一房地产市场及房地产板块走势回顾.docx

1、一房地产市场及房地产板块走势回顾一、房地产市场及房地产板块走势回顾一、房地产市场及房地产板块走势回顾(一)1-8月全国房地产行业运行情况1、商品房销售情况1-8月，全国商品房销售面积5.27亿平方米，同比增长6.7%，增幅比1-7月回落3.0个百分点。其中，商品住宅销售面积增长4.1%，办公楼增长30.3%，商业营业用房增长33.3%。1-8月，商品房销售额2.64万亿元，同比增长12.6%，增幅比1-7月回落4.2个百分点。其中，商品住宅销售额增长7.5%，办公楼和商业营业用房分别增长56.5%和47.7%。8月当月，全国商品房销售面积6886万平方米，同比下降10.1%；全国商品房销售额3

2、533亿元，同比下降8.6%。2、房地产开发完成情况1-8月，全国房地产开发投资28355亿元，同比增长36.7%，其中，商品住宅投资19876亿元，同比增长33.9%，占房地产开发投资的比重为70.1%。8月当月，房地产开发投资4490亿元，同比增长34.1%。1-8月，全国房地产开发企业房屋施工面积33.92亿平方米，同比增长29.1%；房屋新开工面积10.48亿平方米，同比增长66.1%；房屋竣工面积3.23亿平方米，同比增长10.7%，其中，住宅竣工面积2.62亿平方米，增长8.8%。1-8月，全国房地产开发企业完成土地购置面积25691万平方米，同比增37.9%，土地购置费6017亿

3、元，同比增长84.3%。8月当月，房屋新开工面积1.27亿平方米，同比增长55.8%；房屋竣工面积3744万平方米，同比下降2.1%，其中，住宅竣工面积3086万平方米，下降2.1%。房地产开发企业完成土地购置面积3944万平方米，同比增长69.8%，土地购置费963亿元，增长66.2%。3、房地产开发企业资金来源情况1-8月，房地产开发企业本年资金来源44363亿元，同比增长35.0%。其中，国内贷款8460亿元，增长27.8%；利用外资369亿元，增长23.9%；企业自筹资金16628亿元，增长50.7%；其他资金18906亿元，增长26.8%。在其他资金中，定金及预收款10637亿元，增

4、长22.1%；个人按揭贷款5745亿元，增长27.5%。（二）主要城市房地产市场回暖表1：2010年9月中国部分主要城市住宅市场交易情报城市可售情况完成交易情况成交价格套数（套）面积（万m2）套数（套）面积（万m2）环比均价（元/m2）环比北京995031260.8010833118.2749.02%北京（不含保障性住房）-9153105.3750.01%18127-14.37%上海46966659.1715430163.0016.77%12341-5.72%天津-789584.3318.68%93460.14%重庆94340929.4324639225.1918.51%63348.40%深圳

5、25549256.49463739.4451.17%202774.30%广州41962521.11-110.5657.32%115908.64%杭州19322277.56515452.9629.59%2328213.03%南京*29392345.51532053.7747.61%141420.71%武汉-11942117.6415.46%6481-3.21%成都*-94.0827.93%7179-4.55%苏州22167308.14560365.2459.54%10019-4.29%青岛*60527617.60849281.8419.62%88122.09%宁波85486566.6643183

6、6.052.70%134035.20%厦门13305169.96144115.74-7.49%110300.51%福州*12496160.57148216.2216.72%131907.45%注：带*城市的成交价格为通过报价计算，仅供参考，本月数据统计截止到9月28日。4月份政策出台之后，成交量有短时间的下降。房价方面，新房开盘价格比预期的调低，但是无论同比还是环比并没有明显的下降。二手房不同城市略有不同，部分城市的二手房价格下降幅度略大，大部分城市的二手房价格变化不大。8、9月以来，主要城市房地产市场回暖，主要表现为成交量上升，价格小幅上涨。分析回暖的原因是，政策出台后，投资需求基本被打压，

7、而改善性需求也被部分打压，唯有刚性需求难以抑制。房价照比高峰时期略有下降，刚性需求按耐不住，纷纷入市。（三）近期房地产板块表现09年10月1日到10年9月30日，房地产板块涨幅为-20.21%，大盘涨幅为-8.79%，房地产板块的表现弱于大盘，在此期间，房地产公司的业绩表现良好，股票表现不佳是受相关政策出台的预期影响所致。二、本年房地产调控第二波政策出台9月29日，为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。表2:本年房地产调控第二波政策及点评政策类别政策细则点评一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观

8、调控政策措施的力度。要立即研究制定贯彻落实国发201010号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。北京已经推出了5月份之后一个家庭只能新购买一套房的政策。“问责制”的强调，说明中央的决心很大，估计其他地方政府会根据中央精神，推出具体措施，限定居民家庭购房套数。二是完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民

9、暂停发放购房贷款。这是上一波的政策，但是执行力度不够，本次强调了该政策的执行力度。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定是上一波的政策，但执行力度不够，而首付款比例调整到30%及以上的政策影响较大。8月以来，主要城市房地产市场回暖，主要表现为成交量上升，价格小幅上涨。分析回暖的原因是，第一波政策出台后，投资需求基本被打压，而改善性需求也被部分打压，唯有刚性需求部分难以抑制。房价照比高峰时期略有下降，刚性需求按耐不住，纷纷入市。

10、该政策针对了刚性需求，降低了刚性需求者的购房能力，同时也起到了降低银行风险的作用。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。该政策针对目前购房者利用消费性贷款购房的方式，堵住了这方面的资金渠道。三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。自2010年10月1日起，对个人购买普通住

11、房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。业界普遍对房产税存有很高的期望，房产税的推出将能释放部分存量住房，增大市场供应，调节房屋分配。不过房产税到底能在多大程度上影响房价，取决于具体的细则，税收如何征收，对第几套房是否采取分别的税率。四是切实增加住房有效供给。各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认

12、真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。目前大量建设的保障房越来越倾向于公租房，参照同样建设公屋的香港，截至目前，香港共有约73万套公屋住房，超过200万人租住其中，约占香港总人口的1/3。香港的公屋覆盖面较广，可是房价仍然遥遥领先，所以保障房方面除重庆以外，对各地区房价的影响不大。五是规范房地产交易市场及土地市场。加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处

13、罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。此举将有利于规范中介及土地市场，避免中介哄抬房价、开发商囤积土地。资料来源：大通证券研发中心调控第二波要求巩固第一波的政策，加大第一波政策的执行力度，并且强调推进房产税改革、对首套房一律执行首付30%及以上的信贷政策。9月30日，调控第二波政策出台之后，受“利空出尽说”影响，房地产板块股票大涨3.86%。三、10年四季度预测：股价难有出色表现我们认为这些政策将使房地产市场短期成交量迅速下降，回暖无法持续，量缩的同时价格有所下降，但恐怕还是达不到政府的预期效果，房

14、产税的出台将加快。业界普遍对房产税或物业税存有很高的期望，房产税或物业税的推出将能释放部分存量住房，增大市场供应，调节房屋分配。不过房产税或物业税到底能在多大程度上影响房价，取决于具体的细则，税收如何征收，对第几套房是否采取分别的税率。除了对保有环节征税如物业税和房产税这一杀手锏以外，还有一些其他的政策可供出台，例如对开发贷款进一步收紧以促进开发商快速销售，以及进一步改变个人住房贷款信贷政策，坚持非价高者得而是综合考虑的土地拍卖政策、甚至改变预售制度等等，都将从一定程度上稳定房价。因为股价主要体现为对未来的预期，所以我们认为，未来一段时间内的股价难有上佳表现，因此我们给予房地产行业中性评级，但

15、对房价长期上涨仍然保持乐观。四、股价何时反转：政策配合估值前面提到对保有环节征税将是政府的最后一只靴子，由于物业税或房产税不光是为了抑制房价过快上涨的目的，也是土地财政的终极选择，因此物业税或房产税早晚会推出。房产税方面，之前政府提到12年，目前业界又有提前试点传闻，根据我们的观点，即使政府推出房产税或物业税，在征税的初期，税率一定不高，而且也未必会对多套房实行累进税率，并且政策刚推出的时候肯定有些人可以通过各种方式来达到避税目的。因此房产税这只靴子要落未落的时候，是真的起作用，而真的推出并且再过一段时间之后，大家会发现这个不过是虚张声势、唱空城计罢了，所以当税收征收时间确定、细则推出之际及之

16、后的一段时间内，反而是房地产股票的利好。而目前虽然第二波政策推出，但房产税没有推出，所以言“利空出尽”为时尚早。同时，还要看房地产股票的估值。从历史来说，房地产板块在05年和08年分别经历了两次低谷，低谷的最低值分别是05年7月18号的15.97倍和08年11月4号的13.09倍，目前(2010年9月27日)的估值在20.72倍。图1：房地产板块十年来市盈率(TTM，整体法，剔除负值)资料来源：wind、大通证券研发中心图2：房地产板块十年来相对大盘PE估值(TTM，整体法，剔除负值)资料来源：wind、大通证券研发中心从跟大盘比较来看，房地产板块估值对比大盘估值在06年和08年分别经历了两次

17、低谷，低谷的最低值分别是和06年7月5号的1.106倍和08年9月24号的0.979倍，目前(2010年9月27日)的倍数为1.326。我们认为，当房地产估值对比大盘估值进一步降低时，配合物业税或房产税推出时间或实施细则的出台，房地产板块将有望迎来新一轮的上涨。五、商业地产板块时机未到当城市化进程结束，开发商到时候将没有大片的土地可供开发，我们在这里大胆预测，届时他们主要有两种路径选择，一是持有商业地产，二是凭借强大的资金实力，转为金融投资公司。另外一些本就从建筑起家的房地产公司可能会退回建筑行业。如果选择路径一，通过持有物业将获得稳定的现金流，从而延续公司的生命。无论从开发商的投入力度来看，

18、还是说我国经济发展的角度来看，商业地产必然能有很大的发展。然而，我们认为，三个月到半年左右的时间，商业地产股票难有上佳表现。一是商业地产股票所依赖的“地产”板块将可能表现不佳，由此拖累商业地产板块的发展，二是从商业地产股票本身的“商业”属性来看，由于我国面临着国内外复杂的经济情况，经济存在“二次探底”的风险，经济增长可能放缓、内需一直不强，短时间商业地产股票难以看到大的起色。六、建议关注拿地有优势的公司以及内陆地区二三线城市的房地产开发公司4 月政策之后，北京的土地市场变化较为明显。从几乎全部透明挂牌或者竞价，纯粹价高者得的方式，变为全部招标。除5 月尚有2 块住宅用地挂牌外，其余到8 月全部

19、都是招标的形势。因此，我们建议选择具有拿地优势的企业，如首开股份。并且，二三线城市房地产投机投资需求较少、自住需求比例较大，价格一直平稳上升，受调控影响较小。所以我们建议增持受调控影响较少的二三线城市房地产股如福星股份。七、重点公司分析1、首开股份表3：首开股份盈利预测年份2009A2010年2011年营业总收入（百万元）5194.14999.56720.4增长率（%）-11.1-3.734.4毛利率（%）35.230.031.0归属母公司股东的净利润（百万元）931.71474.01974.0增长率63.358.2%33.9每股收益（摊薄）0.811.291.72资料来源：公司公告、大通证券

20、研发中心首开股份是北京市国资委直属唯一一家上市企业，在北京范围内具有拿地优势。2010年中期持有现金124亿元，仅次于万科的190亿，保利的125亿。2010年上半年，公司实现营业收入342,551.94 万元，比上年增长126.14 ；实现营业利润 115,810.99万元，比上年增长170.59 ；实现归属于母公司所有者的净利润87,616.26 万元，比上年增长173.57。2010 年上半年，公司共实现开复工面积262 万平米,其中新开工面积32 万平米。竣工面积7 万平米，销售签约面积34 万平米。随着上半年房地产新政的出台以及各地土地供应制度的改变，国内土地市场的竞争趋于理性，地王

21、频出的现象不再出现。公司紧紧抓住这一有利时机，充分利用自身较为充裕的现金储备，积极参与土地市场招拍挂，获取新的土地储备。2010年1-6月，共新增土地储备213.3 万平米（规划建筑面积）。图3：首开股份主营业务构成 资料来源：公司公告、大通证券研发中心图4：首开股份营业收入及毛利率预测资料来源：公司公告、大通证券研发中心 2、福星股份表4：福星股份盈利预测年份2009A2010年2011年营业总收入（百万元）4,097.34650.25642.8增长率（%）28.013.521.3归属母公司股东的净利润（百万元）336.4564.1752.4增长率1.867.733.4每股收益（摊薄）0.4

22、70.791.06资料来源：公司公告、大通证券研发中心公司主要从事商品房开发和销售；子午轮胎钢帘线、高强度低松弛预应力钢绞线、钢丝绳、钢丝系列产品的制造、销售。公司房地产业继续稳步推进武汉“城中村”改造步伐以增加土地储备，成功竞得P（2009）129号地块土地使用权；同时积极拓宽融资渠道，通过股权信托等多种融资方式筹集项目开发资金，保证了房地产业的健康稳健发展。2010 年16 月公司实现营业收入231,707.93 万元，比上年同期增长27.51%；实现营业利润33,472.24 万元，比上年同期增长79.48%；实现净利润26,926.47 万元，比上年同期增长89.67%。房地产业201

23、0 年1-6 月实现结算面积16.85 万平方米，营业收入118,891.25 万元，比上年同期增长34.88% ;实现营业利润 22,362.53 万元，比上年同期增长49.51 %。金属制品业2010 年1-6 月完成销量16.31 万吨，实现营业收入112,816.68 万元，比上年同期增长20.56% ；实现营业利润11,109.71 万元，比上年同期增长200.90%。图5：福星股份主营业务构成 资料来源：公司公告、大通证券研发中心图6：福星股份营业收入及毛利率预测资料来源：公司公告、大通证券研发中心八、投资风险1、经济二次探底的风险。2、房地产政策风险。3、银行风险。表5：行业部分

24、公司盈利预测及投资评级股票名称收盘价9月30日EPSPE投资评级09A10E11E09A10E11E首开股份15.400.811.291.7219.011.99.0增持福星股份9.200.470.791.0613.211.68.7增持万科A8.400.480.630.7517.513.311.2中性金地集团6.420.720.530.678.912.19.6中性招商地产17.330.961.261.5518.113.811.2中性泛海建设8.810.180.260.3848.933.923.2中性中铁二局8.950.470.730.9119.012.39.8中性华侨城A12.690.550.7

25、30.9523.117.413.4中性中国武夷6.710.170.230.3339.529.220.3中性卧龙地产6.830.340.420.5720.116.312.0中性天房发展4.530.140.250.3932.418.111.6中性金融街6.760.550.540.6712.312.510.1中性陆家嘴17.120.610.600.6728.128.525.6中性资料来源：wind、大通证券研发中心正文完毕 公司评级、行业评级及相关定义我们的评级制度要求分析师将其研究范围中的公司或行业进行评级，这些评级代表分析师根据历史基本面及估值对研究对象的投资前景的看法。每一种评级含义分别为：公

26、司评级标准买入：我们预计未来6个月内，个股相对大盘涨幅在15%以上；增持：我们预计未来6个月内，个股相对大盘涨幅介于5%与15%之间；中性：我们预计未来6个月内，个股相对大盘涨幅介于-5%与5%之间；减持：我们预计未来6个月内，个股相对大盘涨幅介于-5%与-15%之间；卖出：我们预计未来6个月内，个股相对大盘涨幅低于-15%。行业投资评级标准增持：我们预计未来6个月内，行业整体回报高于市场整体水平5%以上；中性：我们预计未来6个月内，行业整体回报介于市场整体水平-5%与5%之间；减持：我们预计未来6个月内，行业整体回报低于市场整体水平5%以下。大通证券股份有限公司 免责条款本报告信息均来源于公

27、开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价或征价。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司或其关联机构在法律许可的情况下可能持有或交易本报告中提到的上市公司所发行的证券或投资标的，还可能为或争取为这些公司提供投资银行或财务顾问服务。客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突。本公司在知晓范围内履行披露义务。本报告的版权归本公司所有，本公司对本报告保留一切权利。未经本公司事先书面授权，本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、刊登或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。否则，本公司将保留随时追究其法律责任的权利。大通证券股份有限公司