控制性详细规划案例.docx

1、控制性详细规划案例控制性详细规划案例大寨镇控制性详细规划说明书 1.概况 1.1地理位置 杨陵区位于东经108?105?07，北纬34?1234?20之间;地处陕西省关中平原的西安宝鸡的中间位置。杨凌东隔漆水河与武功县相望，西、北与扶风县相连，南以渭河为界与周至县相邻。 大寨镇位于杨凌区北部偏西，东与西北农林科技大学相邻，西至隋文帝杨坚陵与五泉镇接壤，北以韦河与武功镇隔河相望，南以陇海线与李台乡相邻。 1.2历史沿革 大寨镇是杨陵区下辖镇。1984年建大寨镇。辖蒋家寨、周家村、官村、陈家沟、黎张沟、杜家寨、大寨东、大寨西、西小寨、孟家寨、东卜、西卜、南卜、梁氏窑14个村委会。 大寨镇属于杨凌区

2、，杨凌地区历史悠久，文化底蕴深厚，是我国农耕文明的发祥地。4000多年前，农业始祖“后稷”在这里“教民稼穑、树艺五谷”，开创了中华农耕文明的先河。在农业方面这里一直以来主产小麦、玉米、苹果、猕猴桃等。 1.3自然条件 (1)地质地貌 规划区地处鄂尔多斯地台南缘的渭河地堑，属渭河谷地新生代断陷地带。南侧为我国南北方地理分界秦岭山脉，北侧为横贯陕西中部的渭北黄土塬。区内属本区域系河流冲积平原，土地比较平坦，相对高差不大，典型的河谷地貌类型。 地面平均坡度1.12,。 (2)水文气候 大寨气候类型属暖温带半湿润半干旱气候区，具有春暖多风、夏热多雨、秋热凉爽而多连阴雨、冬寒干燥等明显的大陆性季风型气候

3、特征。东风和西风为区内常年主导风向，最大风速21.7米/秒。区内灾害性天气主要有干旱、连阴雨、大风、冰雹、霜冻、干热风等，其中干旱是本区最严重的灾害性天气。 杨凌水资源比较丰富，多年平均水资源总量为28.7亿立万米。其中地表水资源28.2亿立方米，占水资源总量的98.26,;地下水资源0.34亿立方米，占我国水资源总量的1.18,;大寨镇内也有水系穿越，水资源相对也是比较丰富的。 (3)土壤植被 地面组成物质以第四纪黄土为主，其土层深厚，成土速度较快。土壤肥沃，耕性良好，灌溉方便，宜于农作物生长，属比较优质而宝贵的地资源。 大寨镇自然植被属森林草原带，自然植被几乎全部为人工植被所替代。植被类别

4、主要是河滩堤岸防护林、农田防护林、沟坡水土保持防护林、道路村镇防护林等。 2.现状综合 2.1土地利用现状 规划地块现状大部分为农田，现状建构筑物主要为居住建筑和大棚农业。地块东北部有集中的教育用地。地块中部有水系穿过，地块南部有铁路线。地块总体开发潜力巨大。 2.2人口分布现状 全乡共有14个行政村，人口:约1.7万人，3784户;人口密度944人/km2 2.3建筑现状 大寨镇现状建筑基本为住宅和大棚农业，大部分不需要保留。 2.4公共服务设施设施现状 大寨镇现状公共服务设施仅有镇政府和几个学校及一个小的福利院，分布零散，且面积过小。总的来说，大寨镇现状公共服务设施不完善，公共服务设施的配

5、备不能满足人们日益提高的生活水平。后期规划应增加公共服务设施，并合理分布。 2.5道路交通现状 大寨镇现状道路体系分布毫无规律，主次不明确，道路等级也没有严格要求。在后续规划中，道路系统需要调整完善，与大寨镇的功能有机结合起来。 2.6综合现状分析 (1)片区交通区位优势明显，但道路对基地整体性割裂较大; (2)片区土地利用强度过低，建筑质量过低; (3)片区基础设施无法满足需求; (4)片区公共服务设施无法满足需求; (5)片区人口密度较低，可利用地块较大。 3.规划背景与依据 3.1规划编制依据 中华人民共和国城乡规划法城市规划编制办法城市规划编制办法实施细则城市建设用地分类标准城市规划制

6、图标准以及各专项规划的相关规范。 3.2上位规划及相关要求 上位规划主要依据杨凌十二五规划及杨凌总体规划 (1)杨凌区十二五规划对地块的相关要求; ?六横五纵”方格状城市道路网。 六横:杨扶路、北干渠路、西宝中线、城南路、河堤路、兴安路中段。 五纵:西环路、高研路、杨凌大道、西农路、新桥路。 大寨镇区范围北至杨扶路，南到西宝中线，东达泰陵东路，西至杨凌大道， 被几条主要的城市主干道围合。 ?“一核、四心、四区”和“两轴、两环”的空间布局。 一核:打造集科技创新、教育培训、金融服务、信息服务和商住办公等功能的城市核心区域。 四心:建设行政中心、商务中心、会展中心、商业中心等四大中心。 四区:打造

7、涉农产业发展区、国际交流合作区、西部总部休闲区、现代农业产业示范与农耕文化旅游区等四大功能区。 两轴:打造沿渭惠路的商业发展轴和沿杨凌大道的城市发展轴。 两环:打造沿主要功能区之间区域形成现代服务业和现代农业两条交通景观环。大寨镇同时位于涉农产业发展区和现代农业产业示范与农耕文化旅游区。同时大寨镇位于杨凌大道发展轴上，其发展也与现代农业交通景观环息息相关。 ?“一城三镇一批新型社区”的城镇布局。 一城:即中心城区，内设杨陵、李台、杨村三个街道办事处，12个城市社区; 三镇:即五泉、揉谷、大寨三个中心镇; 一批新型社区:即川口杨村、王上村崔家村、崔西沟夏家沟、官村周李、夹道曹家、绛中、新集姜嫄7

8、个新型农村社区。 大寨镇是杨凌区城镇布局中一个重要的中心镇。官村周李新型社区也位于大寨镇。 ?现“四个全省领先”，主要经济指标增速、现代农业发展水平、城乡统筹发展水平、城乡居民收入水平全省领先;“三个大幅提升”，经济综合实力、科技创新能力、示范辐射带动能力大幅提升;“两个上台阶”，人民生活水平、生态环境建设迈上新台阶;“一个跨越”，实现经济社会跨越发展，为支撑和引领干旱半干旱地区现代农业发展的战略目标奠定坚实基础。 (2)杨凌区总体规划对地块的相关要求: ?在发展战略、城市发展布局方面指出大寨镇应该重点发展特色农业。 ?在专项工程规划方面对城市道路、管网布置给出了明确规定。 a.城市主、次干路

9、交叉口前应设展宽段。城市干道与铁路相交应采用立交形式。城市道路下穿时，桥下净空高度一般不小于4.5,5米，采用上跨时，桥下净空一般不小于6米。 b.排水采用分流制 c.城市燃料供应管网环状和支状相结合，布置在人行道或慢车道下。 d.规划雨水管渠、污水管道、给水管道、燃气管道、电力电缆沟、电讯管块、供热管沟、路灯共八种管线。 e.消防用水管道与城市给水干管共用一套系统 ?环境保护以可持续发展为主题，加强生态环境保护与建设, 全面推动经济、社会、环境的协调发展。 ?居住区布局表 居住区名称 规划居住用地面积(公顷) 规划居住人口(万人) 高干渠北片区 111 5.2 高干渠南片区 67.1 3.1

10、 渭惠渠南东片区 58.6 2.7 渭惠渠南西片区 42.6 2.0 高速公路南东片区 114.3 5.3 高速公路南中片区 211.3 9.8 高速公路南西片区 146.7 6.9 ?道路横断面一览表 4.规划定位与规划目标 4.1规划定位 打造一个生态环境优美且公共服务设施齐全的适宜人居的大寨镇区。 4.2指导思想 贯彻杨凌“十二五”发展战略目标，加强规划的创新意识和特色意识，协调好大寨镇区内部的发展利益与各个分区之间的关系，强化规划的可操作性，使本规划成为大寨镇开发建设管理的可靠依据。 4.3规划目标 (1)优化城市空间，提升城市形象 站前路、民强路和柳林大道是连接312国道和310省道

11、的主要通道之一，一方面应当保证区域交通的顺畅，另一方面也应成为展现开发区形象的重要载体，在现状建设尚未成形的阶段，应借鉴国内外成功经验，从道路景观设计角度入手，提升该地区的城市形象。 (2)合理确定性质、正确引导开发 规划区内土地除部分建成或出让外，基本上处于未开发状态，考虑不同的道路功能定位对未来土地利用的影响，控制引导沿线土地的开发。规划将从道路等级与定位入手，对两侧土地的利用提出规划意见，用以引导两侧土地的开发。 (3)设计道路景观，控制调节开发时序 由于规划区的土地开发面临着投资主体、开发时序等不确定因素。规划对道路两侧建筑景观进行有效控制，将形成整体和谐的景观形象，对日后不同时序开发

12、的土地景观进行统一控制。 4.4规划结构 规划区主要由生态、行政、教育、商业、居住五大片区组成。居住主要集中在南部，其它功能区围绕居住区合理布置。 5.土地使用规划 5.1用地布局的指导思想 (1)用地布局以杨凌总体规划、上位规划作为引导及主要依据，合理组织用地的功能单元，完善深化该片区的功能与布局。 (2)规划区中各类用地之间相互协调，并与规划区周边用地相互协调，疏解人口及建设矛盾，协调发展。 (3)充分考虑大寨镇开发建设时序，依据镇区现状、未来经济发展水平和城市建设水平，合理确定建设项目及规模。 (4)运用城市建设管理和城市设计手段，挖掘利用自然、人工和人文要素，塑造一个环境景观优美、功能

13、设施齐全、具有地方特色的功能片区。 (5)坚持可持续发展思想。充分考虑试验区发展的阶段性和时序性，使试验区建设和更新改造持续、有机地进行。经济效益的就地平衡需要从经济开发区整体的角度以及整个叶集改革发展试验区的角度来平衡，更需要从长远发展的可持续性来看待。 总体来说，用地布局规划的指导思想可以概括以下几点: 加快建设工业片区;组织完善试验区各项功能;理性布置各类工业;精心塑造景观空间。 5.2规划结构 大寨镇土地利用规划图在大寨镇总体规划的基础上做了一定的调整，增加了一部分居住面积，将公共绿地均匀分布到规划区的各个区域，使各个功能区尽可能有机结合。 规划区主要由生态、行政、教育、商业、居住五大

14、片区组成。居住主要集中在南部，其它功能区围绕居住区合理布置。 规划区内景观节点主次结合，景观轴线贯穿各个功能区，整个区域生态景观比较好。 5.3规划控制原则 (1)根据大寨镇区总体规划所确定的用地布局结构和比例，结合发展的实际情况、现实矛盾和未来需要，划分不同的功能分区，进一步细化各项用地分类，并根据建设情况、未来发展的需要和用地指标核算，适当调整部分用地性质、布局和规划控制指标。 (2)充分结合现状，按总体规划目标和布局要求，严格进行近期建设控制，并注意引导长远发展。 (3)调整各项用地比例，逐步搬迁其它用地，加强绿地、广场等城市公共空间和景观地带的建设，确定并完善相应的各类公共服务设施配建

15、项目和规模。 (4)合理合并零散用地，鼓励综合开发、规模开发和整体开发。根据不同的用地性质、不同的开发强度分区、不同的建筑高度控制要求，以国家有关技术规范为依据，确定地块的各项开发建设控制指标。以有利开发和实施、方便管理和操作以及营造丰富的景观特色为目标，确定地块的规模，划定地块的界限。 (5)严格控制以建筑密度和间距为核心的建设标准和指标体系。 (6)以创造良好的外部公共空间和城市景观为目标，结合开发效益，控制建筑物高度和建筑界面位置。 (7)以形成高质量的工业区品质为目标，控制城市绿地、公共场地和自然水体，提高绿地率，保持良好的生态环境，构成完整的城市绿地和开放空间系统。 (8)沿主要街道

16、的建设，强调建筑后退、提供更多公共空间和公共绿地，并逐步为今后整体开发建设提供必要基础条件。根据道路交通要求确定地块机动车出入口方位，并根据地块的不同性质及依照国家有关规范确定各地块和各项设施配建停车位标准。 (9)充分估计开发建设中的不可预见因素，制定地块适建性控制规定和各类地块规划控制指标通则，使规划具有较好的可操作性和应变能力。 5.4用地布局规划 (1)规划区空间结构 规划区结构为“一心、一轴、四带、五片区”。一心为行政办公中心;一轴为滨水景观轴线;四带为四个沿街商业带;五片区为三个居住片区和两个生态景观片区。 (2)规划区的功能分区 规划区主要由生态、行政、教育、商业、居住五大片区组

17、成。 (3)规划区的绿化及环境景观系统 水系网络:理顺水系，构筑滨水景观区。 生态环境敏感区控制网络:保护周围林地，构筑外围生态环境。 规划区内部绿化网络:结合道路、大水面、沟渠将生态林地锲入规划建成区，连接规划区内部公园，构筑城市绿化开敞空间。 (4)规划区的用地布局 规划用地平衡表 用地平衡表 面积 占城市建设用地 序号 用地代码 用地名称 (hm2) (%) 规划 规划 1 R 居住用地 146.6 30.91 公共管理与公共服务 用地 行政办公用地 40.6 8.56 2 A 文化教育用地 52.8 11.13 其中 医疗卫生用地 17.1 3.6 社会福利设施用地 4.5 0.95

18、3 B 商业服务业设施用地 44.7 9.42 交通设施用地 4 S 城市道路用地 27.9 5.88 其中 交通场站用地 1.9 0.4 5 G 绿地 公园绿地 34.8 7.34 其中 防护绿地 100.5 21.18 广场 3 0.63 总计 总用地 474.4 100 6.公共服务设施 该规划区围绕居住区布置了一个集中的行政办公中心，三个为居住以及办公服务的沿街商业带，商业集中的地方合理布置地上和地下停车场;在两个大的居住区中分别设置了医疗卫生设施;同时，在条件良好的地段设有社会公共福利设施。规划地块内在原有基础上，改建并扩大了三块集中的教育科研用地。考虑到远期发展的需要，在地块的北部

19、也布置了商业带。 7.道路交通规划 7.1道路交通现状 叶集改革发展试验区工业片区通过柳林大道、民强路、站前路与试验区主镇区联系，通过312国道和310省道与合肥市、六安市及河南省联系联系;其中工业区内部的主要道路是南北向的柳林大道、站前路和东西向的岗南路。 7.2道路交通系统控制 (1)规划原则 ?强化大寨镇区与周围镇区的交通联系，构建一个完善便捷的道路交通网络体系。 ?新建道路系统规划应与用地规划一致，以促进区内的土地升值，带动镇区内部的土地开发和城市建设。 ?制定合理的道路网密度，重视支路的建设，发展科学的和有机的交通体系。 ?解决好镇区交通与对外交通之间的衔接问题，采取有效的衔接方式。

20、 ?结合道路交通构成的具体状况，合理设计道路断面。 ?与杨凌总体规划、杨凌十二五规划、其他专项规划相协调。 (2)道路网结构 本规划基本延续了上层次“总规”所确定的路网格局，局部进行了调整。道路网结构由主干道、支路组成。整个规划区道路网规划成不规则方格网形式，道路间距比较均匀，使道路能够发挥整体效益。 主干道:大寨镇区以及交通中起“通”的作用，为各功能地块之间的主要道路。 支路:主要起“达”的作用，是主次干道的补充，强调与各个区、绿地等自然景观结合布置，有较多的公共交通线路到达，方便居民集散。 (3)道路网规划 规划区规划为主干道道路红线宽度25米，支路红线宽度15米。 对外交通: 该地块南部

21、有西宝中线，但在规划区内不设站场。所以，地块对外交通主要通过两横一纵的主干道，以及区域外围的城市道路解决。 城市交通: 规划区内部的交通主要由贯穿各个功能区的棋盘状路网解决。 (4)道路交叉口 道路交叉口采用平面交叉口形式，在规划区的主干道交叉处采用展宽式的交叉口形式，以增加车道条数，使交叉口的通行能力与路段的通行能力相协协调,以加强规划区与其它城区的交通联系，保证东西和南北路网的通畅衔接，实现大寨镇区的整体发展目标。 (5)交通设施规划 ?公共停车场(库) 停车场的布置以节约用地为原则，满足镇区内的各类停车要求。因此，本次规划采取将停车场与功能区相结合的布置原则，以满足商业区的需要。 ?城市

22、广场 结合中心区设置四处公共广场，与城市开放型绿地结合布置。广场用地0.03hm2 7.3道路工程控制 本规划的控制点坐标，根据1:2000地图进行设计，对道路交叉口进行定位控制，并对道路圆曲线半径进行控制。 规划所定坐标，原则上不要轻易改动，应严格控制执行，在具体道路设计及施工放样时，经规划管理部门同意后，可根据大比例的地形图作局部调整，但应考虑与其他道路的平顺衔接，并满足城市道路交通规划设计规范所规定的技术要求。 8.绿地、水系规划 通过城镇建筑、道路、自然景观的有机联系，创造宜居的生态环境，同时突出自然风貌特色，充分保护与利用自然资源，促进镇区景观与自然风貌的有机结合，建设生态健全、具有

23、特色的生态城镇。 8.1绿地现状 大寨镇现状以农业和商业为主，没有公共绿地，有大片的农田及大棚。城镇缺乏可供居民使用的公园绿地，且城镇绿地支离破碎不成体系，缺乏外围防护绿地，道路绿化过于简单。 8.2规划原则 (1)将绿地规划置于构建生态镇建设的总体框架之中，综合考虑各类绿地的合理分布，充分发挥绿地的环境效益。 (2)将绿化建设和景观营造相结合，充分利用山、水资源，加强公园、广场、道路防护绿地和沿河绿化景观的沟通，构筑完整的绿化系统。 (3)因地制宜、远近结合、分期实施，做到绿地建设与城镇发展同步。 8.3规划目标 创造宜居的居民生活环境，营造良好的生态景观。使镇区景观体现自然风貌，并且充分利

24、用保护自然资源，做到人与自然协调共生，使大寨镇发展成为具有特色的生态镇区。 8.4绿地规划 规划区内景观节点主次结合，景观轴线贯穿各个功能区，使整个区域有比较好的生态景观。公共绿地与公共活动空间、居民交往活动空间和道路两侧防护绿带紧密结合，形成网状的系统结构。 用地布局: (1)公园绿地:规划绿地面积0.348hm2，占城市建设用地7.34%。 (2)防护绿地:规划防护绿地1.005hm2，占城市建设用地21.18%。主要为居住用地与工业用地、市政设施用地的隔离绿带。 (3)广场用地:规划面积为0.03hm2，占城市建设用地0.63%。 9.市政工程规划 9.1给水规划 (1)规划原则 首先保

25、证大寨镇区生活、市政、消防所需水量;提高供水可靠性，与周边地区协调考虑;供水水质应符合国家现行相关规范;给水系统适当超前为前提，近远期结合，统一规划，分期实施，留有余地。禁止引进耗水量大而产值低的企业，同时工业用户须高自身的用水回用率，对水质要求不高的企业，可以考虑采用中水系统。 (2)用水量预测 参照城市给水工程规划规范，采用用人均综合生活用水指标法进行估算。标准如下:人均综合生活用水250L/(人?d)，区内无工业用水，未预见水量取生活用水量的10%，则大寨镇区最高日用水亮为9625m?/d(道路广场、绿地浇洒等市政用水使用中水，不计入给水量预测)。 (3)水厂及水源 规划区水源由杨凌区城

26、市给水管道供给。 (4)给水管网规划 规划区给水主干管布置DN250的管子，片区内形成给水主环状网络:管道埋深控制在道路下1.5米左右,管径DN150-DN250。 (5)消防给水 根据不同火灾灭火用水量统计分析及参照建筑设计防火规范的规定，区内同一时内的火灾次数为2次，一次灭火用水量为35L/S;市政消火栓应沿道路设置;消火栓的间距不应超过120米，保护半径不超过150米;采用地上式标准型消火栓;给水管网应采用环状管网，最不利点市政给水网的水压不小于0.1MPa;重要的公共设施、企业、仓库、综合居住区建造的有观赏价值的水池(喷泉)，人工河塘等人工水源应提供消防车停靠吸水的场地。 (6)给水管

27、网管材 建议采用PE给水管，过桥给水管则推荐采用螺旋缝焊接钢管。 9.2排水规划 (1)规划原则 根据杨凌区总体规划的要求，该地块采用雨污分流制排水系统。污水集中至城区东南污水处理厂进行二级处理，规划污水处理厂日处理能力为20万吨。各区雨水就近排入人工或者自然水体，雨水管道在干道布置在慢车道下，其余道路布置在快车道下。充分考虑近远期结合，既能满足近期开发利用的需要，又符合远期规划发展要求。尽量利用现有排水设施，减少废弃工程量。 (2)污水量预测 规划区内污水主要为生活污水，排污量按生活用水的80%计算(不计绿化及道路冲洗用水为7700m?/d)。 (3)排水系统方案 ?雨水系统方案 根据大寨镇

28、区内竖向规划，设计在道路下敷设雨水管道，利用重力作用直接排入对规划区无影响的天然水体。大寨镇区内雨水管径为DN300-800. ?污水系统方案 按照道路坡向，污水管平行于道路中心线布置，最终排往城市污水处理场集中处理。大寨镇区内污水管径为DN500-1000. (4)管材 考虑到气候以及耐久性等因素，大寨镇区排水管网采用II级钢筋混凝土管。 9.3供电规划 (1)规划原则 确定大寨镇区内电源点的电源类型和容量，综合大寨镇区内的具体条件和发展的要求，合理选择电源点的位置。 (2)用电负荷预测 采用负荷密度法进行负荷预测，居住区建筑面积电力负荷取40W/m?，商业区建筑面积电力负荷取100W/m?

29、，公建区建筑面积电力负荷取80W/m?，预测如下表: 大寨镇区用电负荷预测表 用地 用地性质名称 用地面积(ha) 电力指标用电负荷(KW) (W/m) R 居住用地 146.6 40 58640 B 商业服务设施用地 44.7 100 44700 A 公共管理与公共服务115 80 92000 设施用地 合计 306.3 - 195340 取同时率为0.8，则预测本区的实际用电负荷为15.63万KW。 (3)电源及供电线路规划 ?变电所规划 根据负荷预测结果，本区远期的用电负荷为15.63万KW，在规划区内建设110KV变电站已足够满足变电站用电需求。 区内部分电源由周边现状变电站提供。 ?

30、高压线路规划 本次大寨镇区域内，对新建或已建筑的高压架空线路均应严格按电力有关规范设置高压保护走廊，110KV及以上高压线路均采用架空线方式。110KV高压走廊宽度为15-25m。 ?配电网规划 在新建的居住区、公建区内，根据负荷预测设置10KV开闭所，考虑到其转供容量为10000KVA，故需设置15-16个10KV开关房，开关房设置在建筑物首层;10KV公用变电房，单台主变压器容量不宜超过1000KVA;用电负荷较大的用户可设置10KV用户专用配电房，单台主变压器容量视具体负荷而定，单台主变压器容量不宜超过2000KVA。开关房与配电房宜连体设置。 9.4通信规划 (1)规划目标 规划区内无

31、电信局，电信线引自新桥北路以西的电信局。故本次规划可结合总规中的电信管道布置原则，对规划区块内电信线进行合理布置，统一规划。 规划期末城区域内信息通信信息化指标如下: ?宽带接入:居民用户宽带普及率100%，宽带接入速率达到“千兆到楼，百兆到户”。 ?移动通信:移动用户渗透率为100%， 实现2G、3G网络全覆盖，并兼顾4G。 ?有线电视:居住用地，每户拥有2个信息端口，其他工作用户按每企业单位配置5-10个信息端口计算。 ?无线城市:实现无线宽带接入全覆盖。 (2)电话机数预测 居民用户电信容量以居民户数及每户拥有的电话数进行计算;公建用地电信容量以公建用地面积或公建建筑面积计算;工业用地电信容量以一定的工业用地面积或工业建筑面积计算。规划区域的固定电话容量为以上几方面的预测之和。预测如下: 大寨镇区固定电话装机数预测表 用地类别名称 用地面积(ha) 电话指标(部/ha) 预测电话数(部) 居住用地 146.6 20 2932 公共管理与公共115 15 1725 服务用地 商业服务设施用44.7 40 1788 地 总计