前期物业方案.docx

1、前期物业方案第一部分 物业概况2第二部分 物业管理目标4第三部分 常规物业服务及增值物业服务内容5 第四部分 管理架构7第五部分 管理部物质装备计划10第六部分 物业管理费收费标准及估算17第七部分 社区文化活动21第八部分 管理运作23第九部分 结束语25第一部分 物业概况1、项目名称：北京合生国际花园小区2、 项目位置：朝阳区双井3、 总建筑面积 ： 160000 4、 其它面积: 住宅面积： ；人防面积： ；地下车库： 面积；绿地面积：15000； 容积率： ； 总户数：1450户； 商业面积：8500 ；5、公共设备：供电方式： 供热方式：燃气锅炉 供水方式： 市政供给电 梯：41部高

2、压水泵组： 垃 圾 站 ： 6、公共设施：单阀单出口消火栓箱： 套； 安全消防监控探头： 个； 地下停车场车位： 738 个；地上停车场车位： 270 个；7、绿化：绿化率：35%； 灌溉方式： 8、化粪池：个； 型号：9、小区楼宇概况：序号楼号层数户数建筑面积设备用房/人防面积总建筑面积电梯部数 外立面面积111822218233182451825618261818271918282018292118210221821172621282621392621410262151126216152621716262181726219122132013202212320222420合计20451160

3、00041第二部分 物业管理目标北京合生国际花园住宅小区将实行专业的物业管理的运作模式，使小区成为一个环境优美、智能先进、管理完善、服务优质的品牌小区，真正体现出北京合生国际花园住宅小区的环境效益、社区文化和服务特色。 1、制订高标准规范化的管理和服务体系，确保日常的管理服务有条不紊、有例可循、有章可依；2、建立一支高效率、高素质、有纪律、讲礼貌、团结协助的服务队伍。以优质的内部管理保障最优质的物业管理及服务。以优质的服务促进小区全面发展；3、建设具有特色的社区文化，使小区形成一个高品位、人性化的以“关心、关怀、尊重和包容”为特色的社区文化；4、提供综合多样化的特约服务，如家居（清洁、钟点、保

4、养等）服务、商务中心（复印、传真、电脑、翻印、代订、代购、代付服务）、设备租赁、工程安装维修服务、购物的士服务等等，以满足住户的特殊需要。5、以“业主至上，服务第一”为宗旨，以市优的标准管理好社区，服务于业主创名牌，增效益，争取早日获得市优秀物业示范单位称号。 第三部分 常规物业服务及增值物业服务内容1、常规物业服务包括：1）综合管理 2）设施维护 3）小区绿化 4）小区保洁 5）公共秩序维护6）停车管理 7）消防管理 8）高压供水 9）电梯管理 10）装修管理2、增值物业服务内容包括：1）消费优惠服务康景物业集团北京地区公司公司将为客户购物、娱乐、餐饮、家居装饰等消费提供优质服务。2）及时家

5、居维修服务全天24小时随叫随到的专业家居维修服务。3）真情互动关爱服务 客户及子女生日祝贺，伤病慰问，照顾孤寡老人，关注弱势群体。4）促进成长服务 在社区建立青少年、儿童教育园地、宣传科普知识、名人事迹、营造和谐文化氛围等。5）医疗保障服务建立客户健康医疗档案，与知名医院合作，为客户提供医疗、体检咨询等服务。6）健康生活服务倡导健康的生活方式，推动社会体育活动的发展，建立健身乐园，举办各类体育比赛。7）文化培养服务举办各类培训班，建立公众阅读栏，举办各类画展、摄影展，提高客户文化品位和艺术欣赏力，培养社区文化氛围。8）热爱家园、亲情服务引导客户积极参与社区活动，举办家庭运动赛、儿童绘画比赛、滑

6、板比赛、夕阳红、登高节等社区群众性活动，使客户对社会有归属感和认同感，找到一种“大家庭”的温情感觉9）免费代办服务为了体现康景物业集团北京地区公司的真情服务，物业公司为业主代订报刊、代订牛奶、代订酒店宾馆、代办衣服熨烫的取送，代订车（机）票等。10）放心家政服务与社会资信可靠的专业家政服务公司合作，提供家庭清洁、保姆、鲜花礼品速递等服务。11）超值会所服务 客户以成本价享受社区配套星级会所的康体娱乐服务。12）生活信息服务利用公司信息资源系统的优势，为客户无偿提供旅游线路、休闲购物、医疗保健、天气预报、餐饮娱乐等咨询服务。13）关爱社会、真情奥运服务组织客户积极参与关爱社会捐赠活动，植树防沙活

7、动及为奥运献真情环保活动。14）电召的士服务方便住户出入，物业部提供电召的士服务，为住户节省安排交通工具的时间。15）邮政快递服务客户可自由选择邮寄代办服务，管理部开展平信代寄；邮票代售服务。16）汽车美容服务 专业汽车美容服务，为您的爱车擦去一路征程。 17）传真服务 为了提供更全面的服务，管理部提供传真服务。18）雨伞外借服务 为了照顾住户在雨天的需要，管理部免费提供雨伞外借服务。住户凭住户证在各大堂服务台或管理部借用雨伞。19）信箱锁更换服务管理部免收服务费为住户更换损坏的信箱锁。（只收成本费）20）送水服务 第四部分 合生国际花园物业管理组织机构及人员配备高级行政助理资料员消防巡检督察

8、仪仗司礼宾司安全员高级安全主任安全主任/副主任安全队长高级物业主任工程主任/副主任/值班工程师物业主任高级物业助理物业助理高级工程技工工程技工经 理副 经 理开票员收款员仓管员会计一、合生国际花园物业管理部架构图二、合生国际花园人员配置说明：序号部门岗位名称人员数量（人）人员配置说明1经理（2人）经理/副经理2负责小区日常管理工作2物业部（14人）高级物业主任/物业主任2落实客户服务及投诉3高级物业助理/物业助理10每150户配置物业人员1名，共1450户4高级行政助理1文件及考勤等日常工作5资料员1保管小区各项资料6安全部（69人）高级安全主任/安全主任2负责小区安全消防管理工作7安全队长5

9、负责安全员的日常管理工作及带班8礼宾司/仪仗司286个出入口/消防中心共7个岗位三班倒；礼宾司3人；轮休4人。9消防巡检/督查/安全员34每50户配置1名，轮休5人，共1450户10工程部（17人）工程主任/值班工程师2负责小区工程设备维护及入户维修11高级工程技工/工程技工15每100户配置工程人员1名，共1450户，轮休4人。12财务部（4人）会计1财务工作13收款员/开票员/仓管员3财务工作14保洁/绿化维护 （外聘专业公司）合计106人106人1. 人员配备的设置原则是精简高效、一专多能，采用经理负责制，签订经营责任书，实行独立核算。2. 管理部内部采用直线职能制，尽量减少管理环节，提

10、高工作效率和保证信息渠道的畅通。3. 物业主任的职责是负责客户服务部的运作，建立管理部与业主之间的服务平台，并为管理部经理反馈各类管理信息，提供决策依据。4. 行政助理的职责是负责管理部各部门的监督和支持、办公室事务和后勤事务。5. 工程部的职责是负责小区各种设备、设施的维护、检修以及业主的报修工作。6. 安全部安全员的职责是配合政府部门维护小区秩序营造安定、团结的人文社区。7. 安全部消防巡检、督查、礼宾司、仪仗司能够提高小区形象及提升对客服务。8. 保洁绿化将外聘市场专业化公司为小区实施专业化规范化的保洁及绿化。第五部分 管理部物质装备计划一、物业用房面积和要求根据我们调研所得的指标，经测

11、算需要管理用房面积为240M2，生活用房为550M2。以上物业用房须由开发商无偿提供，并具备符合正常使用功能的装修或支付装修费用。1管理用房面积共计240M2，对管理用房拟安排如下:序号部 门面积(M2)位 置序号部 门面积(M2)位 置1经理办公室202主任室303财务室154前台接待205办公区域406会议室307资料室158维修操作间109保洁操作间1010卫生间1011库房3012洽谈室10备 注合计面积为240M2员工生活用房面积共计550平方米 （1）员工食堂（包括操作间） 100 M2（2）员工宿舍（平均3 M2/人） 450 M2二、开办预算（费用由开发商支付）序号费用项目费用

12、标准合计费用（元）备注1人员工资及福利费1500元/人120000提前两个月，介入40人计2固定资产/维修工具/低值易耗品/工作服购置费680599（见后附表）3资料印刷费50000入住资料及表格4不可预见费200005费用合计870599元附表： 一、办公室设备/用品序号项目名称总数量单价合计备注1联想电脑(前台2台液晶,经理1台手提)10台9,000.00 90,000.00副经理/文员/物业/工程/保安各1台,财务2台2激光打印机（A4）1台4,500.00 4,500.00型号：HP LASERLET10003喷墨打印机（A3、A4）2台3,000.00 6,000.00Epson p

13、hoto C414针式打印机1台3,000.00 3,000.005复印机（自动送纸器）1台26,000.00 26,000.006数码相机1部3,000.00 3,000.00索尼7传真机1台3,500.00 3,500.00三星SF-51008电子打卡钟及卡架1个2,000.00 2,000.00按物业公司标准9电话机12台300.00 3,600.00步步高（有来电显示功能）10过塑机1台400.00 400.00按物业公司标准11验钞、点钞机1台2,500.00 2,500.00按财务标准12饮水机3台650.00 1,950.00其他由买水送座式冰热机13计算器10部100.00 1

14、,000.00佳能WS120014保险柜2个1,000.00 2,000.00财务用15四层挂式文件柜（含挂件）15个1,200.00 18,000.00带锁16告示板（连白板笔、白板刷、磁吸）4块300.00 1,200.0017石英钟（办公、保安、工程、前台）4个150.00 600.00办公用18电话线号报装8条500.00 4,000.00管理部联络19对讲机（摩托罗拉GP88S）6部2,500.00 15,000.00 配耳机 物业管理用20单层打印纸80列5箱80.00 400.0021单层打印纸132列2箱120.00 240.0022更衣柜（4格/个）10个700.00 7,0

15、00.0023防辐射屏177块150.00 1,050.00电脑用24会议录音机1台350.00 350.0025电话交换机1台8,000.008,000.0026小计 205290元 二、保安设备序号项目名称总数量单价合计备注1对讲机（摩托罗拉CP88S带耳机）32部2,500.0080,000.00 2手电筒20个20.00400防水型3灭火器（4kg）20个45.00900.00 4防烟面罩50个60.003,000.00 5消防斧2个200.00400.00 6灭火毡4张80.00320.00 7消防绳4条200.00800.00 8移动岗亭4个8,000.0032,000.00 9沙

16、包、沙箱一批1,000.001,000.00 10录像带50盒30.001,500.00 11雨衣21100.002,100.00 12水鞋2050.001,000.00 13更衣柜（4门/个）30个700.0021,000.00 14电水壶3个40.00120.00 保安饮水15水壶5个10.0050.00 16应急照明灯（带蓄电池）5盏150.00750.00 17警棍5个60.00300.00 18电棍5个400.002,000.00 19小计147640元 三、工程维修器具序号项目名称总数量单价合计备注1对讲机（摩托罗拉CP88S带耳机）8部2,500.0020,000.00 2铝合金

17、人字梯（5、7、9、11、13级）7把400.002,800.00 其中5、7级各2把、其他各1维修用3液压线钳1把120.00120.00 进口4台式沙轮机 、（型号 MQ3220C ） 1台600.00600.00 300W 220V-2950R/MIN 50HZ 200mm 5压缩机连两套气喉 BAKITTA（型号）Z-Q12/8 1台3,000.003,000.00 2.0KW 25HP 8KG/CM 150R/MIN6钉枪、尘枪各1套300.00600.00 7台式虎钳1把300.00300.00 8高压试电笔1个500.00500.00 变配电房专用9高压绝缘棒1支300.0030

18、0.00 变配电房专用10高压绝缘水鞋2对80.00160.00 变配电房专用11高压绝缘手套2对30.0060.00 变配电房专用12接地线1套1,000.001,000.00 变配电房专用13放电棒2套850.001,700.00 变配电房专用14高压绝缘夹3套300.00900.00 变配电房专用15高压吸尘机 1台400.00400.00 变配电房专用16吸尘机 1台2,000.002,000.00 设备机房保养17三角拉码（中、小）1个120.00120.00 中小各118手机葫芦（1.5T、3T）2个600.001,200.00 HSZ型 三角牌19绞牙机（手动）1台500.005

19、00.00 20介机（型号）ZIE SD42-1101台780.00780.00 日立850W 220V1200R/MIN21可充电式手提电筒5个150.00750.00 22电焊氩弧焊两用焊机1台4,000.004,000.00 广州长胜 WS型23电动沙轮碟切割机1台1,600.001,600.00 ZLE-QM02-110 日立牌24升降台1台100,000.00100,000.00 25手提沙轮机 SIM-SD01-100A 日立1台600.00600.00 370W、200V、100MM、1000RMIN26冲击钻博世GBH2-20SE 500W 1台2,500.002,500.00

20、 27导角磨光机1台500.00500.00 28手电钻1台200.00200.00 博世300W 29文件柜/资料柜10个600.006,000.00 工程资料建档30铁皮斗车1部250.00250.00 31电动梳机1台450.00450.00 日立32台式钻床 1台1,300.001,300.00 西湖13MM 33电动瓷砖介机 日立 G10SF2 1台780.00780.00 日立 34电筒（防水）15个50.00750.00 防水型35潜水泵（移动,功率1大1小)2台2,000.004,000.00 36万用表（高精度指式、数字式）各2个4个140.00560.00 MF500型指针

21、式数字式4000ZA37低压绝缘鞋15对70.001,050.00 38工作台（钳工专用）1台1,000.001,000.00 39开孔器1套185.00185.00 进口40工具箱（塑料）15个60.00900.00 41手提式疏通机1台600.00600.00 421炮通1台2,000.002,000.00 43喉闸1台60.0060.00 44套筒（英制、公制）各1套2套200.00400.00 进口45梅花板手1套80.0080.00 进口46呆扳手1套80.0080.00 47电视机（液晶便携6寸）彩虹MV-71台1,000.001,000.00 48雨鞋10对40.00400.00

22、 49雨衣10件50.00500.00 50水平尺1把78.0078.00 51红外线测温仪 日本产、型号MT41个1,800.001,800.00 检查高压电器设备52链式管钳1把220.00220.00 53普通管钳（小）20把8.00160.00 54普通管钳（中、大）10把70.00700.00 中、大型各2把55雪种表1个300.00300.00 空调维修用56雪种泄漏检测灯1个200.00200.00 空调维修用57铜管扩口器1个230.00230.00 空调维修用58500型兆欧表 ZC25B-33台250.00750.00 500V 0-500伏、0-1000伏、0-2500伏

23、兆欧59安全帽8顶8.5068.00 工地作业用60安全带6套50.00300.00 高空作业用61一字罗丝刀（4）20支15.00300.00 进口62一字罗丝刀（6）20支25.00500.00 进口63一字罗丝刀（8）20支28.00560.00 进口64十字罗丝刀（4）20支15.00300.00 进口65十字罗丝刀（6）20支25.00500.00 进口66十字罗丝刀（8）20支28.00560.00 进口67胶钳（8）20把35.00700.00 进口68尖嘴钳（6）20把20.00400.00 进口69斜口钳（6）20把22.00440.00 进口70驳线钳（6）20把22.00440.00 进口71电线压线钳1把80.0080.00 72网线压线钳1把150.00150.00 73电话线水晶头接线钳2把68.00136.00 进口74电工手锤（1磅）20把10.00200.00 75电烙铁（300W）1支128.00128.00 76焊锡丝（带助焊剂）3卷12.0036.00 77电烙铁（调温式）（