万科流动资产分析报告.docx

1、万科流动资产分析报告万科集团2010年流动资产分析报告一、万科集团2010年分析报告前 言万科集团（股票代码：000002），成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%。万科如今已稳坐房地产企业龙头老大的位置。如今万科已是一个非常具有价值的品牌，万科品牌在世界品牌价值实验室（World Brand V

2、alue Lab）编制的2010年度中国品牌500强排行榜中排名第19位，品牌价值已达635.65亿元。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。 营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。2010年，万科总体业绩优秀，下面，我们就要对万科的流动资产进行分析。1. 货币资金 货币资金是指公司生产经过程中停留于货币形态的那部分资金，它具有可立即作为支付手段并被普遍接受等特征。资产负债表中反映的货币资金包括公司的库存现金、银行结算户存款、外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用证存款

3、、信用卡存款和在途资金。 货币资金质量主要是指企业对货币资金的规模以及企业货币资金的构成质量。以下我们就对万科的货币资金从这两方面进行分析。1.1 货币资金规模分析表1-1 2008-2010年公司货币资金结构变化情况2010年2009年2008年金额占比金额占比金额占比流动资产205,520,732,201 130,323,279,449 113,456,373,204 货币资金37,816,932,912 18.40%23,001,923,831 17.65%19,978,285,930 17.61% 表1-2 2010年公司货币资金所占流动资产比率对比2010年货币资金2010年流动资产

4、所占比例万科37,816,932,912 205,520,732,201 18.40%泛海2,677,570,825 22,135,145,264 12.10%保利19,151,445,549 146,671,656,739 13.06%通过对08年、09年以及10年万科企业股份有限公司货币资金在流动资产中所占的比例的比较（见图1-1），我们可以看出，三年的货币资金占流动资产的比例变化不大，但是呈现逐渐增长的趋势。同时，通过与泛海、保利的比较（见图1-2），我们发现万科相对来说货币资金在流动资产中占的比例还是相对略高的，公司保持较高的现金流，主要是因为万科作为房地产的龙头老大，房地产销售额远远

5、高于其它企业，所以也需要较高的现金流来维护企业的正常运营。表1-3 2010年，公司年初、年末货币资金余额情况2010年初2010年末23,001,923,831 37,816,932,912 表1-4 2010年万科一年内到期的非流动负债增长2010年年末2010年年初增长率15,305,690,787 7,440,414,367 105.71%表1-5 2008-2010年万科流动比率与速动比率短期偿债能力2010年2009年2008年流动比率158.52%191.49%175.75%速动比率30.40%34.85%32.38%表1-6 2010年万科、泛海、保利短期偿债能力比较短期偿债能

6、力万科泛海保利流动比率158.52%212.89%341.60%速动比率30.40%53.37%71.75%从表1-3中可以看到，万科企业股份有限公司货币资金期末余额为37816932911.84元，期初余额为23001923830.80元，期末企业所持有的货币资金比期初大大增加了64.4%。从下表中我们可以看到，在2010年，万科的一年内到期的非流动那个负债大幅增加，企业2011年需要还的负债突增105.71%，根据附注，与去年相比，除银行借款外的其它信用借款从2009年的0元一下子增加到2010年的102亿元，企业在2009年大肆举借为期2年的信托借款，在2011年偿债压力突增，所以需要储

7、备足够的流动资金。 从流动比率与速动比率的历年比较我们也可以看出（见表1-5），虽然货币资金大幅增加，但比率仍然呈递减趋向，正是因为流动负债的增加速度很快。但相对同行业的其他企业来说（见表1-6），指标显示万科的短期偿债能力还是相对比较弱的，但我们认为，这一方面是由于万科的盈利能力较强，利润高，现金流也大，另一方面，万科的信贷环境比较好，证券投资基金、保险公司等持股比例比较高，融资环境相对较好。1.2 货币资金构成质量分析表1-7 万科、泛海、保利货币资金构成货币资金构成万科泛海保利现金0.01%0.02%0.04%银行存款99.98%80.21%99.80%其它货币资金0.01%19.77%

8、0.16%合计100.00%100.00%100.00% 从表1-7中我们可以看到，万科的货币资金主要集中在银行存款，其他货币资金为物业项目维护基金，在其它非流动负债的附注中我们也看到了5,338,808.76 元的物业项目代管基金。银行存款中含有受限使用三个月以上资金为人民币2,719,997,496.09元，占银行存款比率的7.19%。与其它企业相比，万科的现金比率相对较少，我们认为这与上述的万科的利润率高融资环境好有关。2. 交易性金融资产 表2-1 2008-2010年交易性金融资产2010年2009年2008年交易性金融资产0740,470.77元0交易性金融资产在2008年2010

9、年3年中，在资产负债表中只有2009年有交易性金融资产发生，是有关于通过浮动利率获得利息。万科于 2009 年 11 月 9 日与中国银行 (香港) 签署了金额为美元 67,750,000元的利率互换合约，合约期限为 1 年，中国银行 (香港) 按照浮动利率向万科支付利息，万科按照固定利率向中国银行 (香港) 支付利息。2010年处置金融资产取得的投资收益为115,334,061.33 元，相对2009年的447,215.34 增加了114,886,845.99 元，其中包括处置了15886.59万元的可供出售金融资产和74.05万元的交易性金融资产。从万科2010年第一季度报表中显示，万科于

10、2010年第一季度就处置了该项交易性金融资产。表2-2 万科三年处置金融资产的收益/损失项目2008年2009年2010年处置金融资产取得的投资收益/(损失)（5,332,863.22）447,215.34115,334,061.33从上表(表2-2)得出，在金融资产的投资方面，收益是越来越好，由2008年的亏损到2009年盈利，再到2010年获得更多的收益。3.应收账款3.1 基本分析表3-1 07-10年应收账款数目表年度2010200920082007应收账款1,594,024,561.07713,191,906.14922,774,844.24864,883,012.55从各年度的资产

11、负债表数目比较发现（见表3-1），从07-09年应收账款项目金额有增有减，变动不大。2010年，应收账款项目金额有很大增长，相对2009年涨幅为124%。从这点可以得出两种可能：1、2010年收入相对2009年有很大增长，相应应收账款也相应增加。 2、2010年应收账款收款效率低下。针对上述结论，对07-10年收入做出横向对比。表3-2 万科07-10营业收入数据表年度201020092008营业收入50,713,851,44348,881,013,14340,991,779,215增长率4%19%15%从07-10年营业收入数据发现（见表3-2），营业收入呈逐年递增趋势，07-08涨幅为15

12、%，08-09涨幅为19%，09-10涨幅为4%。从中可以看出，09-10年营业收入涨幅很低，且涨幅远低于应收账款124%的涨幅，从而初步得出结论：2010年万科股份有限公司应收账款收款效率低于前三年水平。为证实上述结论，对应收账款周转率进行分析表3-3 应收账款周转率比较表年度201020092008应收账款周转率 43.9659.76 45.86 从应收账款周转率横向比较发现（见表3-3），2010年应收账款周转率明显低于2009年（减幅：26%），略低于2008年（减幅：4%）。通过比较，证明上述结论是正确的。应收账款周转率下降总的来说分为两个原因：1、由于政策等宏观因素，行业整体水平下

13、降。2、公司自身的原因。下面我们就通过同行业之间的比较进行分析。表3-4 泛海建设应收账款数据表年度200820092010应收账款42,396,700.00 41,109,827.37 54,351,852.24 表3-5 泛海建设营业收入与应收账款周转率表年度20092010营业收入2,378,997,770.24 1,625,136,990.92 应收账款周转率56.98 34.05 表3-6 保利地产应收账款数据表年度200820092010应收账款205,546,000.00 467,049,000.00 587,180,000.00 表3-7 保利地产营业收入与应收账款周转率表年度

14、20102009营业收入35,894,100,000.00 22,986,600,000.00 应收账款周转率 68.1068.35 从泛海建设和保利地产应收账款数据（见表3-4、3-5、3-6、3-7）我们发现2010年较2009年都有很大的增长，应收账款周转率都呈现下降，泛海建设下降明显（减幅40.24%）。从上述结论可以推断出：万科股份有限公司应收账款周转率下降很有可能是由于宏观因素导致。2010年政府出台多项措施，以抑制房价过高增长，房产公司可能通过放宽信用来获取更多的销量，所以导致应收账款总量普遍增加。从上述账表数据只能得出2010年万科应收账款收款水平下降，对应收账款质量有一定的影

15、响，但不能说应收账款质量一定不高。下面对应收账款质量做进一步分析。3.2 深入分析3.2.1 坏账准备表3-8 坏账比率比较表项目2010年2009年2008年2007年单项金额重大677,430,128.35193,416,199.0581,193,760.00283,221,680.00计提坏账准备比例0001%单项金额不重大但单独进行减值测试的应收账款935,588,513.58532,283,116.89856,283,466.71594,189,882.54计提坏账准备比例2.03%2.35%1.72%1.63%应收账款合计1,613,018,641.93725,699,315.94

16、937,477,226.71877,411,562.54计提坏账准备比例1.18%1.72%1.57%1.43%注：单项金额重大的款项为单项金额在人民币1,000万元以上 (含人民币1,000万元) 的应收账款。从表3-8可以看出，2010年公司单项金额重大的应收账款数量有很大增长。公司计提坏账比率总体变动不大，但2010年较2009年有较大减少。相对于应收账款124%涨幅，一种可能说明应收账款对象信用良好，虽然应收账款周转天数变长，公司对收回应收账款很有信心。另一种可能就是由于公司今年营业收入增长远小于应收账款增长，公司想通过压低坏账提取比率来减少坏账提取对于公司净利润的影响。通过计算，公司

17、按09年相同的坏账计提比率计提坏账也不会对净利润造成影响。但是，在同行业公司的比较中，泛海建设将公司应收账款坏账计提比率定为5%，相比之下万科对于应收账款坏账计提比率低很多。或许万科应收账款质量要高于泛海建设，或许泛海建设在会计上更加谨慎。3.2.2 应收账款组成分析表3-9 应收账款前5名单位比率表年份2010年2009年2008年2007年比率27.89%27.80%9.63%33.73% 从表3-9可以看出，除08年前5名单位所占比率较低，其他各年均超过25%，可以说万科应收账款集中度还是比较高的。会对万科的财务有一定的威胁，但不会因为这5名单位的倒闭而造成万科破产。表3-10 前五名单

18、位情况及金额表单位名称与本公司关系金额年限占应收账款总额的比例上海市浦东新区人民政府非关联方203,587,351.331年以内12.62%上海市七宝镇村镇建设办公室非关联方203,090,550.141年以内12.59%自然人非关联方16,730,000.001年以内1.04%自然人非关联方14,434,000.001年以内0.89%自然人非关联方12,040,000.001年以内0.75%合计449,881,901.4727.89%从上述表中可以看到，公司前两大应收账款对象为政府部门，政府部门是信用做好的单位，几乎不可能发生信用风险，所以从这点可以看出，应收账款质量良好。同时我们发现前5名

19、单位应收账款均为1年以内的应收账款。不存在长期挂账的大客户，也可以说明应收账款质量较好。3.2.3 账龄分析表3-11 账龄表账龄1年内1-2年2-3年3年以上2010年97.22%1.67%0.56%0.55%2009年96.35%1.93%0.31%1.41%2008年97.11%0.97%0.42%1.50%2007年97.85%0.49%1.21%0.45%从表3-11数据可以看出从07-10年万科公司1年以内应收账款所占比率均超过95%，不存在长期挂账情况，同时2010年1年以上应收账款所占比率较08,09年有所下降。从本表可以看出万科公司应收账款质量较好。表3-12泛海建设前5名单

20、位情况债务人名称与本公司关系欠债金额账龄占应收账款总额比例泛海建设控股销售客户6665566.81年以内9.9山东齐鲁商会大厦有限公司销售客户5604577.090-2年6.95深圳正中酒店发展有限公司销售客户28000001年以内4.09华南国际工业原料城有限公司销售客户2662177.691年以内4.46艾默生网络能源有限公司销售客户2046550.491年以内5.68与万科公司相比，泛海建设前五名应收账款单位均为股份有限公司（见表3-12），信用度不如万科债务人高，同时前五名所占应收账款总额比例（31.08%）比万科略高，并且还存在0-2年的大额应收款。相比之下，万科应收账款质量相对较高

21、。综合上面所有方面，万科股份有限公司的应收账款质量良好。4. 预付账款预付账款是指企业在日常生产经营过程中发生的债权，包括预付给供货单位的购货款或预付给施工单位的工程价款和材料款，通常是用商品、劳务或完工工程来清偿的。预付账款是商业信用的一种形式，从这方面可以了解企业的订货和供货单位的供货情况。它所代表的是企业在将来从供货单位取得材料、物品等的债权，从这个意义上讲，它与应收账款具有类似的性质。但预付账款与应收账款毕竟产生于两种完全不同的交易行为，前者产生于企业的购货业务，后者产生于企业的销货业务，而且二者在将来收回债权的形式也不相同。表4-1 2008-2010年万科预付账款占流动资产比率变动

22、2010年2009年2008年预付款项17,838,003,464.71 8,736,319,500.73 3,160,518,998.56流动资产205,520,732,201.32 130,323,279,449.37 113,456,373,203.92比率8.68%6.70%2.79%万科2010年的预付账款从2009年的8,736,319,500.73上升为17,838,003,464.71，同比增长104.18%，且与历年相比（见表4-1），预付账款占流动资产比率明显逐年大幅上升，而万科方面给出的解释是由于预付地价及预缴税金增加。从账龄上我们看到，主要集中在1年以内的占90.9%，

23、比去年的86.5略有提高。而且附注中也提及账龄超过一年的预付款，主要是由于土地未能交付。图4-1 预付账款前五名单位情况注：引自万科集团2010年度财报报告另外，万科解释中也提及预付地价也是导致预付账款增加的另一原因。但通过附注七我们了解到虽然预付账款的前五名单位均为土地相关部门（见图4-1），并非关联方，但金额总计却只占总体的27%，而且在2010年的年报中也再没有提供相关土地的任何信息，进一步加深了我们对预付账款如此大规模增长的怀疑。附注还提及土地保证金、工程费和设计费的增加等方面的原因，但同样年报中却找不到更具体的信息来证实这些支出。表4-2 万科、泛海、保利预付账款比较万科泛海保利20

24、09-2010增长率104.18%-19.01%9.28%2010预付账款占货币资金比率8.68%7.17%9.12%同时，我们将万科的预付账款与泛海建设、保利集团进行比较（见表4-2），我们发现万科2010年货币资金增长率远远高于后两者。一方面，泛海与保利的预付账款主要集中在工程预付款，与万科的模式不一样。另一方面，我们就要对万科如此高额的土地预付款提出质疑。表4-2 万科预付款增长率与地价增长率之比较年份2010 2009 2008 2007 万科预付款项增长率104.00%176.00%107.43%144.70%商住综合地价增长率10.76%7.31%0.59%14.92%注：商住综合

25、地价增长率数据引自新浪地产网土地预付款较高，有可能是由于万科近年来买的土地较多，但万科集团在这个行动上还是比较保守的，而且万科不屯地，其土地储备资源保持在2-3年的水平上。当然，也有可能是由于地价的上涨与预付比例的提高，导致土地预付款的增加。但分析表4-3，预付款的增长率远远高于商住综合地价的增长，我们认为这种假设也不合理。所以，我们对万科的预付账款保持着怀疑的态度，认为其有被高估的可能。5. 其他应收款其他应收款是主要核算企业发生的非购销活动的应收债权，从会计科目设置的角度看，不是一个很重要的科目，主要用于反映应收的各种罚款、赔款、存出保证金、备用金以及应向职工收取的各种垫付款项。按理说，余

26、额不应该太大。坏就坏在这“其他”两个字上，它可以成为企业的“垃圾桶”，也可以是“聚宝盆”。因为企业在进行账务处理时，处理不好的各种应收款项，会情不自禁地使用本科目，包括许多违背现行法律法规的事项，如关联企业之间的资金占用，基本上都会用到本科目。实际工作中，大股东或关联企业可能将占用公司的资金挂在其他应收款下，形成难以解释和收回的资产，这样就形成了虚增资产。所以在财务分析中，我们应当关注此会计科目，包括对债权的账龄及债务人的构成情况进行分析，同时也应该观察企业与关联方的交易，通过这些视角对“其他应收款”进行质量分析。5.1 关联方其他应收款 201020092008其他应收款14,938,313

27、,218 7,785,809,435 3,496,096,906 增长率91.87%122.70%26.48%关联方其他应收款6,291,361,110 4,281,498,407 1,617,804,867 关联方其他应收款/其他应收款42.12%54.99%46.27%表5-1 万科其他应收款增长率及关联方其他应收款所占比率万科的其他应收款主要集中在合作项目开发的垫付款。从表5-1 中看出，其他应收款在近两年来增长比较快，而且关联方其他应收款占其他应收款的比率一直很高，50%上下浮动。从报表附注中所列关联方来看，近几年来关联公司数量大大增加，也从侧面说企业的事业日益上升，不断向外扩张。 同

28、时，我们查找了泛海和保利的其他应收款项目（见表5-3），2009年与2010年两年的数据如下表，相对比而言。保利的其他应收款也集中在项目开发，其中关联方比例非常大。而泛海建设的其他应收款的73%为武汉土地储备中心的代垫工程款。相对于保利而言，万科的其他应付款增长率并不算很高，两者都在向外扩张，万科相对还是比较稳健的。表5-3 万科、泛海、保利其他应收款比较万科集团泛海建设保利集团2010年其他应付款增长率91.87%-2.84%679.14%2010年其他应付款/流动资产7.27%1.49%2.50%关联方其他应收款比例42.12%无数据81.74%5.2 其他应收款的账龄分析表5-2 其他应

29、收款账龄分析2010年12月31日2009年12月31日2008年12月31日账龄其他应付款比例其他应付款比例（%）其他应付款比例（%）1年以内 13,134,929,59786.89%6,816,966,516 86.98%2,919,431,144.6280.56%1-2年1,480,129,2879.79%462,775,219 5.90%232,673,354.086.42%2-3年238,425,9861.58%460,258,451 5.87%284,016,983.317.84%3年以上263,564,3351.74%97,601,402 1.25%187,735,095.155.18%合计15,117,049,2051