XX温泉旅游度假小镇控制性详细规划.docx

1、XX温泉旅游度假小镇控制性详细规划湖南宁乡县灰汤镇核心区控制性详细规划文 本二一年九月第一章 总则第1条 规划编制的目的为了使灰汤镇度假区（核心区）的开发建设能够科学有序地进行，逐步实现国际温泉度假区的目标，特编制本规划，为本区的城镇规划建设管理提供依据。第2条 规划的地位和作用本次规划批准生效后，在本规划区范围内进行的各项建设活动、编制修建性详细规划和各项专业规划都应当遵守本规划的相关要求，任何单位和个人不得随意更改。第3条 规划编制的依据（1）中华人民共和国城市规划法（2）城市规划编制办法（3）长沙市控制性详细规划成果标准2005版（4）宁乡县总体规划（6）宁乡县灰汤镇总体规划（7）宁乡县

2、灰汤镇景观与绿地系统规划（8）其他有关的技术规范和标准第4条 规划范围灰汤镇总体规划核心区范围为：紫龙湖及周边用地。北至新宁公路，南至紫龙公路，东至将军楼以东，西至迎宾路和蒋琬路，总面积2.8平方公里。 第二章 规划理念与目标第5条 规划理念灰汤镇地处县境西南部、宁乡县与湘乡市交界处，位于全国著名的长沙花明楼韶山这一红色旅游线上，与周边城镇长沙、湘潭、娄底、益阳等皆在一小时经济圈内。镇内有丰富的地热资源，灰汤温泉为全国三大高温温泉之一。因此灰汤镇核心区的开发应遵循景观城市主义理论和“反规划”方法，在上位规划的基础上进行详细规划，主要包括以下4项原则：（1）生态优先原则（2）系统规划原则（3）市

3、场引导与规划调控相接合的原则（4）近远期结合原则第6条 规划目标将整个灰汤镇核心区建设成为一个：国际温泉旅游的度假胜地，国内著名的温泉旅游景区，湖南省的旅游度假中心之一。实现这一大目标的关键在于实现以下小目标：（1）打造即具有本地文化特征，又是世界顶级的度假环境和设施。（2）协调生态环境保护与旅游度假开发的矛盾，在建造顶级度假设施的同时保障山水格局的完整，实现“两型社会”构想。（3）协调旅游度假开发与本地民生的关系，构建“和谐社会”。（4）协调老镇、新镇、环湖景区、东雾山景区和华天开发区的关系，构建一个和谐发展的城镇系统。第三章 规划区功能与规模第7条 环境容量控制针对规划区的发展定位与资源保

4、护方向，分别设定规划区域内疏林公园、水域的生态容量为500m2/人和20m2/人。则规划区域内体育生态休闲度假公园容量为2350人，水域生态系统为37950人，可同时容纳游客的生态容量总数为40300人。第8条 规划用地主体功能依据上位规划中“两绿夹城，六脉相连”的生态城镇用地要求，结合核心区用地类型，将区域划分为禁止建设区、严格限建区、一般限建区和适宜建设区。（1）禁止建设区：包括蓝线保护的湖面和主要水体，以及温泉保护区。区域禁止一切开发建设项目，严格保护温泉资源和水环境。（2）严格限制建设区：环湖开放空间和三条生态廊道。这些区域承载了重要的生态和游憩价值，除了为维护其生态游憩价值而进行的建

5、设活动外，不允许其他的开发，并确保。（3）一般限制建设区：包括山地和有重要自然景观资源的地区。需要在专项控制规划指导下开发建设，需要重点维护土地的生态与文化价值，避免因建设导致的破坏。（4）适宜建设区：已经建设的土地和非禁限建区的其他土地。适合进行开发建设。第9条 人口规模根据容积率的要求，居住建筑（含产权式度假酒店）总面积为682120.2 m2，本规划按别墅建筑 300m2户，规划总户数为2274户。（1）按户均人口 3.5人计，则居住人口为7960人。（2）随着基地商业与旅游业的发展，可以提供大量的就业岗位。其中40m2 商业面积一个就业岗位计，可提供8036人就业。 （3）根据环境容量

6、分析结果，还要考虑4万人的旅游服务设施。综上所述，本规划将按0.8万人配建居住区公共设施，而按1.6万人配建城镇基础设施。第四章 土地利用规划第10条 规划结构规划围绕紫龙湖，形成“一环、三廊、六片”的布局结构。 一环：环湖生态游憩带。指环紫龙湖周围的沿湖风景区，以公共开放空间为主，能容纳多样化的滨水休闲与度假活动，集观赏风景、体验亲水游乐设施和品味文化项目于一体。步行滨水游道能串连各滨湖景点，绕湖行进一周。三廊：北入口景观廊道、西部支流蓝色廊道、南部绿色廊道。三条生态廊道连接紫龙湖和核心镇区周围的生态用地，是区域绿色基础设施的重要构成部分，和环湖生态游憩带一起构成核心镇区的生态网络。需要列入

7、禁建区和严格限建区进行保护。六片：生态网络之间的用地，除老镇区和温泉保护用地之外，大部分可供度假区开发建设。第11条 用地规模和构成 规划范围内总用地为2.73平方公里，其中城镇用地为211.19公顷，居住用地为110.00公顷，占城镇用地的52.08；公共设施用地为40.75公顷，占城镇用地的19.30；道路广场用地为12.03公顷，占城镇用地的5.7；市政公用设施用地为0.94公顷，占城镇用地的0.44%；绿地为47.47公顷，占城镇用地的22.08。此外，紫龙湖水域面积为59.21公顷。（详见附表1 - 规划建设用地平衡表）。第五章 道路交通规划第12条 道路网格局灰汤镇核心区的道路系统

8、形成“一环两纵多回路”的道路网络格局。一环：由核心区边界的城镇道路构成的外环线。两纵：紫龙湖东西两岸的环湖路景观道，分别连接外环线。多回路：各地块之间或内部的林荫道和步行道，依靠环湖路并连接各景点，形成便利的旅游交通体系。 第13条 道路等级划分规划道路分为城镇主干道、城镇次干道和城镇支路3级。城镇主干道是城市交通主动脉，包括迎宾路和蒋琬路，红线宽度均为24米；城镇次干道是联系城镇与景区的旅游公路，包括新宁路和紫龙路，红线宽度分别为11米和24米。城镇支路是从城镇干道辐射到核心镇区内部的道路，包括环湖路和小河路。也是主要的景观道路。规划红线宽度分别为11米和9米，用强化生态景观效果的断面形式，

9、充分与河岸景观、湖面游船、广场建筑相结合，展示紫龙湖核心景区的迷人景色。城镇三级道路之外，还有部分景区内部道路，是各景区或开发区内部交通联系的道路，起补充完善核心区道路网的作用，同时解决局部地段的交通联系。规划红线宽度为5米。本规划区内的交叉口均采用平面交叉口形式。城市干道上的交叉口一般应采用信号控制，其他交叉口应设置减速让行或停车让行的标志标线。第14条 公共交通本规划设置一条旅游公共交通线路，方便环湖各景点的联系，运营线路长6.4公里，结合8大主景区设置8个停靠站。考虑到旅游发展的需求，在紫龙湖南部规划设置一处集中的游艇码头，并开辟由紫龙珠演艺中心、水乡风情区、水上娱乐区、沙滩运动区、紫龙

10、岛区、湿地公园区、和东岸景观驳岸的环状水上旅游交通线路。第15条 停车设施规划采用“地面与立体相结合，公共与专用相结合”的方式设置停车场（库）。在公园南北两入口处分别设置公共停车场，以满足区内停车要求。大型公共设施、居住用地内都应按要求自设配套停车场。核心区内各开发地块按照长沙市建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准(DBJ08-7-2006)控制停车位指标。第六章 居住用地规划第16条 居住用地布局居住用地面积规划为110.00ha。居住用地规划为一类居住用地，按照居住密度“内低外高”分二个圈层布局，以紫龙湖为中心，靠近中心的为内层，远离河岸靠近外围交通干道的为外层。一类居住用地同时兼容旅馆

11、用地，根据旅游发展需要可以改为产权式度假别墅或客栈。 一类居住用地分为两种容积率，一种属于低层低密度生态住区，规划容积率控制在0.4，另一种中低密度生态住区，规划容积率控制在0.6。 第17条 居住组团规划规划灰汤镇核心区居住用地110公顷，共分为5个居住组团，包括14个居住地块：组团一：位于小河与紫龙湖以北，包括A-04、A-05、A-07、A-09地块，为新建的一类居住用地，共计34.3公顷；组团二：位于紫龙湖东南和新宁公路西南，包括C-06、C-07、C-08地块，为新建的一类居住用地，共计18.8公顷；组团三：位于紫龙湖东北的滨湖地带，包括C-01、C-02、C-04地块，为新建的一类

12、居住用地，共计14.3公顷；组团四：位于新宁公路以东和紫龙公路以北地区，包括C-10、C-11、C-12地块，为新建或改建的一类居住用地，共计15.8公顷；组团五：位于新宁公路以东，包括C-01地块，为新建和改建的一类居住用地，共计26.8公顷。按照景观环境和区位条件，又可以将居住建筑分为三类风貌控制区：湖滨生态住宅区、湖北景观住宅区、林地生态住宅区。第18条 居住区配套设施按照“居住区一组团”二级模式配置居住区商业服务设施。按照“居住区一组团”两级模式配置绿地。核心区教育设施考虑设置幼儿园3所。各组团内部采用人车分流的模式，在小区道路两侧建筑物底层或宅间大量设置停车场，减少人车的相互干扰组团

13、外则采用人车混行的模式，降低车行速度。第七章 公共设施规划第19条 公共设施用地度假公共设施主要布局于核心区内，包括商业服务、休疗养、旅馆业、文化娱乐、四类公共设施用地。分别布局在街道沿线、北入口廊道两侧、部分沿湖景观区。第20条 公共设施用地布局商业用地集中布局在两处：老镇仿古商业街和水乡风情商业区。旅馆业用地有两处：紫龙湾大酒店用地和湖心岛产权式度假酒店用地。休疗养用地有一处：职工温泉疗养院用地。文化娱乐用地有一处：湖心岛温泉文化演艺中心用地。非市属办公用地有一处：温泉水资源管理等办公用地。第八章 绿地系统规划与防洪规划第21条 形态格局核心区的绿地水系规划形成“一湖一环、三廊八景”的形态

14、格局，建构人与自然和谐的开放空间体系。北部以自然和近自然景观为主，包括湿地公园和紫龙岛休闲区等，以绿色宁静为主要特色。西部以半自然驳岸和戏水活动为主，包括水上游乐公园、沙滩运动区等，以运动健康欢乐的亲水活动为特色。南部结合入口布置商业和水乡风情街，以水乡生活特色展示为主。东部结合演艺中心和湖景度假区，形成休闲漫步的特色景观。一湖一环 在中心区结合现状河道开挖水面，在灰汤坝建成后水面抬高形成中央生态湖泊，周边驳岸做绿化亲水处理，是整个镇区的空间核心之所在。以紫龙湖为核心，形成环湖20200米不等宽度的游憩带，作为公共的开放空间，也是区域的生态心脏。 三廊八景： 三廊指北入口和新宁北路的景观廊道、

15、西部支流的蓝色廊道和南部的绿色廊道，是开放空间的生态主动脉，不得进行地产开发建设。八景指“紫龙湖八景”的景观节点。即，“品水”文化休闲区、“亲水”度假运动区、“听水”音乐喷泉区、“戏水”水上游乐园、“思水”水乡风情街、“观水”文化演艺中心、“赏水”生态游览区、“融水”湿地公园。第22条 绿地系统规划绿地系统规划形成以紫龙湖为核心，环绕发散的格局。规划绿地面积为47.47ha，占城镇建设用地面积的22.48%，其中公园面积45.37 ha，防护绿地面积2.1 ha。本区的绿地按照绿地系统的分类标准又可以分为G11综合公园、G13专类公园、G14带状公园、G3防护绿地共4种类型。（1）综合公园 包

16、括环湖成片的公园绿地，是本区最重要的绿地类型。其中包括绿岛及北入口公园为游人提供休憩、交往的场所。 湿地公园是生态保护用地和垂钓等休闲活动的场所。（2）专类公园包括一处水上游乐公园和一处健身运动公园。属于环湖游憩带上的重要节点。（3）带状公园东岸滨河绿地沿紫龙湖呈带状布局，根据防洪和景观的要求保持一定的宽度，作为散步道。（4）防护绿地 生产防护绿地规划面积为10.45公顷。生产防护绿地具有重要的环境防护和景观展示的功能。第23条 水系蓝线与防洪规划蓝线控制分三个层次，紫龙湖蓝线范围内为湖面水体，除规划立项的项目之外，不得进行其他任何开发建设项目。支流蓝线宽度20米，蓝线内为河道水体，不得进行开

17、发建设。北部地块内新建的内河水体也纳入蓝线控制，具有蓄洪排涝，美化环境的作用，要求周边用地开发不得占用蓝线。紫龙湖具有重要防洪功能，通过新宁公路外侧的拦河坝控制水位。按20年一遇设防。湖两侧结合环湖路设置防洪堤。内河水系与支流与湖的出入口设置3个闸，洪水期关闭，平时打开，保证内河水位的稳定。内河水系与湿地公园也能起到排洪蓄涝的作用。第九章 地块开发与控制第24条 地块细分及编码灰汤镇核心区用地分为两个片区，并按照分级编码的方法，对片区、街坊、地块分别进行编码。（详见附表2土地使用兼容控制表）第25条 开发时序本规划将建设周期分为三个建设阶段。（1）第一阶段（2010-2015）：完成紫龙湖区的

18、土方挖掘、驳岸建设以及湖区周边土地的平整，展开土地规划、项目招商。建设城镇核心区的道路管网、紫龙湖周边的景观绿化。重点打造老镇区仿古商业街、水乡风情商业区项目和北入口广场，初步聚集人气。（2）第二阶段（2015-2020）：完成环湖地区各大功能组团建设，形成湖区的总体景观面貌。重点建设环湖公园的八大旅游景区，完善旅游娱乐设施，形成一定规模的旅游产业项目，并产生一定的经济效益。同时建设高档度假别墅区等地产项目，初步形成核心镇区的规模。（3）第三阶段（2020-2025）：深化景观和旅游项目的开发，强化服务设施的配套，完善核心地区旅游和景观项目的开发。最终，灰汤核心区将会形成一个以旅游度假，休闲疗

19、养为主，集娱乐、会务、商贸为一体的产业经济发展核心，驰名中外的灰汤温泉国际旅游度假圣地。第26条 土地使用兼容性根据城市用地功能混合发展的原则，兼顾为未来发展预留一定的弹性，规划规定部分用地性质之间具有兼容性，经规划行政主管部门审查批准后，方可改变用地性质。各类用地的适建范围参照长沙市城市规划管理技术规定（土地使用、建筑管理）的相关规定。 第27条 建筑容量规划控制本区的建筑容量规划以低强度开发为主。 （1）居住用地的开发强度 一类居住用地：属于低层低密度生态住区，规划容积率控制在0.3-0.6，主要靠近河岸一侧布局。 （2）公共设施用地的开发强度 公共设施用地规划以中等强度开发为主。一般的沿

20、道路商业用地开发容积率控制为1.2-2.1左右，建筑密度控制为35-43%，滨水步行街的容积率为，控制为2.0，建筑密度控制为38%；产权式酒店用地（C25）容积率控制为0.4，建筑密度控制为18%；普通酒店用地（C25）容积率控制为0.9，建筑密度控制为18%；休疗养用地（C53）容积率控制为0.6，建筑密度控制为25%。 第28条 建筑高度控制核心区规划以低层建筑为主体，形成“建筑掩映于绿化之中”的景观风貌。本区的建筑高度分为四个层次，以低层居住建筑、多层居住建筑、高层酒店建筑，多层公共建筑，由中心向四周，建筑高度先逐渐上升的曲线变化形式。 高层酒店建筑：以8层为主体，建筑限高为36米（8

21、层）； 多层居住建筑：以6层为主体，建筑限高为20米（6层）； 低层居住建筑：以3层为主体，建筑限高为10米（3层）； 多层公共建筑：指以4-5层为主体，建筑限高为20米（5层）；第29条 建筑退让控制（1）建筑后退道路红线控制 城市道路沿线地块建筑后退道路红线宽度为10米；景区内部道路沿线地块建筑后退道路红线宽度为10米；建筑退用地红线宽度为3米。规划河道两侧防护绿带宽度按10米控制。如用地地块外有道路绿化带或河道防护绿化带时，建筑后退用地红线均控制为3米。（2）其他的建筑退让控制 建筑退让相邻河道、相邻绿地和相邻地块边界的控制要求应符合长沙市城市规划管理技术规定（土地使用、建筑管理）（20

22、07年）的相关规定。（3）建筑退让提供公共空间的规定 凡基地范围内涉及规划要求留设地块开放绿廊、步行街、步行广场的地块，建筑退让距离应按照建筑控制线的特定位置和距离要求。第30条 建筑间距控制建筑间距控制应符合长沙市城市规划管理技术规定（土地使用、建筑管理）（2007年）的相关规定。第31条 绿地率控制各类建筑基地内的绿地面积占基地总面积的比例（绿地率）应符合长沙市植树造林绿化管理条例的有关规定。其中：居住地块的绿地率根据不同的开发强度和建筑密度来确定，低层低密度的一类居住用地的绿地率为48%，低层中密度的一类居住用地的绿地率为45%，其中沿街商业建筑的绿地率不得低于建设项目用地总面积的28%

23、；大型公建设施地块的绿地率则不低于35%。第32条 车辆出入口控制每个开发地块应设置至少一处机动车辆出入口。对于用地规模较大的地块，允许设置不多于三处机动车辆出入口。规划地块的车辆出入口尽可能避免在主干道沿线和景观大道上。确需在主干路上设置时，距离交叉口不应小于80米。第一十章 城市设计引导第33条 整体空间设计要求空间形态的要素主要体现在两个方面，一是道路沿线的建筑形态，二是滨湖地区的界面控制。第34条 建筑设计要求建筑设计整体上应该简洁、现代中式、轻盈的风格，建筑材料可多采用玻璃、铝板、石材等，建筑不宜大面积使用明亮耀眼的色彩，以选用自然柔和的中性色调为主，如灰色、白色、灰黑色、古铜色、绿

24、色、蓝色、黄色等。滨水建筑应体现出通透感、舒展感，形成内部空间与外部环境的相互流动。第35条 景观控制要求景观控制主要由如下几方面内容构成：主要视觉控制点、重点强调的转角、重点处理界面、强调的主要入口、构筑物的建造尺度色彩材质。第36条 附属设施配置要求要求建筑设计时标示广告的适当位置，广告标识的大小、形状应与建筑形态尺度相协调。广告与标识的安放不遮盖建筑的特征，并符合相关规定。部分构筑物禁止设立广告牌。非度假公园的绿地配置包括有街头绿化、单个地块绿化、道路绿化等几部分。应根据不同的特点进行设计。第一十一章 度假旅游规划第37条 整体旅游风貌定位与镇区其它旅游开发项目特点相比，核心区的整体旅游

25、风貌着重体现滨水特色和生态度假环境，即：“滨水特色”的旅游开发项目和“生态背景”下的公共开放空间。第38条 度假旅游开发策略提出以湖景和亲水娱乐活动为特色的度假旅游开发策略。主打“紫龙湖八景”的旅游产品。即，“品水”文化休闲区、“亲水”度假运动区、“听水”音乐喷泉区、“戏水”水上游乐园、“思水”水乡风情街、“观水”文化演艺中心、“赏水”生态游览区、“融水”湿地公园。同时，“紫龙湖八景”又与核心区的老镇民俗街、山区公园以及度假商业区和开发区有机联系，构成旅游开放空间与度假地产开发相得益彰的发展格局。第一十二章 市政公用设施规划第39条 给水规划（1）规划目标给水规划满足本规划区对用水量增长的需求

26、，适应发展对给水管网的安全、可靠、卫生提出的更高要求，合理节约利用水源，突出体现生态度假区的内涵。（2）给水量预测 各类用地用水指标参照城市给水工程规划规范（GB50282-98），并充分考虑节约用水因素，按如下标准设定：居住用地用水量标准按最大日110m3/ha.d；行政办公、商业服务、教育研究设施用水量标准按最大日80m3/ha.d；公园绿地及道路广场浇洒等用水量标准按最大日20m3/ha.d。未预见水量以上述总用水量的10计。结合城镇总规，本区规划总用水量为约1.5万立方米/日。 （3）水源规划 根据灰汤镇总体规划，扩建镇自来水厂供水规模至4.20 万m3/d，服务范围为灰汤镇镇区。如果

27、乌江容许采水量不能保证灰汤镇水厂取水量，不足部分由位于规划区西侧（本次规划范围外）的洞庭水库供给。 （4）管网布置 从镇自来水厂引两根DN300的输水管，形成环状管网，确保供水安全。给水管道一般布置在城市道路的东、南侧，人行道或非机动车道的下面，距人行道边12.5m，埋深一般为12m。第40条 排水规划（1）规划目标结合地形，在排水系统上进行综合考虑，统一规划，在经济效益和社会效益上达到最佳。（2）排水体制本区采用雨、污分流制。结合地块开发和道路建设，按分流制进行规划设计。（3）污水设施及管网布置原则 根据镇总体规划，本区污水规划全部进入镇污水处理厂进行处理。贯彻“高水高排、低水低排”的原则，

28、充分利用现有水域、撇洪渠、排渍渠，并对其进行疏通整治；排水管道沿道路中心布置，渠道沿道路两侧绿化带布置。各工矿企业污废水，特别是重金属工业废水和难降解、可生物放大的有毒物质等污废水必须自行预处理达到国家污水排放城市下水道水质标准（CJ18-86）中规定的水质标准后，方可排入市政下水道。排水管道沿道路中心布置，渠道沿道路两侧绿化带布置。第41条 雨水规划（1）雨水量给水采用长沙市暴雨强度公式： 雨水量计算公式：QFq 选用参数：q设计暴雨强度（L/S.ha） P重现期，取1年 t降雨历时（min），tt1+mt2 t1地面集水时间，一般取1015min t2管内雨水流行时间（min） m折减系数

29、， F汇水面积（ha） 综合径流系数，取0.6（2）雨水排放模式根据总体规划，本区规划控制水面率较大，区内各点距湖面大多在1000m以内，因此本区采用生态型缓冲式排水模式。雨水经雨水管收集后，分散、多头、就近、均匀排入乌江。建议积极推广渗透性强的材料作为人行道、停车场的表面层，减少降雨地表径流。将公园绿地、室外停车场的地面高程控制在度假区和道路高程之下，作为超标准降雨时的临时调蓄池。 （3）雨水管网布置 在雨水管道施工图设计时应结合乌江水位在管道出口处设置防洪闸门。雨水排放充分利用地形条件和自然水体，管网的布置采取分散布置、就近排放的原则。由街坊的雨水管网收集雨水后就近排入周边自然水体。雨水管

30、径为DN600-DN1800。雨水管一般布置在非机动车道和车行道下，位于道路中间，埋深控制在2.05.0m。第42条 供电规划（1）规划目标 规划电力设施网络应达到安全、可靠、经济、合理、适应性强的目标。 （2）负荷预测 供电负荷指标为： 居住建筑取300KW/ha (用地面积，下同)；商业金融建筑、文化娱乐、商务办公、体育及酒店、医院建筑取300600KW/ha ，公园绿地及道路广场用地200Kw/ha。序号用地代码用地性质用地面积(ha)用电负荷指标(Kw/ha)用电负荷(Kw)1R居住用地66.60300199802C53休疗养用地10.6550053253C21商业用地16.1250080604C25旅馆业用地17.44600104645C36游乐用地6.1060036606C4体育用地2.603007807C35影剧院用地3.7250018608G绿地63.32200126649S1道路广场14.99200299810U1供应设施用地1.8920037810小 计203.446616911考虑0.7的同时系数和利用系数12合 计46318.3 Kw根据上述计算，预测规划建成后用电负荷为6.62万千瓦，取综合同时系数0.7，则本区的用电负荷约为4.63万千瓦。 （3）电源规划 根据负荷预测，规划区内需要110KV变电所2座，容量均为363兆伏安。110KV 变电站：灰