新农村建设工程项目可行性研究报告.docx

1、新农村建设工程项目可行性研究报告某某新农村建设工程项目可行性研究报告第一章 总 论1.1项目概况项目名称：某镇某村新农村建设工程项目项目承办单位：某市某镇新农村建设投资有限公司。项目建设规模：（1）项目用征地面积xx亩；拆除住宅面积xx，住宅占地面积xx，建筑涉及人口xx人，xx户；（2）安置公寓房占地面积xx亩（原地块安置），安置公寓房总建筑面积xx；（3）新建工业厂房占地面积xx亩（建造于某村），工业厂房总建筑面积xx，建筑占地面积xx平方米（注:容积率按1.5计算，建筑密度按0.45计算）；（4）该地块以商住混合用地性质出让，出让后开发建设规模如下：项目用地面积xx亩（注：该地块用征地面

2、积xx亩，加上之前已征的13亩教学预留用地，扣除xx亩某安置用地，可得某可供出让的土地面积为xx亩），总建筑面积xx平方米，建筑占地面积38700平方米（注:容积率按1.5计算，建筑密度按0.45计算）。项目总投资：项目估算总投资为￥万元。通过自筹￥万元，银行贷款1亿元解决。经济效益：项目产生的直接经济效益（土地出让收入）￥万元。扣除建设成本及借款利息，可得估算经济效益为￥万元。1.2编制依据、原则和范围1.2.1编制依据（1）某市城市总体规划（20052020）某市人民政府2008年6月（2）中华人民共和国城乡规划法（3）中华人民共和国城市房地产管理法（4）中华人民共和国环境影响评价法（5）

3、中华人民共和国建筑法（6）中华人民共和国招标投标法（7）中华人民共和国土地管理法（8）建设项目经济评价方法与参数2006年第三版（9）某统计年鉴某市统计局（10）编制可行性研究报告的委托合同1.2.2编制原则执行国家及地方有关政策，符合相关的法律、法规与标准。在上级部分有关文件精神指导下，使工程建设与当地实际情况相协调，最大限度地发挥项目的社会效益。项目所选材料及设备力求安全可靠、高效节能、经济环保，以节省工程投资和减小日常维护费用。1.2.3编制内容本报告以某镇某村新农村建设工程项目为研究对象，编制内容包括项目提出的背景和建设的必要性、项目的法律、政策框架与实施条件、总体实施方案、配套设施建

4、设方案、节能节水、项目组织机构与管理、项目实施进度计划、招标方案原则、依据、条件、投资估算与资金筹措、经济前景和经济效益分析、社会评价和风险分析，并基于以上分析研究内容提出实施的结论与建议，提交可行性研究报告供有关单位与部门决策参与。1.3承办单位情况项目承办单位为某市某镇新农村建设投资有限公司。公司经营范围：新农村建设投资、集镇改造投资；房地产开发、经营。公司注册资本：人民币2000万元。公司类型为一人有限公司（法人独资）。 股东名称为某市某镇集体资产经营公司。1.4建设规模1.4.1建设规模（1）项目用征地面积xx亩；拆除住宅面积xx，住宅占地面积xx，建筑涉及人口xx人，xx户；（2）安

5、置公寓房占地面积xx亩（原地块安置），安置公寓房总建筑面积xx；（3）新建工业厂房占地面积xx亩（建造于某村），工业厂房总建筑面积xx，建筑占地面积xx平方米（注:容积率按1.5计算，建筑密度按0.45计算）；（4）该地块以商住混合用地性质出让，出让后开发建设规模如下：项目用地面积xx亩（注：该地块用征地面积xx亩，加上之前已征的13亩教学预留用地，扣除xx亩某安置用地，可得某可供出让的土地面积为xx亩），总建筑面积xx平方米，建筑占地面积38700平方米（注:容积率按1.5计算，建筑密度按0.45计算）。1.4.2项目建设期本项目建设期为2年。1.5结论1、本项目符合某镇总体发展规划，符合某

6、镇的实际情况，本项目的建设有利于节约土地资源，实现土地资源优化整合，改善居民生活环境，带动当地房地产业和旅游业的发展，带动经济社会可持续发展，促进社会主义和谐社会建设，具有显著的社会效益。2、本项目的建设是在中国已经整体步入工业化中期及城市化初级阶段、我们土地资源紧张的矛盾将伴随城市化和工业化的全过程、中央大力推进城乡一体化、我省推进旅游业转型升级加快旅游经济强省建设的综合背景下提出来的，项目建设依据充分。3、项目估算总投资￥万元。通过自筹￥万元，银行贷款1亿元解决。扣除建设成本及建设期利息，可得估算经济效益为￥万元。4、本项目在环保、给排水、消防、节能等方面均已采用积极有效措施，可保证项目正

7、常实施和安全使用。第二章 项目的背景和必要性2.1项目提出的背景2.1.1中国工业化与城市化的取向背景工业化与城市化是推动区域经济社会发展的基础，是分别反映在一个国家和地区经济发展过程中产业结构和空间结构的变化。中国人口众多，长期以来经济落后，人均收入水平很低，农业大国是我国的基本国情。经过新中国成立以来60年的工业化进程，尤其是改革开放30年的快速工业化进程中国工业化取得了巨大的成就，经济发展水平得到了极大提升，中国已经整体步入工业化中期阶段，中国基本经济国情已经从一个农业经济大国转变为一经济高速增长、经济结构持续优化，工业发展迅速、吸引大量外资、人民生活水平不断改善为特征的工业经济大国，我

8、国工业化进程取得了长足的发展。1978年2008年，我国城市化率由17.92%上升到45.68%；设市城市由192个增至656个，建制镇由2173个增加至19369个。但是从总体上讲，我国的城市化尚处于初级阶段，还有一段漫长的路要走。2.1.2工业化与城市化带来土地资源紧张的需求背景自然资源是经济社会发展的物质保障，土地、水、森林。矿产和石油资源仍然是当代社会经济发展的物质基础。虽然我国幅员辽阔，有陆地面积960万平方公里，但是我国人均陆地面积不足12亩，不足世界人均面积的1/3，是一个人均自然资源拥有量相对贫乏的大国，特别是一些沿海省市的人均耕地不足0.8亩，低于世界公认的警戒线，土地资源对

9、于我们经济社会发展将是一个长期的制约因素。当前，我国经济发展最显著的特征就是工业化相伴而来的城市化，就是从农村社会向城市社会，从农业经济向城镇经济的转型。随着我国工业化进程的加快，工业用地和城市用地以及交通、能源、水利等基础设施用地加速增加，进一步突现我国土地资源紧张的矛盾，尤其在我国经济发达地区，土地资源变得更加紧张，并将伴随城市化、工业化的全过程。2.1.3 旅游资源需求不断加大与旅游经济强省建设的背景世界旅游组织研究表明，人均GDP超过1000美元，观光旅游需求膨胀；人均GDP超过2000美元，休闲旅游需求急剧增长；人均GDP超过3000美元，度假旅游需求将全面扩张。而浙江地区作为我国经

10、济发展的主要推动力与引领者，其2009年人均GDP 6582美元。浙江地区休闲度假旅游需求不断增长，旅游消费能力不断增强。2009年2月12日，浙江省委、省政府成功召开全省旅游发展大会，并于会后下发关于推进旅游业转型升级加快建设旅游经济强省的若干意见（浙委200949号）。旅游发展大会进一步明确了“把旅游业培育成服务业发展的龙头产业和国民经济发展的重要支柱产业，率先在全国建成旅游经济强省”的战略目标，要求抓住以休闲结构创新为重点的旅游产业系统升级这一契机，充分挖掘全省丰富的人文自然资源，做好休闲度假旅游文章，打响浙江休闲度假旅游品牌，提升区域经济竞争力。某镇位于某西部，境内有驰名中外的国家级旅

11、游景点某风景区.某风景区为国家级风景名胜区、国家AAAA级旅游景区，以其著名的某瀑布群及良好的自然生态环境吸引着来自全国各地的游客，并作为某市旅游产业的龙头，在省内外有着较大的知名度。良好的资源环境所形成的某风景区这一知名品牌对周边区域产生着较大的辐射作用，为周边区域旅游的开发带来了客源及宣传营销上的诸多便利。以上分析说明，本项目的建设是在中国已经整体步入工业化中期及城市化初级阶段、我们土地资源紧张的矛盾将伴随城市化和工业化的全过程、中央大力推进城乡一体化、我省推进旅游业转型升级加快旅游经济强省建设的综合背景下提出来的，项目建设依据充分。2.2项目建设的必要性第一，本项目是贯彻落实集约节约用地

12、，合理整合资源,带动土地开发利用的需要。截止到2009年底，某市耕地面积为64.96万亩，人均耕地面积为0.62亩。随着某城市建设的不断推进，可用土地的稀缺与建设用地需求的矛盾日益突出。某镇工业已形成以织袜、织布等轻纺产业为主，其它轻纺相关及特色产业为辅的产业格局。随着某镇经济快速发展和工业化进程加快，土地资源紧张的矛盾严重制约了某镇的发展。镇内闲置土地较多，土地利用率较低，这与贯彻落实集约节约用地，加快新农村建设步伐的宗旨极不相符。通过新农村建设可以对某镇的土地资源进行再开发，可有效节约土地，提高土地综合利用率，合理利用现有土地资源;可以推进农村的经济结构调整和经济增长方式转变，使农村经济结

13、构得以调整优化，达到搞活一方经济、振兴一批产业的目的。第二，本项目的建设是统筹城乡规划,改善居民生活环境，提升乡镇形象的需要。某镇由于建设年代久远，本项目建设区域内的建筑破旧、土地利用混杂、土地利用率低。随着居民生活水平的提高，他们对某镇的整体环境和基础设施都提出了更高的期望和要求，这就需要高度整合土地资源，进行合理开发利用。项目的建设可以提高居民生活质量和品位，提升乡镇整体形象.项目改造完成以后，相关地区的居民得到妥善安置以后，居民的居住条件和生活环境将得到进一步的改善。第三，本项目是发展旅游业,进而带动相关产业的健康、快速发展的需要。某镇位于某西部，境内有驰名中外的国家级旅游景点某风景区，

14、来往游客众多。镇内落后的现状与周围优美的环境格格不入，不仅影响了游客的心情，更影响了某旅游城市的形象。本项目通过资源整合,利用地理优势大力发展旅游业。旅游业是一个综合性产业，具有一业兴、百业旺的带动作用，通过涵盖吃、住、行、游、购、娱六大要素的消费链，带动其他相关产业的健康、快速发展。第四，本项目是适应城乡一体化发展需要，实现某市经济社会可持续发展，建设社会主义和谐社会的需要。1987年世界环境与发展委员会在我们共同的未来报告中第一次阐述了可持续发展的概念，得到了国际社会的广泛共识。全可持续发展是指既满足现代人的需求以不损害后代人满足需求的能力。换句话说，就是指经济、社会、资源和环境保护协调发

15、展，它们是一个密不可分的系统，既要达到发展经济的目的，又要保护好人类赖以生存的大气、淡水、海洋、土地和森林等自然资源和环境，使子孙后代能够永续发展和安居乐业。也就是江泽民同志指出的：“决不能吃祖宗饭，断子孙路”。可持续发展战略是党的第三代领导集体高瞻远瞩, 面向新世纪确定的重大发展战略。“党的十六大”报告中明确提出“大力实施科教兴国战略和可持续发展战略”，进一步确立了可持续发展战略的重要地位。党的第十六届中央委员会第六次全体会议指出：社会和谐是中国特色社会主义的本质属性，是国家富强、民族振兴、人民幸福的重要保证。构建社会主义和谐社会，是我们党以马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论和“三个代表

16、”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，从中国特色社会主义事业总体布局和全面建设小康社会全局出发提出的重大战略任务，反映了建设富强民主文明和谐的社会主义现代化国家的内在要求，体现了全党全国各族人民的共同愿望。某镇通过实施新农村建设，可以提高土地利用效率，改善居民居住环境和生活条件，提升乡镇整体形象，促进当地经济的增长，是顺应民意，体现以人为本，落实科学发展观，构建和谐社会，确保某镇社会经济可持续发展的重要决定。 第三章 项目的法律、政策框架与实施条件3.1法律、政策框架因为本项目为拆迁改造项目，主要包括几个方面内容：拆迁安置、公共设施的建设和土地出让。这些方面均涉及到公共利益，本章就该项目涉

17、及的主要政策和法律框架加以讨论，为项目实施过程中提供法律政策支持。3.1.1 拆迁安置主要依据的法律和政策（1）中华人民共和国土地管理法(1999年1月1日起执行)（2）中华人民共和国城市房地产管理法(1995年1月1日起实行)（3）城市房屋拆迁管理条例(2001年11月1日起执行)（4）浙江省实施办法(2000年7月5日)（5）浙江省城市房屋拆迁管理条例（2001年11月2日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过根据2007年3月29日浙江省第十届人民代表大会常务委员会第三十一次会议关于修改的决定修改）3.1.2 拆迁安置涉及的相关法律与政策条款3.1.2.1 征用权限及补偿性

18、质（1）土地征用权限及补偿性质中华人民共和国土地管理法规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。其中第五十八条规定：有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：(一)为公共利益需要使用土地的；(二)为实施城市规划进行旧城改建，需要调整使用土地的。第四十七条：征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。中华人民共和国城市房地产管理法规定：第二十二条 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者的行为。第

19、二十三条 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府批准划拨：城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。浙江省实施办法相关规定：第二十二条征用土地，征地单位应当自征地补偿、安置方案批准之日起三个月内全额支付土地补偿费、安置补助费、青苗和地上附着物的补偿费。（2）拆迁他人房屋权限及补偿性质城市房屋拆迁管理条例相关规定：第六条 拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。第二十二条 拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。浙江省城市房屋拆迁管理实施细则相关规定：第八条 拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆。3.1.2.2 法律

20、和行政程序中华人民共和国土地管理法：第四十六条：国家征用土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。被征用土地的所有权人、使用人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。城市房屋拆迁管理条例相关规定：第八条 房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。 房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。3.1.2.3补偿规定城市房屋拆迁管理条例相关规定：第二十三条 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。第二

21、十四条 货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。3.1.2.4 机构的法律责任中华人民共和国土地管理法：第六十六条：县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理纪律、法规的行为进行监督检查。土地管理监督检查人员应当熟悉土地管理法律、法规，忠于职守、秉公执法。第七十条：县级以上人民政府土地行政主管部门在监督检查工作中发现国家工作人员的违法行为，依法应当给予行政处分的，应当依法予以处理；自己无权处理的，应当向同级或上级人民政府的行政监察机关提出行政处分建议书，有关行政监察机关应当依法予以处理。第七十九条：侵占

22、、挪用被征用土地单位的征地补偿费用和其他有关费用，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。城市房屋拆迁管理条例：第五条：拆迁人必须依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿和安置；被拆迁人必须服从城市建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。第六条：国务院房地产行政主管部门主管全国的城市房屋拆迁工作。县级以上地方政府房地产行政主管部门或者人民政府授权的部门，主管本行政区域内的城市房屋拆迁工作。第七条：县级以上地方人民政府应当加强对城市房屋拆迁工作的领导。3.2项目实施的有利条件3.2.1经济条件某市地理位置优越，区位优势十分明显。全市区域面积2311平方公里，总人口106.67万，

23、现辖23个镇、1个乡、3个街道。境内山川秀丽，有著名的国家级风景名胜区-浣江五泄风景区，是中国优秀旅游城市。改革开放以来，某经济和社会一直处于较快较好的发展水平， 2009年，全市实现生产总值527.50亿元，人均突破7000美元，增长9.5%；财政总收入54.69亿元，其中地方财政收入29.57亿元，分别增长8.7%和11.5%，地方财政收入占比达54.1%；规模以上工业企业利润增长10.2%；全社会固定资产投资227.75亿元，增长11.2%；消费品零售总额144.01亿元，增长16%；自营出口32.13亿美元；金融机构存款余额626.86亿元，贷款余额508.04亿元，分别增长30.2%

24、和38.7%；新增年销售亿元以上企业28家，达到277家；城镇居民人均可支配收入27897元，农村居民人均纯收入12762元，分别增长8.6%和9.9%。先后被命名为“中国珍珠之乡”、“中国袜业之乡”、“中国香榧之乡”、“中国无公害茶叶之乡”、“中国名品衬衫之乡”、“中国民间艺术之乡”和“浙江省建筑之都”、浙江省首批“教育强市”、浙江省首批“科技强市”、浙江省首批“体育强市”，荣获 “全国基础教育先进县市”、“全国科技进步工作先进县市”、“全国计划生育优质服务先进县市”、“全国农村中医工作先进县市”、“全国粮食生产工作先进县市”、“全国环境综合整治优秀市”、“全国卫生先进城市”、“全国社区建设

25、示范市”等称号。某市十分重视促进经济发展的要素和服务保障。开展闲置土地与缺地项目对接，“保增长保红线”行动获国土资源部表彰。融资渠道大为拓宽，市外金融机构信贷总量达到328.65亿元。比年初增加40.62亿元。华夏银行绍兴某支行正式开业，招商银行绍兴某支行批准筹建，浙江华睿海越投资有限公司落户揭牌。在全国首创排污权作为抵押物的贷款模式，为16家企业发放排污权贷款3480万元；银企合作关系更加融洽，全市共举行一次银企结对活动，共有9家银行与74家企业的81个项目签约，银行意向贷款27.33亿元。3.2.2 社会条件在抓好经济建设的同时，某市围绕扎实推进和谐社会建设，加快社会事业发展。完成新农村建

26、设八大工程年度目标任务，创建47个市级新村、5个绍兴市全面小康示范村，成为全国和谐区建设示范城市。民生继续改善，市财政民生支出增长15.3%,占总支出的69.7%。完成十方面惠民实事，新增城镇就业1.23万人，企业职工养老保险1.5万人，城镇职工基本医疗保险1.13万人，84.8万农民参加新型农村合作医疗，改造农村危旧房519户，廉租住房保障211户，新建农村联网公路118公里，发展数字电视15万户，改善近6万农民饮水条件，完成14个老小区和12家农贸市场改造提升。深入推进节能降耗，成功创建省森林城市和省首批环保模范城市，圆满承办中国.浙江绿茶大会，成功创建国家级香榧森林公园，新增中国驰名商标

27、7件，跃居中国商标发展百强县第6位。完成博物馆陈列改造，农村公共文化服务体系初步建立。深入开展“健康某”系列活动，成功创建首批卫生强市，被评为全国群众体育和全民健身先进单位，继续保持低生育水平，完善就业促进政策和援助制度，稳步推进社保扩面。目前某市社会稳定，居民安居乐业，这也为拆迁改造项目的实施提供了有利的社会环境条件。3.2.3市政基础设施条件近年来，某市围绕推动城乡统筹发展，狠抓重点基础设施和实事工程建设，相继完工陈蔡水库引水工程、某中专易地新建、海关商检大楼、铁路新客站、城中消防站等一大批基础设施重点工程。“十五”期间全市实施基础设施建设重点工程54项，累计投入资金67.2亿元，是“九五

28、”期间的5.5倍。城西商务区建设有序推进，城东区块公共服务中心落成启动，李字天桥商圈等城市环境得到调理更新。安排2.64亿元财政资金推进新农村建设，深入推进低收入居民户数奔小康工程，“双百结对”活动持续深化。诸安快速通道、五纹岭隧道建成通车，青山、征天水库除险加固工程基本完成。店口诸北新城建设、中心镇培育和陈璜地等区域发展成效明显。白塔湖列入国家湿地公园建设试点，通过国家园林城市复查验收。某城市经过多年建设，无论是软硬环境，都在发生着日新月异的可喜变化。一个欣欣向荣的中等城市框架已基本形成。3.2.4 政府支持某镇某村新农村建设工程项目是在某镇镇政府的领导下展开的，镇政府已多次开会对此进行研究

29、，并委托某市某新农村建设投资有限公司负责该项目的实施和运作。总而言之，某市良好的经济发展条件为项目的发展奠定了物质基础、和谐稳定的社会条件为项目的实施提供了有利条件，大量的基础设施投资和政府部门的大力支持是该项目实施的重要保障。第四章 建设规模与实施方案4.1项目建设规模（1）项目用征地面积xx亩；拆除住宅面积xx，住宅占地面积xx，建筑涉及人口xx人，xx户；（2）安置公寓房占地面积xx亩（原地块安置），安置公寓房总建筑面积xx；（3）新建工业厂房占地面积xx亩（建造于某村），工业厂房总建筑面积xx，建筑占地面积xx平方米（注:容积率按1.5计算，建筑密度按0.45计算）。4.2 项目的总体

30、实施方案本项目的总体实施方案为：某市某新农村建设投资有限公司负责征地、拆迁、补偿、安置，可供出让的土地按商住混合用地性质出让于开发商，由开发商负责建设、销售，按市场化方式进行综合开发。该地块出让后开发建设规模如下：项目用地面积xx亩（注：该地块用征地面积xx亩，加上之前已征的13亩教学预留用地，扣除xx亩某安置用地，可得某可供出让的土地面积为xx亩），总建筑面积xx平方米，建筑占地面积38700平方米（注:容积率按1.5计算，建筑密度按0.45计算）。4.3 拆迁集体土地房屋拆迁补偿安置政策一、某镇新农村建设工程改造区域内因征收集体土地或收回国有土地使用权需对地上房屋及其附属设施实施拆除，并对

31、被拆除人进行补偿、安置的，适用本规定。二、住宅房屋拆迁补偿安置实行货币补偿、产权调换公寓房两种安置方式，被拆除人可任意选择一种。拆除区域内除住宅外的房屋一律实行货币补偿。三、房屋补偿价格由房地产评估机构评估确定。被拆房屋价格和安置房价格的评估委托有资质的房地产评估机构进行。四、被拆除房屋的建筑面积和土地使用面积以房屋所有权证、土地使用权证或其他合法有效凭证记载为准。（一）被拆除的房屋，由被拆除人提供下列证件或有效凭证： 1、房屋所有权或土地使用权证； 2、原乡、镇政府和土管部门的有关凭证； 3、建房批准文件； 4、改、扩、翻建的批准文件； 5、征收主管部门认为需要提供的其他有效凭证。房屋所有权人提供的证件、批准文件的资料必须真实有效；否则由此引起的一切后果由提供人承担。（二）被拆除房屋的建筑面积经具备房地产测绘资格的机构实地勘丈，再对照上述规定的证件或相关凭证进行确认。（三）拆旧建新旧房未按规定拆除的，拆迁时在规定期限内交付拆除的，给予旧房适当残值补贴,砖木结构按100元/补贴,砖混结构按150元/补贴，逾期一律无偿拆除。五、集体土地住宅产权调换公寓房安置在规划安置区域内建造多层住宅用于公寓房安置，安置套型分75、100、125、150四种。实行产权调换公寓房安置，被拆除房屋与安置用房