北京经开国际汽车广场配套会所项目doc.docx

1、北京经开国际汽车广场配套会所项目doc北京经开国际汽车广场配套会所项目情况介绍一、 环境因素1、 地理环境因素北京经开国际汽车广场配套会所项目（以下简称会所项目）位于北京经济技术亦庄开发区北环东路，于2007年4月通过竣工验收。北京经济技术开发区位于北京东南亦庄地区，是北京市唯一同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重优惠政策的开发区。亦庄开发区交通便利，紧临京津塘第二高速公路、京通快速路、京沈高速公路，有三条主干道通往北京市中心地区，距四环路3.5公里，距三环路7公里，距CBD 16公里，车程约12分钟，距首都国际机场25公里，而城际轻轨5号线、10号延长线将于2010年建成，

2、跨南五环进入亦庄开发区。2、 经济环境因素亦庄开发区内已有来自全球30多个国家和地区的2000多家企业入驻，奔驰、诺基亚、通用电气、博世、富世康、康明斯、拜耳、施耐德、可口可乐、中芯国际、京东方等一批世界500强知名企业在此投资建厂，目前已形成了电子信息通讯、生物工程与新医药、汽车、装备制造四大主导产业，围绕主导产业集群化发展的要求，亦庄开发区大力推进以诺基亚为龙头的通讯产业集群、以京东方为龙头的显示器产业集群、以中芯国际为龙头的微电子产业集群、以GE为龙头的医疗设备产业集群、以拜耳为龙头的生物制药产业集群及以奔驰为龙头的汽车产业集群的发展，不断优化产业结构。“十五”期间，亦庄开发区生产总值由

3、2000年的29.14亿元提高到2005年的235亿元，五年翻了3番多，年均增长52%；同期工业总产值增长到 1102亿元，销售收入增长到1267亿元，两者都以年均67%的增长速度迅猛发展，双双达到各自2000年水平的13倍。其中，高新技术企业成为带动亦庄开发区经济高位运行的主体力量，工业总产值和销售收入分别占全区总量的87.74%和81.36%。3、 社会环境因素2007年1月5日，亦庄新城规划得到北京市人民政府的批复，以亦庄开发区为核心功能区的亦庄新城被定位为以高新技术产业和现代制造业聚集发展为依托的综合产业新城，是辐射并带动京津城镇走廊产业发展的区域产业中心之一。据官方统计，亦庄的常驻人

4、口约1518万，主要分布在亦庄第一生活区。亦庄新城规划已经完成并得到批准，根据该规划，亦庄新城在未来15年将向综合产业新城发展。根据规划，到2010年，亦庄新城人口规模为30万人，城市建设用地规模应控制在45平方公里左右。规划到2020年，亦庄新城人口规模为70万人。作为北京六大功能区之一的亦庄开发区，政府服务机构、医疗、教育等配套服务齐全，建成住宅已超过500万平方米，包括金地、一栋洋房、亲亲我家、天鹅堡、瀛海庄园、大雄、上海沙龙、卡尔生活馆、星岛嘉园等各种板楼、公寓、独栋别墅、双拼别墅、联排别墅的优秀商品住宅。目前农民回迁房的价格约为8600元/平方米，其2003年价格仅为2000元/平方

5、米；公寓的价格约为11000元/平方米，其2003年价格仅为5000元/平方米；别墅的价格约为18000元/平方米。据会所仅500米的亦庄开发区最大的商业综合体50万平方米的水晶布洛格（现更名为林肯公园）目前正在紧张施工中，一期已售罄，二期现已开盘，每平方米的开盘价已超过13000元。二、 市场因素作为京津冀的核心引擎，亦庄开发区已成为吸引众多消费者及投资者的“磁场”，随着国内外知名企业投资亦庄开发区及众多购房者选择亦庄开发区，目前现有的餐饮娱乐等第三产业配置已不能满足需要，渔公渔婆、西贝等知名餐饮企业的旗舰店已于两年前入驻亦庄开发区，肯德基、日昌、小土豆、东来顺等每日都有较高的上座率，中华老

6、字号全聚德及麦当劳也已在亦庄开发区选址准备开店，大中、国美、苏宁三大电器零售商相继进入亦庄开发区，200300平方米的众多小型餐饮店分布在亦庄开发区的各商业地段，但在用餐高峰时段，仍人满为患，开发区企业及政府部门提出开发区没有适合企业商务消费的场所，满足不了企业消费需求。 目前，亦庄开发区内现有的商业基本上都是整体的商业楼或是住宅的底商，几乎没有独栋的经营场所，整体的商业楼布局有重多局限性，一个楼层要分给几家经营，面积都偏小，一层以上的二三层等又无直接对外的门面，而作为住宅的底商，为了避免扰民，国家规定住宅底商不得从事餐饮、歌舞娱乐、提供互联网上网服务和洗浴等四类经营活动。综上所述，亦庄开发区

7、内商业目前尚处于起步阶段，现有商业格局结构单一、规模小，且多为中低档次，市场潜力远未释放。三、 会所介绍1、 综述我公司的会所项目作为一个独立的商业建筑，位于京津塘高速亦庄开发区出口北环东路与经网路交汇处，是进出亦庄开发区的必经之路，绝对是商业投资的黄金地段，对于商业而言好的地段无疑是立足之本，是保证经营者财富增值的必要条件。在会所项目建设初期，我公司围绕其定位做了大量的市场调查及可研分析工作，综合分析北京商业市场的发展后，将会所项目的用途定位为餐饮与商务会馆，目前开发区还没有一个能满足企业商务消费的大型综合性场所，由于我公司在建设初期的参与，使其具备了经营餐饮及商务会馆极为重要的建筑层高、面

8、积、空间组织、机电容量等方面的经营优势。会所项目原建筑面积8087.39平方米，地上局部三层、地下局部一层，建筑高度20.55米，室内层高5米，柱距7.2米，房屋用途为商业，国有土地使用权面积7351.84平方米，目前，会所的房屋所有权证及国有土地使用权证均已在我公司名下。我公司购买会所项目后，综合分析目前市场发展情况，决定对会所项目进行扩建，扩建手续已通过政府相关部门的审批，目前正在扩建施工过程中，扩建面积3258.47平方米，其中地上2837.95平方米,地下420.52平方米，规划容积率为1.54，扩建后总建筑面积达到11345.86平方米，其中餐饮建筑面积约为2300平方米，商务会馆建

9、筑面积约为9000平方米。会所项目配套设施设备情况：市政自来水入户（管径100mm）；独立配电室双路供电（功率600千瓦以上），容量为10KV高压供电线路；消防喷淋、烟感等消防报警系统做到末端；中央空调末端风机盘管均已做到位；地下室中餐厨房及中央空调主机的天然气（低压、次中压）已接入室内。考虑到能源的日益紧张及降低经营成本的重要性，我公司已向亦庄开发区供电局申请将单一制电价变更为两部制电价，并于近期施工。我公司综合考虑餐饮及商务会馆市场发展及周边消费情况，将餐饮及商务会馆定位为中高档，目前精装修图纸已设计完成，为了在经营中创造最有利的商机，带来利益的最大化，我公司选择了国内餐饮及商务会馆的行内

10、知名设计师全程设计，而且考虑到夜间会所项目室外整体灯光氛围对经营的影响，我公司专门聘请负责北京奥运场馆水立方室外灯光设计的公司操刀设计。为了使会所项目适应餐饮与商务会馆日益竞争激烈的现状，我公司决定出资对建筑外墙面进行整体改造，对土地使用权面积内的道路、绿化、环境进行综合设计，力求超越北京市现有的餐饮与商务会馆建筑外观，使其具有鲜明的高档商业形象，具有不可替代的商业风格，为日后经营利益最大化打下坚实的硬件基础，成为北京市的高端商业品牌。针对后奥运时代的北京新的经济增长点，北京市常务副市长吉林于2008年10月31日表示，中关村科技园区、金融街、北京经济技术开发区、北京商务中心区，顺义临空经济区

11、和奥林匹克中心区等六大高端产业功能区，今后将成为引领北京发展的重要支撑力量。 2007年，北京市这六大功能区实现增加值3413.8亿元，比上年增长21.3%，实现了三年翻一番。功能区增加值占北京市GDP的比重，从2004年的28.8%，提高到2007年的36.5%。中关村、金融街经济总量双双超过1000亿元。 亦 庄 概 况亦庄的区域规划：在亦庄卫星城新的规划中，亦庄卫星城发展的方向以北京经济技术开发区为核心，跨越凉水河向南发展和跨越京津塘高速公路向东发展，由北京经济技术开发区和亦庄镇区、凉水河南部新区、京津塘高速路东部新区、马驹桥镇区、绿色空间六个分区组成。（详见附图）1、 统计调查： 开发

12、区目前就业人数2023万人，就业年龄平均32.5岁，平均学历大专，性别男女比例6.8：3.2，平均年收入34000元。 千人以上企业37家，其中包括SMC、富士康、中冶金诚、中金数据、诺基亚中国、北京奔驰、松下电工、康宁电缆等。 5001000人企业509家，其中包括通用、拜耳中国、可口可乐、康明斯、第一制药等。 500人以下企业1800余家，其中包括华德液压工业集团、金佰利有限公司、同仁堂股份、嘉多宝包装、中芯环球半导体、三洋能源等。2、 亦庄周边地区写字楼人流：从2000年到2007年，开发区已经累计创造了5762亿的产值，7年来各项指标都发展的非常快。首先是GDP，由2000年的26亿元

13、人民币增长到了482亿；工业总产值由当初的83亿元人民币增长到了去年的2091亿人民币；销售收入由98亿人民币增长到了去年的2817亿元人民币；税收从不到10亿增长到了去年的121亿人民币，平均年增长都在43以上。出口创汇也由2000年的1.4亿美元增长到119亿美元，这样的增长速度有赖于所有入区企业的发展。到现在为止，开发区已经有2356家企业，累计的投资已经超过了168亿美元，有1亿美元以上的投资的企业已经有21家。高新技术企业产值占全区工业总产值的80以上，奔驰、诺基亚、通用电器、德而福、拜耳、三洋、松下电工、康宁等40多家世界500强企业在开发区投资建厂。 北京经济技术开发区已形成了电

14、子信息园、生物工程与新医药园区、新材料与新能源园区，目前正在全力推动光机电园区、汽车、医药、装备制造等产业的集群园区的发展。3、 亦庄周边地区大型超市或商场营业状况： 美廉美超市亦庄店 位于北京经济技术开发区天宝南街上海沙龙天宝商业中心地下一层 华润万家生活超市 位于北京经济技术开发区中华北街西口、 百安居亦庄店 位于北京经济技术开发区文化园西路3号 燕莎奥特莱斯大型购物中心 位于周边十公里内的朝阳区东四环南路9号4、 除方庄、中海城外，其余在10公里范围内有可能到亦庄消费的楼盘情况商业地产项目：亦庄北岸、恋日家园、城南大道、东亚三环中心、旧宫地区、马驹桥地区、天鹅堡别墅区、珠江奥古斯塔城邦、

15、金地格林小镇6、钻石空间阳光波尔多、金色漫香林、融科香雪兰溪等。5、 亦庄核心区域房产信息表楼盘名称楼盘位置开盘时间建筑面积销售情况 住宅别墅小区水晶布洛格企业文化园西园对面2008.6约50万M2金色漫香林五环和京津塘交汇入东南角2008.6.750.4万M2新康家园开发区天华园一里2008.6.1101894 M2中睿葡京大厦荣华南路2008.165922 M2博客雅居开发区天华东路5号院2006.9.256万M2售完达龙骏景大兴区旧宫清河园北里2004.7.120万M2售完BDA样本开发区国际新生活区2005.4.2313.07万M2售完长新花园别墅开发区1995售完亲爱的VILLA开发

16、区与五环路之间2003.10.16.3万 M2售完一品亦庄开发区荣华环岛西南2005.5.1686万M2售完上海沙龙开发区天宝南街4号2008.820万M2售完星岛假日 开发区北环西路2003.10.2511万M2售完米兰天空开发区西环北路2002.4.134.3万M2售完瀛景园开发区贵园路2002.9.46.7万M2售完莱茵河畔开发区西环北路2002.5.1515万M2售完金地格林小镇开发区天宝中街2号2003.4.2030万M2售完博望花园开发区群英路43号2007.5.2828万M2荣京丽都开发区荣京东街3号2007.972331 M2瀛海庄园开发区凉水河2004.4.3068197 M

17、2售完境界开发区实验学校北侧2003.6.21104882 M2莲水怡园开发区第二生活区200713.07万M2听涛雅苑开发区天华西路2002.12.3013.1万M2卡尔生活馆开发区第二生活区2004.8.283.5万M2售完一世情园开发区第二生活区2004.6.104万M2售完大雄郁金香开发区天华园二里二区2003.10.1619.12万M2售完东晶国际开发区天华西路2001.6.47万M2售完一栋洋房开发区天华园三里2001.615.2万M2梅园小区开发区天华里1999.10.1售完 写字楼中睿葡京大厦开发区荣华南路2008.110460 M2隆盛大厦开发区59号街20085万M2荣京丽

18、都 开发区荣京东街3号2007.9.294万M2国盛科技园开发区康定街1号2005.11.14.7万M2国融国际开发区天华北街东口2007.910万M2BDA国际港开发区科创一街经海四路2007.7.1541706 M2龙森国际开发区科创十四街99号2007.119.5万M2BDA国际广场开发区荣京西街2007.1112万M2BDA企业大道开发区景园北街2号2007.3.3130万M2嘉捷科技园开发区西环南路26号院200583600 M2工业园写字楼开发区宏达北路16号5715 M2大地国际商务开发区宏达北路1.2万M2北京朝林大厦开发区荣华中路15号2004.3.18万M2 亦庄周边十公里

19、内住宅信息表合生国色天成通州马驹桥中关村科技园国家级保护园区61.39万M2天鹅堡通州区马驹桥大白村2008.5.514.98万M2珠江奥古斯城邦通州马驹桥环保产业区A1232008.5.214111 M2亦庄北岸大兴旧宫镇2008.413万M2鸿业兴园二期丰台花乡造甲村2005.5.546万M2售完金洋国际朝阳区十八里店南桥200719.92万M2美利国际大兴区旧宫镇吉利路6号院2008.621万M2上海建筑丰台区大红门西路2008.713.61万M2辰翰府大兴南五环路金星出口2008.6.86.9万M2文成建筑丰台区成寿寺甲一号2008.4.2610万M2富力又一城朝阳区东五环台湖出口20

20、08.4.5115万M2世华水岸丰台区赵公口桥2007.11.929万M2阳光波尔多大兴区采育镇2008160万M2大城小镇大兴区旧宫镇庑殿路2006.4.217万M2巧克力城大兴区旧宫镇庑殿路2007.7.2912.97万M2观筑庭园朝阳区十八里店南桥2003.4.15清欣园（三期）大兴区旧宫镇旧宫西路5号2002.9.15万M2天成花园大兴区左安门小羊坊店2000.3.119000 M2龙家园方庄南6公里2000.6.112万M2亦庄周边十公里内写字楼信息表嘉业大厦南三环刘家窑桥2005.832000 M2清河时代广场大兴区黄村大街20万M2水晶之星大兴区康庄路10号2006.12.226700 M2建华大厦京津塘大羊坊出口2003.8.169000 M2兴南大厦大兴区旧宫镇小红门路136号