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1、q商务楼管理方案商务楼物业管理方 案 物业管理处2013年10月份第一节 对物业服务项目的认识SOHO楼位于栖霞区仙林大学城文苑路号购物广场北广场地块的商住综合楼，项目西至学思路，北至文苑路，东至仙林农贸市场，南至仙林医院。项目规划总用地6271.3M2，总建筑面积3M2（分东楼：3328.89、西楼：3856.84），其中：地上建筑面积7185.73M2，地下建筑面积2000M2 ，地下车库100个车位及附属配套设备设施。建设1幢6层商住综合楼，其中西楼1-2层为SOHO楼大堂及电梯间；3-6层为精装修单身公寓；东楼56套、西楼84套。（一）项目名称：SOHO楼（二）项目地址： 南京栖霞区文

2、苑路号（三）项目类型及分类面积： 1、商住用房（3-6层）：7。2、地下室车库：自走式及机械式车位100个（四）物业管理区域四至：东至仙林农贸市场 ；西至学思路；南至仙林医院；北至文苑路 。（五）项目预计交付进度：第一期：东楼竣工时间：2013 年 9月底；交付时间：2013 年10月份。第二期：西楼根据工程计划节点（尚无具体计划节点）。（六）配套功能介绍1、智能化系统：现有闭路监控系统及停车场管理系统。建议甲方产权人安装电梯楼层刷卡系统、门禁系统及电子巡更管理系统。2、电梯：主楼配有五部小机房通力牌电梯，其中客梯四部；货梯一部。3、配电系统：本项目用电总容量909KW。（1）负荷：公寓公共负

3、荷（3F-6F）909KW；（2）配网设备：负一层设配电所1座。配电所设2台2000KVA干变，供公寓公共负荷用电。4、给水系统：本项目采用抄表到户供水，给水系统为二次加压，水泵房设在负一层。（与商场水泵房在一间房屋内，水泵二台为商务楼独立使用）5、有线电视：每户配备两个终端。6、通讯及网络：中国电信接入。7、消防：室内设有消火栓系统，自动喷水灭火系统，地下一层设消防水池、消防水泵房。本工程火灾自动报警系统保护对象为一级。各探测区域设置相应类型的火灾探测器。（与商场消防系统联网共用）东城汇SOHO楼毗邻东城汇商业中心及金鹰奥莱城（仙林大道）商圈中心。交通便利，生活配套成熟。东城汇SOHO楼，以

4、精装交付，满足居者便利。商务标准酒店式公寓配置，为居者打造更加舒适的商务生活空间。第二节 物业服务的整体设想我司本着为业主提供一流的服务，树立“清风”品牌的服务宗旨，针对SOHO楼的实际情况，经过仔细分析和研究后，根据贵公司领导的要求，提炼出了商务楼物业管理的要点所在，从而制定了我司物业服务的整体设想。一、确保安全秩序维护，树立安全护卫形象SOHO楼作为高级商务公寓，来访的客户相对较多，因此对安全护卫的形象要求也比较高，我司特针对这一重点制定了详细的SOHO楼秩序维护人员设置方案，就是礼宾岗、监控岗与巡逻机动岗相结合，从人员的身材及技能两方面着手，以退伍军人为主体并经过职业化培训的安保队伍、网

5、络型岗位布点、24小时不间断巡逻、友好而严格的来访确认程序，保卫着一方平安，树立SOHO楼的安全秩序形象。二、以人为本，创造绿色、舒适的商住环境在实现清洁保洁质量目标、保持整洁优雅环境的同时，科学设计清洁保洁作业方式，合理安排清洁保洁作业时间，使对业主工作、休息的干扰极小化。精心营造人与自然的和谐，根据该SOHO的特点及用途，选择高档而美观的绿色植物为布局，定期更换，为业主提供温馨、幽雅的商住环境。第三节 物业服务的总体目标结合江苏省住宅物业管理服务标准，特制定SOHO楼的物业管理服务总体目标、服务等级及服务标准。SOHO楼物业管理服务总目标：1、根据东城汇SOHO楼物业管理的具体情况与特点，

6、导入先进酒店式物业管理理念，通过专业化的管理，规范化的服务，贯穿“以人为本”的服务思想，致力在SOHO楼营造一个优美、舒适的商住环境。 2、自管理SOH楼之日起，按照南京市普通住宅物业服务等级和收费标准四级二类标准，实施物业管理服务，力争做到管理无盲点，服务无挑剔，业主无怨言，树立起清风物业管理品牌。 3、为保障物业管理服务质量，在SOHO楼日常物业管理过程中严格按照国际质量管理体系、环境质量管理体系、职业健康安全质量管理体系三标一体化进行管理服务。第四节 人员、物资配备计划一、人员配备商务楼服务中心在人员配备上坚持以“精干、高效、敬业”的用人原则为基础，运用激励机制，充分调动全体员工的工作积

7、极性。二、组织机构设置及人员配备三、各岗位人员配置说明序号岗位设置配置人数说 明1客服2人1、服务热线的接听；2、日常物业管理事务的处理。2礼宾岗秩序维护员3人工作时间：三班二运转工作地点：商务楼大堂工作标准：按酒店式礼宾接待标准提供服务3巡逻岗秩序维护员3人工作时间: 三班二运转工作任务:负责商务楼公共区域安全秩序维护工作。4监控岗秩序维护员3人工作时间：三班二运转工作任务：商务楼消防、监控管理工作5综合维修工2人工作时间：常白班工作任务：负责设备设施维保及维修工作。6公共区域保洁员3人工作分工：班长一名，楼内1个人，大楼周边公共区域1人。7停车场秩序维护员2人工作时间: 做一休一工作分工：

8、每班1人工作任务:负责该区域秩序、安全、卫生工作。合计18人 四、物资装备计划为确保商务楼的物业管理工作有序进行，我们着眼于“必需、节约、实用”的原则，配备物资装备，同时依托文苑广场物业服务中心支撑，做到资源共享，更好地为业主服务。拟定物资装备计划如下：1、管理用房按照物业管理法规规定应提供我司商务楼建筑面积的34的物业管理用房，共计22平方米，可结合实际情况而定。 2、器械、工具、装备以及办公用品计划如下（一）、办公设备设施序号名称数量序号名称数量1办公桌椅3套3文件柜2个2电脑及打印机2套4电话机2台（二）、保洁设备设施序号名称数量序号名称数量1静音型吸水吸尘器1台5小型吸尘器1台2管道疏

9、通机1台6洗地机1台3多功能清洗机1台4榨水车2台（三）、安保设备设施序号名称数量序号名称数量1对讲机12台3雨具10套2配套秩序维护4套4雨伞架2套（四）、工程设备设施序号名称数量序号名称数量1电工工具2套3木工工具1套2水工工具1套4仪器仪表等1套第五节 物业前期介入、承接查验一、物业前期介入1、物业管理前期工作计划序号项目内容时间一拟订物业管理方案二组建物业管理队伍根据实际情况三完善管理及办公条件根据实际情况四制定管理规章制度根据实际情况五物业的验收与移交根据实际情况六档案的建立和管理根据实际情况2、物业承接查验根据本项目情况，拟定管理方式和管理运作流程，具体计划如下：序号项目内容时间一

10、前期介入阶段1.2013.10.1. -10.15二制订入伙方案与入伙资料准备10.16-10.30三接管验收11.1-11.15四开荒保洁1.11.15-11.25五业主入伙阶段1.全体人员入场。2.入伙现场布置及人员培训，进行现场模拟。3.安排业主入伙受理程序与工作的开展。11.25-12.30六正常物管工作的开展。按照物业管理条例的内容及相关规定进行管理。12.30-注：以上计划根据项目实际进度可调整。第六节 报价部分一、物业前期开办费物业前期开办费即在业主入住前，保障项目正常运行所需要固定资产的相关费用。二、物业前期开办费使用计划项 目用 途备 注前期开办费办公用品15000.00维修

11、工具20000.00保洁绿化工具50000.00治安、交通、消防管理装备10000.00合计95000.00元前期开办总费用为：95000.00元。三、物业前期介入费1、物业前期介入费使用计划项 目用 途费用（元）前期介入费前期人员招聘费20000.00前期人员培训费10000.00前期人员介入费40000.00合计70000.00备注：前期介入费用根据项目建设实际情况及甲方的要求，按实际发生由双方协商。四、物业前期介入时间考虑到项目情况，我司建议管理人员及工程人员提前二个月介入项目，其他人员提前一个月到岗。第七节 经费测算依据及测算构成一、经费测算依据物业管理属于服务行业。正确核算物业管理成

12、本，控制各项成本开支，是保持物业管理规范运作、良性经营的基础。清风物业本着精心核算、严格控制的原则以保证东城汇商务楼的物业管理服务优质、费用适中。二、测算依据1、江苏省、南京市政府有关物业管理法规及相关文件；2、相关资料和实地考察情况；3、甲方领导的要求；4、大楼的使用功能；5、行业惯例和专业经验；6、南京商住楼物业管理费标准。7、参照国家发展改革委员会2007年10月1日颁布实施的物业服务定价成本监审办法；三、收入测算内容1、物业服务费收入2、地下停车场管理费收入3、其他收入四、支出测算构成1、管理服务人员工资，按规定提取的福利费、社会保障费等2、物业公共部位、共用设施设备的日常运行及维护保

13、养费用（空调系统除外）；3、物业服务区域清洁卫生费用；4、物业服务区域绿化养护费用5、物业服务区域秩序维护费用6、物业共用部位、共用设施及公众责任保险费用；7、物业服务办公费用；8、物业管理企业固定资产折旧费；9、管理费10、合理利润11、法定税费五、 收入测算1、综合物业管理服务费标准的确定通过对南京市在售楼盘特别是“东城汇商务楼”周边楼盘物业管理服务费用标准的调查，并考虑到业主的承受能力，“商务楼”综合物业管理服务费的具体标准为：序号物业类型收费标准备注1商住物业费（不含公共能耗费1.17元/月 ）2地下停车位管理费3地下车库车位停车费2、具体建筑面积及车位明细该项目的总建筑面积为7185

14、.73（3-6层）；地下室车库：负一层：自走式及机械式车位100个； 3、物业服务费收入测算明细序号项 目物业管理服务费标准及公式年收入（元/年）备 注1综合物业服务费（商住）100%收缴率2停车场管理费100%利用率3车位租赁费4其它收入合 计954258.18六 物业服务费支出测算汇总序号项 目年支出（元/年）备 注1商住部分878617.422停车场部分112103.63合计990721.05七 支出测算一（商住）商业住宅物业服务费用测算汇总表序号项 目测算依据和测算式月支出额(元)年支出额(元)备 注一人员工资费用见附表一二保险和福利费用见附表二三电梯维保费4000元/年台5台四设备设

15、施维保费五清洁材料配备费用六绿化养护费用综合测算七秩序维护费用八公用部分、共用设施及公众责任保险费用九办公费用十固定资产折旧费用开办费中已含，此项不计入支出十一管理费前十项之和2%十二企业利润前十一项之和2%十三法定税费(全额)（一十）+（十一十二）*5.55%合 计883009.98附表一：人员工资费用序序号项 目测算依据和测算式月支出（元）年支出(元)12月备注1客服2000元/月人2人4000480002礼宾岗接待员3200元/月人3人96001152003秩序维护员2800元/月人3人84001008004监控岗维护员2000元/月人3人6000720005工程维护员2700元/月人2

16、人5400648006保洁员1800元/月人3人540064800合 计16人38800465600附表二：保险及福利费用序号项 目测算依据和测算式月支出（元）年支出(元)12月备 注1保 险2公积金3福利及奖金合 计第八节 费用支出二（停车场部分）停车场物业服务费用测算汇总表序号项 目测算依据和测算式月支出额(元)年支出额(元)备 注一人员工资费用见附表一二保险和福利费用见附表二三维修人工费四清洁材料配备费用五办公费用六设备设施折旧费用开办费中已含，此项不计入支出七管理费前六项之和2%八利润前七项之和2%九法定税费(全额)（一六）+（七八）*5.55%合 计注：停车场设备设施维修材料费及停车

17、场水、电能耗费由甲方承担。附表一：人员工资费用序号项 目测算依据和测算式月支出（元）年支出(元)12月备 注1停车场秩序维护2300元/月人2人460055200合 计460055200附表二：保险及福利费用序号项 目测算依据和测算式月支出（元）年支出(元)12月备 注1保 险2福 利及奖金合 计第九节 “商务楼”物业管理报价说明一、“商务楼”物业管理收入与支出对比表项 目年收入年支出盈亏情况备 注商住停车场部分其他收入二、物业管理费用测算说明从物业管理收支测算中可看出，该项目基本上是亏损，需要以后期的经营收益加以弥补。加上人工费等管理成本的逐年上涨，该项目的经营环境会越来越差。为了有效控制风

18、险，减少亏损，我们将着重采取以下措施： （1）积极开展满足商务楼的住户需要的特约代办服务，增加收入; （2）加强车辆管理，增加各项停车经营收入; （3）加强与社会化专业公司合作(如装修公司、广告公司、网络公司、家电企业等)，在满足业主需要并不损害环境的前提下，充分挖掘可经营资源，签订互利互惠合作协议，增加经营收入; （4）进一步借助于高科技等技术手段，合理编排班次，严格控制管理用工数量; （5）加强共用设备设施日常养护，减少非正常损坏费用; （6）对保修期内的设施设备及绿化养护签订保修协议，并加强对保修单位的检查监督，以切实节约开支; （7）加强垃圾分类处理工作，变废为宝，并增加收入。 总之，我们将进一步加强成本控制，大力开展有偿服务，努力做到收支平衡，从而充分体现“质价相符”的经营原则。 我们在测算时所采用的政策法规依据均是现行有效的，有关人员与物资装备配备计划和包括人工费在内的各项开支计划是总体合理的，能够保证各项管理服务活动的有效实施。我们所确定的收费标准是按目前南京类似项目的收费标准，并且考虑到了业主的承受能力，体现了“质价相符”的原则。同时，我们对存在的风险有着清醒的认识，一方面对前期管理阶段所可能发生的亏损，公司将予以贴补扶持;另一方面，将通过积极的增收节支措施加以应对，实现可持续经营的目标。附件:商务楼公共能耗测算方案