物业管理实务第一单元1.docx

1、物业管理实务第一单元1物业管理实务第一单元(1-3章)复习题一、名词解释题1物业 P1 2物业管理 P5 3委托性的特约服务 P16 4针对性的专项服务 P15 5常规性的公共服务 P13 6物业管理企业 P26 7企业资质 P30 8委托服务型物业管理企业 P26 9建筑物区分所有权P51 10成员权 P59 11管理规约 P62二、填空题1早期的物业管理产生于19世纪60年代的_英国 _，而现代的物业管理则产生于20世纪初的 美国_，中国的物业管理最早起源于20世纪50年代的_香港_。2按照物业的使用功能的不同，物业可以分为_ 居住物业 、_商业物业_、_工业物业_、其他用途物业等4类。

2、3管理的四大要素是指_机构与人员_、_固定资产_、_资金与运作_、_环境与生态_等。 4按服务的性质和提供的方式，物业管理的内容可分为 _常规性公共服务_、针对性的专项服务、_委托性特约服务_等三大类。 5物业管理的策划阶段包括了物业管理的前期介入；_制定物业管理方案_；_选聘或组建物业管理企业_等三个基本环节。 6物业管理的启动阶段包括了_物业的接管验收_、_用户入住_、产权备案和档案资料的建立、首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立等四个基本环节。 7物业管理企业按业务性质划分，可分为_委托服务型物业管理企业_、租赁经营型物业管理企业、_委托代理型物业管理企业_等类型。 8、物业管理企业

3、组织机构的基本类型，主要有直线制_直线职能制、事业部制_等三种。 9对一些专项管理和服务，物业管理企业可以自己设置部门从事这方面的工作，也可以选聘_专业公司_但不得将_整体管理责任权力及利益_转让给其他人或单位，不得将_专项业务_承包给个人。 10建筑物区分所有权具有_复合性_、_专有所有权的主导性_、一体性、登记公示性、权利主体身份的多重性等特征。 11建筑物区分所有权由_专有所有权_、共有所有权（共用部分持分权）和_成员权_等几部分的权属关系构成。 12建筑物区分所有权人不仅是 专有所有权人_，也是_共有所有权人_管理团体成员三、混合选择题1从物业管理的角度，物业是指（ C ） A一个建筑

4、群 B一个居住小区（大厦） C已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施 D房屋 2管理的机构是围绕（ A ）能够正常循环而设置的。 A封闭系统 B管理环节 C开放系统 D职能需要 3管理人员是按（ B ）配置的。 A实际需要 B机构岗位 C一定比例 D编制数量 4物业的所有权、使用权与物业的（ C ）相分离是物业管理社会化的必要前提。 A开发权 B土地使用权 C经营管理权 D行政管理权 5目前我国已公布的物业管理法规中，最高层次的法规是（ D ）。 A城市新建住宅小区管理办法 B住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 C城市住宅小区竣工综合验收管理办法 D物业管理条例 6物来管理的普惠

5、性服务是指（ A ）。 A公共服务 B专项服务 C社会福利类服务 D特约服务 7（ C ）一旦完成，即由开发建设单位向物业管理企业办理物业的交接手续，标志着物业管理的全面起动。 A竣工验收 B综合验收 C接管验收 D选聘物业管理企业 8委托服务型物业管理企业只有（ C ）。 A服务权 B管理权 C经营管理权 D租赁权 9委托代理型物业管理企业只能收取（ D ）。 A管理服务费 B利润 C代管基金 D管理员薪酬及服务代理酬金 10物业管理企业在工商注册登记后，还要经过（ A ）的必要程序才可开业。 A资质审批 B企业经理取得建设部颁发的经理岗位证书 C在银行存入资本金 D取得上级主管部门批文 1

6、1物业管理企业机构设置要遵循的原则之一是（ D ）。 A层级原则 B精干高效 C部门齐全 D统一指挥 12加强物业管理企业资质管理的作用之一是（ C ）。 A限制实力不足的物业管理企业进入物业管理市场 B有利于政府掌握物业管理企业的情况 C有利于规范我国物业管理市场秩序 D有利于物业管理企业的分级收费 13区分建筑物所有权立法问题的产生是因为（ A ）。 A产权多元化 B住房紧缺 C区分所有权人之间的纠纷增多 D政府推广多层建筑的需要 14（ B ）在区分所有权中占主导地位。 A共有所有权 B专有所有权 C物业使用权 D成员权 15（ B ）学说不属于界定专有部分范围的学说。 A中心说 B边缘

7、说 C壁心与最后粉刷表层说 D空间说16管理规约的性质属于（ D ）。 A物业管理企业的管理规定 B物业的管理规定 C行政主管部门的管理规章 D区分所有权人管理团体最高自治规范四、简答题1简述物业管理的概念。P5 2简述物业的含义。P1 3简述物业管理的基本内容。P12 4大型小区管理处的架构如何？P39 5简述建筑物区分所有权的特征。P52五、论述题1试述物业管理公共服务的内容。P13 2试述物业管理的基本环节。P17 3试述物业管理企业建立的程序。P31 4试述物业管理企业的权利和义务。P44 5试述物业管理处的职责。P36 6试述业主大会的职责。P66 7试述管理规约的内容。P63 8试

8、述业主委员会的权利和义务。P70 9物业管理企业机构设置的原则。P31 10矩阵式组织形式优缺点及适用条件。P36 11管理团体的基本模式有几种。P64 12业主委员会组织形式的构建。P69物业管理实务第一单元(4-6章)复习题一、名词解释题1前期物业管理 P75 2前期介入 P80 3竣工验收 P84 4交楼 P88 5房屋质量管理 P97 6环境卫生的管理 P113 7治安管理 P114 8房屋修善管理 P97 9物业租赁 P132 10物业中介 P137 11租赁合同 P139二、填空题1前期物业管理就是物业管理企业与 业主委员会（ ） 签订的物业管理服务合同生效 之前 ，建设单位选聘的

9、物业管理企业实施的物业管理。2前期物业管理的费用支付者应视服务对象的不同而异。在物业交付使用之前，物业公司的服务对象是 开发建设单位 ，而交付使用之后，则为 业主及其使用者 。3前期物业管理的权责主体分别为 业主 、 开发建设单位 和 物业管理企业 .4前期物业管理的工作是 最复杂 、 难度最大 而 又最全面 的管理工作。5前期管理的一个关键的工序就是 接管验收 。6前期管理与前期介入的不同表现在 是否拥有对于物业的经营管理权 、 是否承担相应民事责任 。7物业的竣工验收主要有 隐蔽工程验收 、单项工程验收、 分期验收 和全部工程竣工验收。8物业接管验收的内容有 物料 的验收和 物业 的验收。

10、9物业综合管理服务包括 房屋修缮管理 、设备设施管理、 环境管理 、公共秩序等的管理和对聚居人人的社会管理的综合服务。10现代物业的 建筑投入大 、价值高，功能先进、 使用寿命长 ，在管理上的要求更高。11物业基本资料管理的内容有：（1） 基建依据文件 ；（2） 竣工验收文件 ；（3）勘察、设计文件；（4）施工技术文件；（5） 竣工图纸 ；（6） 声像材料 。12物业档案资料的建立主要抓好 收集 、 整理 、 归档 、 利用 四个环节。13通常房屋损坏的原因分为自然因素和人为因素两大类：自然因素的损坏主要有：气象因素、 地理因素 、生物因素和 灾害因素 ；人为因素包括 对物业的使用不当 、设计

11、施工质量低劣、 维修保养不善 等等。14房屋的完损等级划分为5类，即：（1） 完好房 、（2） 基本完好房 、（3）一般损坏房、（4）严重损坏房、（5）危险房。15房屋的完好率即是 完好房 基本完好房 的面积之和，占总物业面积的百分比。16根据维修的范围与费用标准，房屋维修施工工程的种类主要有： 小修工程 、中修工程、大修工程、翻修工程、 翻修工程 。17装修管理是指在房屋建筑物的管理中，对业主权属范围内的修缮行为进行规范管理，以确保 物业内 及 公共部位 、 公共设施 的安全。18房屋维修的责任管理是指依据 国家及地方有关规定 和 物业管理合同的有关规定 ，明确房屋维修的责任及其费用的承担的

12、管理工作。19物业设备基础资料的管理主要包括 设备原始档案 的管理和 的管理。20物业园林绿化的管理工作主要有两大类：（1） 明确园林绿化员工指责 ，（2） 严格执行质量管理标准 。21物业经营管理具有 具有服务性 、 物业综合管理互补性 、对物业区域条件与市场的依赖性、需求与服务的差异性、经营管理定位的现实性和超前性等特点。22物业租赁是商品交换的一种形式，其核心问题是 租金 。23物业租赁的交换过程中，只转移物业的 物业使用权 ，而物业的 所有权 不发生转移。24物业中介代理工作的性质是 委托代理性质 和 契约 性质。25房屋租金的确定 是租赁中的首要问题，也是出租人或出租代理人最关心的问

13、题。26商品租金也称为理论租金，是由成本租金的五项因素加 保险费 、 地租 和利润等因素三、混合选择题 1前期物业管理的委托方式有（ ACD ） A顾问管理 B业主自行管理 C全权管理 D合作管理2 前期介入的方式和工作有（ ABC ）。 A 早期介入顾问工作 B中期介入监理工作 C晚期介入前期准备 D前期管理 3物业的交楼工作的服务对象是（ B ）。 A开发商 B业主 C建设单位 D物业管理企业 4建筑物管理的主要内容有（ ABD ）。 A资料档案管理 B质量管理 C运行管理 D修缮管理 5房屋修缮管理的主要内容又包括（ ABC ）。 A房屋的质量管理 B房屋维修施工管理 C房屋维修责任管理

14、 D二次装修管理 6房屋完损的等级划分的依据是（ ABC ）。 A房屋的结构 B房屋的装修 C房屋的设备 D房屋的面积 7房屋装修管理所依据的法律规范有（ ABC ）。 A建筑装饰装修管理规定 B家庭居室装饰装修管理试行办法 C住户装修管理规定 D物业管理条例 8居住区绿地系统的组成有（ ABCD ）。 A公共绿地 B公共建筑和公用设施专用绿地 C宅旁和庭院绿地 D街道绿地 9根据物业管理的要求，园林树木养护管理的质量标准，一般分为（ A ）级。 A三 B四 C五 D六 10配备完整的高层楼宇的消防系统，一般由（ C ）部分组成。 A三 B五 C七 D九 11以下哪一个答案不是处理业主的投拆时

15、应遵循的原则（ D ）。 A真诚以待、相敬有加 B处理及时，回访有序 C善于理解，做贴心人 C发号施令，勒索业主12把物业租赁分为住宅租赁和非住宅租赁，这是按（ A ）划分租赁市场。 A按照物业用途 B按照租赁房屋的性质 C按照物业租赁期限 D按照承租人的国籍 13物业中介代理工作的性质是（ AC ）。 A委托代理性质 B服务性质 C契约性质 D生产性质 14物业中介代理的主要内容包括（ ACD ）。 A房地产咨询 B房地产广告 C房地产估价 D房地产经纪 15租赁关系的管理主要是由房地产行政主管部门实施的，其主要工作内容有（ ABC ）。 A签订租赁契约 B审核租赁关系的变更与终止 C办理停

16、、退税手续 D确定租金的多少 16 以下是属于不得出租的房屋情形是（ ABCD ）。 A未依法取得房屋所有权证书的房屋 B权属有争议的房屋 C属于违法建筑的房屋 D已抵押，未经抵押权人同意的 17城市房租的计算原则有（ ABCD ）。 A以租养房的原则 B按质论价的原则 C利益兼顾的原则 D调节供求的原则18房屋租金基数的计算方法的（ ABC ）。 A等级计算法 B项目基分计算法 C结合计算法 D折旧计算法 19业主或物业管理企业，从管理的角度，或因成本控制，或因自身能力限制，把物业管理中的其一项服务项目（如设备维修保养、自动化管理、园林绿化、保洁、保安等）拿出来进行单独招标或分包的行为属于（

17、 B ）。 A单纯物业管理招标 B专项服务工作招标 C物业管理与经营综合招标 D服务管理招标四、简答题1前期介入有什么作用？P80 2前期物业管理有哪些内容？P76 3简述前期物业管理的委托方式。P79 4简述物业开发建设单位的职责。P97 5简述物业管理企业的职责。P92 6物业档案资料管理的重要性如何？P96 7房屋二次装修有哪些特点？P99 8物业设备管理制度有哪地？P108 9简述绿地植物的生态功能。P109 10简述治安管理的基本原则。P115 11业主公约的特点有哪些？P122 12简述物业经营管理的内容。P130 13简述物业出租与出售的区别。P133 14简述房屋租赁的原则。P

18、136 15简述租赁合同的法律特征。P139五、论述题1谈谈你对前期物业管理的理解。P75 2如何根据委托代理理论，分析物业管理的委托关系。P78 3物业管理公司向业主交楼是与业主接触的第一个重要工作环节，公司在安排工作时要注意哪些关键问题？P88 4试述消防管理的主要内容。P117 5谈谈你对居住行为的管理中有关情感管理问题的理解。P121 6论述物业经营管理的原则。P131 物业管理实务第一单元(7-9章)复习题名词解释：1物业管理投标p156 2邀请招标p156 3物业管理服务费p178 4物业维修基金p177 5现金流量表p205 6人力资源计划p211 7激励p243填空题：1. 物

19、业管理招标按管理内容可分为-、- 、-等。单纯物业管理招标、物业管理与经营综合招标、专项服务工作招标 2. 公开招标可使业主有较大的-、有利于-、提高物业管理水平，但招标单位的工作量较大。选择余地、降低成本 3. 据我国有关法律，招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上具备-能力的特定法人发出投标邀请书。承担招标项目 4. 招标领导小组的成员需要注意-、-、-；招标文书中应注意-、-、-、客观真实、形式规范。广泛性、代表性、权威性、系统性、可操作、无歧异 5. 标书开标是指按照标书中规定的-，在公证机关、投标管理部门工作人员以及投标代表共同参与、监督下-，宣读投标人，名称、投标价格和投标文件的

20、其他主要内容。截标时间、公开拆封 6. 编制招标文件应遵循-、-、-、-等原则。公平性、明确性、指导性、合法性 7. 物业管理经费按其来源可分为-、-、物业经营收入和国家财政补贴四种类型。物业维修基金、物业管理服务费8. 物业管理处在编制管理处财务预算时应遵循“物业管理服务费收入= -+-+-”的“零预算原则”。物业管理服务成本、法定税金、管理人酬金 9. 物业管理企业的财务会计报告主要包括-、-及-。会计报表、会计报表附注、财务情况说明书 10. 人力资源一般是指蕴含在人体内的一种-，以及具有这种-的人。生产能力、能力 11. 物业管理企业通过员工培训可达到传递信息、-、-、-的目的。改变态

21、度、更新知识、发展素质 12. 物业管理企业的不少岗位性质上具有类同性，可以通过-、-、-等形式来实现内部的人力资源流动。内部晋升、内部补缺、易岗轮换 13. 录取决策模式主要有两种：-、-。单一预测的决策模式、复合预测的决策模式 14. -和-是对员工进行激励的两种最基本方式。奖励、惩罚 15. 物业管理企业从本质上讲属服务性行业，一方面为业主提供-，另一方面以商业化的方式为业主提供-。公共服务、个性服务问答题：1. 简述物业管理招标投标的原则p157 2. 简述开标阶段的任务和程序p162 3. 简述招标文件编制的程序p165 4. 简述物业管理资金的主要用途181 5. 简述财务预算控制

22、的主要内容和程序p198 6. 简述物业管理费使用情况定期公示的必要性和内容p206 7. 简述人力资源计划的过程p212 8. 物业管理企业考核中可能会出现的一些常见的问题有哪些p240 9. 物业管理企业应建立哪几种激励机制p246论述题：1. 试述物业管理投标书的编写要求p168 2. 物业管理资金的使用应遵循哪些原则p179 3. 试述物业管理服务费预测算中主要定额确定的原则p184 4. 试述人力资源计划中的人员配备原则p218 5. 试述员工培训的意义p230 6. 试述物业管理企业员工奖励的艺术p249 物业管理实务第一单元(10-12章)复习题一、 填空题： 1、对（ ）进行科

23、学价值判断是人力资源计划编制的决定性一环。2、人力资源计划的成本可分为（ ）与（ ）两部分。3、人力资源计划的实施过程包括（ ）（ ）（ ）（ ）四个环节。4、员工考核的内容包括四个方面（ ）（ ）（ ）（ ）5、激励的本质就是（ ）的过程。6、社区文化的特点有（ ）（ ）（ ）（ ）7、从理论上讲：服务的特点有（ ）（ ）（ ）（ ）（ ）8、（ ）是服务的最根本的特征。其它特征都是由此派生出来的。9、影响服务质量的因素有（ ）（ ）（ ）（ ）10、服务质量的特征主要有（ ）（ ）（ ）11、物业管理服务质量的一般特征有（ ）（ ）（ ）（ ）（ ）12、权变管理理论最重要的观点是否认（

24、）二、选择题： 1、人力资源计划中的人员配备原则有（ ） A动态调整原则 B 满足需要原则 C 利益双赢原则 D 公开透明原则 2、物业管理企业员工的激励机制有（ ） A目标激励与精神激励 B 物质激励与福利激励 C荣誉激励与参与激励 D 考核激励与竞争激励 3、物业管理在社区文化建设的原则有： A 主体对象确定性原则 B 大众参与和娱乐性原则 C 文化观念整合性原则 D 文化活动亲善原则 4、从理论上讲：服务的特点包括（ ） A 无形性和不可分离性 B 差异性 C 不可储存性 D 缺乏所有权 5、影响服务质量的因素有（ ） A 企业形象 B 宣传沟通 C 顾客口碑 D 顾客需求 6、物业管理

25、服务质量的一般特征有（ ） A 可感知性 B 可靠性 C 实效性 D 保证性 E 富有感情性 7、物业管理质量体系事由（ ）构成 A 内部组织管理质量系统 B 内部运作管理质量系统 C 服务过程的质量系统 D 客户服务的质量管理系统 8、我国物业管理应当选择的发展模式是（ ） A 市场化模式 B社会化模式 C 专业化模式 D规范化模式三、概念题： 1、人力资源：人力资源一般是指蕴藏在人体内的一种生产能力以及具有这种能力的人。而生产能力是指在劳动活动中可以运用的体力和脑力的总和，是存在劳动者身上的、以劳动者的数量和质量表示的资源。 2、激 励： 心理学家认为，人的一切行动都是由某种动机引起的。动机是人类的一种精神状态，它对人的行动起激发、推动、加强的作用，因此称之为激励。 3社 区：社区是指具有某种互动关系和共同文化维系力的人群进行活动的区域。或是指聚居在一定地域中的人们所组成的社会生活共同体。 4、社区文化：是指在以人口、地域面积为参数的社会自然地域范围内，以居民为参与主体，通过文艺表演、科技普及、法律法规宣传、文体娱乐等形式，提高城市管理水平和人口素质的文化形态。 5、服务：服务是由人的活动构成的、无形的、难以用物质尺度衡量的、具有价值量的行为效用。它是一种由服务人与被服务人的活动构成的行动。服务是带有心理因素的一种行为。服务是在一定的物质条件下和人员素质条件下完成的行为过程。