无锡市房地产市场调研报告.docx

1、无锡市房地产市场调研报告无锡市房地产市场调研报告杭州德祥房地产信息咨询XX二OO三年七月一、城市沿革1-5二、城市概况6-16（一）、区域条件（二）、经济状况三、城市规划17-18四、房地产现状分析19-28（一）、市场现状分析（二）、业态分析住宅商业写字楼五、消费者心理分析29-38（一）、问卷调查结果（二）、消费者心理分析六、项目优劣势分析39-41（一）、项目优势分析（二）、项目劣势分析七、项目可行性分析42-43一、城市沿革1、建置沿革：无锡始于西汉高祖五年(公元前202年)建县，属会稽郡。三国时，孙吴废无锡县，分无锡县以西为屯田，置毗陵典农校尉。西晋太康二年(281年)复置无锡县，属

2、毗陵郡。元元贞元年(1295年)升无锡为州，属江浙行中书省常州路。明洪武元年(1368年)又降州为县，属中书省常州府。清雍正二年(1724年)，分无锡县为无锡、金匮两县，均属常州府。民国元年(1912年)两县仍合而为一，复称无锡县，属苏常道。民国16年(1927年)，无锡县直属XX省。1949年4月23日无锡解放后，分无锡县为无锡市、无锡县，无锡市直属苏南区。1953年建XX省，无锡市为省辖市。1983年3月1日实行市管县体制，无锡市辖江阴、无锡、宜兴3县。1987年4月、1988年3月、1995年6月江阴、宜兴、无锡先后撤县设市。2001年1月，撤锡山市（原无锡县）设锡山区、惠山区。2、历史

3、变革：早在六七千年前，无锡先民就在这块土地上劳动、生息、繁衍，过着定居生活。在鸿声彭祖墩、新渎庙墩、葛埭桥庵基墩和玉祁芦花荡等地，均有原始氏族的聚居点。无锡先民的原始文化先后属于马家浜文化、崧泽文化和良渚文化。他们以自己的智慧和辛勤劳动，创造和丰富了太湖流域辉煌的远古文化。公元前11世纪末，古公父(即周太王)的长子太伯、次子仲雍为让王位于三弟季历，从现属陕西的歧山南奔荆蛮，定居梅里(今锡山市梅村镇)，并入乡随俗，断发文身。太伯受到当地百姓的拥戴，被奉立为君主,自号为“勾吴”。太伯带领百姓兴修水利，发展农耕。相传他率领众人开凿了长数十公里的太伯渎（俗称伯渎港）。还栽桑养蚕，制陶冶铜，“数年之间，

4、民人殷富”。周灭商后，因太伯无子，周武王追封仲雍的五世孙周章为吴君，建吴国。从太伯至阖闾共24世，前后600多年，梅里一直是吴国的都城。太伯、仲雍将中原地区的文化带入江南。与江南地区原有文化有机融合，形成了具有鲜明地域特色的吴文化。无锡是吴文化的发祥地之一。春秋时期，吴国生产力有了很大的发展，政治上、军事上也十分强大。周元王三年(公元前473年)，越灭吴，无锡属越国。周显王三十五年(公元前334年)，楚灭越，无锡属楚国。秦王政二十五年(公元前222年)，秦灭楚，置会稽郡，无锡属之。据考古发现，西汉时期，无锡已有冶铁、铸铜、制陶、髹漆等手工业门类，农业生产已使用铁器农具和牛耕技术。六朝时期，北方

5、战乱频繁，人口大量南迁，无锡治湖筑圩，水利设施大量兴建，农业耕作技术也有了提高。商业贸易开始形成。唐、宋时期，无锡农业生产从“火耕水耨”的轮荒耕作发展为耕、耙、耖配套的耕作技术，形成稻麦两熟制，太湖周围卑湿之地改造成河渠纵横、湖塘棋布、排灌结合的水网系统。养蚕业发达，“桑柘含疏烟处处倚蚕箔”。京杭大运河开通后，无锡河道中“商旅往返，船乘不绝”。城中金银、彩帛、烟酒、油酱、食米等作坊错杂开设，市场繁荣。无锡成为富庶江南的一块宝地。明清时期，无锡依凭优越的自然条件、便利的水陆交通和相对安定的社会环境，社会生产力得到较快的发展。锡西北的芙蓉湖经过几次大规模的整治，形成大批良田。农业上由于精耕细作，粮

6、食产量逐年增加。“春豆夏麦，秋收禾稻，中年之岁，亩得三石”，成为全国“米仓一区”。随着手工业的兴盛和商品经济的发展，无锡逐步形成了江南有名的米市、布码头。米市：早在元代，无锡已是邻近县上交漕粮的集中地。明代，由于兴修水利和水稻育秧移栽技术的推广，无锡粮食产量稳定，无锡之米与苏杭之帛、淮扬之盐、浮梁之瓷、温州之漆相提并称。至清代前期，无锡稻米集散不仅经营规模、交易数量居XX各县之冠，而且成为漕粮的主要采办地和“产者输之，购者集之”的粮食余缺调剂市场。至雍正、乾隆年间，无锡米市已初具规模，“米豆之业甲于省会”，“皖豫米商纷纷麇来，浙东籴贩，麇不联樯”。布码头：随着无锡米市的形成与发展，北方地区，特

7、别是苏北淮扬、高宝湖等产棉区的棉花由购米船队运至无锡，无锡乡间棉纺织业十分兴盛。所以，无锡尽管不种棉花，但四乡农村几乎家家有纺机，户户织棉布。明弘治年间，无锡北门外莲蓉桥南，已形成布列成行的布市。“坐贾收之，拥载而贸于淮扬高宝等处，一岁所交易不下数十百万”。明末清初，布码头一度衰落。至清代中叶，无锡家庭棉织业再度兴起，全县织布木机有45万台，年产土布300万匹，占全国棉布产量的6.7%。各地布商云集无锡，从北栅口至北塘，形成绵延数里的布市。乾隆年间，无锡每年经销的土布达7001000万匹。无锡有“布码头”之称，与汉口的“船码头”、镇江的“钱码头”，并称为长江“三码头.。3、近代无锡：近代，无锡

8、经济的辐射力逐渐增强，成为江南的一个经济中心城市。无锡米市在咸丰十年至同治二年（18601863年）太平天国战事中被毁。战事以后逐渐恢复。光绪十四年（1888年）起，清政府把XX各州府的漕粮转到XX、无锡采办，又指定XX各县的漕粮在无锡集中转运。无锡米市得到进一步发展。至清末，无锡年办漕米130万石。同时，由于无锡米市粳、籼、糯品种齐全，数量充足，储运方便，XX、XX等地粮商都到无锡采购，XX产棉区大多也到无锡购米。无锡成为南供民食、北输漕米的大米市。年交易量达600750万石。无锡布码头继续兴盛，一直延续到本世纪初。清末，无锡制丝业迅速发展。光绪四年（1878年），无锡生丝产量达13.8万斤

9、，占苏、常、镇三府生丝总产量的38.83%，成为XX省最大的产丝县。与此同时，蚕丝贸易十分活跃，“一年也有数十万金之巨”。光绪六年（1880年），无锡输出生丝近10万公斤，价值48万海关两。其中四成出口海外，六成销往周边地区。无锡成为甲于东南的丝茧市场。1993年全市人均国内生产总值10378元，在XX省率先达到小康标准。1993年后，无锡经济呈加速发展态势。对农业的投入大幅度增加，机械化水平、科学种养水平、社会化服务水平等都有较大提高，耕地保护和农业基础设施建设进一步得到加强。农业双层经营机制进一步完善，向多种形式的规模经营迅速发展。在土地面积逐年减少、人口逐年增长的情况下，粮油和主要副食品

10、的产量保持较高的生产水平。工业在调整结构、提高水平、扩大规模、增强后劲方面取得新的成绩。企业改革向以建立现代企业制度为主要内容的制度创新、转换机制深化，国有企业加快了进入市场的进程。全市组织一批重点建设和重点技术改造项目，形成了一批集团化企业。乡镇工业通过上规模、上水平得到迅速发展。第三产业发展较快。科技进步在经济增长中的贡献份额显著增加，经济素质明显提高。顺利实施国家部署的财税、金融、外贸、投资等体制改革。市场体系进一步发育完善，市场在资源配置中的基础作用逐步显示出来。社会保障体系建设加快了步伐。整个经济的市场化程度明显提高。个私经济也得到了发展。对外经济和对外贸易都有很大发展。城乡基础设施

11、建设明显加快。沪宁高速公路无锡段、锡澄高速公路、江阴长江大桥建成通车。无锡机场通过初步改造，开通了5条国内航线。县乡公路在基本实现村村沟通的基础上，道路等级迅速提高。全境初步形成了内外畅通的交通网络。市内以路桥建设为重点，加快了城市布局调整和老城改造步伐，新建、扩建了一批干道、桥梁，新建了火车站广场。市区建成区面积逐渐扩大。一批新型城镇正在兴起。电力、通信等基础设施建设也得到较快发展。以治理太湖为主导的水利基础设施建设取得重大进展。城乡抗洪防灾能力明显增强。各类教育协调统筹发展。全面完成基本普与九年制义务教育，基本扫除青壮年文盲的任务，以中等职业技术教育为主体的高中阶段教育逐步普与，成人教育和

12、地方高等教育加快发展步伐。教育综合改革逐步深化，办学条件明显改善。每年组织实施国家和省级火炬计划、星火计划，高新技术产品的产值高速增长。创作、上演了一批突出主旋律、具有地方特色的好作品、好剧目。广播、电视的人口覆盖率接近100%。体育、卫生、环境保护、计划生育、老龄工作都取得了可喜成绩。1981年，无锡市列为全国15个经济中心城市之一。1983年，实行市管县体制，无锡经济开始向城乡一体化方向发展。1984年列为全国13个较大的市和10个重点旅游城市之一。1985年，无锡市被国务院确定为长江三角洲沿海经济开放区开放城市。改革开放给无锡带来新的生机和活力。无锡已建成以纺织、电子、机械、化工、医药为

13、主，门类比较齐全，配套协作能力较强的工业体系，成为中国沿海地区具有较大规模、较高水平的现代工业城市，并跨入中国城市综合实力50强、投资环境40优的行列。二、城市概况（一）区域条件1、地理概况：无锡市位于北纬317至322，东经11933至12038，长江三角洲江湖间走廊部分，XX省东南部。东邻苏州，距XX128公里；南濒太湖，与XX省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。无锡市为XX省省辖市，全市总面积为4650平方公里(市区1628.3平方公里，其中建成区面积163.7平方公里)，其中山区和丘陵面积为782平方公里，占总面积的16.8%，水面面积为769平

14、方公里，占总面积的16.5%。2002年末耕地面积为164.15千公顷。无锡市境内以平原为主，星散分布着低山、残丘。南部为水网平原；北部为高沙平原；中部为低地辟成的水网圩田；西南部地势较高，为宜兴的低山和丘陵地区。宜兴地区山体均作东西向延伸，绝对高度500米以上，最高峰为黄塔顶，海拔611.5米。锡山、江阴和市区的山丘总体上呈北东、北东东走向，其高度由西南往东北逐级下降。最高峰为惠山的三茅峰，海拔328.98米。2、气候：无锡市属北亚热带湿润区，受季风环流影响，形成的气候特点是：四季分明，气候温和，雨水充沛，日照充足，无霜期长。气温，1月平均气温在2.8左右；7月平均气温在28左右。全年无霜期

15、220天左右。无锡市区年平均降水量在1048毫米。雨季较长，主要集中在夏季。全年降水量大于蒸发量，属湿润地区。无锡市区日照时数2019.4小时。常见的气象灾害有台风、暴风、连阴雨、干旱、寒潮、冰雹和大风等。由于受太湖水体和宜南丘陵山区复杂地形等的影响，局部地区小气候条件多种多样，具有南北农业皆宜的特点，作物种类繁多。2002年无锡市气候特点是：气温明显偏高，降水偏多，日照正常。3、水资源：全市共有大小河道3100多条，总长2480公里。市区河道总长150公里，平水期水体容积800万立方米。太湖为江南水网中心，面积2338.1平方公里，总蓄水量为44.28亿立方米，年平均吞吐量约52亿立方米。因

16、此，无锡地表水较丰富，外来水源补给充足。地下水资源据不完全资料测算，市区储量为6349万立方米，年补给量为6453万立方米。4、物产资源：无锡市具有开采价值的矿产资源主要是粘土矿、石灰石、大理石等非金属矿。全市已通过省级以上技术鉴定的矿泉水井（泉）共有11处，已开发的有5处。5、生物资源：无锡市除栽培植物外，拥有自然分布于地区内以与外来归化的野生维管束植物共141科、497属、950种、75变种。主要用材林有竹、松、杉，优良用材的树种有杉木、檫树、樟树、紫南、红楠、麻栎、锥栗、榆树等。药用植物400多种。鸟类有170多种；鱼类为90多种，太湖中的银鱼，长江中的刀鱼、鲥鱼、河豚鱼是名贵鱼类；兽类

17、有30多种，主要有华南兔、穿山甲、豹猫、黄鼬等。6、水质：2002年，无锡水文水资源勘测局在全市42条主要河流与长江、湖泊、水库共布设了65个地表水水质监测断面（点）。对这些监测断面（点）的全年监测资料表明：无锡地区总体水环境状况与上年相近,全市水环境污染严重。除宜兴横山水库、江阴长江段处于类水之间，其余水体均劣于类水。有6.5%的断面（点）符合类水标准，16.1%的监测断面（点）为类水，12.9%的监测断面（点）为类水，64.5%监测断面（点）劣于类水。主要超标项目（超标指超过地面水环境质量标准（GB 3838-88）类水标准）为溶解氧、高锰酸盐指数、总磷、氨氮、挥发酚等。9月，月亮湾附近水

18、域高锰酸盐指数达到30毫克/升，超标4倍，为历年水资源监测中罕见。7、行政区划：2002年，无锡市调整部分行政区划。1月，滨湖区广益镇划归崇安区管辖，滨湖区扬名镇划归南长区管辖，滨湖区黄巷镇、山北镇划归北塘区管理，滨湖区中桥街道、芦庄街道的行政管理归属南长区，滨湖区刘潭街道的行政管理归属北塘区，滨湖区南站镇、锡山区坊前镇、梅村镇的行政管理归属无锡市新区管理委员会，滨湖区新安镇的周泾村、华光村划归旺庄镇管理。5月，滨湖区华庄镇与新安镇合并建立华庄镇。9月，惠山区长安镇、西漳镇、堰桥镇合并设立堰桥镇。经过区划调整，至年底，无锡市辖崇安、南长、北塘、锡山、惠山、滨湖、新区7个区，江阴、宜兴2个县级市

19、。全市共有91个镇，30个街道，495个居委，1325个村委。8、人口情况：全市总人口至2000年11月1日全市总人口为518万人。按年均增长1%计算，无锡的全市总人口约达到了530万人。人口增长全市总人口，同第四次全国人口普查1990年7月1日0时的429.16万人相比，十年零四个月共增加了88.84万人，增长20.70。平均每年增加8.60万人，年平均增长率为1.02。家庭户人口2000年11月1日0时，全市共有家庭户156.67万户，家庭户人口为480.35万人，占总人口的92.73，平均每个家庭户的人口为3.07人，比1990年的3.43人下降了0.36人。这一数据表明以往的大家庭存在

20、着不断分离变小的趋势。城乡总人口全市人口中，居住在城镇的人口301.73万人，占总人口的58.25。居住在乡村的人口216.27万人，占总人口的41.75。同1990年第四次全国人口普查相比，城镇人口占总人口的比重上升了27.04个百分点。这一数据表明无锡市的城市化进程在不断的加快。（二）、经济状况1、主要经济和社会指标经济和社会主要指标指标单位2002年比上年%年末总人口万人438.580.60 市区人口万人215.921.30 国内生产总值亿元1601.70 13.10 第三产业增加值亿元664.70 12.70 工业总产值亿元3455.8421.80 农业总产值亿元97.794.10 全

21、社会固定资产投资完成额亿元537.80 32.80 基本建设投资亿元129.5470.10 更新改造投资亿元48.1925.00 社会消费品零售总额亿元444.30 13.70 协议注册外资金额亿美元29.01133.60 注册外资实际到帐亿美元17.40 64.20 居民消费价格总指数%99.20 -0.10 商品零售价格总指数%99.30 +0.30 城市居民人均可支配收入元9988.00 14.90 农民年人均纯收入元5860.00 6.00 金融机构年末储蓄存款余额亿元1626.8328.20 2、开放型经济发展情况2003年上半年无锡市的外资、外贸、外经各项主要指标顺利实现“超过半”

22、，并创历史同期最高水平。1-5月份，无锡市利用外资继续保持强劲的发展势头，全市完成协议注册外资22.1亿美元，比去年同期增长114.3%，增幅高于全省平均水平46.7个百分点，完成年度计划的60.8%，提前两个月实现“双过半”；注册外资实际到帐10.5亿美元，同比增长84.4%，增幅高于全省平均水平13.5个百分点，完成年度计划的48.9%，超过上半年度48.6%的标准进度，提前一个月实现“双过半”；新批协议注册外资和注册外资实际到帐两项指标占全省的比重分别达21.5%和19%，创“九五”以来新高。预计今年上半年，全市协议注册外资将达25亿美元，同比增长82.6%，完成年度计划的68.9%；注

23、册外资实际到帐12亿美元，同比增长59.8%，完成年度计划的55.8%。（1）、从15月份全市利用外资的情况看，主要有以下几个特点：各地区利用外资增幅普遍较高。惠山、北塘、崇安和滨湖区协议注册外资增幅分别达到5.2倍、4.2倍、2.4倍和1.3倍；北塘、惠山、崇安、宜兴和锡山到位注册外资增幅分别达到2.9倍、2.1倍、2倍、1.4倍和1倍。新区完成协议注册外资6亿美元，到位注册外资3.7亿美元，分别占全市的27.2%和35.2%，继续保持无锡利用外资龙头老大的地位；江阴、北塘区协议注册外资和到位注册外资两项指标双双提前实现“双过半”；协议注册外资提前实现“双过半”的有宜兴市、锡山区、惠山区、滨

24、湖区、和南长区；到位注册外资超过标准进度的有宜兴市、新区、锡山区、惠山区、滨湖区。重大外资项目取得历史性突破。全市新批超千万美元项目143个，同比增加55个；新批3000万美元以上项目39个，同比增加10个；新批5000万美元以上项目11个，同比增加7个；新批超亿美元项目6个，同比增加4个。其中江阴总投资3.2亿美元的海伦化学项目和城市建设发展总公司投资2.2亿美元的仲城房地产项目实现了我市重大外资项目和城市建设利用外资的历史性突破。重点国别地区引资规模不断扩大。我市新批日资企业60家，同比净增26家，协议注册外资2.7亿美元，同比增长1.7倍，高于全市平均增幅53.7个百分点，占全市比重为1

25、3.8%，比去年同期提高1.7个百分点；新批韩资企业18家，同比净增5家，协议注册外资6202万美元，同比增长10.8%，占全市比重比去年同期提高2.6个百分点，“日资高地”效应日益凸现，“韩资板块”迅速壮大。与此同时，港资、台资、美资的引进也大幅度增加，项目规模不断增大，1-5月新批港资企业112家，协议注册外资6.4亿美元，同比增长1.6倍，占全市比重的29.1%，列所有投资国别地区首位；新批台资企业95家，协议注册外资5.4亿美元，同比增长58.5%；美资企业增长迅速，协议注册外资1.7亿美元，增幅高达2.4倍，占全市比重比去年同期提高4.2个百分点。重点产业利用外资保持强劲增势，第三产

26、业利用外资呈现跨越式发展。1-5月，以IT为主导的电子产业，以汽车零部件为主体的机械产业以与化工、轻工、医药等重点产业利用外资继续占据全市利用外资的主导地位。电子、化工、轻工、机械等行业的协议注册外资分别为4.6亿美元、3.9亿美元、2.9亿美元和1.1亿美元，占全市比重为56.6%；而医药、化工、轻工等行业的同比增幅分别高达28倍、7倍和1.6倍。1-5月全市新批三产外资项目38个，协议注册外资为4.2亿美元，同比增长6.8倍，占全市比重的19%，比去年同期提高13.2个百分点，以城市建设为主题的房地产开发和以现代物流、咨询服务为主的服务贸易利用外资已经成为我市利用外资新的“亮点”和“增长点

27、”。（2）、外贸出口继续高速增长，单月出口首次突破6亿美元大关，再创历史新高 。今年前5个月，我市外贸进出口总值达50.6亿美元，比去年同期增长46.7%，完成计划目标的45.6%，其中出口25.9亿美元，同比增长43.2%，完成计划目标的43.8%。4月份单月出口创下超6.05亿美元的历史新纪录。预计今年上半年，全市进出口总额将达60.5亿美元，同比增长43.3%，完成年度计划的54.5%，其中出口31亿美元，同比增长40.2%，完成年度计划的52.4%，确保顺利实现“超过半”。从15月份全市外贸进出口的情况看，主要有以下几个特点：各市（县）、区出口普遍增长，江阴市、滨湖区提前实现“双过半”

28、。在全市九个市(县)、区中，除崇安区外出口普遍增长，其中江阴市、滨湖区分别完成出口5.7和0.7亿美元，同比分别增长95.1%和68.3%，分别完成年度计划的52.5%和49%，提前实现“双过半”；无锡新区完成出口11.2亿美元，继续保持出口总量第一的位次，同比增长38.3%，完成年度计划的43%，超过标准进度2.7个百分点；宜兴、惠山、锡山和北塘区分别完成年度计划的45.5%、47.4%、44.5%和44.7%，均超过标准进度。各类经营主体出口全面增长，私营企业出口增长迅猛。从出口主体看，各经营主体出口全面增长，外贸公司出口增幅继续领先，15月全市外贸公司出口4.3亿美元，同比增长55.8%

29、；生产企业完成出口5.2亿美元，同比增长54.5%；外商投资企业出口16.4亿美元，同比增长37%。值得一提的是，1-5月份全市私营企业出口1.4亿美元，同比增长2.8倍，继续保持高速增长势头，占全市出口比重的5.3%，比去年同期提高3.3个百分点；有出口业绩的私营企业数从上年的67家增加到202家，首次突破200家，成为我市出口的新增长点。主要出口市场全面增长，对新兴市场的开拓力度进一步加大。从出口国别、地区看，1-5月我市前十位出口市场除荷兰外全面增长，其中，对德国、意大利和英国等市场出口增幅在1倍以上，对我市第一大出口市场XX的出口增长32.2%，占全市出口额的16.5%，对日本出口不景

30、气的局面正逐步改变，1-5月对日本出口增长22.4%，增幅比去年底提升了12个百分点。对新兴国际市场出口保持良好态势，如对印度出口3674万美元，同比增长94%，对菲律宾出口2725万美元，同比增长168%，对俄罗斯出口1794万美元，同比增长217.9%，对土耳其出口1780万美元，同比增长103.5%，对捷克出口1281万美元，同比增长391.5%，对波兰出口698万美元，同比增长80.1%；对非洲出口4186万美元，同比增长118.7%。一般贸易出口增幅高于加工贸易，运输设备、冶金、轻工等产品快速增长。从贸易方式看，1-5月一般贸易出口11.9亿美元，同比增长50.2%，继续超过加工贸易

31、的增长幅度，占出口的比重为45.7%，加工贸易出口14.1亿美元，同比增长37.8%，增幅比上月下降了3个百分点，一般贸易出口中，钢结构、钢材、钢绳、T恤衫、染色布、集成电路、磷酸、人造革、棉制服装、箱袋、压电晶体、摩托车与零件、彩电零部件、滚筒洗衣机与零件、照相胶卷等的出口增长较快，这有国际市场原料涨价、带动成品价格上升的因素，也有世界经济不景气而对我市中低档产品需求增加的原因。从出口商品结构看，全市运输设备出口1.2亿美元，同比增长2.1倍、冶金产品出口1.2亿美元，同比增长78.8%、轻工产品出口2.1亿美元，同比增长75%、电子产品出口4亿美元，同比增长72.3%；产品出口结构更趋合理，1-5月份我市机电产品出口14.9亿美元，同比增长42.2%，占全市出口额的57.6%；高新技术产品出口8.4亿美元，同比增长17.3%，占全市出口额的32.5%。（3）、对外经济技术合作再上新台阶15月全市按省统计口径新签对外工程承包劳务合作设计咨询合同额1.2亿美元，完成营