北京市前期物业服务合同范本.docx

1、北京市前期物业服务合同范本合同订立原则平等原则：根据中华人民共和国合同法第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方 不得将自己的意志强加给另一方”的规定，平等原则是指地位平等的合同当事人， 在充分协商达成一致意思表示的前提下订立合同的原则。这一原则包括三方面内容: 合同当事人的法律地位一律平等。不论所有制性质，也不问单位大小和经济实力 的强弱，其地位都是平等的。合同中的权利义务对等。当事人所取得财产、劳务 或工作成果与其履行的义务大体相当；要求一方不得无偿占有另一方的财产，侵犯 他人权益；要求禁止平调和无偿调拨。合同当事人必须就合同条款充分协商，取 得一致，合同才能成立。任何一方都不得凌驾于另一

2、方之上，不得把自己的意志强 加给另一方，更不得以强迫命令、胁迫等手段签订合同。自愿原则：根据中华人民共和国合同法第四条：“当事人依法享有自愿订立合同的权 利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，民事活动除法律强制性的规定外，由 当事人自愿约定。包括：第一，订不订立合同自愿；第二，与谁订合同自愿，；第 三，合同内容由当事人在不违法的情况下自愿约定；第四，当事人可以协议补充、 变更有关内容；第五，双方也可以协议解除合同；第六，可以自由约定违约责任， 在发生争议时，当事人可以自愿选择解决争议的方式。公平原则：根据中华人民共和国合同法第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方 的权利和义务”的规定，公平

3、原则要求合同双方当事人之间的权利义务要公平合理 具体包括：第一，在订立合同时，要根据公平原则确定双方的权利和义务；第二， 根据公平原则确定风险的合理分配；第三，根据公平原则确定违约责任。 诚实信用原则：根据中华人民共和国合同法第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵 循诚实信用原则”的规定，诚实信用原则要求当事人在订立合同的全过程中，都要 诚实，讲信用，不得有欺诈或其他违背诚实信用的行为。善良风俗原则：根据中华人民共和国合同法第七条：“当事人订立、履行合同，应当遵守 法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”的 规定，“遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会

4、经济秩序和损害社会 公共利益”指的就是善良风俗原则。包括以下内涵：第一，合同的内容要符合法律、 行政法规规定的精神和原则。第二，合同的内容要符合社会上被普遍认可的道德行 为准则。北京市前期物业服务合同合同编号： 说明1. 本合同文本为示范文本，由北京市建设委员会和北京市工商行政管 理局共同制定，供开发建设单位选聘物业服务企业时使用。2. 本合同文本中所称前期物业服务，是指开发建设单位通过选聘物业 服务企业，由物业服务企业按照前期物业服务合同的约定，对房屋及 配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业区域内 的环境卫生和相关秩序，并由业主支付费用的活动。3. 本合同文本中选择内容、空

5、格部位填写及其他需要删除或添加的 内容，双方当事人应当协商确定。中选择内容，以划方式选定；对 于实际情况未发生或双方当事人不做约定的，应当在空格部位打X,以示删除。4. 双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订时 认真核对合同内容。开发建设单位（甲方） 营业执照注册号： 企业资质证书号： 组织机构代码： 法定代表人： 联系电话： 委托代理人： 联系电话： 通讯地址： 邮政编码： 物业服务企业 （乙方 ） 营业执照注册号： 企业资质证书号： 组织机构代码： 法定代表人： 联系电话： 委托代理人： 联系电话： 通讯地址： 邮政编码： 根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国物权法、

6、物 业管理条例等有关法律、法规的规定，在自愿、平等、公平、诚实 信用的基础上，甲方以 公开招标方式 邀请招标方式 协议方式 选 聘乙方提供前期物业服务，订立本合同。第一部分物业项目基本情况第一条本物业项目 （以下简称 本物业） 基本情况如下：名称： 地名核准名称 暂定名 .类型： 普通住宅 经济适用住房 公寓 别墅 办公 商业 .坐落位置： 区（ 县） 路（街） .建筑面积： 预测面积 实测面积 房屋所有权证记载面积 平方米。区域四至东至 ;南至 ;西至 ;北至 .规划平面图和委托的物业构成明细见附件一、二 （ 以实际验收清单为准 ）第二部分物业服务内容 第二条甲乙双方应当就业主入住前的服务事

7、宜签订书面协议，明确服 务的范围、费用以及双方的权利义务等事项。业主入住前的服务范围 一般包括：1. 对已接收的物业进行维护。2. 做好公共区域的清洁工作 （施工垃圾的清理、施工场地和料场的清洁 由甲方负责 ）3. 协助甲方做好业主入住时的交房、接待以及与物业服务相关的咨询 等工作。以上发生的费用由甲方另行支付，不得摊入业主的物业服务费用。第三条业主入住后，乙方应当提供的物业服务包括以下内容：1. 制订物业服务工作计划并组织实施 ; 管理相关的工程图纸、档案与竣 工验收资料等 ; 根据法律、法规和临时管理规约的授权制订物业服 务的有关制度。2. 物业共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位明细

8、见附件三。3. 物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。共用设施设备明 细见附件四。4. 公共绿地、景观的养护。5. 清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集 等。6. 协助维护秩序，对车辆 （ 包括自行车 ） 停放进行管理。7. 协助做好安全防范工作。发生安全事故，应当及时向有关部门报告， 采取相应措施，协助做好救助工作。8. 消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立 等。9. 负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案。10. 按照法律、法规和有关约定对物业装饰装修提供服务。11. 发现物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用

9、等方面 法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部 门报告。12. 制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应 急事件或急迫性维修的具体内容。13. 设立服务监督电话，并在物业区域公告栏等醒目位置公示。14. 其他服务事项： 第三部分物业服务标准 第四条乙方按照双方约定的物业服务标准 （ 见附件五 ）提供服务。 双方约定的住宅物业的服务标准不得低于住宅物业服务等级规范 （ 一 级）（ 试行） 中规定的相应要求。第四部分物业服务期限 第五条前期物业服务期限为 年，自 年 月 日至 年 月 日。 第五部分物业服务费用第六条本物业区域物业服务收费选择 包干制 酬金制

10、 方式。 第七条包干制1. 物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下： 多层住宅 ： 元/ 平方米 / 月; 高层住宅 ： 元/ 平方米 / 月; 别墅 ： 元/平方米/月; 办公楼 ： 元/ 平方米 / 月; 商业物业 ： 元/ 平方米 / 月; 会所 ： 元/平方米/月; 物业： 元/ 平方米 / 月。2. 实行包干制的，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担 ; 乙方不得以亏 损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务内容。3. 乙方应当定期向业主公布公共服务收支情况。第八条酬金制1. 物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准 如下： 多层住宅 ： 元/ 平

11、方米 / 月; 高层住宅 ： 元/ 平方米 / 月; 别墅 ： 元/ 平方米 / 月; 办公楼 ： 元/ 平方米 / 月; 商业物业 ： 元/ 平方米 / 月; 会所 ： 元/ 平方米 / 月; 物业： 元/ 平方米 / 月。2. 物业服务资金为交纳的业主共同所有，由乙方代管，其构成包括物 业服务支出和物业服务企业的酬金。物业服务支出包括以下部分(1) 乙方员工的工资、社会保险和按规定提取的福利费等(2) 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用(3) 物业区域内清洁卫生费用 ;(4) 物业区域内绿化养护费用 ;(5) 物业区域内秩序维护费用 ;(6) 乙方办公费用 ;(7) 乙方企业固

12、定资产折旧 ;(8) 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 ;(9) 其他费用： .3. 乙方采取以下第 种方式提取酬金：(1) 每季 每半年 每年 ，计 元的标准从预收的物业服务资金中提取 ;(2) 每季 每半年 每年 ，从预收的物业服务资金中按 %的比例提取。4. 物业服务支出应当全部用于本合同约定的支出，年度结算后结余部 分，转入下一年度继续使用，年度结算后不足部分，由全体业主承担， 另行交纳。5. 乙方应当向全体业主公布物业服务年度计划和支出年度预决算，并 按 季 半年 向全体业主公布物业服务资金的使用情况。第九条物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收。业主 办理入住

13、手续时预付 季度 半年 的物业服务费。此后按 季度 半 年 一年 交纳，具体时间为 第十条业主或物业使用人申请装饰装修时，乙方应当告知相关的禁止 行为和注意事项，与其订立书面的装饰装修服务协议。除约定收取装 饰装修服务费外，乙方不得另行收取装修垃圾清运费、施工人员管理 费、门卡工本费、开工证费、管线图费等与装饰装修有关的费用。如收取装饰装修押金的，未造成共用部位、共用设施设备和承重结构 损坏，乙方应当在完工后 7 日内将押金全额退还。第十一条停车服务费按露天停车场车位 元/ 个/ 月、地下停车库、停车楼车位 元/个/ 月的标准收取。乙方应当与停车场车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在

14、车位使用及停车服务等方面的权利义务。第十二条乙方对业主自有物业提供维修养护或其他特约服务的，按乙 方在物业区域内公示的收费标准或按双方的约定收取费用。业主、物业使用人在符合相关法律规定的前提下，利用住宅物业从事 经营活动的，乙方可以参照商业物业标准收取相应的物业服务费。第十三条乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用 事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费 用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用。第六部分权利与义务第十四条甲方的权利义务1. 审定乙方制定的物业服务方案，并监督实施。2. 在办理业主入住 日前，提供符合办公要求的物业服务用房，建筑面积约

15、 平方米，位置为 .3. 在办理业主入住后 3 个月 月内，向乙方移交本物业的竣工总平面图 ; 在办理业主入住 30 日 日前，向乙方移交本物业的其他相关资料。资料清单见附件六。4. 在双方委派专业人员办理完相关资料、图纸的移交后 5日 日内，负责与乙方一起对共用部位和共用设施设备逐项进行验收，登记列表，并经双方 签字 盖章 确认。5. 提供物业共用部位、共用设施设备的工程验收资料，并按照质量保 证书承诺的内容承担相应的保修责任。6. 按规划设计要求，为业主户内配置 电卡式计量表 燃气的输卡式计 量表 远程抄送式水表 ; 各个分区 独立单独计量 ，例如， 楼道照明 车库 庭院照明 动力用电 电

16、梯 水泵 等单独计量的电表 ; 使用临水、临电的，应当按物业的性质承担相应的费用差价。7. 解决开发建设遗留问题。8. 配合乙方做好物业区域内的物业服务工作。9. 按时缴纳物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因甲方原因未能按 时交付物业买受人的物业及自有物业的服务费用。10. 有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。第十五条乙方的权利义务1. 在办理业主入住手续 30 日前，向甲方提交本物业的入住工作计划。2. 根据有关法律、法规及本合同的约定，按照物业服务标准和内容提 供物业服务，收取物业服务费、特约服务费。3. 可以选聘专业性服务企业承担物业区域内的专项服务项目，但不得 将本物业区域内的全部

17、物业服务委托给第三方 ; 乙方应当将委托事项及 受托企业的信息在物业区域内公示 ; 乙方与受托企业签订的合同中约定 的服务标准，不得低于本合同约定 ; 乙方应当对受托企业的服务行为进 行监督，并对受托企业的服务行为承担责任。4. 妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息， 并为业主的个人资料信息保密。5. 及时向全体业主和物业使用人通报本物业区域内有关物业服务的重 大事项，接受甲方、业主和物业使用人的监督。6. 对业主和物业使用人违反本合同和临时管理规约的行为，采取 告知、劝说和建议等方式督促业主和物业使用人改正。7. 不得擅自将业主所有的共用部位、共用设施设备用于经营活动 ;

18、 将其 用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动的，应当在符合有 关法律规定并征得相关业主同意后，按照规定办理有关手续，并每半 年公布收益情况，接受业主监督 ; 所得收益归相关业主所有，分配及使 用由相关业主共同约定。8. 不得擅自占用本物业区域的共用部位、共用设施设备或改变用途， 不得擅自占用、挖掘本物业区域内的道路、场地。确需临时占用、挖掘本物业区域内道路、场地的，应当按规定办理相 关手续，制定施工方案，开工前要在物业区域内公示，施工过程中尽 可能减少对业主的影响，并及时恢复原状。9. 本物业区域内需另行配备相关设施设备的，应当与甲方及相关业主 协商解决。10. 属于甲方保修的业主自有

19、物业，业主提出修理申请的，乙方应当给 予协助，并对施工现场提出管理要求。11. 有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。第十六条业主 （包括仍有未售出房屋的甲方 ） 的权利义务1. 对本物业区域内的物业服务事项有知情权2. 对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利。3. 有权聘请专业机构对酬金制收费方式的物业服务资金年度预决算和 物业服务费收支情况进行审计。4. 有权监督本物业区域内共用部位、共用设施设备的经营收益及使用 情况。5. 配合乙方做好物业区域内的物业服务工作。6. 按照相关规定交存、使用和续交专项维修资金。7. 按照约定交纳物业服务费与特约服务费。8. 有关法律、法规和临时管理规约规

20、定的其他权利义务。第七部分合同终止第十七条甲乙双方中任何一方决定在服务期限届满后不再续约的，均 应当在届满 3 个月前书面通知对方。第十八条服务期限未满，但业主大会已选聘新的物业服务企业的，应 当在新的物业服务合同生效 3 个月前书面通知甲、乙双方 ; 新合同生效 时，本合同自动终止 ; 乙方应当在本合同终止前移交物业服务用房、物 业服务的相关资料及属于本物业区域内的物业共用设施设备、公共区 域，并按时撤出本物业区域。第十九条本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务，在此期间的物业服务费用仍由业主按本 合同约定标准交纳。第二十条本合同终止后，甲乙双方应当共同

21、做好债权债务处理，包括 物业服务费用的清算、对外签订的各种协议的执行等 ; 乙方应当协助甲 方或业主大会、业主委员会做好物业服务的交接和善后工作。第八部分违约责任第二十一条由于甲方开发建设遗留问题导致乙方未能完成服务内容的， 乙方有权要求甲方限期解决，甲方应当承担相应的违约责任 ; 给乙方造 成损失的，甲方应当承担相应的赔偿责任。乙方在服务期限内擅自撤出的，应当按照 服务剩余期限物业服务总费 用 的标准向业主支付违约金 ; 乙方在本合同终止后拒不撤出本物业区域的，应当按照 延迟撤出期间物业服务总费 用 的标准向业主支付违约金。前述行为给业主造成损失的，乙方应当承担相应的赔偿责任。除不可预见的情

22、况外，乙方擅自停水、停电的，甲方或业主有权要求 乙方限期解决，乙方应当承担相应的违约责任 ; 给甲方或业主造成损失 的，乙方应当承担相应的赔偿责任。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照 逾期每日万分之五 的标准承担相应的滞纳金。第二十二条除本合同第七部分规定的合同终止情形外，甲、乙双方均 不得提前解除本合同，否则解约方应当承担相应的违约责任 ; 给对方或 业主造成损失的，解约方应当承担赔偿责任。第二十三条除本合同另有约定外，甲乙双方可以结合本物业的具体情 况和服务需求以附件的形式对违约责任进行详细约定。违约行为给他 方造成损失的，均应当承担相应的赔偿责任。第二十四条因不可抗力致使合同部分或全部

23、无法履行的，根据不可抗 力的影响，部分或全部免除责任。第二十五条为维护公共利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、暖气管、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务 等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成损失的，当事人应当按有 关规定处理。第二十六条乙方有确切证据证明属于以下情况的，可不承担违约责任：1. 由于甲方、业主或物业使用人的自身责任导致乙方的服务无法达到 合同约定的。2. 因维修养护本物业区域内的共用部位、共用设施设备需要且事先已 告知业主或物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等 造成损失的。3. 非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他 共用

24、设施设备运行障碍造成损失的。第九部分争议解决第二十七条合同履行过程中发生争议的，双方可以通过友好协商或者 向物业所在地物业纠纷人民调解委员会申请调解的方式解决 ; 不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以按照以下方式解决：1. 向有管辖权的人民法院提起诉讼 ;2. 向 北京仲裁委员会 中国国际经济贸易仲裁委员会 或 申请仲裁。第十部分附则第二十八条双方约定自首户业主入住前 30 日 日，乙方根据甲方的委托，办理承接验收手续。第二十九条对需进入物业区域内的执法活动和救援等公共事务，各方 应当配合，不得阻挠。第三十条对本合同的任何修改、补充须经双方书面确认，与本合同具有同等的法律效力。修改、补充的内容不得与本合同和临时管理规 约的内容相抵触。第三十一条本合同正本连同附件一式 份，甲方、乙方、 各执一份，具有同等法律效力。以招投标方式选聘物业服务 企业的，须在招投标备案时提交主管部门一份。第三十二条本合同经双方法定代表人或授权代表人签字并加盖公章后生效，并作为商品房预售合同或商品房现房买卖合同的附件第三十三条其他约定： 甲方： 乙方： 授权代表： 授权代表： 签订日期： 年 月 日北京市工商行政管理局北京市建设委员会监制二00八年四月