揭阳市农村宅基地和住房建设管理办法.docx

1、揭阳市农村宅基地和住房建设管理办法揭阳市农村宅基地和住房建设管理办法（征求意见稿）第一章 总则第一条 【目的和依据】 为了规范本市农村宅基地和住房建设管理，引导村民建房集约、节约利用土地资源，保障农村村民的居住权益，推进乡村振兴战略实施，根据中华人民共和国民法典中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国建筑法等法律法规的规定，结合本市实际情况，制定本办法。 第二条【适用范围】 本办法适用于本市行政区域范围内农民集体所有土地上农村村民新建、改建、扩建和翻建住房及其管理。第三条【基本原则】 农村宅基地和村民住房建设管理，应当合法合规，尊重民意、遵循规划先行、一户一宅、节约集约、

2、安全环保，体现历史文化、地域特色和乡村风貌。 因地制宜，分类施策。根据不同的村庄类型、经济基础、民风民情、人文历史等实际情况，在尊重农民意愿的基础上，因势利导，鼓励农民集体建房。第四条【有关用语的含义】 本办法中下列用语的含义：（一）农村宅基地，是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农村村民超出宅基地范围占用的空闲地等土地。农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织。（二）农村村民，是指具有本农村集体经济组织成员资格的人员。（三）村民住房建设，指村民依法依规原址翻建、改扩建、异址新建等住房建设活动，含农村村民建房和集

3、体建房等形式。（四）农村村民建房，是指由村民以户为单位,自行申请宅基地建造住房的活动。（五）集体建房，是指村民委员会或者村集体经济组织受村民委托，在村域或者镇域范围内，统一规划、统一设计、集中建造住房的活动。第五条 【市县政府职责】 市、县（市、区）人民政府负责本行政区域内村民建房的监督管理，履行以下职责：（一）将村民建房纳入国土空间规划、村庄规划。在城镇开发边界内，将村民建房需求纳入详细规划，在城镇开发边界外，将村民建房需求纳入村庄规划。（二）建立农村宅基地及村民住房建设管理的联合工作制度；（三）将所需工作经费纳入各级涉农资金、上级专项补助和同级财政预算统筹安排；（四）相关法律、法规规定的其

4、他职责。第六条【乡镇政府职责】 乡镇人民政府（含街道办事处，下同）负责本辖区内村民建房的具体管理工作，履行以下职责：（一）负责组织编制村庄规划；（二）对村民建房情况进行日常巡查、监督管理，通过开展动态巡查，及时发现并制止违法建设；（三）依法办理村民建房的审批或者审核手续；（四）接受市、县（市、区）自然资源部门委托，审核发放乡村建设规划许可证，工程验线和规划条件核实；（五）接受县（市、区）住房和城乡建设部门指导，对村民建房安全质量进行现场指导和检查；（六）对村民建房进行开工查验和竣工验收；（七）建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，并于每月3日前将上月审批情况报县级农业农村、自然资源

5、等部门备案。（八）对村民建房违法用地和违法建设的认定和查处工作。（九）指导村民委员会做好村民用地建房自治管理；（十）相关法律、法规规定的其他职责。第七条【管理部门职责】 农业农村部门负责指导宅基地分配、使用、流转、纠纷仲裁管理和指导宅基地合理布局、用地标准、违法用地查处，指导闲置宅基地和闲置农房利用。组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增宅基地需求通报同级自然资源部门。自然资源部门负责国土空间规划编制工作，依法办理农用地转用审批，做好宅基地用地规模指标保障；指导镇街对新增宅基地建房核发乡村建设规划许可；做好确权登记颁证工作。住房和城乡建设部门负责指导农村住房农房设计、风貌

6、管控、施工和工程质量验收。发展改革、公安、民政、生态环境、交通、水利、文化旅游、城市管理执法、林业、电力等有关部门按照各自职责，协同实施本办法。第八条【村级管理职责】 村民委员会应当建立健全宅基地和村民住房建设管理制度，将宅基地和村民住房建设管理内容纳入村规民约，引导村民遵守村规民约、依法依规用地建房，及时发现和制止违法建设行为，并向乡镇人民政府报告。第九条【村民申报服务窗口】 乡镇人民政府应当设立宅基地和村民住房建设管理服务窗口，统一受理宅基地和村民建房申请，简化审批流程，实行一站式办理审批或者审核事项。第十条【 鼓励集体建房】 县（市、区）人民政府应当结合本地实际情况，采取有力措施，鼓励、

7、引导有条件的地区，推广村民集体建房，提高农村建设用地的使用效率。第十一条【宣传教育】 各级人民政府和村民委员会应当加强规划、土地、建设管理相关法律知识的宣传教育，提高村民依法用地建房的意识。第二章 规划和用地第十二条【用地规模和用地指标】 市、县（市、区）人民政府根据村庄发展需求，在国土空间规划和村庄规划中划定现状建设用地规模20%有条件建设区（不得占用永久基本农田、生态保护红线、自然保护地），作为村庄未来发展的备用地，用于农村村民居住、公共设施、公益事业和农村新产业新业态发展。对一时难以明确具体用途的建设用地，可以暂时不明确规划用地性质。市、县（市、区）人民政府应当根据村庄规划建设用地需求，

8、加强新增用地指标保障。第十三条【规划编制】 镇街道应当根据有关法律法规的规定组织编制和完善国土空间规划、村庄规划。村庄规划应当从农村实际出发，尊重村民意愿、体现地域、乡村特色、注重保护和传承传统文化，合理安排农村住房用地布局和建设用地规模。经批准的村庄规划应当予以公示。第十四条【规划编制有关要求】 村庄规划应统筹兼顾当地经济社会现状和发展需要；坚持简明扼要、规范严谨的原则，以农房建设管理要求和村庄整治为重点，落实县（市）域乡村建设规划确定的主要内容。村庄规划应根据农村人口数量和增长趋势、宅基地现状和使用标准等情况，划定村庄规划区和居民点管控边界，确定用地规模和管控要求。尊重村民意愿，鼓励适度集

9、中建设村民住宅，统筹农村公益事业、基础设施、生态和生产生活用地需求,改善农村村民居住环境和条件，并体现乡土特色风貌。禁止在地质灾害危险区内规划和建设农房。第十五条【一户一宅、建新拆旧】 农村村民一户只能拥有一处宅基地或拥有多处宅基地但累计占地总面积必须符合标准。面积按照如下标准执行：平原地区和城市郊区每户不得超过80平方米，丘陵地区每户不得超过120平方米，山区每户不得超过150平方米。农村村民建房（非公寓式）应统一规划、统一管控，各地应因地制宜，根据实际情况和乡规民约，原则上建筑总层数不超过6层，高度不超过27米，建筑面积控制在280平方米以内。现有宅基地面积在规定标准之内，且符合规划要求的

10、村民建房，并且可以在原址新建、扩建或者重建的不得易地新建。农村村民经批准易地建房的，应当在房屋竣工后6个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物；参加集体建房的，应当在新房分配后6个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物。原宅基地由村民委员会或者具有宅基地所有权的农村集体经济组织依法收回。第十六条【建房方式】 位于城镇建设用地规模范围外的村庄，依据村庄规划审批村民住房申请，依法核发农村宅基地批准书和乡村建设规划许可证。鼓励建设联排式住宅。位于城镇建设用地规模范围内的村庄，应当采取集体建房方式建设住房，充分利用现有存量建设用地，满足人多地少地区的村民居住需求，一般不再安排单宗分散的

11、宅基地，根据土地和规划情况，可以建设住宅小区，也可单幢建设。存量住宅允许按照宅基地建房标准进行原址翻建或改建。第十七条【住房选址】 农村村民建设住房，应当符合国土空间规划、村庄规划，林地保护利用规划（涉及林地的），不得占用永久基本农田、高标准农田，自然保护地，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。不得在地质灾害隐患点和河道行洪区等危险区域选址建房，避开公路建筑控制区、铁路线路安全保护区、电力线路保护区、饮用水水源一级保护区、自然保护地、列入省级以上保护名录的野生动植物自然栖息地、重要旅游景区景点、风景名胜区、历史文物保护单位等重点区域范围建房。第十八条【风貌管控】 乡镇人民政府应当根据本地乡村风

12、貌导则，结合地区自然肌理、传统文化和建筑风貌元素等，将风貌管控要求纳入村规民约，并通过专业设计引导村民建房。农村住宅结构设计要符合抗震、抗风和结构安全的要求。建房村民应委托建设工程设计单位进行设计，鼓励选用住房城乡建设部门编制的农房设计通用图集，并由专业技术人员指导。未选用通用设计图的，二层以上建筑方案需由具备资质的设计单位设计或经其审核。建筑设计要符合适用、安全、经济、协调、美观原则，外立面装饰材料和色彩选择符合村庄规划风貌要求，鼓励体现地方建筑风貌和特色，防止采取简单照搬外地建筑风格等做法。鼓励采取优秀传统建筑工艺，统筹考虑庭院绿化和配建污水处理设施。各县（市、区）可根据本地实际情况，依法

13、依规制定本地区农房风貌管控规定。第十九条【用地计划】 农村村民建房实行土地利用计划管理。 各县（市、区）自然资源主管部门会同农业农村主管部门，每年要以县（市、区）域为单位，提出需要保障的农村村民住宅建设用地计划指标需求，逐级上报市、省、自然资源部，计划指标实行单列安排。市自然资源部门根据省每年新增建设用地计划指标安排情况，结合各县（市、区）提出的农村村民住宅建设用地计划指标需求等因素，合理安排农村村民住宅建设用地计划指标，保障农村村民住宅建设用地。当年保障不足的，下一年度优先保障。各县（市、区）自然资源部门要统筹新增建设用地计划指标、建设用地增减挂钩指标、存量建设用地、批而未供土地等各类土地资

14、源要素，合理保障农村村民住宅建设用地涉及林地的，须依法办理征占林地手续。第三章 农村村民建房第二十条【资格权】 村民委员会应当建立宅基地分配资格登记台账制度，按照村民申请、村民委员会审核、公示公开认可的程序，确定符合资格的申请人并纳入资格名录库，实行一年一次动态管理。纳入资格名录库的，才能取得或者受让宅基地使用权。资格名录库应当定期上报乡镇人民政府备案。县（市、区）人民政府应结合实际制定农村集体经济组织成员具体认定办法。已经开展农村集体产权制度改革的地方，农村集体经济组织成员的认定应做好衔接。一户一宅认定（一）“一户”的认定。符合以下4种情形之一的可认定为“一户”：1.夫妻与未成年子女同住的为

15、一户。2.有兄弟姐妹的，其中一人应与其父母为一户，其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结婚后可申请分户。3.是独生子女的，结婚后可以继续与父母为一户，也可单独立户。4.离异后无房一方再婚且配偶无房的可为一户。5.法律法规规定以及经县级以上人民政府认定的其他情形。（二）“一宅”的认定。由村（居）民自行向村委会（村集体经济组织）申报，经村委会（村集体经济组织）组织公示后无异议的，由村委会（村集体经济组织）出具意见，并报乡镇人民政府或街道办事处（以下简称镇街）审核确认。按照“以成员认定、以户取得”的原则，以“一户”为单位认定规则，不以户籍分户登记作为宅基地分配的前置条件。（三）其他情形。符合分户建房条件，但未

16、分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准，在符合村庄整体风貌或整治后与周边整体环境相协调的情况下，视为多户合并建房，每户可认定为“一户一宅”。第二十一条【申请主体】 农村村民符合下列条件之一的集体经济组织成员，需要申请宅基地建房的，可以以户为单位提出申请：（一）因成年、结婚等原因确需分户，原有宅基地不能安置的；（二）外来人口落户成为本集体经济组织成员，在本集体内没有宅基地，经过本集体经济组织民主程序同意的；（三）因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划及进行乡镇村公共设施和公益事业建设，需要搬迁安置。（四）法律法规规定以及经县级以上人民政府认定的其他情形。第二十二条【

17、不予批准建房的情形】 农村村民申请宅基地或认购村民公寓式住宅，有下列情形之一的，不予批准：（1）不符合年龄要求等分户条件的；（2）不符合乡、镇国土空间规划或者村庄规划的；（3）申请新建住房，但拒绝与本集体经济组织签订退回原有宅基地协议的;（4）所申请的宅基地存在权属争议的；（5）将原有宅基地或者住房出卖、出租、赠予或者改为经营场所等非生活居住用途后，再次申请宅基地的；（6）原有住房被依法征收已得到住房安置的；（7）已参与集体建房，住房权益已得到保障的；（8）有违法用地或者有违法住房建设行为未经处理的；（9）法律法规规定以及经县级以上人民政府认定的其他情形。第二十三条【村民用地建房申请资料】农村

18、村民申请用地建房，应当持下列资料向村民委员会提出申请：（一）按照要求填写的农村村民用地建房申请表；（二）申请人的身份证及户口簿；（三）申请易地新建住房的，需提交同意退出原宅基地承诺书，除分户居住或其它不需拆除原宅基地上建筑物的情形外，还需提交限期拆除其地上建筑物并交还村民委员会或者具有宅基地所有权的农村集体经济组织使用的承诺书。农村村民用地建房申请表格式，由市农业农村部门会同自然资源、住房和城乡建设部门制定。各县（市、区）可进一步简化、优化和细化。第二十四条【村级审核程序】农村集体经济组织接到村民宅基地和建房申请后，应当召开农村集体经济组织成员（代表）会议讨论并将申请理由、拟用地位置和面积、拟

19、建房层高和面积等情况在本集体经济组织范围内公示，公示期不少于5个工作日。公示无异议或异议不成立的，所在农村集体经济组织将村民申请、农村集体经济组织成员（代表）会议记录等材料交村集体经济组织或村民委员会（以下简称村级组织）审查。审查通过的，由村级组织签署意见，报送乡镇人民政府。 如果没有组级集体经济组织的，则由村民向村民小组提出申请，依照上述程序办理。没有分设村民小组，宅基地和建房申请等事项已由村级组织办理的，村民直接向村级组织提出申请，经村民代表会议通过并在本集体经济组织范围内公示后，由村级组织签署意见，报送乡镇人民政府。第二十五条【乡镇审批程序】乡镇人民政府应当在接到村民委员会报送材料后20

20、日内，组织农业农村、自然资源等有关部门进行实地审核。审核过程中，农业农村部门负责审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等，并综合各有关部门意见提出审批建议；自然资源部门负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求，其中涉及占用农用地的，应办理农用地转用审批手续。涉及林业、水利、电力等部门的要及时征求意见。乡镇人民政府根据各部门联审结果，对村民宅基地和建房申请进行审批。审批应当在20日内完成。村民宅基地和建房批准后，由乡镇人民政府核发农村宅基地批准书和乡村建设规划许可证。第二十六条【宅基地范围划定和开工查验】经批

21、准建房的农村村民应当在开工前向乡镇人民政府申请划定宅基地范围。乡镇人民政府应当在10日内，到实地丈量划定宅基地，并派员到现场进行开工查验，实地确认宅基地内建筑物的平面位置和规划设计层数、高度、风貌等。农村村民应当严格按照用地批准文件、乡村建设规划许可证和施工图纸的要求进行施工。第二十七条【竣工验收】村民建房完工后，应当申请乡镇人民政府进行竣工验收。乡镇人民政府应当在接到申请后的15日内，组织相关人员到现场进行验收。乡镇人民政府应当到实地检查村民建房是否按照乡村建设规划许可证的要求使用土地。经验收符合规定的，乡镇人民政府应当出具农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表，并将验收结果报送县（市、区）

22、农业农村和自然资源等行政主管部门备案。通过验收的农村村民可以向不动产登记部门申请办理不动产登记。第二十八条【开工期限】村民应当自取得农村宅基地批准书和乡村建设规划许可证之日起1年内开工建设。逾期未开工建设且未办理延期手续或申请延期未获批准的，农村宅基地批准书和乡村建设规划许可证失效。需要延长期限的，应当在期限届满30日前向乡镇人民政府提出申请办理延期手续，经批准延期的，延期不得超过6个月。农村宅基地批准书和乡村建设规划许可证失效后可以重新申请。第二十九条【施工图纸】农村村民建造两层或者两层以上住房的，应当使用具备资质的设计单位设计或经其审核的施工图纸，或者免费使用市、县住房和城乡建设部门推荐的

23、通用图纸。施工图纸应当符合相应技术规范、设计标准以及乡村风貌导则。市、县住房城乡建设部门应当组织落实向农村村民推荐通用图纸的实施工作。市、县住房和城乡建设部门应当建立农村建筑工匠名单，由乡镇人民政府组织建筑师为农村村民提供技术咨询和指导服务。第三十条【施工主体】村民建房应当选择具有相应资质的建筑施工企业或者相应技能的农村建筑工匠施工，使用合格建筑材料和建筑配件、设备，在施工中要采取安全施工措施。第三十一条【质量和安全监督】农村村民应当与施工队伍签订建房协议，并约定质量和安全责任。乡镇人民政府应当落实质量安全专管人员对农村村民建房实施质量和安全监督，也可以委托符合条件的第三方质量安全管理机构实施

24、质量和安全监督。第四章 集体建房【农民公寓】第三十二条【集体建房的统筹安排】县（市、区）人民政府应当按照经批准的村镇规划，结合实际，组织制定集体建房实施计划。有条件的村民委员会或者村集体经济组织可以按照有关规定实施集体建房。第三十三条【集体建房主体】村民集体建房的建设主体以农村集体经济组织为单位。农村集体经济组织负责集体建房的资金筹措、方案设计、住房分配方案制定、土地整理（含拆迁）、旧宅基地退出（收回）、项目施工、基础设施配套、建成后的小区管理等。第三十四条【集体建房分配资格】符合下列情形之一的村民，可以申请分配集体建房：（一）未分配宅基地，且符合“一户一宅”宅基地申请政策的本集体经济组织成员

25、；（二）与村集体协商一致，由村集体收回宅基地使用权，并注销原宅基地使用证及其房屋所有权证，凭宅基地“以地换房”的村民；（三）原住房不符合村庄规划或因国家、集体建设需要搬迁的，或因自然灾害等原因，需要安置的；（四）经县级人民政府批准纳入的其他情形。第三十五条【集体建房要求】村民集体建房应符合下列要求：（一）须符合城乡规划法等法律法规及国家有关技术规范要求。（二）村民集体建房按照城市居住区规范要求进行高起点设计，为多层或高层单元式住宅楼，应按实际需要建设多种户型，以满足不同农村村民家庭的住房需求。（三）村民集体建房规模以实际需求为基准，可按不高于实际需求上浮10%进行建设和预留。第三十六条【集体建

26、房申报程序】农村集体建房的应按下列程序申报：（1）编制村民集体建房建设方案（包括资金筹措及成本核算、房屋分配、建设计划等内容），方案需符合国土空间规划、村庄规划，林地保护利用规划（涉及林地的），选址需避让自然保护区，并予以公示和征求意见。（2）表决：方案须经过具有土地所有权的农村集体经济组织成员大会表决通过。（3）公示：表决结果及相关材料应当公示，不少于5个工作日。（4）审核：经表决的申报材料报乡镇人民政府审核。乡镇人民政府严格审查把关材料的真实性、是否符合土地空间规划、村庄规划、林地保护利用规划（涉及林地的），是否经过民主表决及公示程序、房屋分配对象是否适格等，再由县级农业农村部门会同住房和

27、城乡建设、林业、自然资源等部门联合复审。（5）审批：复审通过后，由农业农村部门报县级人民政府审批。（6）报建：通过县人民政府审批的，以村委会（村集体经济组织）为主体申请办理用地、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证和竣工验收等手续。 第三十七条【集体建房的房屋确权登记】 经合法批准的在集体建设用地上建设的农民公寓或住宅小区（包括各类村居民公寓、农民公寓、拆迁安置房等）纳入房地一体确权登记颁证工作范围，确权登记给符合住房分配条件的村民，并颁发不动产权证书。第五章 宅基地使用权管理第三十八条【流转范围】进城落户的农村村民依法保留其原来合法取得的宅基地使用权，也可以依法自愿有偿退出宅基

28、地。鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。农村宅基地只能在本集体经济组织内流转，不允许转让给本集体经济组织以外的人员或组织；严禁未批先建、少批多占、批甲地占乙地或违反规划乱占滥用土地建设住宅。宅基地使用权人转让、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。第三十九条【转让、赠与、互换的条件】转让、赠与、互换的宅基地应符合以下条件：（一）符合市县镇国土空间总体规划和村庄规划；（二）宅基地使用权及地上房屋所有权无权属争议；（三）转让人转让、赠与宅基地后，能够保障基本居住需要的；（四）受让人、受赠人、互换人应为在本集体经济组织内部符合宅基地申请条件的人员；转让行为的，受让人须符合

29、本办法第二十一条宅基地申请条件。（五）法律法规规定或经县级以上人民政府认定的其他情形。第四十条【转让、赠与、互换的程序】（一）申请。转让、赠与、互换宅基地的双方当事人应当同时向所在农村集体经济组织申请，经成员（代表）会议同意后，由所在农村集体经济组织将双方的相关信息公示不少于5个工作日，公示无异议或异议不成立的，报送村级组织审核。（二）审核。村级组织审核通过的，报送乡镇人民政府审批。（三）审批。乡镇人民政府派员调查，符合条件的，采取集体决策方式集中审批，审批结果予以公示，公示期限不少于5个工作日。（四）签订协议。经乡镇人民政府批准后双方签订协议。（五）转移登记。以转让、赠与、互换方式流转的，当

30、事人应当按照相关要求办理不动产转移登记。第四十一条【自愿有偿退出】 县、乡镇人民政府和农村集体经济组织（村民委员会）可以采取多种形式，鼓励依法自愿有偿退出宅基地。县级以上人民政府可以制定具体实施办法。第六章 监督管理第四十二条【监督检查】乡镇人民政府应当依法对农村宅基地和村民建房进行监督检查，建立健全动态巡查制度，依法组织开展农村用地建房动态巡查，切实做到对涉及宅基地使用、建房规划、建设施工等违法违规行为早发现、早制止、早报告、早查处。第四十三条【非法占地建房的处罚】未依法取得建设规划许可证或者未按照建设规划许可的规定进行建设的，依据中华人民共和国城乡规划法第六十五条规定，由乡镇人民政府责令停

31、止建设、限期改正；逾期不改正的可以拆除。农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用的土地建住宅的，由乡镇人民政府责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过县（市、区）人民政府规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。异地新建房屋竣工后，不按规定拆除原有房屋、退还宅基地的，按照非法占用土地处理。第四十四条【违反质量和安全要求的处罚】实施集体建房的农村集体经济组织和参与集体建房项目的勘察、设计、施工、监理单位依法对住房建设工程的质量和施工安全承担相应法律责任。集体建房的工程质量和施工安全不符合有关法律、法规和规章规定的，由建设行政管理部门依法予以处罚。第四十五条【公职人员违法违规行为的追究】有关单位相关工作人员在农村宅基地和村民建房管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予党纪、政务处分;构成犯罪的，依法追究其刑事责任。第四十六条【非法转让宅基地的处理】违反本办法规定，买卖或者以其他形式非法转让宅基地，非法转让宅基地用于非农业建设的，由负有职责的相关部门依据中华人民共和国土地管理法第七十四条、第八十二条等有关规定处理。第六章附则第四十七条【应用和解释】县级人民政府依照本办法制定本行政区域内的实施细则。市农业农村、自然资源、住房和城乡建设等部门对本办法具体应用问题进行解