XX镇旧村改造扩建工程建设项目可行性研究报告.docx

1、XX镇旧村改造扩建工程建设项目可行性研究报告XX镇旧村改造扩建工程建设项目建议书第一章 总 论一. 项目概况1.1 项目名称：朱马店镇马店村高庄旧村改造项目1.2 项目地址：朱马店镇马店村高庄1.3 改造面积：20000平方米1.4 投资估算：该项目总投资共计人民币700万元，全部用于建设村民居住楼及附属设施，其中居住楼建设费600万元，绿化投资20万元，道路投资20万元，水、电、气管网安装30万元，基本预备费用30万元.1.5 项目主办单位：该项目以朱马店镇总体规划为原则，由朱马店镇人民政府主导，马店村村民委员会组织，村民集资合建.1.6 资金来源：村民自筹1.7 项目建设期：本项目建设期为

2、2年 1.8 改造规模： 朱马店镇马店村高庄旧村居民区占地约20000平方米，80余户，400多人，居住房大多为80年代老住房，拟经宅基地改造整合后，从中规划8000平米用于住宅楼建设，剩余12000平米宅基地由镇、村规划整合后再用于其他旧村改造安置，努力做到土地集约化管理，改善居民居住环境，大力提升朱马店镇城镇品味与形象.现该住宅区住宅楼规划为4层建筑，其中2单元4层住宅楼2栋、3单元4层住宅楼2栋，合计共48套，建筑面积约4800平米，附属建设为绿化建设、小区道路建设，配套设施为自来水管网、供电系统、排污系统等.1.9 朱马店镇马店村高庄概况朱马店镇马店村高庄坐落在镇中心街东侧，该庄地处镇

3、经济建设枢纽中心，居城镇高新建设桥梁纽带，北邻省道凤利路，西、南处与镇街道接壤，东与济祁高速相邻，高庄地理位置虽然优越，但旧村庄面貌严重制约了经济发展，与朱马店镇城镇总体建设与发展极不协调，旧村庄面貌亟待改造，旧村庄形象亟待提升.高庄现有居住80余户，人口约400人，居住房大多为上世纪80年代老住房，由于年久失修，住房结构已远远超出使用年限，屋面结构层脱落、漏水、裂缝，远远超出“D”级危房，严重影响与危害广大居民生活与居住安全，现急需对该村庄进行改造建设，以适应当今农村城镇建设步伐与小城镇建设接轨.高庄村民房屋现状二、项目编制指导思想、依据与范围1、编制指导思想以党“十八大”会议精神为指导，深

4、入贯彻落实科学发展观，全面建成小康社会，积极推进美好乡村建设，同时积极配合安徽省人民政府、安徽省国土资源厅关于土地集约化精神要求及安徽省环境保护厅关于生态省建设规划，以国家有关法令、法规和标准为准则，在总体规划指导下进行文件编写工作，使旧村庄改造建设与城镇总体发展相协调.2、项目编制依据（1）国家和安徽省经济和社会发展规划；（2）国家和安徽省有关法律、法规和政策；（3）现行有关技术规范、标准和定额；（4）村庄整治技术规范（GB504452008)； （5）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（6）凤台县城市总体规划（20082025）；（7）凤台县朱马店镇总体规划（20122030）；（8）

5、城市居住区规划设计规范（GB 50180-1993）；（9）项目承办单位提供有关基础资料、数据.3、项目编制范围（1）项目提出背景及建设必要性；（2）效益分析预测及建设规模；（3）建设地点和建设条件；（4）总体建设方案；（5）环境保护；（6）项目实施方案与进度安排；（7）投资估算及资金筹措；（8）社会效益评价.第二章项目背景及必要性一、项目背景当前，美好乡村建设中广泛存在着一个严峻问题不容忽视：一方面由于忽视“旧村庄”改造导致成片大量土地资源闲置、浪费；另一方面每年新增农民建设用地又因其零散布局、侵占耕地严重等使得有限耕地不断减少.因此，旧村庄改造成为新农村建设中土地集约化利用有效选择，积极而

6、有效“旧村改造”将有利于提高农村土地集约化利用.1、“旧村庄改造”是推动农村土地集约化利用一个主动选择现代农民有着较高精神追求、物质追求，包括了农民群众对居住条件、文化娱乐、公共设施建设等多方位要求，致使对农村土地需求程度不断增加，农村土地面临巨大压力.我们不能把“旧村庄改造”看做土地供求缺口压力下一种被动决定，而是应把这看成是为了推动农村土地集约化利用一个主动选择.以土地利用方式调整为形式，以改善人居环境，提升农村建设质量，具有广泛和深远意义.2、“旧村庄改造”应以推动农村可持续发展为目标“旧村庄改造”与农村土地资源利用效率提高及人与自然和谐发展之间客观存在着相互联系、相互推动关系，但是，良

7、性互动关系并非必然，其关键在于旧村庄改造模式和道路选择.人类建设行为和经济行为不能超越自然资源和生态环境承载能力，由于农村经济发展水平不同，历史风貌和生活习俗差异，旧村庄改造实施方法步骤并不是唯一，但基本人文思想和行为准则是要共同遵循.旧村庄改造直接关系到广大农民切身利益，因此，旧村庄改造必须兼具前瞻性和科学性，至少做到二十年不落后，以适应农村发展需要.具体说，如应完善农村公共设施，完善环境设施和空间设计，注意保护土地资源和环境保护，对绿化面积与娱乐休闲设施要严格要求，有关电、水等管网及垃圾处理建设要一步到位，这样及实现了农村经济可持续发展要求，也是通过优化环境，从而确保农村土地资产不断增值必

8、要条件.3、“旧村庄改造”发展思路旧村庄改造是一个新课题，是对政府管理能力和基层组织战斗力一种考验.政府管理缺位和基层组织操作失位会很大层度上影响旧村庄改造推进，旧村庄改造是实现农村土地集约化利用有效手段，我们始终不能忽视政府和村级组织对土地集约利用有效引导和科学管理.一是要有坚强组织领导机构，一个领导水平高、管理措施硬、办事能力墙基层组织，特别是基层村级组织是这项工作首要保证.二是要统一农民群众思想，激发其参与热情，形成上下同心.三是地方政府、国土及规划部门要主动服务，合理规划布局，要结合乡村特点、民间特色，搞好村庄功能区和合理布局，使广大农民朋友真正感受到土地集约化带来价值及对土地珍惜.二

9、、项目区旧村庄改造必要性项目区所在地朱马店镇是全省家建制中心镇之一，土地平方公里，耕地.万亩，人口超过万，全镇辖个行政村，个自然庄.近年来，朱马店镇加快小城镇建设步伐，构建了纵横交织城镇框架，其专业市场辐射周边乡镇，带动了一方经济发展.朱马店镇从成立之初就一直是凤台县西大门，在92年撤区并镇之前，马店区政府所在地即在朱马店镇，撤区并镇后，受历史影响，在西部七个乡镇中，朱马店镇一直居于主导地位，在凤台县总体规划中，明确提出把朱马店镇打造成凤台县副中心.除现有水陆交通体系外，2013年开工建设济祁高速正在建设，预计2016年建成通车，凤台县留两个出口，一个在凤台县城，另一个在该镇清泉村，这将使该镇

10、很好地融入合淮经济圈.县委县政府明确提出，结合美好乡村建设发展必要性，把朱马店镇建成凤台县后花园.产业优势.朱马店镇种养业都非常有特色，“马店羊肉汤”是淮南市著名地方小吃，立足淮南，辐射全国.依托这一知名品牌，形成了十万只山羊养殖基地.该镇生产加工糯米获得农业部无公害绿色食品认证，“银凤牌”糯米是安徽省著名商标，产品畅销全国.该镇现有糯米加工企业二十余家，年产值近5亿元.以该镇为中心，联合周边兄弟乡镇建设十万亩糯稻生产示范基地，获得国家原产地地理标识称号.该镇与杨村镇接壤，由于杨村涉矿，会产生大面积塌陷，此外在杨村镇范围内已规划一个总投资约400亿煤制气项目，大量耕地将被占用，人口外迁，县委县

11、政府要求朱马店镇积极做好外迁人员安置及上下游产业链承接工作，二、三产业将来出现大发展可期.近年来，朱马店镇经济保持了快速连续增长势头，城乡面貌发生了巨大变化，综合经济实力显著增强，城市基础设施、环境面貌和居民居住条件有了较大改善.但是，随着镇区逐步扩大，镇区内村庄综合改造工作相对滞后，散落在城镇中旧村庄已经成为困扰现代城镇化发展一个难题.尤其该镇马店村高庄坐落在镇中心街东侧，该庄地处镇经济建设枢纽中心，居城镇高新建设桥梁纽带，北邻省道凤利路，西、南处与镇街道接壤，东与济祁高速相邻，高庄地理位置虽然优越，但旧村庄面貌严重制约了经济发展，与朱马店镇城镇总体建设与发展极不协调，旧村庄面貌亟待改造，旧

12、村庄形象亟待提升.低档零星插建、违章建设随处可见，这些房屋大多单间独户，土地利用率低，违法用地、违章建筑棚屋比较普遍；环境卫生、生活服务、绿化等各类配套设施不完善，居住环境脏乱差；这些建筑不仅影响了城镇总体规划实施，而且影响了整体形象和招商引资环境.为全面落实科学发展观，加强和改善宏观调控，引导社会投资，推进产业结构优化升级，促进一、二、三产业（服务业）健康协调发展，逐步形成农业为基础、高新技术产业为先导、基础产业和制造业为支撑、服务业全面发展产业格局，坚持节约发展、清洁发展、安全发展，实现可持续发展，2005年12月2日，经国务院批准，国家发展和改革委员会颁布了新产业结构调整指导目录（200

13、5年本），该目录将“城市基础设施与房地产”列为鼓励发展产业.因此，充分利用改造区所在位置，并依据朱马店镇总体规划要求，进行马店村高庄旧村改造项目建设，创造优美、舒适居住环境，并带动附近地区经济发展，符合国家相关产业政策.第三章 项目建设基础条件一、项目建设地点朱马店镇马店村高庄坐落在镇中心街东侧，该庄地处镇经济建设枢纽中心，居城镇高新建设桥梁纽带，北邻省道凤利路，西、南处与镇街道接壤，东与济祁高速相邻，项目占地面积20000平方米，该区域环境良好、空气清新，大部分较平坦，地层结构简单，无下卧软弱层，无不良地质现象，地理位置优越.1、本项目符合凤台县城市总体规划、凤台县朱马店镇总体规划和土地利用

14、总体规划要求，旧村庄居民区经过改造整合后，不但提升了居民生活质量和水平，还整合出更多土地用于发展.2、该区域地处农村，周边污染源较少，环境幽静，环境质量较好，具有良好居住环境.加之该区域地行规整、拆迁量较少、易于规划，且有可持续发展空间.3、该区域临近朱马店镇人民政府，周边城市基础设施（路、水、电、暖、气等）配套较完善，水文地质、工程地质条件好，有利于该项目建设和发展.二、建设条件1、气候与气象本区处于暖温带向向亚热带过渡边缘，气候温和，四季分明，日照充足，水量充沛，无霜期长.全区年平均气温为15.2，年平均降水量为800860mm，年日照时数为2323.1小时.2、地质境内地层3035M为全

15、新统，其下为更新统.全新统上段为青灰、青黄杂色亚粘土，中段为紫红色粘土，下段为浅黄及青灰色粉细纱；更新统顶部和上部为灰黑色、青黄色、土黄色亚砂土和西沙土，质地较为紧密.3、地震朱马店镇历史上无重大地震记载.根据国家地震局、建设部（1992）160号文件“关于发布中国地震烈度区划图（1990）和中国地震烈度区划图（1990）使用规定通知”，本区地震烈度为6度，并按6度设防.本项目为旧村庄改造工程，本项目区无不良地质，适宜建设本项目.三、建筑材料及运输条件建筑材料主要包括砖，砂、石料和水泥、钢材、木材等，均购自周边城镇，采用汽车运至工地.四、施工条件项目区现有水、电等供给条件均可满足项目建设需要.

16、无活动性断裂构造通过，无不良工程地质和水文地质现象，工程地质条件较好.建设所需钢材、水泥及其他建筑材料，当地市场供应充足，并且均可用汽车运输，交通方便，施工条件较好，对保证工程建设进度和降低工程造价可起到一定作用.第四章规划设计方案一、设计依据1、城市居住区规划设计规范；2、民用建筑设计通则；3、住宅建筑设计规范；4、2000年小康型城乡住宅科技产业工程示范小区规划设计指导；5、民用建筑照明设计标准；6、建筑设计防火规范；7、民用建筑隔声设计规范；8、凤台县城市总体规划；9、朱马店镇总体规划；10、其它有关国家、省、市现行规范、规定及标准；二、总体设计方案1、设计目标为村民提供一个景观环境优美

17、、居住品质高尚、适应多彩生活方式、布局合理、配套服务设施齐备、富有特色和人文气氛绿色生态居住区，规划设计、建设水平要达到凤台县前列.2、设计指导思想（1）以人为本，充分考虑人需要，形成一种绿意、自然、艺术、和谐、舒适居住环境.（2）规划设计应具有超前性、先导性.（3）贯彻“尊重自然思想”与“可持续发展战略”，以建设绿色居住空间环境为规划目标.（4）规划设计应贯彻环境原则、经济原则与效益原则，力求塑造一个具有优雅环境、文化内涵、运作良好，个性鲜明花园式生活居住空间. （5）统一规划，分期实施，正确处理规划中社会效益与经济效益、超前性与操作性之间关系. （6）注重环境设计，使生活更富情趣.三、建筑

18、设计方案1、设计依据（1）民用建筑设计通则；（2）住宅设计规范；（3）民用建筑照明设计规范；（4）建筑设计防火规范；（5）建筑内部装修设计防火规范；（6）项目承办单位推荐意见.2、建筑设计建筑设计拟采用现代感较强立面造型，利用屋顶轮廓变化，前后进深凹凸形体变化，使之立面光影交错丰富生动，更为符合村民欣赏品位.结合淡雅色彩以及玻璃、面墙、涂料综合运用，精致细部处理，力求创造出一种清新、庄重建筑风格.住宅平面设计功能合理，设施完善，分区明确，流线顺畅.起居厅、餐厅相贯通，满足景观与通风要求；每户均设工作阳台、储藏空间；同时，结合周边环境布置景观房间可享受到绿化.住宅建筑面积设计为109平方米左右.

19、户型设计均采用明室、明厅新型设计方案.四、室内装饰各厅室墙面、地面采取初装修形式，为住户自选设计方案和装修材料预留条件，有利于减少浪费和降低工程成本.房间内基层地面混凝土和墙体抹灰工程做到表面平整、压实，达到粘接牢固、无裂缝.顶棚不抹灰，用腻子找平.卫生间防水材料采用SBS或聚胺脂防水涂膜，防水层做到浴盆上方，并与楼面防水层形成整体.卫生间地面铺设防滑瓷砖，墙面贴瓷砖到顶，配全套卫浴设备.楼梯间采用水泥地面、乳胶漆墙面，地下室采用水泥地面、普通抹灰内墙.合理开设门窗洞口，门窗材料优先选择热性能与密闭性较好塑钢复合材料，选用玻璃厚度和框料均应满足安全强度要求，其抗风压变形、雨水渗透、空气渗透、平

20、面内变形、保温、隔声及耐撞击性能指标均应符合国家现行产品标准规定.阳台均为封闭式，外飘窗和弧面阳台可采用半落地窗口.五、绿化系统绿地分为绿地与绿化树，以满足环境与居民各级交往活动需求.要有系统性与生态性.力求为居民创造赏心悦目景观环境，运用城市设计理论和方法，对室外环境进行研究和处理，使中心绿化景观和外围生态绿化景观渗透到居住区内部，强调居住区内外景观环境交融渗透，同时注重居住楼景观空间营造，将居住区环境书写成一首充满诗情画意诗篇.六、结构设计方案1、地上结构结构形式为钢筋混凝土砖混结构.建筑单体外墙均370厚，主内墙均240厚，内部局部小隔墙为120厚.均可按抗震要求设置构造柱.建筑单体梁板

21、均采用现浇，以增加结构整体刚度.2、基础结构根据岩土勘察报告，本工程场地土类型属软场地土，本工程基础采用墙下钢筋混凝土浇筑时，应从两端同时等速向中间浇筑.本工程应采用强夯法进行地基处理，处理完毕后需根据现场试验确定地基承载力特征值.朱马店镇地震基本烈度为6度，本项目拟按6度设防.七、给排水设计方案1、设计依据（1）建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）；（2）住宅设计标准（GBJ08-20-2001）；（3）建筑设计防火规范（GBJ16-87）2001年版；（4）自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2001）；（5）建筑灭火器配置设计规范（GBJ140-90）1997年版；（6

22、）相关专业提供资料.2、设计范围1、单体室内给排水、消防设计.2、区域给排水、消防设计.3、给水设计方案（1）用水量预测本地区规划居住户数48套，居住人口规模约为200人.区内居民综合用水量标准：最高日按200L/人d计，则居民最高日综合生活用水约为100m3/d；绿化用水量按平均每天浇洒绿地一次，则绿化用水量约为20m3/d；区内浇洒道路用水量按平均每天浇洒一次计算，则浇洒道路用水量为30m3/d；不可预见用水量按最高日用水量10%计，则不可预见用水量为10m3/d；则本区最高日综合用水量为160m3.区内消防用水根据建筑设计防火规范（GBJ16-87）和自动喷水灭火系统设计规范（GB500

23、84-2001）按同一时间内发生一次火灾，火灾延续时间为2小时计，一次室内外消防栓用水量标准为20L/S，则室内外消防用水量为144 m3.4、排水工程规划（雨污分流制）（1）污水工程规划本地区属于居住区，环境要求比较高，规划排水工程采用雨、污分流制排水系统.污水主要为生活污水，污水量按总用水量90%收集处理，则污水量144m3/d.粪便污水经区内初步净化处理（化粪池处理）后利用区内污水管网排至市政污水管网.污水采用重力流排放，计算管径时以污水量为依据，污水管充满度为0.55，规划在道路上单排管布置，管道采用钢筋混凝土平口管，120混凝土基础，钢丝网水泥砂浆抹带接口，管道始端覆土厚度控制为1.

24、01.5米之间.管道在管径、坡度、高程、方向发生变化及支管接入地方都必须设置检查井.（2） 雨水工程规划为了及时有效地排除雨水，节省工程投资，规划采取结合分区相对集中就近排放原则.在各建筑物周围和道路一侧或两侧设置雨水口来收集雨水，再利用雨水干管输送排入市政管网.雨水管道采用钢筋混凝土平口管，120混凝土基础，钢丝网水泥砂浆抹带接口.管道始端覆土厚度控制为1.01.5米之间.管道在管径、坡度、高程、方向发生变化及支管接入地方都必须设置检查井.5、管线综合布置方式本小区工程管线有给水管、雨水管、污水管、电力电缆、通讯电缆、燃气管等，除电力电缆和通讯电缆采用电缆沟铺设外，其余管线一律采用直埋铺设.

25、各种管线之间及管线与道路及建筑物之间要保持一定水平和垂直间距，避免相互干扰，各种管线在垂直交叉时，应遵循如下原则：（1）压力流管让重力流管；（2）小管径让大管径；（3）给水管尽量在污水管上面；（4）易弯曲管让不易弯曲管；（5）临时性管线让永久性管线；（6）工程量小管线让工程量大管线八、主要技术经济指标汇总表序号指标名称单位数量备注1项目整合总面积平方米200002规划居民区面积平方米80003整合后结余面积平方米12000土地集约成果约化成果4住宅楼占地面积平方米14005住宅楼建筑面积48006住宅套数套487居住人数人2008户均人口人/套49容积率0.610建筑密度1.7511总投资万元

26、70012居民楼建设费万元6008.2水、电、气安装工程费万元308.3工程建设其他费用万元408.4基本预备费万元30第五章环境保护一、建设地点环境现状本项目地点靠近朱马店镇人民政府，周围环境状况较好，周围水体、大气、土壤和植被具有较强自净化能力，且周围无重污染企业.二、施工期环境保护措施1、施工扬尘施工期间应特别注意施工扬尘防治问题，须制定必要防止措施，以减少施工扬尘对周围环境影响.首先，要加强现场管理，做好文明拆迁和文明标化施工，采取配置工地滞尘防护网、设置围档和硬化道路，以及车辆出场冲洗等措施，并采用商品混凝土建房，合理布置施工场地，最大程度减少扬尘对周围大气环境危害，必要时采用水雾以

27、降低和防止二次扬尘.其次，在土方挖掘、平整阶段，运土车辆必须做到净车出场，以减少泥土撒落构成扬尘污染，在运输、装卸建筑材料时，应采用封闭车辆运输，尤其是泥砂等.据经验调查，露天堆场产生扬尘主要特点是与风速和尘粒含水率有关，因此减少建材露天堆放和保证一定含水率是抑制扬尘有效手段，同时应禁止在大风天进行搅拌等作业.2、油漆废气该项目装修阶段油漆废气点多面广，较难控制，且目前尚无较有效治理方法，因此建议建设方和物业管理部门加强管理和宣传，要求商场、办公等设施统一装修时使用环保油漆和水性涂料，并积极鼓励住宅居民装修能够使用环保材料.3、施工期固体废弃物该项目建设施工期间需进行运输弃土和各种建筑材料（如

28、砂石、水泥、砖、木材等），将产生大量废土、砖石及各种建筑垃圾，必须按照市容环卫、环保和建筑业管理部门有关规定进行处置，及时将固废运到指定点（如垃圾填埋场、铺路基等）妥善处置，严防制造新“垃圾堆场”.将混凝土块连同弃土、弃渣等送至专用垃圾场所或用于回填低洼地带，建筑垃圾中钢筋等回收利用，其它用封闭式废土运输车及时清运，并送到指定倾倒点处置，不能随意抛弃、转移和扩散.其次，施工人员生活垃圾也及时收集到指定垃圾箱（桶）内，由当地环卫部门统一及时清运处理.三、运行期污染源分析及治理措施1、废水处理措施根据建设项目地理位置与特点，该旧村改造项目完成后生活污水出路主要是就近排入城市污水管网. 污水就近排入

29、城市污水管网，技术简单，无需复杂规划，只要按规划要求，根据地势将旧村改造污水管接入即可.经调查，生活污水利用改造区内北高南低、东高西低特点自然地势由各排水管道汇流进入污水管道再就近汇入城市管网.2、生活垃圾处理措施该项目对生活垃圾实行袋装分类收集，居民将垃圾按照规定时间段放在本单元指定垃圾收集点，由清洁人员收集，运往垃圾中转站.对报纸、瓶罐等回收出售给专业收购人员综合利用.废日光灯管和废旧电池等有毒有害垃圾收集后送有关部门处理或指定地点填埋，加强餐饮、食堂废弃物中厨房下脚料、食物残渣、鱼类内脏等有机废物和废油收集贮存，委托有资质专业单位处理建设项目投入使用后，物业管理部门加强对固废管理，及时收集，妥善处理处置，同时小区居民养成良好垃圾分类、收集、按时段投放习惯.3、大气污染防治措施住宅油烟应经油烟吸收装置除油烟后，集中收集经竖向专用烟道于各住宅楼顶集中排放，同时各住家卫生间废气也经竖向专用通风井引至各住宅楼楼顶集中排放.该小区设计采用管道天然气为燃料，做饭时厨房会产生燃气废气及油烟气，该小区每栋楼设上下贯通排烟道，厨房燃气废气及油烟气通过排烟道排放.由于天然气含硫量很低，燃气废气排放可以达到大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）二级标准.（4）该项目恶臭主要来自垃圾收集.垃圾收集点恶臭主要来自有机物腐败分解，因此应及时清运垃圾，特别是夏季气温高，瓜皮果壳等有机成