XX科技产业园建设项目可行性研究报告.doc

1、目 录第一章 总 论41.1 项目概况41.2 可行性研究报告的编制概况71.3 项目简要结论81.4 经济技术指标9第二章 市场环境及项目建设的必要性112.1 市场环境分析112.2 项目建设的必要性19第三章 行业标杆园区研究213.1国际知名产业园区分析213.2国内特色产业园区分析233.3聊城周边国家级高新区研究26第四章 项目建设规模324.1指导思想324.2 建设愿景及目标32第五章 园区选址345.1 园区现状345.2 建设条件34第六章 工程技术方案376.1 项目总体规划376.2 公用工程规划446.3 建筑设计方案476.4 总图运输48第七章节能节水措施507.

2、1 编制依据507.2 能耗状况和能耗指标分析517.3 节能措施527.4 节能结论54第八章 环境影响评价558.1 项目场址558.2 环境保护设计依据与标准558.3 项目建设期对环境的影响及环境保护措施558.4 项目运营对环境的影响及环境保护措施578.5 环境影响评价58第九章劳动安全卫生与消防599.1 设计依据和规范599.2 主要危害因素分析599.3 安全措施方案609.4 消防措施61第十章 组织机构与人力资源配置6310.1 组织机构6310.2 劳动定员63第十一章 项目实施进度6411.1 项目建设期6411.2 项目实施进度表64第十二章 项目招标方案6612.

3、1 招投标依据6612.2 招标67第十三章 投资估算与资金筹措7113.1 投资估算依据7113.2 投资估算7113.3资金筹措76第十四章 经济评价7814.1 编制依据7814.2 成本费用估算7814.3营业收入和税金估算7914.4财务盈利能力分析7914.5财务生存能力分析8014.6评价结论80第十五章 社会效益8115.1 社会影响效果分析8115.2 社会适应性分析81第十六章 研究结论83 第一章 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目名称XXXX 科技产业园建设项目1.1.2 项目建设单位项目建设单位： XXXX 电子商务有限公司法 人 代 表： 联 系 电 话： 1.

4、1.3 项目建设单位概况1.1.4 建设地点XXXX 科技产业园建设项目选址于聊城市高新技术产业开发区新南环路以北、杭州路以南、华山路以东、黄山路以西。项目所在高新区秉承科学发展、绿色发展的原则，确定了全市高新技术产业聚集区、科技创业示范区、高端人才集聚区，科学发展的先行区和对外开放主窗口的发展定位，按照既要稳扎稳打，又要只争朝夕的要求，致力打造冀鲁豫三省交界处独具特色的“科技新城 创业新城 产业新城”。高新区管委会以打造创新型高新区为目标，强化自主创新基础设施，区内拥有国家级高新技术创业服务中心、国家级企业技术中心，省级以上企业技术中心，省级以上工程技术研究中心，省级“一企一技术”研发中心和

5、创新企业，博士后科研工作站等公共服务平台，为加快转变发展方式，构建富有竞争力的区域创新体系提供重要支撑！高新区秉承“亲商、爱商、安商、扶商”的服务理念，充分发扬“不畏艰难、科学运筹、团结奋进、敢为人先”的精神，建立了精简、高效、追求卓越的管理团队，阳光、廉洁、法制化管理运行模式，行政审批全面提速，为重点项目建设提供“全程保姆式服务”，为产业健康发展提供有力保障！项目落户高新区，在硬件基础设施和软件管理服务环境上都可以得到保障。1.1.5 建设内容及规模XX云商科技产业园建设完成后，共有云商综合服务中心区、企业定制中心区、云商互联及研发区、线下交易区、智能化体验区、仓储物流区六大功能区。项目规划

6、用地45.28公顷，总建筑面积近54.7万平方米，总投资逾30亿元。各功能分区用地及相应建筑面积详见下表：表1-1功能分区用地及相应建筑面积表序号名称单位建筑面积占地面积备注1云商综合服务中心区平方米2240021146.022企业定制中心区平方米1728025437.963安装、装饰平方米578574-4云商互联及研发区平方米12374.9115684.605线下交易区平方米296405.23321202.826绿化平方米-1358347智能化体验区（地上）平方米49034.2926631.118智能化体验区（地下）平方米9806.859仓储物流区平方米127868.2470784.7711

7、合 计563276.84527801.1.6建设期限本项目建设期为36个月。 1.1.7 投资估算该项目计划总投资306107.8万元，其中建设投资305960.4 万元，铺底流动资金为147.4万元。1.1.8 资金来源本项目共需资金306107.8 万元，全部由建设单位自筹，自有资金占总投资的比例为100%，所占比例符合国发200927号文国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知的要求。1.1.9收益分析该项目建成投产后，可销售部分收入总共为62475.0万元，物业收入每年约为548.8万元，可出租部分每年收入为81524.8万元。税后投资回收期为3.57年，税后财务净现值51,52

8、5万元，经济收益良好。1.2 可行性研究报告的编制概况1.2.1 可行性研究的依据（1）产业结构调整指导目录（2013年修正本）； （2）投资项目可行性研究指南（试用版）；（3）建设项目经济评价方法与参数第三版；（4）国民经济与社会发展第十二个五年规划纲要；（5）聊城市国民经济与社会发展第十二个五年规划纲要；（6）旅游发展规划管理办法（国家旅游局令第12号）；（7）国家有关法律及法规；（8）委托单位提供的有关项目的基本资料；（9）建设单位关于编制本项目可行性研究报告的委托书。1.2.2 编制范围（1）项目建设背景及必要性；（2）市场分析；（3）建设规模及产品方案；（4）场址选择；（5）工程技术

9、方案；（6）节能节水措施；（7）环境影响评价；（8）劳动安全卫生与消防；（9）项目实施进度；（10）项目招标方案；（11）投资估算与资金筹措；（12）财务评价；（13）社会评价；（14）结论及建议。1.3 项目简要结论本项目为XXXX 科技产业园建设项目，为产业结构调整指导目录（2013年修正本）中“允许类”项目，符合电子商务发展十二五规划（工信部2012年3月）、促进电子商务应用的实施意见（商务部2013年11月21日）等文件的要求，符合国家产业政策。 该项目承办方技术力量强，管理经验丰富，具有雄厚的经济实力，建设条件良好。园区建成后预计3-5年可实现50-100亿的产值，带来5-10个亿的

10、税收；5-10年的时间可以实现300-500亿的产值，带来30-50亿的税收；园区建成后可以吸纳近万人就业；园区的建成投产，将带动周边配套的金融、医疗、教育、住宅、购物休闲、餐饮服务等产业的迅速发展，并再带动成千上万的就业机会和数百亿的产值和数十亿的税收。可极大促进聊城市，乃至鲁西区域的产业结构升级。 该项目的实施还可提供大量就业岗位，增加就业，有利于优化高新区乃至聊城人力资源配置，使得当地社会稳定因素增加，为高新区和聊城经济社会和谐发展做出贡献。综上分析，实施“XXXX 科技产业园建设项目”是可行的。1.4 经济技术指标表1-2经济技术指标序号项 目 名 称数 量备注1规划总用地面积4527

11、801.1云商综合服务中心区21146.021.2企业定制中心区25437.961.3云商互联及研发区15684.601.4线下交易区321202.821.5智能化体验区26631.111.6仓储物流区70784.772总建筑面积563276.8m22.1云商综合服务中心区224002.2企业定制中心区172802.3云商互联及研发区12374.912.4线下交易区296405.232.5智能化体验区58841.142.6仓储物流区127868.243总投资306107.8万元3.1其中：建设投资305960.4万元3.1.1建筑工程费217788.5 万元3.1.2辅助设施系统费11900万

12、元3.1.3安装费1190万元3.1.4前期费用60512.4万元3.2铺底流动资金147.4万元4土地费13200万元200亩5收入5.1销售收入62475万元出售部分的全部收入入）5.2物业收入548.8万元/年5.3出租收入81524.8万元/年6投资回收期6.1投资回收期（所得税后）3.57年6.2投资回收期（所得税前）3.30年7财务内部收益率7.1财务内部收益率（所得税后）15.46%7.2财务内部收益率（所得税前）20.45%8财务净现值（所得税后）51,525万元9项目建设期36个月10增值税13952.5 万元正常年11所得税17857.7 万元正常年12税后利润53573.

13、0万元正常年13劳动定员25人14资金筹措企业自筹第二章 市场环境及项目建设的必要性2.1 市场环境分析2.1.1 中国工业园区发展历程1、经济特区自十一届三中全会召开以后，国家的工作重点转移到经济建设上来，为了发展经济，1979年设立了蛇口加工区，1980年改为深圳特区，同年共设立了深圳、珠海、汕头和厦门四个特区，经济特区实行特殊的经济政策。 2、从沿海开放城市到高新技术开发区根据经济特区的经验，从1984年开始中国先后开放了14个沿海开放城市，并陆续在部分一二线城市和沿海开放城市开始兴建经济技术开发区，进一步扩大开放力度，为中国经济的迅猛发展起到了巨大的推动作用。3、从经技术开发区到高新技术产业园区进入90年代中期，中国经济进入快速升级和调整期，原有的经济开发区的模式已经跟不上经济发展的需要，尤其是一线城市和沿海开放城市亟需进行经济升级和结构优化，于是以“技术创新”为主导的高新技术工业园区开始在全国兴起。4、从高新技术开发区到特色产业园区进入21世纪，中国各地成长起来一批龙头企业，各地也出现一批特色地域经济强县、强镇、强村，依托这些龙头企业、龙头区域，开始涌现出了大量的特色产业集群式园区。5、近五年