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1、惠州市房地产市场分析报告惠州市2007-2008年房地产市场分析报告二00八年六月第一章 惠州城市概况1.1城市简介惠州地处广东省东南部，珠江三角洲东北端，属珠三角经济区。惠州南临南海大亚湾，毗邻深圳、香港，北连河源市，东接汕尾市，西邻东莞市和广州市，素有“粤东门户”之称。陆地面积1.13万平方公里；海域面积4520平方公里；海岸线长223.6公里；2007年年末常住人口387.5万人，其中市区人口约181.7万人。现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县。区域内有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。惠州市城区被三江（东江、西枝江、新开河）五湖（西湖的平湖、丰湖、南

2、湖、菱湖和鳄湖）分割环抱，史上享有“半城山色半城湖”美誉。相继获得“中国优秀旅游城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“国家环境保护模范城市”、“全国造林绿化十佳城市”、“中国人居环境范例奖”等称号。惠州旅游资源丰富、自然景色众多，有国家级自然保护区一处（平海海龟自然保护区），有国家级风景名胜区二处（惠州西湖、罗浮山），有多处省级自然保护区（惠东古田自然保护区、白盘珠自然保护区），省历史文化名城（惠东平海古城），有一座国家森林公园（龙门南昆山），有著名温泉汤泉和风光旖旎的海滩。山、水、林、湖、泉、洞、瀑、海岸、岛屿等应有尽有。1.2交通区位惠州水、陆、空、交通十分便利。广汕、广梅公路干线

3、及惠深高速、惠河高速、广惠高速、深汕高速把惠州联成一个四通八达的交通网络；水路沿东江上航可至河源、龙川，下航可至石龙、广州；惠州湾已对外籍船舶开放，已通航至香港；惠州距离省内两大机场白云机场和深圳机场也只一个多小时车程；惠州港已对外籍船舶开放，已通航至香港；广梅汕铁路惠州站已开通至广州、衡阳、长沙、深圳、河源等班次。广惠高速公路扩建工程、莞惠高速公路、惠深沿海高速公路都已经开工建设。在交通发展规划中，高速公路网方面，拟延伸广惠高速公路至稔平半岛；建设沿海高速公路、莞惠高速公路、广河高速公路、盐地高速公路、惠韶高速公路、惠澳高速公路。预留轨道交通线位：一是城际快线轨道交通，该线预计起点为广州，横

4、向贯穿深圳从东部工业区延伸到大亚湾开发区规划的中心商务区；二是深圳3号线延伸至惠州核心城区新火车客运站（新桥片区惠阳商务、商业中心区），与惠州南北向轨道交通接驳。1.3城市规划1.3.1城市定位及职能珠江三角洲地区性中心城市，以电子信息、石油化工为主的制造业基地，风景旅游城市和历史文化名城。（1）中心城市职能：惠州市是珠三角东部的次中心城市，随着规划区经济实力的提高，次中心城市的地位将会进一步突出。由于扼守珠江三角洲东部交通门户的地 理区位条件和处于政治、经济、文化中心的高端位置，惠州市对博罗、龙门、惠东、河源、汕尾等地将会发挥更大的区域辐射和服务功能，包括商务、教育、就业、 居住、旅游等方面

5、。（2）产业职能：惠州为广东省石化产业基地，积极培育石油及化学产业集群；形成电子信息业产业集群，形成劳动密集型的轻加工业发展优势（如服装、毛织、运动器材、灯饰等）。建立起旅游业产业集群。1.3.2城市空间规划惠州市虽然在行政区划上分为三县两市区，但是从区域功能定位和发展布局考虑，惠州市也可分为惠城、陈江-仲恺、惠阳-大亚湾和北部山区四个次区域，下图是四个次区域的大致分布图。1.3.3市域空间布局惠州市规划市域空间格局为“一区四核五轴七节点”的“核心网络放射”状。一区：惠城惠阳（市区）为全市的城镇核心区，核心区向北延伸至龙门形成城镇发展副轴；四核：惠城（城区及博罗县城）、惠阳城区（含大亚湾）、惠

6、东县城为市一级主核心，龙门县城为山区发展核心，促进核心城镇对周边城镇的辐射和带动作用；五轴：惠城数码工业园联想工业园三和开发区惠阳城镇轴；深圳（香港）新圩陈江惠州市区杨村河源发展轴；广州博罗县城惠城区惠东县城稔平半岛发展轴；深圳（香港）惠阳惠东县城汕头发展轴；惠城龙门城镇发展次轴；七节点：规划稔山、吉隆、新圩、多祝、杨村、圆洲、石湾为辐射轴上的中心城镇。1.3.4城市产业布局惠州市已形成了一个以电（子）、汽（车）、化（工）、纺（织）为支柱产业的工业系雏型。目前已成为世界最大的镭射光头生产基地，亚洲最大的电话机生产基地，中国最大的电池、电脑、电视机、汽车音响、高级电工产品、线路板和照相机生产基地

7、之一。未来，惠州市将积极培育石油及化学产业集群；形成电子信息业产业集群；形成如服装、毛织、运动器材、灯饰等轻加工业发展优势；建立起旅游业产业集群。1.3.5重点发展区域根据惠州市城市定位和产业发展布局，规划拟定以下7 个重点发展区域：惠城江北地区：规划形成市级行政、会展和文化中心、铁路客运中心、物流商贸中心；优先使用存量建设用地，优化、梳理和调整东江沿岸地区工业用地的调整与控制、城市主干道两侧、火车站周边地区等重要地区的土地利用和功能。惠城西湖周边地区：规划为市级商业中心、旅游服务接待中心。培育现代服务业和旅游接待功能，提升服务能力和服务水平。惠城水口地区：规划以商业性开发为主的生活居住功能区

8、域，临江地区将严格限制工业项目的选址，保护东江沿岸景观和水资源。惠澳大道数码园地区：作为城市战略性地区，将严格控制地区投资质量和项目等级，规划为城市体育中心、高等教育中心、高新技术产业聚集基地。其中、远期发展将结合淡水河改造，建设新的山水城市形象。陈江仲恺核心城区：作为区级中心，通过空间整合，实施地区整体的效率开发战略。形成高新技术产业聚集区（仲恺开发区以及其管辖的镇隆北部工业园区）、加工工业聚集区（重点布局在潼侨、沥林和镇隆）、物流产业园区（北连接广惠高速公路新通道，南连接惠州港疏港路）。惠阳城区：作为城市次中心，以现区政府位置向东延伸到新桥片区、与深圳龙岗区相邻地区集中规划为一定规模的商业

9、和生活居住功能区；片区西南部规划为加工工业聚集区。大亚湾开发区：作为基础产业基地，东部地区规划占地27.8平方公里的石油化学工业区；北部地区建设港口与铁路联运一体化的物流基地。第二章 惠州市社会经济状况分析2.1国民经济发展状况分析（1）国内生产总值（GDP）表1.近几年珠三角城市GDP对比城市/年份2003年2004年2005年2006年2007年广州市37594451515460747051深圳市35864282495158146765珠海市477552635748887佛山市15781918238329283589惠州市5866868039351085肇庆市328391451516617

10、江门市6186968059421095东莞市14531806218226273151中山市57270488010361211近年来，惠州市GDP呈现出快速发展态势，GDP增长率保持在10%以上，年平均增长率为14.6%；2007年惠州市GDP突破千亿元大关，达到1085亿元，增长16%，跻身全国一类重点城市行列，成为广东“千亿元城市俱乐部”的新成员，经济发展跨越一个标志性的台阶。从珠三角城市群来看，惠州市总体经济还相对落后，GDP仅高于珠海和肇庆市，位列珠三角第七。（2）三次产业结构惠州的产业结构为“二三一”，第一产业比重逐年下降，二三产业比重增加；2007年惠州市三次产业结构比例有2006年

11、的8.5：58.5：33调整为7.9：58.8：33.3，产业结构进一步优化。（3）社会固定资产投资年份固定资产投资额（亿元）GDP（亿元）比重2002年104.73525.4619.9%2003年224.53586.4638.3%2004年297.61686.4543.4%2005年351.9803.4343.8%2006年307.67934.9632.9%2007年484.231085.1144.6%惠州市社会固定资产投资总体上保持增长，受中海壳牌南海石化项目2005年同期有大投入，06年初已竣工的影响，2006年固定资产投资出现了12.6%的下降。2003年惠州市固定资产投资增幅达历史最

12、高，同比增长了114%。主要是由于大亚湾区固定资产投资的推动，仅中海壳牌南海石化项目的完成投资94.91亿元，在其带动效应影响下，促使很多外商在大亚湾投资。03年后惠州固定资产投资增幅下降，06年出现负增长后07年快速反弹，增幅达到57%。惠州市固定资产在国民经济中的重要地位越来越明显，所占比例不断增大。2.2居民收入水平惠州市城镇居民生活水平不断提高，人均可支配收入以年均9.6%增长，2003年增幅达到历史最高的18.5%，之后增速趋缓。相对于惠州市经济的快速增长，惠州市人均可支配收入水平的增长速度偏低。第三章 惠州市商品房市场分析3.1房地产开发投资市场年份房地产开发投资额（亿元）固定资产

13、投资额（亿元）比重2002年15.9104.7315.2%2003年23.2224.5310.3%2004年29.6297.619.9%2005年43.8351.912.4%2006年67.9307.6722.1%2007年137.3484.2328.4%惠州市房地产开发投资保持快速增长，年平均增长速度为54.6%。2007年惠州市房地产开发投资额达到137.3亿元，同比增长了102.2%。房地产开发投资占固定资产投资比例不断增大，2007年该比例达到28.4%，这与一线城市的40-50%的比例还存在一定差距，但同时表明惠州房地产市场发展还有很大的空间。房地产开发投资进入发展快车道，随着房地产

14、投资的增长，房地产市场将呈现更大的活力。3.2商品房供应市场2007年，惠州商品房施工面积1276.97万平方米，同比增长74.6%。住宅施工面积998.07万平方米，增长105.3%；商品房竣工面积基本与2006年持平。整体上看，惠州市商品房供应量逐年增加，施工面积增幅较快。随着惠州市房地产投资的逐年增加，惠州市房地产市场无论是开工还是竣工面积都增长迅猛。但随着国家宏观调控政策的逐步落实并显其威力，开发商为了降低风险，适当放缓了开发步伐，除了储备土地外，适当了拉长了投资周期，导致年度竣工面积呈现增幅减缓之势。然而，地方政府一方面积极贯彻新政，积极推动签约项目尽早开工；另一方面加大市场土地供应

15、量，导致年度开工面积增幅呈加速之势。3.3商品房需求2007年惠州市商品房销售面积达383万平方米，同比增长50.4%；而商品房销售金额首次突破百亿元大关，达153.3亿元，同比增长102.2%，从2002-2007年六年间惠州商品房销售面积与销售金额平均增长速度分别为43.8%、66.4%来看，惠州商品房总体销售形势良好，但是从周边市场影响和城市发展持续性来看，未来的增长速度将在货币从紧和宏观调控政策下会呈现反复震荡走势。年份/指标商品房竣工面积（万）商品房销售面积（万）供求比2002年87561.54：12003年104861.21：12004年871010.86：12005年134149

16、0.89：12006年1732550.68：12007年1733830.45：120022003年惠州市商品房供应量大于销售量，市场处于供过于求状况，之后几年供求比逐步减少，市场处于供不应求状况，2007年供求比更是达到0.45：1，销售量远远大于供应量。3.4商品房价格惠州市房价持续走高。2003年惠州商品房均价出现了下滑，同比下降17.5，此后房价一路走高，2007年商品房均价突破了4000元，增幅达到34.4从2007年各月的价格走势来看，惠州市商品房销售均价为4001元/，比06年上涨了1025 元，上升了34.4个百分点，由于涨幅大，并且关系到民生问题，房价成为老百姓最为关注的焦点问

17、题之一。前3季度，惠州商品房价格整体呈上涨态势，由于从区域市场来看，惠州具有明显的价格“洼地”特征，房价涨势与深圳及周边城市普遍上涨有很大关系；“9.27”房贷新政出台后，随着深圳市场的震荡，惠州房价涨幅放缓，部分楼盘尤其是大亚湾区域定价有所回落，如峰景湾、中天彩虹城、格林童话、东江学府等项目价格均有所调整，没有调整价格的楼盘多数也在促销、活动等方面频频出手，力图通过一些调控手段来促进产品销售。2007年惠州房价加速增长，可以归结为以下几个主要原因：一是惠州经济加快发展，是支撑惠州房地产快速发展的基础。近年来，惠州GDP呈现快速发展态势，GDP增长率始终保持在10%以上；二是城市化进程不断提速

18、，使农村人口向城镇聚集，从而带来大量新增的住房需要。2000年至2006年，仅仅7年的时间，惠州城市化率由35.4%迅速跃升至55.8%；而与发达国家80%以上的城市化率相比，仍有大幅度的提升空间不言而喻，惠州城市化进程将带来大量新增的住房需要，从而促使房地产的发展。三是外地品牌开发商入驻惠州，提升房屋品质。一些外来品牌开发商如万科、中信、合生、雅居乐、鹏基集团等纷纷到惠州开发建设大规模高档商品房，房屋品质不断提升，房价也相对较高。四是惠州“洼地效应”，促使异地购房者纷纷投资置业惠州，从而拉动房价上涨。随着城市化进程加快，珠三角生活圈的交通日益便利，深圳每年新增的数十万人口有着巨大的置业需求，

19、而深圳可开发土地资源日渐稀缺、深圳房价居高不下的现状，使得广大深圳置业者开始把投资、置业的目光投向房价远远低于深圳却又紧邻深圳的周边城市。而距深圳仅1小时车程的惠州，自然成了深圳置业者最为关注的地区，加上惠州得天独厚的自然山水优势，人居环境十分优越，随着惠州一些山水大盘的相继开发，深圳置业者纷纷涌向惠州。五是物价以及土地交易价格上涨，推动房价上升。消费者物价指数（CPI），通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。一般说来，当CPI3%的增幅时，称为通货膨胀；而当CPI5%的增幅时，称为严重的通货膨胀。2007年1-11月，惠州市城市居民消费物价指数（CPI）103.9%，上升3.9%，存在一定的通

20、货膨胀，从而增加了建筑成本；同时土地交易价格由于经济的发展需求的增加而不断上涨，在实行“经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让”政策后，土地价格更是大幅上涨，直接增加了房地产开发成本，也在推动了房价上升。以惠城江北24号小区GJB2007-8地块为例，2006年这块地曾拍卖流失，而2007年该地块被万科以总价2.25亿的高价竞得，平均楼面单价高达1859元/平米，高出挂牌起始楼面价1209元/平米。3.5惠州房价收入比指标/年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年人均可支配收入（元）106911267413822148841599117310户均人数3.943.883.813

21、.763.763.73户均可支配收入（元）421424915652731560376016564566商品房销售均价（元/）234919392263254229764001110商品房总价/套（元）258390213290248930279620327360440110房价收入比6.134.344.724.995.446.822007年惠州市的房价收入比偏高。按照国际标准，房价收入比超过6倍以上的属房价虚高，低于6倍的属合理范围。2003-2006年惠州房价普遍处于合理的范围之内，而2007年惠州房价收入比为6.82，房价收入比相对偏高。其主要影响因素为：2007年高端别墅楼盘集中入市，在一定

22、程度上整体拉高了房价；惠州“洼地效应”，促使以深圳为主的珠三角异地购房者纷纷投资置业惠州，从而拉动房价上涨；物价以及土地交易价格上涨，也推动房价上升。从房价收入比来看，惠州目前大亚湾区和惠阳以及惠城电子产业巨额的工业投入尚未产生明显的收入拉动效应，随着惠州产业布局的拉开和经济的持续发展，石油、电子、化工及珠三角产业转移所带来的经济拉动，人民收入和生活水平将得到巨大的提升，基于未来经济发展，房价并不高。3.6商品房空置状况2006年之前，惠州市商品房空置率居高不下，20022005年平均空置率26.1。2006年商品房空置面积为61.1万平方米，与2005年同比下降了26.4万平方米，空置率下降

23、了11.5个百分点。2007年惠州市商品房空置面积为72.3万平方米，比上年年底增长了11.2万平方米，上升18.3；商品房空置率为16.1%，比上年年底增长了0.6个百分点；与2006年相比，2007年惠州商品房空置状况有所增加。总体趋势表明：随着惠州工业化和城市化的推进，商品房需求也在逐步加大，未来几年内，产业经济将拉动众多外来人口到惠州工作，带来大量的居住需求，空置率将会继续降低。第四章 土地市场分析4.1惠州土地市场概况2005年惠州市开始进入土地放量供应阶段，当年供应面积超过300万平米，从供应区域来看，目前主要集中在惠城区，大亚湾和惠阳区公开出让供应的土地面积比较少，多数为转让用地

24、或盘整用地。2006年，中海壳牌项目建成试产，搅热了整个大亚湾海域；7月中信深圳集团与惠州市政府签约，拿下占地1.7平方公里的汤泉旅游度假村，同时还优先获得了过境公路两旁金山湖地块和文头岭地块共100万平方米的房地产开发权。受珠三角发达地区地价不断攀升的挤压，异地开发商纷纷进入惠州，尤其是深圳、深圳、东莞、香港等地投资商纷纷来惠州购置土地，目前已经进驻惠州的重量级开发商有：万科、中信、合生、富力、珠江、金融街控股、雅居乐、深长城、招商等。2007年惠城区通过惠州市国土资源局招标、拍卖、挂牌出让或转让的住宅用地、商住用地以及商业用地共49宗，成交土地面积为405.23万平方米，交易起始价42.2

25、1亿元，成交金额为69.17亿元，超出起始价26.96亿元。据悉，市政府确定的2007年土地出让净收益计划为33亿元，截至年底，惠州市国土资源局全年上缴市财政土地出让净收益40亿元，比2006年的18.5亿元增加了21.5亿元，增长了116%.2008年，惠州市国土资源局计划实现土地出让总收益85亿元，其中土地出让净收益60亿元，比2007年增长50%（数据来源：南方都市报）。下面分别从不同角度对惠城区成交地块进行分析（备注：本文所分析的成交土地仅包括住宅用地、商住用地以及商业用地）。4.2惠州市2007年土地市场总结（1）成交宗地类型比例从上图可以看出，2007年度惠城区成交土地类型主要是商

26、住用地，占成交总面积的84%，其次是商业用地，占9%，再次是住宅用地，占7%。（2）片区成交宗地面积比例从上图可以看出，2007年惠城区土地供应主要集中在陈江仲恺与数码工业园，两者之和占成交总面积的53%，这表明随着两个区域的工业成熟，推动第三产业发展，城市转型阶段已经开始显形，随着工业化进程的加快，两个区域的第三产业尤其是房地产将会有很大的上升空间；其次是江北、东平水口以及龙丰上排，占成交宗地总面积的40%，这三个区域处于主城区，因房地产开发已进入初级阶段，后期具有较好的潜力而得到地产商的青睐；而下角、河南岸以及麦地的老城区，因城市老市区相对成熟，供应量小，仅占成交宗地总面积的7%（麦地几乎

27、无地供应）。（3）各片区成交楼面地价从上图可以看出，宗地成交金额最大的片区为东平水口，成交金额达到18.50亿元；其次是陈江仲恺，成交金额为12.37亿元；第三是江北，成交金额为11.33亿元；而河南岸、下角、麦地的老城区，成交宗地少，成交总额也较少。片区楼面均价最高的是河南岸（1669元/平米），其次是江北（1410元/平米），再次是东平水口（1308 元/平米），而数码工业园（640元/平米）和陈江仲恺（523元/平米）的楼面价是惠城区最低的。其原因主要是河南岸属于老城区，商业配套成熟，加上河南岸金山湖片区规划利好因素，而且隆生集团以3.73亿的总价（楼面价2414元/平米）拿下了位于河南

28、岸大朗肚的宗地，大大拉升了河南岸片区价格；江北作为惠州CBD，近两年房地产市场发展更是迅速，其地价也迅速攀升；而陈江仲恺和数码工业园属于工业园区，房地产市场刚起步，所以总体楼面价不高。（4）07年各季度土地成交面积从上图可以看出，第一季度土地成交总面积最大，占成交宗地总面积的58.3%，主要是第一季度所成交地块宗地面积较大；其次是第三季度，占成交宗地总面积的24.4%；而第四季度成交总面积最小，仅占成交宗地总面积的6.8%，这与新政出台后，政府出让土地减少，开发商拿地积极性下降有关。（5）各类开发商拿地比例从上图可以看出，2007年外地品牌开发商在惠城拿地面积占成交宗地总面积的40%，昭示着外

29、地品牌开发商如万科、中信、合生、雅居乐、鹏基集团等已开始大举进驻惠城；而本土知名开发商拿地面积占成交总面积的16%。（6）各类开发商城区拿地金额比例从上图可以看出，外来品牌开发商在惠城拿地金额占土地成交总金额的56%，房地产市场外来资本的进入，必然带来惠州房地产市场的激烈竞争。第五章 重点区域市场分析惠州正从沿江城市向沿海城市转变。“北优南拓”是惠城区城市发展的主基调，“北优”即重点发展江北片区惠州行政商务区（CBD）；“南拓”就是重点发展惠城与惠阳城市经济干线上的金山湖片区未来城市生态豪宅集中区。另外作为新兴工业城镇的陈江片区与水口片区将成为未来“卫星城镇”区域发展最具发展潜力的片区。5.1

30、江北片区惠州CBD江北作为惠州CBD，是集办公、文化教育、商业、休闲、体育运动、居住等为主的综合区，其区位优势非常明显，是惠州热点版块之一，这一片区的楼盘代表了惠州市房地产开发的高端水平。而奥林匹克花园、合生帝景湾、金裕碧水湾、丽日百合家园、水云居、卢浮公馆、中信城市时代、凯宾斯基、峰璟国际等商务、高端住宅项目更是奠定了江北高端大盘聚集地的市场地位。5.2金山湖片区惠城的“南部新城”金山湖片区作为城市发展的“南拓”区域，目前楼盘主要集聚别墅、小高层、高层的中高端居住项目为主。随着南部新城规划和金山分区规划的出台，金山湖片区的区位价值日益突现。可以预见，该片区将成为2008年热点发展区域之一。5.3水口片区惠州副城市中心2007年6月15日惠州市规划局公布了惠州市水口中心区控制性详细规划（调整扩区）草案，该草案在2005年出台的惠州市水口中心区控制性详细规划基础上扩大了区域范围，将原来规划为3平方公里的水口中心区扩展到5平方公里。水口中心区的功能定位为水口街道的行政、文化体育和商贸中心，环境优美的滨水综合区。水口撤镇成立街道，开始快速融入惠城，水口中心地区已经成为惠城