野鸭湖山水假日城项目立项建设可行性研究报告806亩.docx

1、野鸭湖山水假日城项目立项建设可行性研究报告806亩 “野鸭湖山水假日城”项目可行性研究报告目录附表、附件第一章 总论一、项目名称及业主名称：野鸭湖山水假日城业主：昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司二、项目研究范围1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的估算。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。三、项目编制依据1、昆明市发展和改革委员会

2、签发的昆发改经贸2006408号关于昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司开发建设“野鸭湖山水假日城”项目立项的批复；2、昆明市国土资源局签发的昆国土资环 200419号关于昆明百大集团野鸭湖度假区一期建设用地地质灾害危险性评估说明书审查意见；3、昆明市环境保护局昆环保复 (2005)62号关于对昆明野鸭湖假日小镇一期工程建设项目环境影响报告表的批复；4、云南省人民政府云政发2005151号云南省人民政府关于加快旅游小镇开发建设的指导意见；四、主要技术经济指标经济指标汇总表序号指标名称估算数据1项目总建筑面积377535.222项目建设投资132788.31万元3估算总收入168042万元4估算

3、净利润35254万元5投资利润率26.55%六、可行性研究结论【野鸭湖山水假日城】房地产开发项目，主要是在对昆明市区及项目周边镇区的经济、规划、旅游房地产市场开发情况进行调研的基础上进行的，收集和总结了大量的相关资料，根据本项目所处的市场环境及项目地块的现状和周边环境所作的全面分析，对本项目的市场定位、目标客户、功能定位、规划及项目经济效益等多方面提出了参考。经市场充分调查、研究、反复论证，证明了本项目具有一定的社会、经济和环境效益，财务上是可行的。第二章 概况一、 项目背景1、项目名称：野鸭湖山水假日城2、项目公司概况项目开发单位：昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司 地址：昆明市东风西路9

4、9号新纪元广场16楼法定代表人：陈益民 注册资本：肆仟万元（实收资本4000万元）企业性质：有限责任公司房地产开发资质：叁级经营范围：房地产开发经营；建筑材料、装饰材料、厨具、空调设备、卫生洁具、五金交电、矿产品、金属材料的销售（以上经营范围中涉及国家法律、行政法规规定的专项审批，按审批的项目和时限开展经营活动）野鸭湖房地产开发公司注册资本金4000万元，并获得了自成立之日起三年内营业税及所得税减免的税收优惠政策。公司主要从事房地产项目的开发及经营。公司的主要股东单位为：昆明百货大楼（集团）股份有限公司，股份占比为60%；华夏西部经济开发有限公司，股份占比为40%。野鸭湖房地产开发公司成立的目

5、的就是为了对野鸭湖小镇建设项目进行全方位的运作。现开发项目属于小镇一期建设项目。3、项目开发背景1995年经官渡区政府批准，昆百大集团公司投资组建了昆明野鸭湖旅游服务有限公司（以下简称“野鸭湖旅游公司”），开始对野鸭湖度假区进行开发建设。当时经双龙乡政府同意，向当地农民租用了830余亩土地，但未到国土管理部门办理土地相关手续。2003年，昆明市对城市规划范围内违法用地进行清理整顿，野鸭湖向农民租用的土地也在清理补办的范围。2005年，经昆明市整顿土地秩序完善土地手续领导小组批准，给予完善了野鸭湖的土地手续，并于2005年5月取得了国有土地使用证，批准的土地用途为旅游用地。2005年，公司就野鸭

6、湖区域进行旅游小镇开发建设项目向云南省人民政府提出了申请，公司决定在已取得土地的基础上，对野鸭湖区域进行综合开发，并开始着手进行整个区域内项目开发建设的总体规划。总体规划项目占地面积约25000亩，建设净用地约7500亩。已取得的土地作为第一批储备用地由野鸭湖旅游公司于05年9月开始进行开发建设准备工作。为了开发的需要，必须对已取得的国有土地进行土地用途的变更。2005年7月，公司按国家现行的土地政策向昆明市土地储备中心提出了收回国有土地使用证的申请，并申请变更土地用途。从而进入了土地的收储过程，并等待土地储备中心进行土地的招拍挂。整个土地从收储到挂牌交易的过程历时1年，2006年9月经省国土

7、资源厅批准以挂牌的方式公开出让野鸭湖的土地。2005年11月，云南省政府正式批复野鸭湖进入首批旅游小镇进行开发建设。为了对野鸭湖小镇项目进行专项开发建设，昆百大集团公司决定成立项目公司作为开发主体进行项目的开发，同时土地也将由项目公司拍回。2005年11月经工商管理局核准，注册成立了具备房地产专业开发资质的昆百大集团野鸭湖房地产开发有限公司（以下简称“野鸭湖房地产开发公司”），对野鸭湖小镇项目进行专项开发建设。2006年9月28日，野鸭湖房地产开发公司参加了昆明市土地交易中心对野鸭湖土地的公开交易，取得了野鸭湖837.08亩土地的使用权。野鸭湖房地产开发公司在土地取得后，原野鸭湖旅游公司将在建

8、设中的项目转让给野鸭湖房地产开发公司。从而理顺整个项目的开发建设关系。4、昆百大集团公司战略布局及房地产业务拓展概况昆百大集团公司从2001年产权重组之后，经过近五年的发展，公司摆脱了内外交加的困难危机，步入了企业良性发展的轨道，形成了商业零售、地产开发、医药制药、酒店旅游、物业管理等几大行业。同时，在战略上也不断聚焦，明确提出不仅要在主业上不断聚焦，而且在地域上和现有业态内也要聚焦。因此集团到2005年开始进一步聚焦房地产，确立了房地产以云南公司（云南百大房地产有限公司）发展为基础，同时将集团公司的优势资源集中到房地产业务领域，使得资源愈加集中、管理愈加精炼、目标愈加明确。云百大地产公司在管

9、理、行业经验、技术力量、人才优势等多方面积累了竞争及发展的优势，集团公司也将其作为集团在房地产业务方面拓展的平台，全面进行房地产项目的开发和经营。5、项目开发团队房地产项目由于受地域因素影响，一般是在当地新成立项目公司作为项目的开发主体，但实际的运作团队不变。云南百大房地产有限公司自成立至今，经营团队已经成功开发了多个项目，目前，云南百大房地产有限公司已成为昆百大集团公司在云南区域房地产项目开发建设的主体团队及项目运作平台。云南百大房地产有限公司（简称：云百大房地产公司）成立于一九九八年，目前是上市公司昆明百货大楼（集团）股份有限公司的全资子公司，注册资本4000万元。公司自一九九八年成立至今

10、，先后成功开发了国际花园、富春花园、望湖雅筑、钻石豪苑、新东寺人家西寺阁、碧云雅居、开远景山花园等项目，代理新纪元产权商场的销售，累计开发建筑面积40多万平方米，开发住宅总套数3000余套。2006年上半年，该团队顺利完成集团公司银行抵贷资产（昆百大B、C座资产）的回购处置。现该团队除开发野鸭湖项目之外，还在进行老百货大楼的重建、城市理想项目的开发，拟建项目还有佴家湾、呈贡新城公务员小区等。云南百大房地产有限公司已开发的项目均获得了消费者及房地产界同行的一致好评。尤其是国际花园项目先后荣获政府多项荣誉表彰，包括“绿色环保小区开发模式”、“全国优秀绿色景观社区环境精品奖”、“最佳人居奖”、“杰出

11、设计奖”、“昆明城市建设十佳住宅小区”等。为完善售后服务环节，公司投资成立了云南百大物业服务有限公司，并成为昆明首家通过ISO9002国际质量认证体系的物业服务管理企业。目前，物业管理服务已成为公司房地产项目品牌打造及服务支持的重要组成部分。云百大地产公司自成立之初就始终把内部管理放在企业发展的第一位，并沿房地产开发企业价值链，对以往地产项目开发中，各业务链环节、管理环节的经验和教训，按服务支撑与项目运作两条主线进行了重点总结，在此基础上形成了财务模式和开发模式的总结，在此基础上形成公司项目开发和经营管理的操作制度和核心业务流程，并结合对行业内先进经验和方法的借鉴和引进，把模式总结作为一项长期

12、性和延续性的工作，完成流程的整合、优化和再造，并在各个地域市场、各个项目来运用。在不断总结、完善的过程中，公司团队形成了较强的市场把控能力，并逐步积累了研发能力竞争优势和成本领先竞争优势。6、开发合作伙伴介绍从2003年5月开始，昆百大集团开始对野鸭湖项目的开发模式进行研究，并邀请了国内一流的公司对项目开发的定位和规划进行了深入的研究，通过与高手过招，提升自身水平。在本项目中与北京达沃斯颠峰，北京五合国际，蓝石顾问公司形成良好合作关系北京达沃斯颠峰是国内一流的专业旅游规划、策划和景观设计单位，是全国首批首家旅游规划乙级资质单位，2003年初被中国旅游报评为“中国旅游知名品牌”（为旅游规划、咨询

13、类唯一一家）。北京五合国际是跨国集团，在德国、英国、澳洲、北京、上海、香港设有分支机构。中国大陆现有员工200余人，包括掌握欧洲建筑科技的外籍设计师，为客户提供专业水准的建筑设计服务。2000年进入中国以来，在城市规划、建筑设计、景观设计等方面设计完成百余项大型工程项目，在设计理念和技术手段上引领市场方向，奠定了“五合”品牌。2004年入选境外驻中国十大建筑设计公司。蓝石顾问公司是北京房地产界先锋的、专业的投资和市场顾问机构。蓝石顾问和高级顾问团队全程、全面地主持和负责阳光100国际公寓、当代万国城、嘉铭桐城、枫桦豪景2期、恋日国际恋日嘉园2期、恋日绿岛、沈阳理想CITY（新城）、昆明野鸭湖山

14、水假日小镇等知名楼盘的全程策划和营销顾问工作。 2004年：北京地产最具成长力代理行2005年：中国地产10大经纪公司中国地产代理100强；“2005CHIAF中国住交会”：中国房地产年度营销策划大奖（10强）7、项目必要性分析（1)符合中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见2006年2月21日，中共中央发布了中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见,明确提出了按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，协调推进农村经济建设、政治建设、文化建设、社会建设和党的建设。野鸭湖已被昆明市、盘龙区列为社会主义新农村建设试点。（2)符合云南省发展近年来云南省经济

15、发展保持了强劲的增长势头和可观的发展潜力，2005年云南省生产总值（GDP）完成3472.34亿元，年均同比增长9.0%,人均GDP为7833元，成功跃上人均年收入900美元的重要台阶 。目前昆明地区经济处于稳步上升阶段，宏观社会背景以及总体经济环境为野鸭湖项目的成功开发，提供了良好的基础支撑。 3)符合云南省人民政府关于加快旅游小镇开发建设的指导意见加快城镇化进程，是云南省加快经济社会发展，全面建设小康社会的重大战略和必然趋势。2005年4月，省建设厅、省政府研究室、省经委和省旅游局等部门研究提出了旅游小镇建设意见，并初步确定了建设的总体思路和原则，旨在通过推进旅游小镇的开发建设，形成一批主体鲜明、交通便利、服务配套、环境优美、吸引力强，受广大旅游爱好者欢迎的观光旅游、度假休闲的新型小城镇；使一批发展势头好的旅游小镇成为“云南省旅游名镇”，并在国内外具有一定的知名度；使云南独特的民族文化和地方历史文化资源得到更好地挖掘、保护和利用。2005年8月云南省人民政府颁布了关于加快省内60个拟开发旅游小镇建设的征求意见稿，欲通过挖掘和利用省内资源优势，加快旅游小镇的开发，来促进和带动省内各类特色小城镇建设，带动城乡经济发展，丰富省内旅游产品类型。 2005年10月，省政府正式将野鸭湖山水假日小镇列为旅游小镇开发建设项目，从政府角度支持项目的开发与建