哈尔滨群力新区规划任务书.docx

1、哈尔滨群力新区规划任务书 保利城（暂定） 规划/建筑方案设计任务书 保利置业黑龙江分公司 2014 年 5 月目录一、 项目名称、建设地点二、 设计依据、批准文号三、 项目概况四、 经济技术指标五、 产品定位六、 设计要求七、 设计成果要求八、 成本要求九、 进度要求一十、 附件资料一、项目名称、建设地点1.1 项目名称：保利城（暂定）1.2 建设地点：群力第一大道与郎江路交口二、设计依据、批准文号2.1 建设用地规划许可证2.2 用地范围地形图2.3 该项目红线外管线配套图2.4 用地范围内的水文资料2.5 用地范围内地质勘察报告2.6 民用建筑设计通则GB50352-20052.7 住宅设

2、计规范GB50096-20112.8 建筑设计防火规范GB50016-20062.9 高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）2.10 城市居住区规划设计规范 GB5018093(2002 年版）2.11 其它国家及地方跟此项目有关的规范及规定（如有请详细列出）三、项目概况3.1 用地自然条件概况及分析3.1.1 宗地位置 位于哈尔滨市群力第一大道与郎江路交口的W-2、3、4、5、6地块。3.1.2 宗地现状 (1) 宗地四至范围 地块北侧为友谊西路，南侧为群力第二大道，西侧为三环路，东侧为市政绿化紧邻融江路。后附：用地红线图。(2) 宗地现状地形地貌 地块整体地形平坦（以

3、地形测量图为准）；后附：地形测量图。(3) 绿化植被与水面 地块北侧距松花江约1.5公里，北侧紧邻滨江音乐公园景观带，地块东侧为规划河道。(4) 气候气象 哈尔滨地区气候地质条件 哈尔滨市属于半湿润温带大陆性季风气候，其气候特点是，冬季在极地大陆冷气团控制下，气候寒冷、干燥，夏季受太平洋副热带气团影响，降水集中，气候温和、湿润。气候有明显的季节性变化，春季回暖快而多大风，容易出现春旱；夏季短促而炎热，雨水较多，秋季降温急剧，容易出现早霜，冬季漫长而寒冷。年平均气温3.6，最低气温为-38.1；年平均降雨量为553.5mm，降雨期集中在78月份；年平均日照在2500小时，无霜期在135140天，

4、最大冻深1.97m。 气象条件a.气温 年平均气温 3.6 最高气温 36.4 最低气温 -38.1最热月平均温度 22.7最冷月平均温度 -19.7b. 湿度年平均相对湿度 67% 月平均最大相对湿度 79% c. 降雨量及蒸发量年平均降雨量 553.5mm 月平均降雨量 最高176.5mm 月平均降雨量 最底39mm 年平均蒸发量 1508.7mm d.风向及基本风压冬季主导风向西南风夏季主导风向南风全年主导风向西南风 3.2 宗地社会条件概况及分析 3.2.1 区域现状与规划 群力发展及规划 : 群力新区隶属道里区，这里曾是城市大型棚户区之一，1999年，随国务院批准实施的哈尔滨市城市总

5、体规划（19992010年）和哈市“十五”规划，群力新区被正式定位为居住新区，由城市三环路和延伸的康安路，空间结构布局上呈“一核、两带、两轴、七片”的空间格局，新区的开发建设将从东区入手，东区占地面积1363公顷，开发期计划分3期共8年完成，全部开发完成时本项目所处位置将成为群力中心区域； 群力新区规模 : 群力新区总占地规模27.33平方公里，总建筑面积约3200万平方米，规划总人口约32万人,群力人口重点来源区域道里、南岗则分别为68.6万人，及103万人。 首期开发区域规划 : 东区总占地16.3平方公里，总建筑规模1800万平米，公共绿地169公顷，规划八个主题公园，体育公园、雨阳公园

6、、金河公园、春水公园、丁香公园、书香公园、内河公园、音乐主题公园；通过对景观的设计，真正达到一个“生态宜居、江环水绕、四季夜未央”的魅力新城区。群力未来发展方向 :群力未来三到五年发展仍将以改善型人口为主，由于政府规划方向，相比哈西、松北，群力在市民心中的认知普遍生态环境好，这就会吸引改善型居民的眼球，同时由群力区域目前配套尚不足，刚需客户难以进驻。 本项目3.2.2 交通状况 公交车线路较少，通往中心区仅有117、95、110环线三路公交车，124路通往江北；地铁3号线正在规划中。3.2.3 环境分析项目地块东侧为规划景观河道，地块西侧与三环桥50米公共绿化带分隔（存在交通噪声污染）。3.2

7、.4 市政管线 附图：市政管线图 四、经济技术指标详见区域控制性详细规划。5、产品定位5.1 整体定位 城市未来CLD首席滨江智慧、文化、生态城。5.2 产品定位5.1.1 档次定位：3#地：顶级豪宅形象，高端产品，城市富豪品质社区；4#地：高端豪宅形象，中端产品，城市精英示范社区；5#地：高端豪宅形象，中高端产品，城市智富精品社区；5.1.2 产品功能：（1） 3#地：在5#地的基础上适当增大功能空间的尺度感受，充分体现大尺度的空间观景感受，360度精装修完善，产品舒适度最大化，商业配套丰富完善、景观独占性最高、标杆特色产品树立品牌形象，产品溢价最大化；（2） 4#地：均质化地块，产品满足功

8、能完善布局紧凑，通过室内封闭空间、半封闭空间、公共空间拓展室内空间，达到项目赠送最大化，主力户型产品面积相对较小，部分相对大面积户型可考虑高厅错层产品用以丰富产品空间类型，强调非视觉精装的精致品质，实现产品附加价值最大化；（3） 5#地：在4#地的基础上，明确功能分区增加弹性功能空间，提高居住的舒适性，可以考虑利用高厅错层、复式、跃式等，丰富户型空间，满足客户多样性需求扩大客群基数，生活配套较为完善；5.1.3 产品景观：1) 3#地：a) 可以考虑底层下沉局部架空将景观引入建筑，南向飘窗、步入式阳台及入户花园等，将景观引入垂直空间；b) 在4#、5#地块基础上，3#地临江产品实现户户观景大视

9、角景观角窗及阳台、空中花园等尽享滨江景观资源的独占；2) 4#地、5#地：可以考虑底层下沉局部架空将景观引入建筑，南向飘窗、步入式阳台及入户花园等，将景观引入垂直空间；1 2 3 4 5 5.1 5.2 5.2.1 5.2.2 5.2.3 5.2.4 户型配比：出于提升项目竞争力考虑，项目通过产品创新，压缩总价，提升性价比，参见下表；1、 注明：保证户型设计的赠送面积，部分赠送方式可参考保利上城项目2、 项目容积率较高，4号地尽量设计外连廊楼栋，保证南北通透（可参考保利上城户型）3#地块户型类别户型结构户型面积段（计容面积，不含赠送）平均面积套数占比套数预估建筑面积面积占比住宅舒适型两居两房两

10、厅两卫85-959025%4073665818%经济型三居三房两厅一卫105-11511015%2552810414%舒适型三居三房两厅一卫120-14013030%4896354031%奢侈型三居三房两厅两卫150-16015510%1632525312%舒适型四房四房两厅两卫150-16015515%2443787918%奢侈型四房四房三厅三卫（双客厅+双主卧）170-1801753%4985534%四房以上200以上2102%3368433%小计 100% 1640 206830100%4#地块户型类别户型结构户型面积段（计容面积，不含赠送）平均面积套数占比 套数预估建筑面积面积占比住宅

11、经济型两居两房两厅一卫75-80758045%8036023237%舒适型两居两房两厅两卫85-959018%3212891218%经济型三居三房两厅一卫100-11010537%6607263645%小计100%1741161780100%5#地块户型类别户型结构户型面积段（计容面积，不含赠送）平均面积套数占比套数预估建筑面积面积占比住宅经济型两居两房两厅一卫75-80758023%2622022018%舒适型两居两房两厅两卫85-959031%3603239428%经济型三居三房两厅一卫100-11010538%3493144643%舒适型三居三房两厅两卫1201208%911172211

12、%小计100%1152110500100%1 2 3 4 4.1 4.2 5.2.1 1. 2. 3. 4. 5. 5.1. 5.2. 5.2.1. 5.2.2. 5.2.3. 5.2.4. 5.2.5 商业产品定位：3#地：以具备号召性和吸引力的业态（如综合性超市、美食街）吸引区域人流，打造区域型、体现文化主题特色的体验式商街。5#地：以适量社区内向型配套商业为基础，满足社区内居民日常生活消费为主。5.3 规划布局基本原则（a） 与城市规划体系合理衔接；（b） 控制总平建设的成本投入；（c） 以产品单元分组团规划，保证住宅均好性，同时突出3号地一两栋品质超群的楼王产品；（d） 注重场所精神，

13、提倡社区互动，把历史文化、园林社区、泛会所功能有机融合到总体规划设计中；（e） 可以考虑进行首层局部下沉及庭院的设计，结合半地下架空层和地下车库，实现车行入户及首层大堂的双大堂入户空间功能，建立公共空间向私密空间过渡的架空缓冲带；（f） 景观节点尽量规划在视觉走廊上，营造中央标志性景观节点，减少大尺度水系的应用；（g） 保证总体面宽的有效利用，尽可能南北朝向、采用板楼，小户型尽量布置在拼连单元的中间户，大户型尽量布置在独立单元两侧或者拼连单元两端;（h） 体现天际轮廓线的节奏与韵律设计；体现规划布局的层次感与梯度感设计，达成和谐统一；（i） 首开区样板房通过园林景观与高差打造较好的园林景观，考

14、虑示范区园林未来与社区整体景观的关系；5.4 项目整体经济技术指标：地块编号用地性质用地面积（）容积率建筑密度绿地率地上建面（）产权（年）w-02商服(文化娱乐）28445.10.7950%25%2250040-50w-03住宅（90.60%）、商服用地（9.4%）53387.53.8730%30%20683070w-04住宅（90.56%）、商服用地（9.44%）44557.23.7130%30%16528070w-05住宅（90%）、商服用地（10%）22378.94.9430%30%11050070w-06商服(文化娱乐）8400.60.7855%25%660040-50 总计 157,

15、169.30 35%30% 511,710.00 5.5 住宅产品建议5.5.1 3#地块（1） 产品组成：以南北通透板楼为主，尽量不出现超高层住宅（2） 规划布局： 地块溢价产品数量最多、户型舒适度最高、资源稀缺性最强；根据产品配比保证产品舒适性，建筑形式请设计院考虑；尽量打造一梯两户（电梯入户）楼王或复式产品作为地块标杆位于地块北侧，打造临江高价值产品，实现景观资源的专属与资源占有；单元拼接时小户型尽量布置在拼连单元的中间户，大户型尽量布置在独立单元两侧或者拼连单元两端;完善配套，注重住宅与商业地块部分的分隔与互动联系，打造地下联通会所的专属业主走道体现高端客户的尊享体验；提高户型附加值通

16、过局部下沉底层架空、架空层功能可作为泛会所空间引入体育运动会所的功能，亦可作为公建配套服务用房满足规划指标，双大堂打造、电梯直接入户、公共精装、偷面积手法赠送空间等实现，保证户型赠送尺度（如飘窗、设备平台等等），部分偷面积方式可参考保利上城，设计院也可提出其他合理方式，本地块赠送面积期望在8%及以上；（3） 产品价值点：（a） 典型豪宅户型元素植入，如顶层设置楼王产品（复式、大平层等产品）；（b） 创意豪宅空间设计,十字轴线+圆厅+八角窗等创意性室内空间的设计，以独特性及独有的豪宅调性提升项目形象；（c） 附加值豪宅化,加入高端装修配置或智能配置提升形象，如360度全面精装、智能家居体系，恒温

17、恒湿恒氧恒静系统等；5.5.2 4#地块（1） 产品组成：南北通透板楼最大化（外连廊），尽量不出现超高层住宅（2） 规划布局a) 地块价值相对较为均质，西侧紧邻市政高架路，设置现金流产品：外连廊（南北通透户型），市场去化较快，有效降低销售风险；b) 4号地以外连廊产品为主，其他高层住宅为两单元连体板楼两梯四户产品，作为地块主力现金流户型，承担快速回现的任务；c) 产品排布应当注重景观价值均衡，在资源占有最优的位置排布三居作为地块内标杆产品；d) 提高户型附加值通过局部下沉底层架空、双大堂打造、电梯直接入户、公共精装、偷面积手法赠送空间等实现，本地块赠送面积期望在8%及以上；e) 在满足容积率、

18、日照要求和建筑密度的前提下，实现百米以下高层空间层次的丰富利用，丰富产品线的同时扩大客户群；h) 结合地块南侧市政教育地块，预留居住小区幼儿园配套用地，请设计师考虑规划间距及噪音对住宅的影响；f) 提高户型附加值通过局部下沉底层架空、架空层功能可作为泛会所空间引入体育运动会所的功能，亦可作为公建配套服务用房满足规划指标，双大堂打造、电梯直接入户、公共精装、偷面积手法赠送空间等实现，本地块赠送面积期望在8%及以上；（3） 产品价值点：（a） 户型空间实现突破性赠送，即常规赠送外，以N+1为标准，并实现公摊回馈；（b） 外连廊全通透产品，及其他高层产品，丰富客户选择；（c） 非视觉精装强调装修的精

19、细化、人性化，及对公共空间的高端装修，做足豪宅气势；5.3.5 5#地块（1） 产品组成：南北通透板楼最大化，尽量不出现超高层住宅（2） 规划布局：a) 延续4#地块产品，包括打造方式，赠送方式，地块容积率最高，产品匀质化排布，实现价值均好性；b) 高层围合式排布，地块景观价值最高，利于与商业产生联动价值；c) 临路部分商业规划为社区生活配套及会所；（2）产品价值点：（a） 空间创新延续4#地块的面积赠送及空间多样性；（b） 精装修升级即强调品质型精装，适度升级精装修材质、品质等；1 2 3 4 5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 公建配套产品建议1、 2、 3、 4、 5、

20、a) b) c) d) e) f) 5.6.1停车方式与车位比：采用地上地下人车分流的方式停车，比例为3：7，住宅套数与停车位比1:1；5.6.2社区入口设计建议：(1) 放大的住区入口广场，强化休闲娱乐功能，弱化单一交通功能；(2) 沿街布置入口礼仪性大堂可结合双会所过度空间考虑，提升住区档次和尊贵感；(3) 大门建筑侧重造型和风格与整体建筑语言的融合；(4) 社区主入口采用标志性构件体现昭示性，入口两侧建议设置园林小品景观，采用仿石材或文化石贴砖，体现档次感； 5.6.3商业配套（1） 设置原则：a) 在满足社区需求的基础上，以形成城市意向满足区域商业诉求为主要目的；b) 在满足经营需求的

21、基础上适当划小，利于控制总价、扩大招商面、快速变现；c) 充分利用沿街面，做足商业展示实现商业价值；d) 住宅地块满足规划指标配套公建部分设置要求，应和商业地块独立并分开设置； （2） 规划布局：a) 利用沿街退让，结合商业节点分布，注重沿街景观小型绿化；b) 适当隔离主车道，并形成步行、驻足、休憩空间，便于商业氛围的营造；c) 商业提前设置烟道、排污排油池，方便日后运营管理；商业位置方案：位于2#地块东北角半围合地块分为A区域及B区域，兼顾6#地块东侧部分区域分布；（1） 商业形态：商业整体以一拖二商街为主，以地上两层建筑面积150平米为基本单元、横向纵向灵活组合；a) 2#地A区域类独栋形

22、式（可设置内部天井及绿化）与东侧商业街区形成差异化的互补，与地块周边商业形成互动；b) 2#地B区域建议设计可以独立分割的、休闲主题性商街为主兼顾生活配套；c) 6#地区域建筑形态上延续B地块形式，以社区生活服务型商业为主；（2） 商业业态：a) 2#地块A区域建议设置外向型零售业态如高端品牌旗舰店等，东北角建议结合东侧绿化设置项目示范区，营销中心及样板间等，后期可作为主题会所，建议以女子美容、SPA为主题；b) 2#地块B位置设置独立商业，作为超市业态吸引人流，满足社区配套要求；c) 6#地块以社区生活类配套为主，打造会所位于商业地块内，占商业指标，打造小而精的半封闭主题会所经营模式，功能上

23、以满足儿童的亲子艺教、娱乐为主要功能；（3） 层高及进深：a) 商业首层及二层均为5.4米层高，可自行设置夹层享受附加值，赠送地下一层（层高为4.5米），（尽量规避地上三层商业）；目前市场上商铺开间一般在58m，进深一般在1220m；b) 商业部分尽量两层解决； （4） 面积配比建议：（仅作为参考）（3） （4） 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. 4.6.1. 4.6.2. 4.6.3. （5） 5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.5. 5.6. 5.6.1. 5.6.2. 5.6.3. 5.6.4. 教育配套：位置在4#地内，本项目教育配套体量为1200；5

24、.6.5. 园林配套： （1） 打造原则：3#地块：a) 整体景观规划的系统性与分期开发的阶段性结合，服务于营销卖场环境的制造，达到示范样板区展示的效果，建议景观先行，同时结合考虑设计的可行性和经济性；b) 高端私家花园定制化，范围划分应在景观设计过程中结合景观综合考虑内外观赏效果和私密性，彰显客户的专属品质；c) 体现高价值地块江景资源独占的优势，注重组团景观的精致尺度与私密感的打造；d) 通过设置软景及景观空间等的过度，营造与商业地块部分的分隔与联系，应注重空间亲切尺度的体验；4#、5#地块：a) 依据各地块的规模和建筑形态，从平面和空间两个方面入手，通过合理的用地配置，适宜的景观层次安排

25、，必备的设施配套，打造主题园林，达到公共空间与私密空间的优化，达到整体居住区意境及风格塑造的和谐。b) 强调景观的立体层次感和视觉均享性，配套设施的景观化，景观配套要具有一定的使用功能、审美功能，景观可参与性、实用性，体现以人为本。c) 设置邻里交流广场，在参与性、互动性景观衔接处，景观过渡不可太生硬，不要产生视觉阻断性。d) 景观配套设计的表现形式多样化，动静结合，外部形式做到精致，注意细部考虑。（2） 设置手法：a) 考虑整个的小区的和谐性及整体性；b) 通过借景、组景、分景、添景多种手法，使住区内外环境协调，注重社区规划布局的层次感与梯度感设计，达成和谐统一。c) 由于哈尔滨气候特殊条件

26、，材料选择、色彩搭配以及细部处理都应根据哈尔滨气候重点考虑；要求进行植物配置时结合特定的气候特征充分考虑树种。采用层次丰富的小型植被配合少量乔木建立立体化的景观体系，提升园林的品质感；d) 设置高差，项目开挖土方可直接利用，在园林中堆填为坡地进行景观打造，充分营造出纵向立体、层次分明的景观线可局部堆砌形成微坡地景观，从而形成立体化的景观效果；e) 北侧下沉架空层景观的延伸和渗透，建议布置点缀性景观及参与性的设施，避免人流聚集；f) 景观配套设计的色调亲爽柔和，人的感官效果达到舒适、雅致；g) 注重夜景照明效果的营造，塑造高端豪华的品质社区；5.6.6. 样板区建议：（下图为关于售楼处的建议，考

27、虑人流及车行流线进行设计，注明：项目东侧招商项目由北向南开发）1. 2. 3. 4. 5. 5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.5. 5.6. 5.6.1. 5.6.2. 5.6.3. 5.6.4. 5.6.5. 5.6.6. 5.6.7. 售楼处及样板间商业规划方案：a) 采用2#地东北角商服作为售楼处；b) 样板区临时搭建，样板区的园林景观要注重未来与整个小区的园林景观相适宜，便于融合；c) 主力户型样板间建议设于售楼处附近园林展示区内便于展示，高层做7580、90、105平米三种户型，后期3#及5#地块户型可考虑实楼样板间。d) 营销中心区域（如下图）5.6.8营销展示中心规划建

28、议：面积：售楼处约1500平米，中间有大挑空；外立面的打造突出尊贵、典雅和品质感；编号一层区域面积编号二层区域面积1模型区约2001VIP洽谈区约502影视厅约502财务区约203洗手间约30 3办公区约3004展示厅约2004监控区约105样板间室外样板间5会议室约206休息洽谈区约1506发展商办公室约457单独休息洽谈区约50换衣间约108吧台约30洗手间约309财务签约区约409其它约200六、设计要求6.1 规划设计条件项目规划设计条件项目名称：保利城（暂定） 当地政策法规要求 日照间距系数根据哈尔滨市城市规划管理条例(本地块内部执行老规范，外部执行新规范由前期部协商) 消防间距建筑设计防火规范高层民用建筑设计防火规范 无特殊要求 其它间距 无特殊要求规划设计要点 总用地面积 15.7169ha 地下车库单个车位的面积指标宜控制在34平米以内，人防车库宜控制在39平米以内。（指标面积内应包括坡道、疏散和人行出入口、风机房、消防设备用房和地下车库的小型供电设备用房，不包括换热站、生活给水泵房、物业用房、小区集中变电站等与