商业地产营销策划方案.docx

1、商业地产营销策划方案商业地产营销策划方案篇一：商业地产营销策划方案商业地产营销策划方案X商业城营销企划方案、尸 、 亠前言在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销 售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而 且必须做到位。X商业城项目是X房地产开发公司开发的精品物业，将成为 X市北区的新 型休闲地产商业的经典作品。X商业城座落于X市城区北部的X广场旁，是X地产开发公司的新建项目。本项目占地 7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为 15 000余平方米， 精选公文范文

2、1 地下车库及设备用房建筑面积为1500多平方米，商业裙楼建筑面积约 8500平方米，塔楼建筑面积约 6500 余平 方米。项目总投资约 1 800 万元。经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物 商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了 比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的 整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都 做了全局性和可操作性的论述。一、项目营销总体策略营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地 运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最

3、大利润，并全面 树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为 “五个一 ”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一 - 精选公文范文 2 个前卫市场、酝酿一场热销风暴。二、项目营销目标方针根据本项目 “五个一 ”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下， 作为本项目营销工作纲领的完善和充实。1.树立一个新锐概念：休闲式购物商业。2.倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。3.提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。4.启动一个前卫市场：崇尚 “创投性商业、休闲式购物 ”，摒弃传统商业的纯 购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有

4、自己个性的消费群体，让其体验 到休闲模式的商业环境，购物主题明确。5.酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业， 力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个 精选公文范文 3 全新市场里掀起一场热销风暴。三、销售目标及目标分解1.销售（招商）目标X商业城的可销售面积如表8-3所示。表8-3 X商业城的可销售面积说明表2.销售目标分解X商业城的销售目标如表8-4所示。表8-4 X商业城的销售目标计划四、营销阶段计划根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作 重点如表 8-5 所示。表 8-5 营销各阶段工作任务一览表五、项目销售时

5、机及价格为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实 现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时 机及价格。（一）项目入市时机及姿态 精选公文范文 41入市时机：根据规划与工程进度 以及营销准备，在 2008年 5 月份房交会期间开盘（或 2008年 9月），可以抓 住 2008 年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动高潮；在国庆 节、 2008 年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高潮。2入市姿态：以全市乃至西北地区 “财富地产、休闲购物 ”形象登场，开创 全新休闲商业投资经营理念。（二）价格定位及价格策略1价格定位的原则：采用比价

6、法和综合平衡法。2价格定位：整个商业项目的销售均价为 3580 元/平方米，其中起价为 3328 元/平方米，最高价为 4000 元/平方米。3价格策略：采取 “低开高走 ”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价 格调整（略升），均价为3380元/m2，尾盘销售变相略降。六、宣传策略及媒介组合 精选公文范文 5（一）宣传策略主题1.个性特色：“商业城财富地产投资商业”是我市首家也是唯一一家将商 业开发从“建造建筑产品 ”上升到“营造全新休闲购物方式 ”，倡导 “投资财富地产、获 取稳定回报 ”的投资理念。2.区位交通：本项目地处X广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交 通便捷，是北部区域首选

7、的理想商业地产投资环境。3.增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置 成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。（二）宣传媒介组合1.开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新 “财富投资，稳定回报 ”理念 的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。2. 开盘后的强势推广期：即项目营销推广的重要时期，宣传媒介以 “报 纸、 精选公文范文 6 电视、户外广告牌三位一体 ”为主，配以相关杂志、直邮广告等形式。3.开盘后的形象展示期：为了展示形象，以软性深入挖掘为主，媒介选择 主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、项目招篇二：商业地产全程营销策划方案范本商业地产全程策划案纲要第

8、一阶段：市场调研阶段一、市经济环境的分析和生活结构研究总人口及区域人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水 平等 GDP发展状况及产业结构情况 消费品零售总额商业增加值城乡居民的人均可支配收入 城乡居民储蓄存款余额二、区域结构调查与城市发展规划调查公共设施状况 精选公文范文 7交通体系状况道路状况、通行量区域性质与功能特点 各项城区的机能 城市规划三、商业发展规划及政策研究商铺发展现状及布局情况商铺发展规划 城市商业网点规划政策地区商铺四、 区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析 分布及经营业态详图商业地区间的竞争状况及竞争者调查分析地区间的销售动向 大型主力店的动向五、

9、 典型性调查与研究六、地区未来商业地产的供应量分析七、消费者消费行为调查与研究 地理细分调查分析 购买人群细分调查 精选公文范文 8年龄细分调查分析 经济状况细分调查分析消费者交通和出行方式购买者购买心理及行为分析八、项目立地条件研究道路类别及交通状况项目地块自然与社会条件分析 顾客是否容易达到商业区周边环境和公建设施项目周围经济条件分析项目SWOT分析九、商圈的确定和研究商圈的范围的确定商圈的构成及顾客来源第二阶段：项目定位阶段一、 项目的市场定位形象定位 规模定位二、 目标客户定位购买商铺的目标群分析租赁使用商铺的目标群分析三、商铺的目标消费群定位及分析 精选公文范文 9四、商铺的经营项目

10、定位及功能定位经营项目定位功能定位五、 商铺特色定位六、 竞争定位 第三阶段：项目规划、设计方案阶段一、整体规划设计方案二、建筑风格与立面效果设计方案三、商铺结构与内部分割方案四、景观设计方案五、交通组织设计方案 第四阶段：项目营销策划阶段一、营销整体规划方案建议书 营销方式建议 营销渠道建议 营销策略建议 营销计划安排建议 促销策略建议二、价格策略执行计划建议书 整体均价建议10分期均价建议 精选公文范文 层差和朝向差分析 价目表建议价格特别调整方式建议付款方式建议三、 管理模式建议书招商管理模式建议物业管理模式建议客户管理模式建议销售管理模式建议四、 项目形象包装设计方案建议书 VI 设计

11、建议楼书设计建议展板设计建议五、 广告宣传策划建议书（以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准） 户 外广告策略建议报刊广告策略建议新闻炒作策略建议网上广告和炒作策略建议六、 销售活动策划建议书 精选公文范文 11（以下有关内容以实际执行单位与 甲方协议并由甲方确定认可为准） 开工仪式建议开盘仪式建议封顶仪式建议竣式仪式建议入伙仪式建议新闻发布会建议展销会建议第五阶段：销售实施阶段篇三：商业地产策划方案 +商业地产策划方案基本流程商业地产策划方案基本流程第一部分商业市场调研影响商场物业开发成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费 结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易

12、的繁荣程度及其影响力，商场物 业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操 作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头堡。 精选公文范文 12 一、市场调研概况调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法（消费者座谈会、实地考察 法、分区域随机抽样法等）与基本结论二、宏观背景分析1、周边主要城市商业物业发展水平的比较2、国民经济主要技术经济指标、 3、政府有关举措与城市远景规划、社会 因素分析等三、区域商业市场研究（一）、区域商圈研究1、城市发展状况：GDP指数、人口分布、产业结构等。2、项目区域商贸状况：交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等。3、人流研究：人流包括垂直人

13、流及水平人流，研究范围包括：人流类量、 停留时间、每次消费、对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐）等。4、商圈辐射范围：一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项目等。 精选公文范文 13（二）、终端消费者研究1、消费习惯：地域的差异性，不同宗教、不同民族、不同年龄、性别等。2、逛商场频度：是影响商场人流的关键。3、偏爱商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其原因。4、对项目商圈评价：包括区域商品价格、对商场满意度等。（三）、投资客户研究1、经营范围：找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需2、投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。3、商圈内商铺经营状况：包括经营时间、营

14、业时间、经营业绩等。（四）、竞争对手研究1、竞争者基本状况：包括资金实力、性质、优、劣势等。2、竞争项目：包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射范围 等。四、消费者消费习性探讨 精选公文范文 141、基本结论：消费群体对商场业态构成、消费品要求、地段要求、消费心态、对商场规 划与配套的要求、信息来源、购买方式、消费习惯等2、专题研究专题一：不同消费群体消费意向（例：民营企业老板、公务员、个体工商 业者、白领阶层、工薪阶层等等）专题二：消费者收入水平与商场消费倾向及习惯五、项目经营方式论证1、项目与同类型物业的比较论证 2、项目业态探讨与可持续发展论证 3、 项目消费者群体分析及引导性消

15、费行为论证4、项目的商业价值及租金价值风险性论证5、项目设计标准及经营管理水平的论证第二部分项目可行性研究一、前言 精选公文范文 15 项目总体情况进行说明、分析、总 结二、项目概况1、项目所处的具体位置、规模 2、项目规划经济技术指标三、整体市场分析1、区域商业市场状况2、根据项目特点分析当地与所评估项目相关的商业零售业市场供需状况及 价格水平分析价格、居民收入、消费偏好、相关产品价格、对未来预期及经济 政策等因素对商业零售业的影响，通过对这些因素的分析和预测项目的市场发 展趋势。3、主要竞争对手分析对区域内竞争者进行调查及分析比较4、项目SWOT分析通过对项目的优势、劣势、机会与威胁的分析，为项目定位