土地估价师考试土地管理基础与法规精讲班第2讲课件讲义.docx

1、土地估价师考试土地管理基础与法规精讲班第2讲课件讲义 土地管理基础与法规精讲班第2讲讲义三、应试导学（一）围绕大纲，多看有关辅导资料制定学习和复习计划。在学习之初，我们应当根据自己的工作情况，事先制订一份切实可行、周密细致的学习时间计划表，并严格执行。建议应试者先从宏观上把握每一遍复习所需的时间，再从微观上细分到每一章、每一周、每一天的任务，切忌不按计划进行，否则，复习计划就是一纸空文。要重视考试大纲。考试大纲是土地估价师考试命题的依据，也是帮助应试者对课程进行自学及助学的依据，也是我们参加土地估价师考试的每位同志进一步加强学习的“阶梯”，我们一定要仔细地进行阅读，在通读有关资料、强化训练、升

2、华知识后，还可以回过头来再看一遍，做到充分吃透考试大纲精神，必能起到事半功倍的良好效果。要多多涉猎有关资料。在熟悉考试大纲的前提下，由于土地估价师没有统一教材。 应试者一定要根据大纲提出的要求，多涉猎有关资料，全面理解和掌握大纲要求，并使其融会贯通，提高分析问题和解决问题的能力。土地估价师土地管理基础与法规考试命题渐呈点散、面宽、灵活的趋势，这就要求应考人员须全面系统掌握大纲要求内容。从这个意义上说，“多涉猎有关资料，” 是知识准备、积累的载体，同时知识准备还是心理准备的前提和基础。对知识全面、系统地掌握，是应对土地估价师土地管理基础与法规最强有力的武器，所谓“艺高人胆大”，有扎实的知识功底做

3、后盾，再艰难的考试也会泰然处之。（二）要注重大纲和教材的新增内容和变化内容以及最新土地政策及法规的学习根据近年来考试规律及特点，凡是当年的新增知识点和变化知识点、最新土地政策及法规，均是当年的重要考点。因此要特别注意的是，变化较大法规内容，依然是今年的必考点和易考点。（三）结合考试框架，多做练习练习就是实战练兵，练习就是巩固已了解的知识。因此一定要多做练习，也就是做到全面复习、重点练习。我们参加土地估价师考试的同志，基本上都是在职，平时比较忙，都是接近考试的时候集中进行复习，尽管如此，我们的目的是通过考试，所以必须多做练习，我们考试共四种题型，对每种题型都要有意识地进行训练。通过模拟练习进行自

4、我测试，一方面可以发现自己掌握知识的漏洞，另一方面也可以熟悉试题的套路。（四）围绕大纲，加强知识汇总，提升知识水平经过熟悉考试大纲、通读辅导资料，我们可以采取前后左右、上下结合的办法，将考试大纲要求的重要之处简化、总结为便于记忆的条条纲纲，实现本门课程知识的升华。但是由于每个人的学习、记忆方法不同，做法也不必强求一致，这项工作要在考前的半个月完成。（五）做好冲刺，强化知识点记忆巩固在关键的最后半个月中，要抽出时间，集中精力，专门记忆教材勾画出的重点以及自己总结这些重要的条条纲纲，而不应再抱厚厚的教材。（六）强化模拟练习，多做历年试题及有关模拟试题可以说历年试题基本涵盖了本门课程的重点、考点。做

5、一定数量的历年试题及模拟试题等典型习题，以使应试人员尽快进入临考状态。同时由于土地估价师考试命题灵活性与难度逐年上升趋势，要在限定时间内完整答题，就必须提高我们答题的快速反应能力，唯有多做相当的历年试题及模拟题，才能达到熟能生巧的目的，以使我们在考试时达到最佳临考状态。第二部分土地基础知识（一）一、考试目的和考试大纲要求本部分的考试目的是测试应考人员对土地概念、土地的分类及土地实体特征的理解与掌握程度。掌握：土地的基本内涵，土地的主要特性，土地的基本类别及我国土地的分类。 熟悉：土地的功能，主要类别土地的特征，不同学科对土地的定义。了解：我国土地资源的特点，我国主要类别土地的利用方式。二、内容

6、辅导：第一节 土地的概念（-）土地的定义1土地的基本内涵（掌握）从土地管理的角度分析，土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果。土地是地球表层的特定地域，有固定的位置和一定的水平、垂直范围；土地是由相互作用的各种自然地理要素构成的综合体，并受人类活动的影响，兼有自然和社会经济双重属性；土地的特性是随着时间发展变化的。 2不同学科对土地的定义（熟悉）（1）自然观点 土地即土壤，亦即地球陆地表面疏松的、有肥力的、可以生长植物的表层部分。 土地即地球的纯陆地部分，不包括陆地的水面。 土地即陆地及其水面，亦即地球表面除海洋之外

7、的陆地及其江河、湖泊、水库、池塘等陆地水面。 土地即地球表面，亦即地球的陆地部分和海洋部分都包括在内。 （2）经济学观点 马克思指出，土地是指未经人的协助而自然存在的一切劳动对象，作为一切活动的一般空间基础，在农业中是主要的生产资料。 （3）法学观点 中国台湾土地法规定，本法所称土地，谓水、陆及天然富源。肯特从法律概念上对土地的定义是：土地不仅包括地面或土壤，而且也包括附着于土地的任何东西，不管是自然长成的，如树、草和木，或者是人工造成的，如房屋以及其他建筑物；它所包括的范围向上或向下是无限度的，以致可以包括地上或地下的每样东西”。 （4）西方经济学观点澳大利亚的克里斯钦和斯图尔特指出，土地一

8、词是指地表及所有它对人类生存和成就有关的重要特征，必须考虑土地是地表的一个立体垂直剖面，从空中环境直到地下的地质层，并包括动植物群体及过去和现在与土地相联系的人类活动。英国经济学家马歇尔认为，土地的含义指的是大自然无偿赠与人类的陆地、水、空气、光和热等物质和力。美国土地经济学家伊利认为，经济学家所使用的土地这个词，指的是自然的各种力量，或自然资源经济学上的土地是侧重于大自然所赋予的东西。 （5）联合国粮农组织的定义1972年联合国粮农组织在荷兰瓦格宁根土地评价专家会议文件土地与景观的概念及定义中，指出，土地包括地球特定地域表面及其以上和以下的大气、土壤及基础地质、水文和植物。它还包括这一地域范

9、围内过去和现在的人类活动的种种结果，以及动物就它们对目前和未来人类利用土地所施加的重要影响。1976年联合国粮农组织发表的土地评价纲要指出：土地是地表的一个区域，其特点包括该区域垂直向上和向下的生物圈的全部合理稳定的或可预测的周期性属性，包括大气、土壤和下伏地质、生物圈、植物界和动物界的属性，以及过去和现在的人类活动的结果；考虑这些属性和结果的原则是，它们对于人类对土地目前和未来利用施加重要的影响。（6）其他观点 有学者认为，土地甚至包括自然资源或自然的力量，不是单纯指地球表面，并且包括地面以上和地面以下一切物质。 至此，联合国粮农组织对于土地的概念趋于完善，并且已经为众多的学者所接受。（7）

10、土地基本术语（GB/T192312003）规定 土地是地球陆地表面具有一定范围的地段，包含垂直于它上下的生物圈的所有属性，是由近地表气候、地 貌、表层地质、水文、土壤、动植物以及过去和现在人类活动的结果相互作用而形成的物质系统。 例题：在漫长的社会经济活动中，土地在不断的改良活动中凝结了大量的人类活动结果。因此，在有人类活动的地区，土地实际上是自然和人类劳动相结合的产物。（ ）（2007年试题）答案：解析：基础考核点。从土地管理的角度分析，土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果。3容易混淆的几个概念（了解）土地和土壤

11、。土地和土壤不同，土壤是土地的构成部分中诸多自然因素的一种。土地与国土。土地与国土也不是同一概念，国土是指一个国家主权管辖的地域空间：领土、领空、领海，是一个国家主权范围内的所有地域空间的总称。土地的概念要狭窄一些，尽管土地也包括陆地上的水面即江河、湖泊、水库、滩涂等，但海洋不包括在土地范围之内。并且，土地是一个学术上的概念，国土是一个政治概念，二者是在不同层面上作出的不同定义。土地资源与土地概念。土地资源是指目前或可预见的未来能够产生价值的土地，是在一定的技术经济条件下，可以被人类利用的土地，它是土地的一部分。由此可见两者之间有差别，但这种差别又是比较模糊的，土地资源的范围随着科学技术的进步

12、正在不断扩大，目前国内外都是泛用这两个名词，并不做出严格的区分。从以上分析来看，国土、土地、土地资源的外延依次减小，国土包括土地，土地包括土地资源。4土地关系土地基本术语（GB/T192312003）规定，人地关系是人类在利用土地的过程中形成的人与自然之间的相互关系。土地关系是人类在利用土地的过程中形成的人与人之间的资源利用和财产关系。例题1：土地关系是指社会发展的某一阶段中，人们在利用土地过程中所发生的( )之间的关系。（2007年试题）A人与人 B人与地C地与地 D土地使用权与土地所有者答案：A解析：基础考核点。土地关系是人类在利用土地的过程中形成的人与人之间的资源利用和财产关系。例题2：

13、下列关于土地的定义，表述不正确的是( )。 A土地是由相互作用的各种自然地理要素构成的综合体 B土地兼有自然和社会经济双重属性 C土地是地球陆地及海洋表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果 D土地的特性是随着时间发展变化的 答案：C 解析：土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果。不包括“海洋表面”。（二）土地的主要特性（掌握）土地的特性，包括自然特性和经济特性。土地的自然特性是指不以人的意志为转移的自然属性；土地的经济特性则指人们在利用土地的过程中，在生

14、产力和生产关系方面表现的特性。 (一)土地的自然特性土地的自然特性包括：土地面积的有限性、土地位置的固定性、土地质量的差异性(多样性)、土地永续利用的相对性(土地功能的永久性)等。1土地面积的有限性。我们虽然能开山填海，扩展陆地面积；或者通过围湖造田，增加耕地面积，但这只是土地用途的转换，并没有真正增加土地面积。2土地位置的固定性。土地最大的自然特性是地理位置的固定性，也就是土地位置不能互换，不能移动。此特性决定了土地的有用性和适用性随着土地位置的不同而有着较大的变化，这就要求人们必须因地制宜地利用土地；同时，该特性也决定了土地市场是一种不完全的市场，不是实物交易意义上的市场，而只是土地产权流

15、动的市场。3土地质量的差异性(多样性)。不同地域，不同位置，由于地理位置及社会经济条件的差异，不仅使土地构成的土壤、气候、水文、地貌、植被等要素的自然性状不同，而且受人类活动的影响也不同，导致土地的结构和功能不同，最终表现在土地质量的差异上。4土地永续利用的相对性(土地功能的永久性)。土地作为一种生产要素，“只要处理得当，土地就会不断改良。”在合理使用和保护的条件下，农用土地的肥力可以不断提高，非农用土地可以反复利用，永无尽期。土地的这一自然特性，为人类合理利用和保护土地提出了客观的要求与可能。土地是一种非消耗性资源，它不会随着人们的使用而消失，相对于消耗性资源而言，土地资源在利用上具有永续性

16、。土地利用的永续性包括两层含义：一是作为自然的产物，它与地球共存亡，具有永不消失性。二是作为人类的活动场所和生产资料，可以永续利用。例题：土地的自然特性包括( )。A土地面积的无限性 B土地位置的固定性 C土地质量的差异性 D土地永续利用的绝对性 E土地面积的有限性答案：BCE 解析：应是土地面积的有限性、土地永续利用的相对性。(二)土地的经济特性 土地的经济特征包括：土地供给的稀缺性、土地用途的多样性、土地利用方向变更的困难性(土地用途变更的困难性)、土地增值性、土地报酬递减的可能性、土地利用方式的相对分散性、土地利用后果的社会性等。1土地供给的稀缺性。土地供给是指人类社会可利用的土地资源的

17、数量。土地自然供给是指自然界提供给人类社会可利用的土地资源的数量。土地经济供给是指土地自然供给总量中，在当时、当地的技术经济条件下，可以开发利用并能获得一定效益的土地数量。此特性有两层含义：（1）土地面积的供给是有限的。对于一定区域来说，土地的总量是有限的，所以土地的供给是无弹性的。（2）特定地区，不同用途的土地面积也是有限的，往往不能完全满足人们对各类用地的需求，从而出现了土地占有的垄断性这一社会问题和地租、地价等经济问题。2土地用途的多样性。土地具有多种用途，如可作工业用地，也可作居住用地、商业、军事、办公用地等。这就要求人们在利用土地时，考虑土地的最有效利用原则，使土地的用途和规模、利用

18、方法等均为最佳。3土地利用方向变更的困难性(土地用途变更的困难性)。土地用途变更的困难性告诉人们，在编制土地利用规划确定土地用途时，要认真调查研究，充分进行可行性论证，以便作出科学、合理的决策，杜绝主观随意性，否则会造成较大的损失和浪费。 4土地增值性。一般商品的使用随着时间的推移总是不断地折旧到报废，土地则不一样，在土地上追加投资的效益具有持续性，并且随着人口增加和社会经济的发展，对土地的投资具有显著的增值性。5土地报酬递减的可能性。由于“土地报酬递减规律”的存在，在技术不变的条件下对土地的投入超过一定限度，就会产生报酬递减的后果。这就要求人们在利用土地增加投入时，必须寻找在一定技术、经济条

19、件下投资的适合度，确定适当的投资结构，并不断改进技术，以便提高土地利用的经济效益，防止出现土地报酬递减的现象。6土地利用方式的相对分散性。由于土地位置的固定性，对土地只能就地分别加以利用，因而土地利用方式是相对分散的。这一特点在农用土地上表现得更为明显。即使在非农产业中，土地利用方式可以相对集中，但出于土地的固定性，不能将其重叠起来利用，也只能分别加以利用，因而相对来说也是分散的。 土地利用方式相对分散这一特性，要求人们在利用土地时要进行区位选择，并注意搞好地区间的交通运输联系，以提高土地利用的综合区位效益。7土地利用后果的社会性。土地是自然生态系统的基础因子，土地互相联结在一起，不能移动和分

20、割。因此，每块土地利用的后果，不仅影响本区域内的自然生态环境和经济效益，而且必然影响到邻近地区甚至整个国家和社会的生态环境和经济效益，产生巨大的社会后果。土地利用后果的巨大社会性，要求任何国家都要以社会代表的身份，对全部土地进行宏观的管理；监督和调控。例题1：下列不属于土地的经济特性的有 ( )。A土地经济供给的稀缺性B土地用途的多样性C土地用途变更的简易性D土地增值性 答案：C 解析：土地用途变更的简易性，不属于土地的经济特性。例题2：下列土地的特征中，我国建设用地的经济特征是( )。（2006年土地管理基础与法规试题）A土地利用逆转相对困难B土地质量的差异较大C土地利用的集约性 D区位选择

21、的意义重大E土地功能具有永久性答案：ACD解析：土地质量的差异性，土地功能具有永久性，属于土地的自然特性。 例题3：对于一定区域来说，土地的总量是有限的，所以土地的供给是无弹性的。（ ）（2007年试题）答案：解析：基础考核点。土地的供应量是固定的，供应完全无弹性。它不受任何人为因素或社会经济因素的影响，数量固定不变，因而是无弹性供给。（三）土地的功能（熟悉）土地基本术语（GB/T192312003）规定，土地功能是土地具有的满足人类生产、生活等方面需求的能力。 (一)人类生存的物质基础土地是人类赖以生存和发展的重要物质基础，是不可再生的有限资源和宝贵财富。土地资源是人类生存不可脱离的物质基础

22、。土地是人类生存之本，土地是我们生存的首要条件，人类的一切物质生产都离不开土地。土地是人类赖以生存和发展的物质基础和最基本的资源。当今人类社会面临的人口、资源、环境等重大问题无不与土地有关。(二)人类生产生活的场所土地由于其物理性质，具有承载万物的功能，因而成为人类进行一切生活和生产活动的场所和空间，成为人类进行房屋、道路等建设的地基。土地是人类社会生产力的重要源泉，是人类生活、生产等一切活动的场所，亦是农业生产的基本生产资料和劳动对象。马克思指出，土地是一切生产和一切存在的源泉，是人类不能出让的生存条件和再生条件。在土地的一定高度和深度内，具有强大的生长万物的能力。土壤中含有各种营养物质以及

23、水分、空气，还可以接受太阳照射的光、热等，这些是地球上一切生物生长、繁殖的基本条件。没有这些环境与条件及其功能，地球上的生物也就不能生长繁育，人类也就无法生存和发展。我国自改革开放以来，十分重视对土地资源的利用和保护，把人口多、耕地少作为基本国情，加强人民珍惜土地，合理利用土地的国情教育；同时，还运用法律手段加强、规范土地管理。 例题：土地的功能不包括( )。 A人类生存的物质基础B人类生存的社会基础 C人类生产的场所 D人类生活的场所 答案：B 解析：人类生存的社会基础，不是其功能。（四）我国土地资源的特点（了解）(一)土地面积绝对数量大，相对数量小。虽然我国土地面积居世界第三位，但人均占有

24、土地而积只有117亩，相当于世界平均水平的13。而且耕地、林地和草地的人均占有量都远低于世界平均数，分别为世界平均数的424，116和13强。(二)后备土地资源有限。宜农荒地只有5亿亩，其中可开垦为耕地的仅有1亿亩，而且这1亿亩土地大多分布在边远地区，存在着不同程度的障碍因素，需要较多的投资方能作为农业用地。(三)土地类型多样，山地多于平地。全国山地占33，高原占26，丘陵地占10，三项合计占全国土地面积的69；盆地占19，平原占12，两项合计占全国土地的31，海拔3000m以上的高山、高原占我国土地面积的25，不宜于发展农林牧业。(四)农地分布不均匀。我国有90以上耕地、林地和水域分布在东南

25、部的湿润、半湿润地区(该区土地面积，与全国的322)，其余10的耕地、林地和水域分布于全国其它678的地区。这种分布格局对我国农业生产的发展不利，形成了东南以农用地为主，西北以特用地为主的两大区域。(五)森林覆盖率低，我国森林覆盖率为127，美国为34，原苏联为36，日本为68，瑞典为57，德国为30，世界平均为22；人均森林面积我国为18亩，美国为22亩，原苏联为50亩，日本为4亩，瑞典为45亩，德国为2亩。无论是森林覆盖率还是人均林地，我国都远低于世界平均水平，也低于门本、德国等人口密度较大的国家。(六)土地质量较差。在现有的耕地中，有13以上为低生产力土地，包括盐地、红壤丘陵地、水土流失

26、地、风沙干旱地和涝洼地等。解放初我国水土流失面积为116万k(174亿亩)，虽然至今已治理了40万K(6亿亩)，但根据卫星测算结果，我国水土流失面积已达150万山(X5亿亩)，仍在不断扩大。目前，全国有13的草场处于退化之中，每亩产草量由原来的200kg减少到50100 kg。我国约有沙漠化土地17万k，其中：历史上形成的为12万k，近半个世纪以来形成的为5万k，还有潜在沙漠化土地158万k，两者共328万k，占全国土地总面积的34。我国盐碱地估计有5亿亩，农作物单产不足百斤。此外，还有大量的“三废”污染地。(七)水土资源不平衡。我国水资源总量约为28000多亿。长江、珠江、浙、闽、台及西南诸

27、河流域的水量占全国总水量的823，而这些地区的耕地，仅占全国耕地的36；黄河、淮河及其它北方诸河流域水量约占全国总水量的17，而耕地却占全国的637。例题1：我国土地资源现状具有土地总量多、人均占有量少、土地资源的地区分布不平衡等特点。（ ）（2007年试题）答案：解析：基础考核点。我国土地资源中，土地面积绝对数量大，相对数量小。例题2：我国土地资源的特点包括( )等。 A后备土地资源有限B土地类型多样，平地多于山地 C土地质量较差 D水土资源不平衡 E土地面积绝对数量大，相对数量小答案：ACDE 解析：应是“山地多于平地”。 第二节土地的分类（一）土地的基本类别及我国土地的分类（掌握）1土地

28、的基本类别土地分类是指在研究分析各类土地的特点及它们之间的相同性和土地的性状、地域和用途等方面存在的差异性的基础上划分土地类型。土地分类成果可直接用于生产和土地科学的研究。土地分类的目的，主要是为了掌握土地资源状况，识别土地资源的特性、功能和用途，以便合理地利用土地资源。 土地不仅具有自然特性，还具有社会经济特性。根据土地的特性及人们对土地利用的目的和要求不同，形成了不同的土地分类系统。按照不同的目的和要求，有不同的土地分类。我国的土地目前大致有三种分类：（1）依据土地的自然属性分类，如地貌、植被、土壤等。这种分类体系称为土地自然分类系统,又可称为土地类型分类体系。（2）依据土地的经济属性分类

29、，如生产力水平、土地质量、权属等。这种分类体系称为土地评价分类系统，又称土地生产潜力分类体系。（3）依据综合特性分类，包括自然属性、经济属性和其他因素。这种分类体系称为土地利用分类系统。从我国的实际情况出发，同时借鉴国外一些发达国家的经验，国家土地管理法科学地将我国土地分为三大类，即根据土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。土地管理法定义：“农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土

30、地。” 我国的土地分类体系有一个不断发展、完善的过程。我国1984 年发布的土地利用现状调查技术规程规定了土地利用现状分类及含义，土地利用现状调查和集体土地所有权调查应用的是土地利用现状调查的土地分类体系。 1989 年 9 月发布的城镇地籍调查规程规定了城镇土地分类及含义，城镇地籍调查及村庄地籍调查应用的是城镇土地分类体系。随着社会主义市场经济的发展和新修订的土地管理法的颁布实施，为适应经济发展和法律的要求以及科学实施全国土地和城乡地政统一管理的需要，需要进一步明确农用地、建设用地和未利用地的范围，对原有土地分类体系进行适当调整和衔接。为此，在研究、分析两个现行土地分类基础上，国土资源部于

31、2001年8月21日下发了“关于印发试行土地分类的通知”，制定了城乡统一的全国土地分类体系，并于 2002 年 1 月 1 日起在全国试行。 2007年9月3日，国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会联合发布了土地利用现状分类，标志着我国土地资源分类第一次拥有了全国统一的国家标准。土地利用现状分类国家标准确定的土地利用现状分类，严格按照管理需要和分类学的要求，对土地利用现状类型进行归纳和划分。一是区分“类型”和“区域”，按照类型的唯一性进行划分，不依“区域”确定“类型”；二是按照土地用途、经营特点、利用方式和覆盖特征四个主要指标进行分类，一级类主要按土地用途，二级类按经营特点、利用方式和覆盖特征进行续分，所采用的指标具有唯一性；三是体现城乡一体化原则，按照统一的指标，城乡土地同时划分，实现了土地分类的“全覆盖”。这个分类系统既能与各部门使用的分类相衔接，又与时俱进，满足当前和今后的需要，为土地管理和调控提供基本信息，具有很强的实用性。同时，还可根据管理和应用需要进行续分，开放性强。本分类系统能够与以往的土地分类进行有效衔接。土地利用现状分类国家