特色小镇特色小镇综合开发运营模式.docx

1、特色小镇特色小镇综合开发运营模式 特色小镇产城乡一体化的综合开发运营模式产业运维中心2017年8月 特色小（城）镇的综合开发运营模式1、遵循三大开发逻辑特色小镇的发展不是政绩工程，而是在市场机制下，基于城镇发展中的一些问题而产生的一种解决方案，需要统筹兼顾政府、企业、百姓三方的利益。(1）政府的区域发展逻辑对于政府来说，特色小镇是推进供给侧结构性改革的重要平台，是实现新型城镇化的重要抓手，是促进城乡统筹的重要手段，是推动经济和产业转型升级的主要动力。其目的是要通过特色小镇的发展，促进产业发展升级、推动城镇化发展进程、带动新农村建设，摆脱传统城镇发展中依靠土地开发及基础设施建设拉动的增长模式，搭

2、建一个创新创业的空间，实现自我造血功能，从根本上改善民生。因此特色小镇的发展需要满足政府在产业化、城镇化、带动性方面的发展诉求。如图1-1所示。图1-1政府的区域发展逻辑（2）企业的市场运营逻辑企业是特色小镇开发的一大主体，更是市场化运作体制下弥补政府短板、激发市场活力的重要角色。其价值一方面体现在资本能力上，企业以强大的资本能力及融资手段，通过PPP模式，能够解决政府建设资金不足的问题；另一方面体现在市场化的运营模式上，企业有着敏锐的市场观察力、较强的风险管控能力以及强大的项目运营能力，可以很好的弥补政府在小镇运营上的缺陷。但无论提供何种服务，企业追求的是与其付出相匹配的利益。如图1-2所示

3、。图1-2企业的市场运营逻辑（3）居民的工作生活逻辑特色小镇建设最主要和终极的目标就是要提升居民的幸福感，让他们在这里能够方便就业、幸福生活、尽情娱乐、安全居住、享受教育、陶冶情操因此，在特色小镇的开发中除了要大力发展特色产业，解决人们的就业问题之外，还需要为他们配套多样化的公共服务设施、开发精品化的休闲度假项目、提供便捷化的公共管理服务、塑造文化精神领地。如图1-3所示。图1-3 居民的工作生活逻辑2、形成三大开发基础特色产业与泛旅游产业融合聚集，是特色小镇发展的根本。如图1-4所示。图1-4 特色小（城）镇的发展逻辑（1）特色产业真实有效的落地发展是最重要的前提基础产业发展，带来的是人们生

4、产与收入方式的变化，保证了农民离开土地后按照城镇方式生活的基础，产业一直以来被认为是城镇发展的背景与推动力。以特色产业本身为基础，在纵向维度上，往上向研发延伸，往下向应用、营销、管理、服务延伸；在横向维度上，与旅游、教育、会议等泛旅游产业广泛融合，实现全产业链聚集，形成小镇产业结构，从而构成人口与要素集聚的前提和基础。但由于小城镇产业要素支撑不足，产业发展非常困难，是需要重点突破的问题。（2）人流聚集引导消费聚集是泛旅游产业发展的基础以“旅游吸引核”为基础，通过旅游的“搬运”功能，将会形成大规模的外来游客的聚集。游客的到来就意味着消费的形成，而人们在旅游过程中的消费，已经超越一般理解的旅游消费

5、，是一种复合消费结构：不仅包括景区门票等直接消费，还包括农产品、艺术品、收藏品、文化纪念品等购物消费，以及文化体验、娱乐活动、运动康体、养生理疗、养老服务、会展培训、祈福修学等服务消费。有消费需求，就会有市场供给，有市场供给就会形成产业生产。因此，游客的消费聚集为泛旅游产业的发展提供了基础条件。（3）人口聚集是新型城镇化落地的基础特色产业的发展带来了大量的长期居住型就业人口，泛旅游产业的发展聚集的是中短期流动性人口以及部分服务产业人口。人口的聚集必将产生生产、生活、休闲、娱乐、居住、教育、医疗等多种需求，由此便催生了商街、商业综合体、居住社区、度假社区、学校、医院、银行等系列生活配套设施以及公

6、安、工商、市政等政府公共管理服务机构的产生，形成了基础设施配套完善、社会公共服务健全、城市管理人性、相关政策合理完善的宜居环境。3、构建“两产业、三引擎、五架构”特色小镇的发展架构可以概括为“双产业、三引擎、五架构”，如图1-5所示。图1-5 特色小（城）镇的发展架构(1）以特色产业为引擎的泛产业聚集结构以特色产业为引擎的聚集结构，主要包括“产业本身+产业应用+产业服务+相关延伸产业”四个层面。以机器人产业为例，“产业本身”即机器人的生产制造、科研、设计、系统集成等；“产业应用”包括工业领域的机器人工业4.0、医疗领域的机器人康复医疗陪护、休闲领域的机器人娱乐表演等；“产业服务”则包括机器人交

7、易服务、机器人会议服务、机器人教育培训等；“相关延伸产业”可以与旅游、影视、文化等领域结合，打造机器人主题乐园、机器人影视产业园、机器人博物馆等。如图1-6所示。 （2）以旅游为引擎的泛旅游产业聚集结构泛旅游产业聚集结构，是在泛旅游产业理念下，依托旅游与其他产业的融合、聚集，超越旅游十二要素的范畴，形成以旅游产业带动其他产业发展的多产业、立体网络型产业集群。这一集群涉及面广，几乎涵盖旅游及所有相关产业。如图 1-7所示。图 1-7 泛旅游产业聚集结构（3）旅游目的地架构特色小镇虽不完全是以旅游为主要目的，但又必须包含旅游的功能，每一个特色小镇原则上都是一个以3A或3A以上景区为主导的旅游目的地

8、，是“旅游吸引核+休闲聚集+商街+居住”的一体化聚集地。如图1-8所示。图1-8 旅游目的地结构（4）新型城镇化架构毋庸置疑，特色小镇本身就是一个城镇化架构，包括“核心引擎+产业园区+休闲聚集区+综合居住区+公共服务设施配套”五大架构。核心引擎是形成人口的关键，产业园区是特色产业核心部分的聚集区，消费产业的聚集形成休闲聚集区，综合居住区是获取土地开发收益的重点，而社区配套网是特色小镇必须具备的支撑功能。如图1-9所示。图1-9 新型城镇化架构（5）互联网引擎与智慧化架构伴随着互联网的发展，消费者的信息获取方式、消费习惯、支付环境都发生了巨大的转变，互动、体验、便捷成为了人们生活中无处不在的追求

9、。因此，以人为中心的特色小镇，也应注重市场环境的变化，立足居民或游客的体验维度，从顶层设计、生产生活、服务提供、城市管理、品牌营销等多角度全方位，注重现代智慧科技的运用，打造智慧化的特色小镇，形成对产业、旅游、宜居生活的全面提升。4、整合五类开发运营的“特色小镇综合开发模式”特色小镇商业模式的核心主要包括五个层面。如图1-10所示。图1-10 特色小（城）镇的五类开发运营（1）土地一级开发既可以只做土地一级开发的代开发，通过工程获取收益；也可以全面托管土地一级开发，通过土地的升值或其他补贴方案，获得收益。（2）二级房产开发包括园区地产、城市地产（一居所地产、城市商业地产）及旅游地产三大架构。其

10、中旅游地产又可分为二居所地产（周末）、三居所地产（度假）、养老地产、旅游休闲商业地产、客栈公寓型地产五大类。二级房产开发，主要通过销售、“销售+回收经营”、租赁经营三种方式获取销售及运营收益。（3）产业项目开发包括特色产业项目开发及旅游产业项目开发两大类。特色产业项目的开发主要以科技产业园、产业孵化园、双创中心等为主体，同时结合科教文卫等事业，开发产业科研基地、教育培训园区、产业博物馆等项目。旅游产业项目开发众多，包括承担吸引核功能的景区、主题公园、演艺广场，以休闲消费聚集为主要功能的餐饮、酒吧、夜间灯光秀，以及为游客提供居住功能的度假地产。产业项目的开发主要通过运营获得收益。（4）产业链整合

11、开发包括泛旅游产业链和特色产业链。两大产业链相互支撑，构建区域产业生态圈。（5）城镇建设与公共服务开发包括城市服务、城市管理、以及银行/学校/医院等城市配套项目。5、创新改革行政管理与政策支持体系政府在特色小镇开发运营中更多扮演的是一种管理与支持的角色。主要体现在基础设施建设、公共服务设施建设、扶持政策保障、城市营销及公共管理等层面。（1）以公共工程建设为基础公共工程是特色小镇建设发展的基础，对区域整体发展作用显著，一般由政府负责开发建设，目前为解决资金的压力，很多地方采取政府与社会资本合作的PPP模式。特色小镇的公共工程相较一般城镇，需要体现几个方面的特色：第一，道路系统除城市道路外，还需要

12、设置满足城镇居民及外来游客休闲旅游用途的自驾车道、骑行道或步行道等。道路除承载交通功能外，还是城镇文化的一个表现载体，是城镇对外的一个窗口。第二，公共服务层面除提供基本的服务外，还需要营造宜居的幸福生活氛围，体现在一些休闲设施的建设上，例如中央公园、精品博物馆/音乐馆、滨河休闲带、环城游憩带等。第三，城市风貌打造要实现本土化、特色化、品牌化，形成鲜明的城镇特征。建筑风貌方面，要运用本地的建筑风格、形态、材料、符号等，形成创意建筑的独特性；景观风貌方面，要在区域定位的指导下，通过标志性景观设计、城市家具设计、元素装饰、植物配置、绿道建设等景观工程，搭建城市景观识别系统。如图1-11所示。表1-1

13、1 公共工程建设产品特色化基础设施九通：道路、供水、供气、供热、雨水、污水、电力、电信、有线电视景观升级，形成特色化的城镇风情体现一平：土地平整公共服务设施主体产品：总部基地、商业综合体、国际会展中心、医院/医疗中心、图书馆、学校、体育场馆、行政中心、城市规划馆增加“风情美食街、中央公园、精品博物馆/美术馆/展览馆”等一些营造风情与幸福生活氛围的公共服务（2）以公共营销为推动营销是城镇建设和发展过程中的重要一环，是一个系统工程。政府在其中扮演着管理者、推动者的作用。其四个层面：第一，品牌及形象的定位挖掘城市品牌元素、找到城市品牌定位、形成城市品牌内涵；第二，品牌系统的构建包括品牌CI/VI设计

14、、吉祥物、标识系统及城市家具等的运用；第三，品牌营销推广从平面媒体、网络媒体、电视媒体、自媒体、节事活动、公共活动等各方面，构建完善、有侧重的营销推广体系。第四，品牌形象的形成通过系列过程的培育，面向不同人群，塑造不同的城市形象。（3）以扶持政策为支撑政府应从政策上为特色小镇的发展创建一个健康、宽松的政策环境：第一，产业政策给予特色产业、旅游产业及其相关产业以政策倾斜，培育完整的产业集群。第二，土地政策在明晰产权和确立集中统一管理体制的基础上，进行科学的土地规划，正确处理小城镇建设用地、产业用地、旅游用地与保护耕地之间的矛盾，防止打着产业开发的幌子，进行地产开发的现象。第三，金融及税收政策融资

15、方面，拓宽社会资本的引入，加大国家银行对小镇建设贷款资金支持范围，并在土地开发成本、税收、投资回报等方面给予投资商以优惠的支持，实现投融资方式的灵活性、多样性。6、搭建综合投融资结构充分运用银行、保险、债权、基金、扶持资金、投资机构资金等各类资金，搭建一个“政府-社会-金融机构”构成的多元化投资平台，在遵循科学合理的投融资规划基础上，为特色小镇全力提供金融支持。社会资本对市场反应敏感、避风险能力强、活跃度高，是特色小镇开发中资金中的一项重要来源。其中政府资本和社会资本联动的PPP模式，是现行条件下特色小镇的核心投融资模式，适合于投资额度大、运营效益相对较小的小镇基础设施建设、公共服务设施建设以

16、及创业类项目开发。如图1-12所示。图1-12 特色小（城）镇的投融资综合架构特色产业的选择、导入与培育特色产业是特色小镇发展的核心，国家与地方有关特色小（城）镇培育政策中，均对特色产业作出了要求。住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部关于开展特色小镇培育工作的通知中要求特色小镇要有特色鲜明的产业形态，向做精、做强发展，并要求充分利用“互联网+”等新兴手段，推动产业链发展思维，促进以产立镇、以产带镇。国家发展改革委关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见中提出，坚持夯实城镇产业基础，挖掘本地最有基础、最具潜力、最能成长的“三最”特色产业，做精做强主导特色产业，打造具有持续竞争力和可持续发展特征

17、的独特产业生态。因此，特色产业的孵化是特色小（城）镇孵化器中的一项核心任务，需在明确小镇产业要求、确定产业发展路径的基础上，实现特色产业的选择、导入、培育及运营，围绕其打造完整的产业生态圈。从而“以产立镇、以产带镇、以产兴镇”，促进从小镇资源到小镇产业，小镇产业到小镇经济，小镇经济到小镇发展，最终实现产镇一体、协调发展，为中国特色小（城）镇提供持续健康发展的动力和支撑。1、小镇的产业要求 （一）小镇发展的四大产业需求 特色小(城）镇的打造必须与产业规划统筹考虑，小镇的繁荣发展，也必须有产业支撑。产业是小镇经济发展、空间规划优化、人口合理聚集、环境和谐宜居的重要支撑。1、产业经济支撑小镇经济合理

18、的产业定位能促进一、二、三产的协调发展，推进小镇的经济发展。合理的产业布局能推动生产效率和资本效率的提高，能够使产业在分工协作、产品配套、原材料供应、技术服务等方面形成较为完整的产业链，降低整体成本，加速资本的流动，刺激潜在的经济要素重新组合创造出现实的生产力，进而促进小镇经济的发展进步。2、产业布局支撑小镇的空间小镇的空间资源是有限的，合理的产业布局规划对小镇空间有积极的影响，能促进小镇空间结构的最优化。产业布局可以反映小镇的土地利用程度，产业布局的过度分散，会造成更长距离的连通路径，降低城市土地利用效率；产业的过度集聚，又会造成小镇土地开发成本等聚集要素成本的上升，会造成公共服务质量下降等

19、一系列城镇问题。3、产业发展吸纳小镇人口 特色产业的不断壮大和集聚，能合理引导农业转移人口流向，吸纳高端产业人才，提高小镇人口的集聚度，依靠产业发展来引导人口集聚。4、产业转型促进小镇生态产业经济和小镇生态环境有着相互制约相互促进的作用，产业发展的同时，要注意对环境的影响，在特色小（城）镇“和谐宜居的美丽环境”培育要求上，产业要通过技术的进步转型，用新能源、高效益的可持续产业模式取代高消耗、高污染的发展模式。（2）小镇发展的产业要求 要求小镇产业符合地区整体产业发展战略； 要求代表未来发展方向与趋势的产业； 要求能够与消费终端、与人产生较强的关联； 要求便于产品化、便于运用O2O手法的产业；

20、要求小镇产业限制选择高消耗、高污染产业； 要求小镇产业发展做到特色鲜明、做精做强； 要求小镇产业具有持续竞争力和可持续发展特征。2、特色产业的发展路径特色产业是特色小（城）镇发展的重要支撑，要经历科学选择、合理规划、核心培育，再到集群辐射，最终提升到产业品牌的发展路径。如图2-1所示。图2-1特色产业的发展路径 产业选择科学论证进行选择，重在尊重现实基础、尊重市场需求； 产业规划把握产业发展战略，重在空间布局规划、分阶段发展目标； 产业培育发展壮大核心支撑，重在龙头企业的招商和培育、产业链的打造； 产业集群强化产业辐射带动，重在围绕特色产业“补链补强”； 产业品牌增强特色城镇竞争力，重在产业文

21、化和整体形象。3、定位特色产业特色产业如何选择 特色小（城）镇的特色产业发展首要做好产业的选择工作，目前全国各地“有条件要上，没有条件创造条件也要上”的乱象普遍，很有可能产生恶性竞争。因此在产业选择方面，各级政府应以客观的眼光尊重本地发展现状和市场需求；以敏锐的眼光和科学的思维把握产业发展前景；以超前的眼光突破传统深化改革，加强创新驱动，促进特色产业领先发展。 在城市主导产业选择基准理论的基础上，绿维创景结合市场与科学机制，提出了以六大原则引导的多层指标选择体系及选择流程，如图2-2所示。图2-2特色产业的选择流程（1）特色产业的六大选择原则（图2-3所示）图2-3 特色产业的六大选择原则 适

22、应原则要与小镇发展相适应，做到因地制宜、适应市场； 特色原则特色要明显，优势要突出； 关联原则产业关联度要大，经济带动性要强； 创新原则创新能力要强，技术进步要快； 生态原则要平衡产业发展与环境保护的关系； 需求原则产业的现实市场需求要大，未来需求潜力可观。（2）特色产业的七大选择指标体系 根据以上六大原则，我们从产业本身发展层面及外部市场导向层面，给出了特色产业选择的七大指标体系产业发展基础、产业关联度、技术创新性、产业特色性、产业环境影响、市场需求、外部支撑。整体采用专家评分法与客观数据赋分法，最终通过加权计算，选取得分最高的产业为特色产业。如图2-4所示。图2-4特色产业选型评定指标体系

23、4、特色产业资源导入 特色产业的发展取决于产业的核心资源及整体资源体系，在特色小（城）镇自身的独特资源基础上，要保证产业的可持续发展，还需注重创新理念，引进新的资源要素，来完善产业运作需要的资源体系。特色产业资源由自身的四类独特资源和六类导入资源构成。产业人才资源人才是特色产业持续发展的基础和必要保障，特色产业发展人才能够以市场为导向，以效益中心，指导推进产业发展的策略。产业技术资源技术是特色产业发展的主要驱动力，特色产业发展必须不断破解遇到的技术瓶颈，增强创新能力，并转化为生产力，提升发展水平。产业资金资源资金是特色产业不断壮大发展的保障，在产业生命周期中的不同阶段，都要有与之适应的完备的金

24、融体系。产业信息资源信息是产业结构不断优化的战略保障，加强信息资源的开发和共享，加快数字化、网络化、智能化，适应和带动产业结构升级。产业开发资源开发是企业载体的实施保障，通过综合开发，将产业载体和基础设施同步发展，为产业有序发展提供更多支持。产业营销资源营销是推动产业品牌发展的强劲引擎，产业营销不同于产品营销，要建立在产业的高度，目标是一种长远的品牌思维。5、特色产业培育 “集中突破”是特色产业发展的关键。小镇的特色产业选定之后，就要遵循特色小镇的培育要求，将主导产业做精做强。先采取“集中”策略，重点突破，将战略的注意力集中于产业链思维上，挖掘深加工潜力，延伸产业链条，把特色产业逐步做精做强，

25、发展产业的核心优势。 “规模优势”是特色产业稳定发展的保障。规模效益是在产业发展基础上，全面提高“低成本生产优势”和“低成本运作优势”，在产业研究、产业应用、产业服务、产业营销方面形成集群发展，在市场竞争中形成规模优势，保持竞争优势，获得持续稳定的发展。如图2-5所示。 图2-5 特色产业聚集生态圈（一）“集中突破”的产业链发展思维 特色产业的产业链可以比作是特色小镇的线形核心，核心的重点在于产业主体项目的培育，像栽培树木一样，做到“选得准”，重点突击，保障“立得住”、“长得大”。 “选得准”就是要符合产业的整体发展战略，找到最适合的项目/企业种子；“立得住”就是要重点培护，保证龙头项目/企业

26、能够在小镇扎根，做到本土化运营；“长得大”就是要最优化成长，能辐射带动新枝，也具备良好的可持续发展效益。 产业核心产业链的完善发展，就要梳理产业链思维，强化产业链配套，营造良好的产业生态。（二）“规模优势”的产业集群发展思维 特色小镇的产业集聚不同于区域产业集聚1.0和2.0，是要形成一个在核心产业支撑下的融研发创新、文化创意、成果转换、体验应用于一体的全方位立体化特色产业生态系统。 1、横纵联合 特色产业的规模发展优势除了自身“纵向”产业链的壮大完善外，还要在“横向”完成资金、人才、科技、信息等高端要素的集聚，挖掘历史人文要素的集聚，充分体现特色小镇的创新导向，推动经济要素与人文历史要素的高

27、度契合，融合产业链和创新链于一体，构建良好的产业生态圈，增强区域内生发展动力，从而保证特色小镇的特色化、创新化和可持续性发展。 2、内外合力 特色小镇的产业发展不同于产业园区，更具有开放性和系统性。一方面对外通过与创新网络的连接，可以将最新的产业创新信息、新业态、新商业模式甚至创新人才源源不断的引进到特色小镇来，推动产业生态圈的实现。另一方面，对内通过协同机制推进特色产业创新战略平台的建设，不断完善特色小镇企业主体的创新合作交流机制，促进信息和成果的互通共享。通过内外合力推动产业生态系统的创新增长极。 通过横纵联合、内外合力，推动特色产业集聚生态圈的形成，进而将实现特色小镇产业功能、创新功能、

28、生态功能、文化功能、旅游功能和现代社区功能的有机融合。6、运营特色产业特色产业平台服务保障（1）特色产业的服务平台运营架构特色产业发展过程中除了要发挥企业的主体作用，还要有效发挥政府的引导作用，政府要在 “纵向”、“横向”产业集聚的发展战略下，注重从土地空间利用、生态环境保护、服务能力提升等方面建立全方位、立体化的服务运营平台架构，从企业需求出发，匹配高效、便捷的产业服务，健全产业生态系统的发展格局，提升区域整体竞争力。特色产业的运营服务是以招商运营（企业）为核心，融合了投融资运营（资金）、公共资源运营（土地）、人才服务运营（人才）、互联网运营（信息）等的一个多元化运营体系。如图2-6所示。图

29、2-6 特色产业运营服务体系（二）高品质可持续运营平台“引”到“留”到“聚”1、抓好招商服务平台建设围绕特色产业的发展目标，完善政府主体、上下联动、激励推动的招商促进机制，开展全程跟踪服务。一是建立项目引入评审机制。建立由牵头政府领导、招商、发改、规划、国土、环保、财政等多部门参加的招商引资项目联合预审会议制度，并对重大项目施行专题协调会的方式解决。二是建立和完善项目促进机制。建立牵头人和各部门负责人参与的重点招商项目联席会议制度，定期召开，重点解决项目引进和实施中存在的具体问题，确保招商项目顺利落户。三是建立促进工作监督机制。目的在于通过督查对影响落地和实施的人、事进行责任追究，并对创新工作

30、思路行为进行鼓励，确保招商项目顺利落地。2、抓好投融资平台建设依托政府、企业、金融机构的合作，通过直投基金、政府引导子基金、产业基金等方式，打造产业发展金融平台，助力特色产业的产业聚集。一方面，为需要资金支持的企业，提供方便优惠的融资渠道和金融服务，助力企业发展，推动产业落地；另一方面，扶持产业研究领域，实现产学研一体化，从技术创新的角度，推动产业的发展。3、公共资源交易平台建设确保公共资源交易公开、公平、公正，实现公共资源交易服务专业化、效益最大化，应推进特色小镇的公共资源交易平台建设。主要包括农村产权流转（农户承包土地经营权、“四荒”使用权、农村集体经营性资产、农业生产设施设备、小型水利设

31、施使用权、农业类知识产权等）、环境能源交易（节能减排技术等）。4、人才服务平台建设人才是特色产业发展的智慧力量，应充分发挥人才在特色产业中的支撑作用。政府应鼓励和支持搭建人才服务平台，实施“人才引领、创新驱动”的发展战略，做好人才引进、人才培养、人才服务工作。人才引进方面，可通过搭建人才引进交流大会，可与高校合作打造人才库，并出台人才引进相关政策，推进人才的“落地生根”。人才培育方面，创新人才培养模式，在特色产业的发展趋势和方向深入分析基础上，对产业发展下的人才新需求进行思考，从而针对性的对产业人才进行培养和提升。人才服务方面，各项配套和支持需同步，尤其是住房保障和福利待遇保障，可针对人才的贡献率设立人才扶持资金。5、智慧服务平台建设特色产业的发展过程中，需要借助科技来动态跟踪规划、投资、建设、运营情况，搭建以产业大数据为核心的智慧服务中心。利用互联网技术、大数据挖掘技术、GIS技术搭建特色小（城）镇网，为特色小镇规划、建设和运营提供智慧服务。