资产评估工作底稿参考格式说课讲解.docx

1、资产评估工作底稿参考格式说课讲解资产评估-工作底稿参考格式附录工作底稿参考格式研究资料资产占有方： 评估基准日： 年 月 日 金额单位：元序号名称及计量单位账面价值存放地点外埠确认数量盘存盈亏（金额）实际数量调整后账面值评估价值交叉索引号备注规格型号数量单价金额单价金额本页小计合 计披露及调整事项说明：存货-（ ）抽查盘点表 索引号：C3-10-（ 资产占有方： 评估基准日： 年 月 日 金额单位：元存货名称明细表序号品名及计量申报（基准日）基准日至盘点日盘点日抽查盘盈(+)/亏(-)品质状况交叉索引号备注规格型号单位单价数量金额出库入库应存实存数量 金额正常残次毁损滞销非数量数量数量数量正常

2、合计1、盘点数量_项，占总数量的_；盘点对应的金额_元，占总金额的_。2、品质状况在相应的栏内打“”。3、披露及调整事项说明：仓库保管： 企业会计： 评估人员： 复核人： 盘点日期： 年 月 日产成品作业分析表1采用倒算法即根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润（根据该产品市场销售情况）确定评估值。表式如下：产成品作业分析表1 索引号：C3-10-9/2 资产占有方： 评估基准日： 年 月 日 金额单位：元序号名称及规格型号计量单位账面价值调整后账面值畅销程度参数测算过程评估价值交叉索引号备注数量单价金额不含税售价销售费（）税、费（）所得税（）净利润折减率（）小计实际数

3、量单价金额本页小计合 计披露及调整事项说明： 清查日期： 年 月 日 评估人员： 复核人 ：产成品作业分析表2采用、顺算法即成本加适当利润，减所得税、适当数额的税后净利润（根据该产品市场销售情况）确定评估值。表式如下：产成品作业分析表2 索引号：C3-10-9/3资产占有方： 评估基准日： 年 月 日 金额单位：元序号名称计量单位账面价值调整后畅销 程度评估单价测算过程评估价值交叉索引号备注规格型号数量单价金额账面值账面成本适当利润所得税净利润折减额小计=+-实际数量单价金额本页小计合 计披露及调整事项说明： 清查日期： 年 月 日 评估人员： 复核人 ：与产成品相关的销售费用、销售税金及附加

4、、所得税、净利润折减率等参数的选取，则有产成品评估参数测算表，通过表的填写、计算可得出相关参数。表式如下：产成品评估参数测算表 索引号：C3-10-9/4资产占有方： 评估基准日： 年 月 日 金额单位：元项目名称： 年 月 年 月 年 月平均值行业平均值参数确定方法确定评估参数交叉索引号备注金额比率金额比率金额比率比率调整值确定参数营业收入销售费用*销售税金及附加*所得税*净利润净利润折减率*1、评估方法介绍：2、披露及调整事项说明： 清查日期： 年 月 日 评估人员： 复核人：固定资产房屋建筑物/构筑物评估步骤及复核表 索引号：C5-资产占有方评估基准日评估人员现场工 作日期操作步骤与要求

5、评估人员复核人员是否不适用确认不确认1、获取固定资产房屋建筑物/构筑物评估申报表与明细账、总账、报表进行核对，账目与资产不相符时，根据评估需要进行相应的调整。2、了解固定资产房屋类的概况，并按照结构进行分类统计，清查竣工年代、位置、结构、面积、权证等。3、搜集房地产权证、购房合同，查阅与收集总平面布置图、施工图等建筑图纸、工程决算书、土地出让合同、动拆迁补偿合同等相关资料。4、对于无房地产权证的房地产应收集规划许可证、建设许可证、企业说明等资料。5、权证或证明文件名称不符的，应要求企业及相关单位出具说明。6、了解房地产有无涉讼事项及抵押、担保事宜，如有，应当查明原因，并在报告中揭示。7、实地查

6、勘评估对象（主要是位置、周围环境、外观、建筑结构、装修、设备等状况, 有无拆除、报废、盘亏、盘盈、闲置建筑物, 关注建筑物生产使用环境如蒸汽、酸、碱），填写现场勘查表。现场查看时，对于重大评估项目应拍摄现场实物照片；运用市场法测算时，还应提供比较案例的资料。8、如存在待处理的情形，应查明原因，获得企业有关说明材料及批准文件。9、收集评估值确定的其他依据资料（如当地定额、材料价格等文件资料）。10、选定评估方法（方法有市场法、收益法、成本法及这些方法的综合运用），说明评估值的确定过程（填写各种评估方法的评估工作底稿）。11、核实其他需要说明的事项。12、如有评估增减值，分析评估增减值的原因，填写

7、增减值分析表。13、有无需要报告中特别说明的事项。说明与备注复核人签名： 年 月 日房屋建筑物分类统计表（本表反映房屋建筑物的分类情况，为后续评估测算做准备工作）：资产占有方： 评估基准日： 年 月 日序号索引号分类（可按单位、地块等分类）所占用土地的对应明细表序号框 架排 架混 合砖木简 易钢合 计室外工程项数总项数项数面积项数面积项数面积项数面积项数面积项数面积项数面积合 计 评估人员： 复核人：房屋建筑物权属统计表（本表反映房屋建筑物的权属状况统计，总体了解评估对象的权属情况）：资产占有方： 评估基准日： 年 月 日序号索引号分类（可按单位、地块等分类）所占用土地的对应明细表序号有权证房

8、屋无权证房屋合计账面原值账面净值面积账面原值账面净值面积合 计 评估人员： 复核人：房屋建筑物清查评估明细表1（本表反映房屋建筑物的清查核实、现场勘察记录）： 房屋建筑物清查评估明细表 1 索引号：C5-1-1/2-1资产占有方：评估基准日： 年 月 日 金额单位：元 页次：共 页第 页序号建筑物名称结构建成年月建筑面积用途账面 原值账面 净值层数总高层高跨度跨数柱距基础屋面建筑装修情况设备翻修维修保养情况12清查日期： 年 月 日 企业管理人员： 评估人员： 复核人：房屋建筑物清查评估明细表2（本表反映房屋建筑物重置全价的测算过程）： 房屋建筑物清查评估明细表2 索引号：C5-1-1/2-2

9、资产占有方：评估基准日： 年 月 日 金额单位：元页次：共 页第 页序号建筑物名称基准造价期日修正结构调整装修调整设备调整其它调整调整后造价前期费用管理费用资金成本其它重置原值层数层高跨度柱距其它费率金额费率金额工期利率金额费率金额 评估人员： 复核人：房屋建筑物清查评估明细表3（本表反映房屋建筑物成新率及评估净值的测算过程）： 房屋建筑物清查评估明细表3 索引号：C5-1-1/2-3资产占有方： 评估基准日： 年 月 日 金额单位：元页次：共 页第 页序号建筑物名称理论成新率勘察成新率成新率评估值交叉索引号备注经济寿命年限已使用年限理论成新率权重结构结构权重装修装修 权重设备设备权重勘察成新

10、率权重评估人员： 复核人：房屋建筑物作业分析表-成本法现场调查表（本表为采用成本法评估重点、典型房屋建筑物所填写的工作底稿）：房屋建筑物作业分析表-成本法现场调查表序号：评估基准日： 年 月 日 索引号：C5-1-1/3-1 建筑物名称 座落四至土地用途权证编号建筑面积结构类型 总高 层数层高柱距屋面他项权利跨度跨数竣工日期装 璜 情 况楼地面设 备水卫外墙煤气内墙照明顶棚空调门电梯窗行车楼梯维护保养经济寿命年限已使用年限房屋结构构造及现状标准分评定分结构部分 G1.地基基础人工地基；天然地基有足够承载能力，无超过允许范围的不均匀沉降；有承载能力，稍有超过允许范围的不均匀沉降，但已稳定；局部承

11、载能力不足，有超过允许范围的不均匀沉降，对上部结构稍有影响；承载能力不足，有明显不均匀沉降或明显滑动、压碎、折断、冻酥、腐蚀等损坏，并且仍在继续发展，对上部结构有明显影响。桩基础条形基础；独立基础；筏型基础；箱型基础；其他2.承重构件(1)梁：木梁、钢梁、钢砼梁足够承载力；梁身弯曲变形；梁身遭损；梁身锈蚀；梁身有裂纹；连接牢固；其他：(2)板：木板、钢板、钢砼板足够承载力；板身弯曲变形；板身锈蚀；板身有裂纹；连接牢固；其他：(3)柱：木柱、砖柱、石柱、钢柱、钢砼柱足够承载力；柱身弯曲变形；柱身锈蚀；柱身有裂纹；连接牢固；柱身有剥落；其他：(4)承重墙 ：砖墙；石墙、钢砼墙 足够承载力；墙体变形

12、；墙体有裂纹；连接牢固；墙体有剥落；其他：砖墙；板材墙(槽形、空心)；砌块墙；其他节点坚固严实；少量轻度裂缝；轻微裂缝空鼓；严重裂缝酥松；4.屋面刚性屋面、柔性屋面、瓦屋面不渗漏，保温隔热层完好；局部渗漏，保温隔热局部损坏；局部开裂，局部渗漏；严重漏雨严重损坏；5.楼地面水泥砂浆；砼；水磨石；碎石；沥青砼；素土；地砖；花岗石；大理石；木地板；其他平整坚固完好；轻度磨损剥落；局部磨损断裂；沉陷不平残破；小计（1+2+3+4+5）权重评定分小计权重结构得分装修部分 S6.门窗(1)门：木门；钢门；铝合金门；塑钢门；完整无损，开关灵活，玻璃、五金齐全，纱窗完整，油漆完好(允许有个别钢门、窗轻度锈蚀，

13、其他结构房屋无油漆要求)；少量变形、开关不灵，玻璃、五金、纱窗少量残缺，油漆失光；有翘裂，松动，腐朽现象，开关不灵；或有变形、锈蚀现象；玻璃、五金、纱窗部分残缺，油漆老化翘皮、剥落腐朽，开关普遍不灵，松动、翘裂，或严重变形锈蚀；玻璃、五金、纱窗残缺，油漆剥落见底(2)窗：木窗；钢窗；铝合金窗；塑钢窗；7.外墙清水墙；大白；水刷石；马赛克；瓷砖；抹灰墙；裱糊类；其他完整牢固，无空鼓、剥落、破损和裂缝(风裂除外)，勾缝砂浆密实；稍有空鼓、裂缝、风化、剥落，勾缝砂浆少量酥松脱落；部分有空鼓、裂缝、风化、剥落，勾缝砂浆部分松酥脱落；严重空鼓、裂缝、剥落，墙面渗水，勾缝砂浆严重松酥脱落。8.内墙清水墙；

14、石灰浆；水泥浆；抹灰墙；裱糊类；其他完整、牢固，无破损、空鼓和裂缝(风裂除外)；稍有空鼓、裂缝、剥落；部分空鼓、裂缝、剥落；严重空鼓、裂缝、剥落。9.顶棚抹灰顶棚；板材顶棚；吊顶棚；完整牢固，无破损、变形、腐朽和下垂脱落，油漆完好；无明显变形、下垂，抹灰层稍有裂缝，面层稍有脱钉、翘角、松动；有明显变形、下垂，抹灰层局部有裂缝，面层局部有脱钉、翘角、松动，部分压条脱落；严重变形下垂，木筋弯曲翘裂、腐朽、蛀蚀，面层严重破损，压条脱落，油漆见底。小计(6+7+8+9)权重评定分小计权重装修得分设备部分 B10.水卫管道畅通良好，各种器具完好；基本完好，个别轻微渗漏；不够畅通，局部锈蚀漏冒；严重堵塞锈

15、蚀，零件残缺损坏；11.电照线路装置齐全完好，绝缘良好；基本完好，个别部件受损；局部陈旧老化，绝缘较差；普遍老化残缺，绝缘不良12.暖气设备管道完好无堵漏；基本完好轻度陈旧可用；明显锈蚀待修，供气不正常；基本无法使用；13.通风现状良好；基本完好使用正常；不能正常使用；严重损坏；14.其他小计(10+11+12+13+14)权重评定分小计权重设备得分 打分法评定成新率（P）：P=G+S+B 理论成新率（N）：（经济寿命年限已使用年限）/经济寿命年限综合成新率=勘察成新率权重+理论成新率权重成新率取值重置全价成新率评估值示意图：备注：评估人员： 年 月 日复核人： 年 月 日 房屋建筑物作业分析

16、表-成本法1：本表为采用成本法评估重点、典型房屋建筑物时，如用单位造价调整法所参考使用的工作底稿格式。 房屋建筑物作业分析表-成本法1 序号：案例来源：索引号：C5-1-1/3-2序号修正项目工程实例待估建筑物调整系数备注1建筑面积2建造时间3结构4层数5层高6基础7楼地面8门窗9外粉刷10内粉刷11屋面12电气13管道14设备1516小计序号计算项目取费标准计算公式计算值备注1重置单价实例单价（1+调整系数）2重置造价重置单价建筑面积3前期费用重置造价费率4期间费用 重置造价费率5资金成本贷款利率前期费用利率工期+(重置造价+期间费用)(1+利率)工期1/2-16建设工期7开发利润（重置造价

17、+前期费用+期间费用）开发利润率89重置全价造价+前期费用+期间费用+资金成本+利润10重置单价重置全价/建筑面积评估人员： 年 月 日 复核人： 年 月 日房屋建筑物作业分析表成本法2：本表为采用成本法评估重点、典型房屋建筑物时，如用预决算法所推荐使用的工作底稿。房屋建筑物作业分析表成本法2序号：评估基准日： 年 月 日索引号：C5-1-1/3-3成本明细计算依据及取费标准费率金额建安工程造价按照各地现行定额标准及基准日材料价格计算建筑面积勘察设计和前期工程费根据各地基准日规定按照建安工程造价的一定比例估算基础配套设施建设费根据各地基准日规定估算管理费用可以按照建安工程造价的一定比例估算资金成本按照现行银行贷款利息结合建设工期计算开发利润根据评估目的、价值类型来确定是否计算，如计算则按照当地房地产开发的客观水平计算其它重置全价重置单价成新率评估值