房地产管理房地产基础知.docx

1、房地产管理房地产基础知第一章 房地产基础知识培训一、房地产的概念 房 地 产_是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。包括物质实体和依托于物质实体上的各种权益。房地产作为特殊的商品关键在于其有各种的权益。又常称为“不动产”，英文为“REAL ESTATE”。房 产 _建筑在地面上的各种房屋包括住宅、厂房、商业、教育、办公等地 产 _是土地和地下各种基础设施的总称包括供水供热供电排水等地下管线及地面通道。房地产业_房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，包括：土地开发；房屋建设、维修、管理；土地使用权的有偿划拨、转让；房屋所有权的买卖、租赁；房地产抵押贷款；房地产市场。二

2、、房地产自然的特征（一）位置的固定性和不可移动性。（二）使用的长期性。（三）资源有限性（四）物业差异性三、房地产的经济特征（一）生产周期（二）资金密集性（三）相互影响性（四）易受政策限制性（五）房地产的增值性注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-土地。四、房地产的类型（一）根据土地的用途分类：根据城市用地分类与规划建设用地标准的规定，城市用地可以分为九类： 1、居住用地 2、公用设施用地（含商业用地） 3、工业用地 4、仓储用地 5、对外交通用地 6、道路广场用地 7、市政公用设施用地 8、绿化用地 9、特殊用地 （二）根据房屋的用

3、途分类：按照房屋的使用功能可以分成八类： 1、住宅 2、工业厂房和仓库 3、商场和店铺 4、办公楼 5、宾馆酒店 6、文体娱乐设施 7、政府和公用设施 8、多功能建筑（综合楼宇）五、房地产市场划分房地产市场划分为：一级、二级和三级市场。（即土地市场，一手房市场，二手房市场）房地产一级市场：又称土地一级市场，是指土地使用权出让的市场，即国家通过指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。房地产二级市场：是指土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场，一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。向开发商购

4、买一手商品房属于二级市场行为。房地产三级市场：是指购买房地产的单位和个人，再次将房地产转卖或转租的市场，也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。向其它单位或个人购买二手商品房属于三级市场行为。六、国有土地出让的方式：国有土地出让方式：招、拍、挂。招：招标。市县人民政府土地行政主管部门（简称出让人）发布招标公告，邀请特定或不特定的公民法人或其他组织参加国有土地使用权投标，据投标结果确定土地使用者行为。拍：拍卖。出让人发布出让公告，竞买人指定时间、地点进行公开竞价，据出价结果确定土地使用者的行为。一般价高者得原则。挂：挂牌。出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出宗地的交易条件，在指定

5、的交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，据挂牌期限终止时间的结果确定土地使用者的行为。划拨方式除用于公共基础建设外，已停用这种方式。七、土地使用年限住宅的土地使用年限为70年，自取得该地的土地使用权之时算起。房改房的产权土地使用年限起算时间以该地块地上房屋参加房改之后第一个缴纳土地出让金的房屋为准。经济使用房的使用年限为50年。 工业用地50年教育、文化、体育、卫生等土地使用年限为50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或者其他用地50年。八、房地产专业名词1、 房地产综合类术语房地产经营管理房地产经营管理是指房地产经营和对房地产经营进行管理的双重含义。土地所有权土地所有权含有法律

6、意义上的所有权和经济意义上的所有权双重含义。所谓法律意义上的所有权，表示土地所有者将土地当作自己的财产，对其实行占有、垄断，拥有对土地支配的权力。所谓经济意义上的所有权，表示土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入。只有具有上述双重意义上的所有权者是完整的所有权概念。土地使用权土地的使用权力，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，任何单位和个人对国有土地只有使用权，而没有所有权。国有土地使用权取得方式分为：有偿取得和行政划拨。生地：指不具有城市基础设施的土地，如荒地。熟地：指具有完善的城市基础设施，土地平整，能直接在上进行房屋建设的土地。毛地：指具有一定的城市基础设施，但地上有待拆迁

7、安置的房屋的土地。房地产权利人是指依法享有土地使用权、房屋所有权、房地产其他权利的自然人、法人和其他组织。房地产其他权利是指在土地使用权和房屋产权（所有权）的基础上设定的限制的物权，如抵押、租赁、设典等。房地产权房地产权是指权利人对土地的使用权和土地上的建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。房屋产权 房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。产权证书产权证书是指房屋所有权证和土地使用权证。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例、房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、

8、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。商品房是指发展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠予及交换的房地产。经济适用房 经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受力；适用性是指在住宅设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报价中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。安居房安

9、居房是指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类），是国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。房改房房改房是指原为福利分配给职工的工房，房改后由职工按相关房改规定购买的住房。房改房包括准成本价购买的公房和以成本价购买的公房。廉租房 廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。二手房二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为一手，第二次交易则为二手。 期房期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止

10、，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。现房现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。 准现房准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。 共有房产 共有房产是指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。 尾房 尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。烂尾房烂尾房

11、是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。城市居住区城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模3000050000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居住小区 居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 700015000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居住组团 居住

12、组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模10003000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。 配建设施配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。 公共活动中心公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。建筑小品 建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。何为“三通一平”“三通”指通电、通水、通路，“一平”指土地平整。何为“七通一平”达到了人口居住的要求，“七通”是指通电、通水、通煤气、通电讯、通下水、通上水

13、、通道路，“一平”指土地平整。计算公式：容积率：总建筑面积/土地面积建筑密度：建筑占地面积/土地面积绿化率：总绿化面积/土地面积得房率：套内建筑面积/建筑面积建筑面积=套内建筑面积 + 公共分摊面积公共分摊面积包括：小公共面积（所处的楼层的公共面积）和大公共面积（底层的大堂、设备层）。套内建筑面积 = 关门面积+套内墙体面积+分割墙体面积/2封闭式阳台：面积计算100%敞开式阳台：面积计算50%阁楼、露台，一楼花园，一般赠送住宅交付时的要求(1) 竣工验收备案表和七通一平(2) 住宅质量保证书(3) 住宅使用说明书前提，全部验收合格（包括水、电、煤、通讯等）九、何为代理，何为中介？二者区别代理

14、：服务于二级市场，是发展商与购买者的桥梁，代理公司受理的业务量大，系统性强，除参与开发前期的市场调查，地块选择和建设规划处，还包括楼盘建成后的广告包装和销售实施，注重配合，是集体行为，是主动营销。中介：服务于三级市场，是小业主与购买者，租赁者之间的桥梁。受理对象分散无系统，仅强化销售实施，提供大量的信息，是单抢匹马独立作战，是被动营销。建筑物的用途分类及特点：民用建筑：供人们生活、居住、从事各种文化福利活动的房屋。按其用途不同，有以下两类：（1）居住建筑：供人们生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、宾馆、招待所。（2）公共建筑：供人们从事社会性公共活动的建筑和各种福利设施的建筑物，如各类学校、图书

15、馆、影剧院等。工业建筑：供人们从事各类工业生产活动的各种建筑物、构筑物的总称。通常将这些生产用的建筑物称为工业厂房。包括车间、变电站、锅炉房、仓库等。按建筑结构的材料分类：类 型内 容编号名称1钢结构建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他材料制成。此结构多用于大型工业建筑。2钢、钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造3钢筋混凝土结构建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。墙只起围护作用，用砖砌筑。此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。4砖混结构建筑物的墙、柱用

16、砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的一种结构形式5砖木结构承重的主要结构是用砖、木材建造的。这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。这种结构形式的房屋层数较少，多用于单层房屋。6其它结构凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等按建筑结构承重方式分类：承重墙结构它的传力途径是：屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此，屋盖、楼层的荷载均由承重

17、墙承担；墙下有基础，基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。框架结构主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁与柱为刚接（钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土，使其形成整体）连接，从而构成了一个整体刚架（或称框架）。一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。排架结构主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接（通常为焊接或螺栓连接），而柱的下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法。其他由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑，上述结构形式不足以抵抗水平荷载（风荷载、地震荷载）的作用，因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。建筑高度分类：建筑物可根据其楼层数量分为以下

18、几类1-3层为底层建筑6层以下为多层建筑7-17层为小高层建筑18层以上为高层建筑30层以上为超高层建筑房屋构造组成部分：房屋构成部分：地基与基础、墙或柱、楼板与地面、门窗、楼梯、屋顶等组成。（1）地基和基础：地基：系建筑物下面的土层。它承受基础传来的整个建筑物的荷载，包括建筑物的自重、作用于建筑物上的人与设备的重量及风雪荷载等。基础：位于墙柱下部，是建筑物的地下部分。它承受建筑物上部的全部荷载并把它传给地基。（2）墙和柱：承重墙和柱是建筑物垂直承重构件，它承受屋顶、楼板层传来的荷载连同自重一起传给基础。此外，外墙还能抵御风、霜、雨、雪对建筑物的侵袭，使室内具有良好的生活与工作条件，即起围护作

19、用；内墙还把建筑物内部分割成若干空间，起分割作用。（3）楼板和地面：楼板是水平承重构件，主要承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重一起传给墙或柱。同时将建筑物分为若干层。楼板对墙身还起着水平支撑的作用。底层房间的地面贴近地基土，承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重直接传给地基。（4）楼梯：是指楼层间垂直交通通道。（5）屋顶：是建筑物最上层的覆盖构造层，它既是承重构件又是围护构件。它承受作用在其上的各种荷载并连同屋顶结构自重一起传给墙或柱；同时又起到保温、防水等作用。（6）门和窗：门：是提供人们进出房屋或房间以及搬运家具、设备等的建筑配件。有的门兼有采光、通风的作用。窗：其主要作用

20、是通风采光。一般来说，基础、墙和柱、楼板、地面、屋顶等是建筑物的主要部分；门、窗、楼梯等则是建筑物的附属部件。基础的类型按使用的材料分为：灰土基础、砖基础、毛石基础、混凝土基础、钢筋混凝土基础。按埋置深度可分为：浅基础、深基础。埋置深度不超过5M者称为浅基础，大于5M者称为深基础。按受力性能可分为：刚性基础和柔性基础。按构造形式可分为条形基础、独立基础、满堂基础和桩基础。条形基础：当建筑物采用砖墙承重时，墙下基础常连续设置，形成通长的条形基础独立基础：当建筑物上部为框架结构或单独柱子时，常采用独立基础；若柱子为预制时，则采用杯形基础形式。满堂基础：当上部结构传下的荷载很大、地基承载力很低、独立

21、基础不能满足地基要求时，常将这个建筑物的下部做成整块钢筋混凝土基础，成为满堂基础。按构造又分为伐形基础和箱形基础两种。桩基础：当建造比较大的工业与民用建筑时，若地基的软弱土层较厚，采用浅埋基础不能满足地基强度和变形要求，常采用桩基。桩基的作用是将荷载通过桩传给埋藏较深的坚硬土层，或通过桩周围的摩擦力传给地基。按照施工方法可分为钢筋混凝土预制桩和灌注桩。墙体的分类：按其在平面中的位置可分为内墙和外墙。凡位于房屋四周的墙称为外墙，外墙主要起围护作用，其中位于房屋两端的墙称为山墙。凡位于房屋内部的墙称为内墙，内墙主要分隔房间作用。另外沿建筑物短轴布置的墙称为横墙，沿建筑物长轴布置的称为纵墙。按其受力

22、情况可分为：承重墙和非承重墙。直接承受上部传来荷载的墙称为承重墙而不承受外荷载的墙称为非承重墙。按其使用的材料分为：砖墙、石墙、土墙及砌块和大型板材墙等。对墙面进行装修的墙称为混水墙；墙面只做勾缝不进行其它装饰的墙称为清水墙。根据其构造又分为：实体墙、空体墙和复合墙。实体墙由普通黏土砖或其它实心砖砌筑而成；空体墙是由实心砖砌成中空的墙体或空心砖砌筑的墙体；复合墙是指由砖与其它材料组合成的墙体。女儿墙：指的是建筑物屋顶外围的矮墙,主要作用除维护安全外,亦会在底处施作防水压砖收头,以避免防水层渗水、或是屋顶雨水漫流。依建筑技术规则规定,女儿墙被视作栏杆的作用,如建筑物在10层楼以上、高度不得小于1

23、.2公尺,而为避免业者刻意加高女儿墙,方便以后搭盖违建,亦规定高度最高不得超过1.5公尺。古代城墙上面呈凹凸形状的矮墙。剪力墙： 剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类载荷引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构简称剪力墙结构。高层建筑剪力墙结构应用广泛，但是，剪力墙结构也有明显的缺点，一是剪力墙间距不能太大，平面布置不灵活，不能满足公共建筑的使用要求；二是结构自重往往较大，造成建材用量增加，地震力增大，使上部结构和基础设计困难。 毛坯房是指没有装修的房 套型：按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型 居住空间：指卧室、起居室

24、（厅）的使用空间 卧室：供居住者睡眠、休息的空间 起居室（厅）：供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间 厨房：供居住者进行炊事活动的空间 卫生间：供居住者进行便溺、洗浴等活动用的空间 阳台：供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间 过道：住宅套内使用的水平交通空间 壁柜：住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间 吊柜：住宅套内上部的贮藏空间 走廊：住宅套外使用的水平交通空间 地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12者 半地下室：房间地面低于室外地平面高度超过该房间净高的13且不超过12者 平台：供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分 使用面积：房间实际能使用的面积

25、，不包括墙、柱等结构和保温层的面积 标准层：平面布置相同的住宅楼层 层高：由本层楼地面至上层楼板上表面的距离 净高：由本层楼地面至上层楼板板底的距离 开间：平行于建筑物宽度方向的尺寸为开间 进深：垂直于建筑物宽度方向的尺寸为进深 砖混结构：由砖和砂浆砌筑而成的，墙承重的结构 框架结构：由梁、板、柱作为承重体系的结构 框架剪力墙结构：由梁、板、柱承受荷载，由墙承受剪力的结构 楼间距：两栋楼之间的距离，以日照间距为依据来确定 日照间距：建筑物自身高度与北邻建筑物之间的距离之比 动线：是建筑与室内设计的用语之一。意指人在室内室外移动的点，连合起来成为就成为动线。 业主委员会是指由物业管理区域内业主代

26、表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。 会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。跃层和复式、错层有什么区别？跃层：住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层：一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。复式：住宅实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。与底层

27、之间有视线上的交流和空间上的流通。错层：一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。小高层：据介绍，“小高层”并不是一种规范的学术叫法。我们目前常说的“小高层”是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有电梯，大多在7至12层之间的住宅建筑，是介于多层与高层之间的一种建筑模式。6层以下的则称“多层”；更高的称为“高层”。塔楼：“塔楼”主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。板楼：板楼由许多单元组成，每个单元用自己单独的楼梯、电梯。但从其外观上看不一定都呈“一”字形，也可以是拐角、围合等形状。公寓式住宅：公寓式

28、住宅是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每层内有若干单独使用的套房，包括卧室，起居室，客厅，浴室，厕所，厨房，阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。花园式住宅：也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也有较高的标准，一般为高收入者购买。商住住房：商住住房是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，

29、尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。商住住宅适合小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。五证两书一表房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。国有土地使用证，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。建设用地规划许可证，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。建设工程规划许可证，是有关建设工程符合城市规划要求的法

30、律凭证。建设工程施工许可证。商品房销售（预售）许可证。两书：住宅质量保证书是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房提供的住房质量保证文件。住宅使用说明书是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用的说明。一表：竣工验收备案表。契税：是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。90平以下的契税是评估总额的1%、90-140平的契税是评估总额的1.5%、140平以上的契税是评估总额的3%商服的契税是评估总额的5%二手房：五年之内要出售的契税是评估总额的6.55%（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；（3）房屋买卖；（4）房屋赠予。 公共维修基金：25元/平，公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。居住区用地房屋用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。房屋用地房屋建筑基底占地及其四周合理间距内的用地，含宅间绿地和宅间小路等的总称。公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的