房地产会计制度.docx

1、房地产会计制度XX地产（集团）股份有限公司会计核算制度（2007年2月8日第五届董事会第十七次会议审议通过）第一章 总 则 第一条 为了规范集团公司的会计核算，真实、完整地提供会计信息，根据中华人民共和国会计法、财政部2006年新颁布的企业会计准则和企业会计准则应用指南，结合集团公司实际情况，制定本制度。 第二条 本制度适用于集团公司总部及子公司。 第三条 集团公司总部及子公司（以下简称公司）应设置会计机构，或在有关机构中设置会计人员并指定会计主管人员。会计部门要明确会计人员的职责分工，实行岗位责任制度。 第四条 公司必须根据实际发生的经济业务进行会计核算，要严格按照中华人民共和国会计法、会计

2、基础工作规范和会计档案管理办法的规定，填制会计凭证、登记会计账薄和管理会计档案。第五条 公司会计核算应当划分会计期间，分期结算账目和编制财务会计报告。 第六条 公司的会计年度自公历每年一月一起至十二月三十一日止。第七条 公司发生的各项经济业务都要有合法的凭证并要经过有关人员审核。 第八条 公司的会计核算以人民币为记账本位币。子公司香港华高置业有限公司以港币为记账本位币。 第九条 公司的会计记账采用借贷记账法。公司会计记录的文字使用中文。 第十条 公司以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告。 第十一条 公司所采取的会计政策应遵循一贯性原则，不得随意变更。如需变更的，应经集团公司董事会批准，并

3、在变更年度的会计报表附注中加以说明。第二章 资产的核算 第十二条 公司的资产按流动性分为流动资产和非流动资产。 第十三条 公司的流动资产包括货币资金、交易性金融资产、应收及预付款项、存货等。第十四条 公司货币资金包括库存现金、银行存款、其他货币资金。公司应当设置现金和银行存款日记账。按照业务发生顺序逐日逐笔登记。银行存款应按银行和其他金融机构的名称和存款种类进行明细核算。对外币现金和存款，应分别按人民币和外币进行明细核算。 现金的账面余额必须与库存数相符；银行存款的账面余额应当与银行对账单定期核对，并按月编制银行存款余额调节表调节相符。 第十五条 公司交易性金融资产，是指为了近期出售而持有的金

4、融资产，包括以赚取差价为目的从二级市场购入的股票、债券、基金等。 公司的交易性金融资产按照取得时的公允价值作为初始确认金额，相关交易费用在发生时计入当期损益。支付价款中包含已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息，单独确认为应收项目。公司在持有交易性金融资产期间取得的利息或现金股利，确认为投资收益。资产负债表日，公司将交易性金融资产的公允价值变动计入当期损益。公司处置该金融资产时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变动损益。 第十六条 公司应收款项，是指对外销售商品或提供劳务形成的各项债权，包括应收账款、应收票据、其他应收款等。 （一）公司对外

5、销售商品或提供劳务形成的应收债权，按从购货方应收的合同或协议价款作为初始确认金额。公司收回或处置应收款项时，将取得的价款与应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。 （二）坏账损失的核算方法：公司采用备抵法核算坏账损失。对于单项金额500万元以上的应收款项，单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。对于单项金额500万元以下的应收款项，按类似信用风险特征划分为若干组合，再按这些应收款项组合在资产负债表日余额的一定比例计算确定减值损失，计提坏账准备。各应收款项组合本期坏账准备计提比例，根据公司以前年度与之相同或类似的、具有类似风险特征的应收款项组合的

6、实际损失率为基础，结合公司现时情况进行确定。公司对于因债务人破产或死亡，以其破产财产或遗产清偿后仍无法收回的应收款项和因债务逾期未履行其清偿义务，而且具有明显特征表明无法收回的应收款项，经公司董事会批准后，作为坏账损失处理，并冲销原已计提的坏账准备；坏账准备不足冲销的差额，计入当期损益。（三）应收款项转让：（1）不附追索权的应收债权出售，公司将所售应收债权予以转销，结转计提的相关坏账准备，确认出售损益；（2）附追索权的应收债权出售，公司按收到的对价确认为一项金融负债进行会计处理。 第十七条 公司存货包括开发产品、开发成本、库存商品、原材料、低值易耗品等。 （一）各类存货按成本计价。发出库存商品

7、、材料的成本按加权平均法计算确定；发出开发产品的成本按个别计价法计算确定；包装物、低值易耗品采用一次转销法进行摊销。 （二）存货的盘点制度为永续盘存制度。 （三）资产负债表日，存货按成本与可变现净值孰低计量。存货成本高于其可变现净值的，按可变现净值低于存货成本部分，计提存货跌价准备。可变现净值，是指在公司的日常经营活动中，存货的估计售价减去估计至完工时将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。存货跌价准备按单个存货项目计提，对于数量繁多、单价较低的存货，按存货类别计提存货跌价准备。第十八条 公司可出售金融资产，是指初始确认时即被指定为可供出售的金融资产，以及除应收款项、持有至到期投资

8、、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产。包括购入的在活跃市场上有报价的股票、债券和基金等。可出售金融资产按照取得时的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。支付价款中包含已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息，单独确认为应收项目。公司在持有可出售金融资产期间取得的利息或现金股利，确认为投资收益。资产负债表日，公司将可出售金融资产的公允价值变动计入资本公积（其他资本公积）。公司处置可出售金融资产时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资收益；同时，将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入投资收益。第十九条

9、公司长期股权投资，包括对子公司、联营企业、合营企业的投资，以及对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响，且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益性投资。（一）长期股权投资的初始投资成本。 1、企业合并形成的长期股权投资的初始投资成本。（1）同一控制下的企业合并。以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并

10、方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方的账面价值计量。企业合并中发生的各项直接相关费用，包括审计费用、评估费用、法律服务费用等，于发生时计入当期损益。为企业合并发行的债券或承担其他债务支付的手续费、佣金等，计入所发行债券及其他债务的初始计量金额。企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等费用，抵减权益性证券溢价收入，溢价收入不足冲减的，冲减留存收益。（2）非同一控制下的企业合并。在购买日按照以下规定确定的合并成本作为长期

11、股权投资的初始投资成本。企业合并成本的确定：一次交换交易实现的企业合并，合并成本为在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值；通过多次交换交易分步实现的企业合并，合并成本为每一单项交易成本之和；企业合并中发生的各项直接相关费用计入企业合并成本。非同一控制下的吸收合并，在购买日按照合并中取得的被购买方各项可辨认资产、负债的公允价值确定其入账价值，确定的企业合并成本与取得被购买方各项可辨认资产、负债的公允价值的差额，确认为商誉或计入当期损益。非同一控制下的控股合并，在购买日编制合并资产负债表时，对于被购买方可辨认资产、负债按照合并中确定的公允价值列

12、示，合并成本大于合并中取得的各项可辨认资产、负债公允价值份额的差额，确认为合并资产负债表中的商誉。企业合并成本小于合并中取得的各项可辨认资产、负债公允价值份额的差额，应计入合并当期利润表，但因在购买日不需要编制合并利润表，该差额在合并资产负债表中应调整盈余公积和未分配利润。2、除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期投资，按照以下规定确定其初始投资成本：（1）以支付现金取得的长期股权投资，应当按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。（2）以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资

13、成本。（3）投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本，但合同或协议约定价值不公允的除外。 （4）通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本按照企业会计准则第7号非货币性资产交换确定。（5）通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照企业会计准则第12号债务重组确定。公司取得长期股权投资，实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润，作为应收项目处理，不构成取得长期股权投资的成本。（二）长期股权投资的成本法核算。1、成本法核算范围。下列长期股权投资采用成本法核算：（1）能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，即对子公司的投资。对子公

14、司的长期股权投资，在编制合并财务报表时按照权益法进行调整；（2）对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资。2、采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资成本计价。追加或收回投资调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。投资企业确认投资收益，仅限于被投资单位接受投资后产生的累积净利润的分配额，所获得的利润或现金股利超过上述数额的部分作为初始投资成本的收回。（三）长期股权投资的权益法核算 1、权益法核算范围。公司对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，即对联营企业和合营企业的投资，采用权益法核算

15、。 2、长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额应当计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。 被投资单位可辨认净资产公允价值比照企业会计准则第20号企业合并及应用指南的规定确定。 3、公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额，确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。4、公司确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资

16、的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，公司负有承担额外损失的情况除外。被投资单位以后实现净利润的，公司在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益，是指长期性的应收项目。比如，公司对被投资单位的长期债权，该债权没有明确的清收计划、且在可预见的未来期间不准备收回，实质上构成对被投资单位的净投资。在确认应分担被投资单位发生的亏损时，应当按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期股权投资的账面价值。其次，如果长期股权投资的账面价值不足以冲减的，应当以其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损

17、失。 第三，在进行上述处理后，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，应按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现盈利的，扣除未确认的亏损分担额后，应按与上述顺序相反的顺序处理，减记已确认预计负债的账面余额、恢复长期股权投资的账面价值，同时确认投资收益。 5、公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时，应当以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行适当调整后确认。比如，以取得投资时被投资单位固定资产、无形资产的公允价值为基础计提的折旧额或摊销额，相对于被投资单位已计提的折旧额、摊销额之间存在差额的，应按其差额对被投资单位净损益

18、进行调整，并按调整后的净损益和持股比例计算确认投资损益。在进行有关调整时，应当考虑具有重要性的项目。 存在下列情况之一的，可以按照被投资单位的账面净损益与持股比例计算确认投资损益，但应在附注中应当说明这一事实及其原因。（1）无法可靠确定投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值； （2）投资时被投资单位可辨认资产等的公允价值与其账面价值之间的差额较小； （3）其他原因导致无法对被投资单位净损益进行调整。被投资单位采用的会计政策及会计期间与投资企业不一致的，按照投资企业的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资损益。 6、对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，在

19、持股比例不变的情况下，按照持股比例计算应享有或承担的部分，调整长期股权投资的账面价值，同时增加或减少资本公积（其他资本公积）。7、公司因减少投资等原因对被投资单位不再具有共同控制或重大影响的，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，应当改按成本法核算，并以权益法下长期股权投资的账面价值作为按照成本法核算的初始投资成本。因追加投资等原因能够对被投资单位实施共同控制或重大影响但不构成控制的，改按权益法核算，并以成本法下长期股权投资的账面价值或按照企业会计准则第22号金融工具确认和计量确定的投资账面价值作为按照权益法核算的初始投资成本。8、资产负债表日，对按照成本法核算的在活跃

20、市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，公司按单项长期投资预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额，计提长期投资减值准备，并计入当期损益；其他长期投资，公司按单项长期投资的可回收金额低于其账面价值的差额，计提长期投资减值准备，并计入当期损益。9、处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，应当计入当期损益。采用权益法核算的长期股权投资，因被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动而计入所有者权益的，处置该项投资时应当将原计入所有者权益的部分按相应比例转入当期损益。第二十条 公司投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备

21、增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。1、公司取得的投资性房地产，按照取得时的成本进行初始计量。外购投资性房地产的成本，包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确认。2、与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的（该投资性房地产包含的经济利益很可能流入企业；该投资性房地产的成本能够可靠计量），计入投资性房地产成本；否则，在发生时计入当期损益。3、公司在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行计量，并按照企业会计准则第4 号固定资产和

22、企业会计准则第6 号无形资产以及本制度对固定资产和无形资产的相关规定，对已出租的建筑物和土地使用权进行计量，计提折旧或摊销。4、资产负债表日，公司按投资性房地产的可回收金额低于其账面价值的差额，计提投资性房地产减值准备，并计入当期损益。5、投资性房地产的转换。公司投资性房地产开始自用，于房地产达到自用状态，开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理之日，将其转为其他资产；公司作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物、自用土地使用权停止自用改为出租，于租赁期开始日，将其转为投资性房地产。公司将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。6、当公司投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能

23、从其处置中取得未来经济利益时，终止确认该项投资性房地产。公司出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。第二十一条 公司固定资产是指使用寿命超过一个会计年度，单位价值在人民币2,000元以上，为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的有形资产。1、公司固定资产只有在满足其确认条件（该固定资产包含的经济利益很可能流入企业；该固定资产的成本能够可靠计量。）时，才能予以确认固定资产的各组成部分具有不同使用寿命或者以不同方式为企业提供经济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，应当分别将各组成部分确认为单项固定资产。 与固定资产有关的后续支

24、出，符合固定资产确认条件的，计入固定资产成本；不符合固定资产确认条件的，在发生时计入当期损益。2、公司固定资产按照成本进行初始计量。 （1）外购固定资产的成本，包括购买价款、进口关税和其他税费，使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的场地整理费、运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产，按照各项固定资产公允价值比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的成本。 （2）自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。 （3）应计入固定资产成本的借款费用，按照企业会计准则第17号借款费用的规定处理。 （4）投

25、资者投入固定资产的成本，按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。 （5）企业合并、非货币性资产交换、债务重组、融资租赁取得的固定资产的成本，分别按照企业会计准则第20号企业合并、企业会计准则第7号非货币性资产交换、企业会计准则第12号债务重组和企业会计准则第21号租赁确定。 （6）固定资产成本包含弃置费用。2、固定资产折旧的计提。公司固定资产采用年限平均法计提折旧。在不考虑减值准备的情况下，按固定资产类别、预计使用寿命和预计的净残值(原价的5%,其中固定资产装修无残值)分别确定其折旧年限和折旧率如下：资产类别使用寿命(年)年折旧率房屋及建筑物20-404.75%-2

26、.5%机器设备109.5%运输工具519%电子及其他设备519%固定资产装修 *520%在考虑减值准备的情况下，按单项固定资产扣除减值准备后的账面价值净额和剩余折旧年限，分项确定并计提各期折旧。固定资产按月计提折旧，并根据用途计入相关资产的成本或者当期损益，当月增加的固定资产，当月不计提折旧，从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月仍计提折旧，从下月起不计提折旧。固定资产提足折旧后，不论能否继续使用，均不再计提折旧；提前报废的固定资产，也不再补提折旧。已达到预定可使用状态、但尚未办理竣工决算的固定资产，按照估计价值确定其成本，并计提折旧；待办理了竣工决算手续后，再按实际成本调整原来的暂估价值

27、，但不需要调整原已计提的折旧额。3、固定资产处于处置状态，或预期通过使用或处置不能产生经济利益，应当予以终止确认。 4、资产负债表日，公司按单项固定资产的可回收金额低于其账面价值的差额，计提固定资产减值准备，并计入当期损益。 第二十二条 公司在建工程以实际成本计价。与在建工程直接相关的借款利息支出和外币折算差额，在工程达到预定可使用状态前计入该项资产的成本。在建工程自达到预定可使用状态之日起转作固定资产。 资产负债表日，公司按单项在建工程的可回收金额低于其账面价值的差额，计提在建工程减值准备，并计入当期损益。第二十三条 公司无形资产，是指拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，主要包括

28、土地使用权等。无形资产按成本进行初始计量。公司土地使用权按其受益期限分期平均摊销，计入当期损益。 资产负债表日，公司按单项无形资产的可回收金额低于其账面价值的差额，计提无形资产减值准备，并计入当期损益。 第二十四条 公司长期待摊费用，是指已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。长期待摊费用除开办费在开始生产经营当月一次计入损益外，均在各项目的预计受益期限内平均摊销，计入各摊销期的损益。 第三章 负债及股东权益的核算 第二十五条 公司的负债按其流动性，分为流动负债和非流动负债。 第二十六条 公司的流动负债，包括短期借款、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付股利、应交税费

29、、应付利息、应付股利、其他应付款等。 公司的流动负债应按实际发生额入账。 第二十七条 公司的非流动负债，包括长期借款、长期应付款等。第二十八条 借款费用的核算。公司的借款费用，是指因借款而发生的利息及其他相关成本。包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用及因外币借款而发生的汇兑差额等。除为购建固定资产和开发房地产产品的借款所发生的借款费用外，其他借款费用均于发生当期计入当期财务费用。为购建固定资产而发生的借款费用，在固定资产达到预定可使用状态前，计入所购建固定资产的成本。在固定资产达到预定可使用状态之后发生的借款费用，计入当期损益。为开发对外销售的房地产开发产品而发生的借款费用，在所开发的房

30、地产开发产品达到预定可销售状态之前，计入房地产开发产品成本。在所开发的房地产开发产品达到预定可销售状态之后所发生的借款费用，计入当期损益。若购建固定资产和开发房地产发生了非正常中断、且中断时间连续超过3 个月的，应当暂停借款费用的资本化。第二十九条 公司递延收益包括长期物业租金收入及停车位租金收入等，按照租赁协议规定的期限分摊计入各期损益。第三十条 公司的股东权益，包括股本、资本公积、盈余公积、未分配利润等，应分别核算。 （一）股本，是公司发行的股票的总面值。 （二）资本公积包括股本溢价和其他资本公积。资本公积可以用于转增股本。（三）盈余公积，是公司按规定从净利润中提取的包括法定盈余公积和任意

31、盈余公积，盈余公积可以用于弥补亏损、转增股本等。第四章 收入、成本、费用及利润、利润分配的核算 第三十一条 公司的收入包括主营业务收入和其他业务收入。公司收入的确认原则如下：（一）销售商品收入。销售商品在将商品所有权上的主要风险和报酬已转移给购货方，不再对该商品实施继续管理权和实际控制权，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。 房地产销售在房地产完工验收合格，签订了销售合同，及取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时，确认营业收入的实现。 （二）房屋租赁。房屋租赁收入在与租赁相关的经济利益能够流入公司，租赁收入的金额能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。（三）来料加工。来料加工工缴费收入在收到来料加工装配结汇明细表，与交易相关的经济利益能够流入公司时，确认营业收入的实现。（四）提供劳务。提供的劳务在同一个会计年度开始并完成的，在劳务已经提供，收到价款或取得收取价款的证明时，确认营业收入的实现；劳务的开始和完成分属不同会计年度的，在劳务合同的总收入、劳务的完工程度能够可靠地确定，与交易相关的经济利益很可能流入公司，交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量时，按完工百分比法确认营业收入的实现。 物业管理收入在公司已经提供物业管理服务，与物业管理服务相关的经济利益很可能流入公司，相