大阪项目可行性论证汇总.docx

1、大阪项目可行性论证汇总大板房地产项目分析报告前言 2第一章概括篇 24地理特征及区划 / 城际交通 / 资源丰富第二章 市场篇 46大板商品住宅开发现状及特征 / 住宅市场发展趋势第三章客群篇 68客群详情分析 / 区域市场客群分析第四章项目篇 811项目出路总策略 / 项目出路策略执行总结 11大板房地产市场日新月异，变化多端，市场核心竞争力在于对市场情况、客户需求、产 品特点的理解和研究以及科学系统的营销执行力上。 随着2012的临近，新的一年新的市场，为了配合大板项目的顺利运作，也为了能时刻关注整个大板房地产市场的发展方向。因此， 我们围绕项目进行了为期七天市场调查论证工作。 以大板城市

2、经济、交通情况、房地产市场状况、住宅市场情况与购房客户情况为调查论证重心，并结合大板市场本身（地理位置、产 品形态、户型区间比例等）进行调查研究分析，为本项目顺利运作提供数据上的支撑和建议！第一章概况篇一、地理特征与区划巴林右旗位于内蒙古赤峰市北部，地处西拉沐沦河北岸，大兴安岭南段山地，东经118 15-120 05北纬43 12-44 27。全旗总面积10256平方公里，旗境东西长154公里， 南北宽139公里。旗北界与锡林郭勒盟西乌珠穆沁旗接壤，南以西拉沐沦河为界与翁牛特 旗相望，东与巴林左旗、阿鲁科尔沁毗邻，西与林西县相连。地势西北高，东南低，海拔由西北 700米向东南400米逐渐倾斜，

3、北部为山地，中部 为丘陵，南部为平原区。全旗辖3个苏木、5个镇、162个嘎查村、583个独贵龙（组），1个街道办事处、10 个社区，总人口 18 . 1万人，居住着回、满、达斡尔、朝鲜、土家、苗、壮、鄂温克等民 族，其中蒙古族人口 8.6万人，占人口总数的48%，是一个多民族和睦共处的民族聚居地 区。巴林右旗历史文化悠久，是辽代的故土，契丹族的发祥地，是红山文化和辽文化的重要 发源地。近几年巴林右旗先后被国家文化部评为 中国民间艺术之乡” 中国格斯尔文化之 乡”和中国好来宝之乡”小结：大板镇现有常住人口达 10万人。现有楼房住宅 7500套75.5万平方米，住房建 设发展空间很大。结合巴林右旗

4、独特的地缘优势和行政商务优势， 大板镇已成为巴林右旗的 核心发展地区。二、 城际交通快速发达巴林右旗距赤峰市180公里，距北京650公里，距沈阳670公里，距承德400公里。 现已形成了集宁-通辽、赤峰-大板-白音华、巴彦-新丘三条铁路交汇的区位优势，大板区 域性铁路枢纽站已经进入建设阶段，省际大通道、赤大高速公路，国道 303线、305线，省道205线在境内纵横交错，县级以上公路好路率达 85 %以上，实现了乡乡通油路，村村 通公路的目标，形成了四通八达的公路网。已初步构建了连接东北、华北、内蒙古北部和环 渤海海发达地区的交通枢纽。随着赤大高速公路，赤大白铁路、巴新铁路的建成，全旗将形 成三

5、条铁路、五条国省干线公路纵横交错的交通网络格局 ，交通枢纽作用将充分显现。小结：由以上资料可知，大板镇城际交通体系已经建立，区域交通网络格局已经形成，特别 是三条铁路的中间区段站都位于旗政府所在地大板镇，交通便捷畅达，成为人居富集之地！三、 资源丰富巴林右旗矿产资源丰富，目前已探明的金属和非金属矿 34种，矿床、矿点、矿化点110余处，金属矿主要有锌、铅、铁、铜、银等，非金属矿主要有巴林石、高岭土、煤、大 理石等。有色金属和非金属矿藏 27种，矿点、矿化床106处。大板镇特有的巴林石已经成 为巴林右旗名牌，有 物华天宝”之称。巴林石中以鸡血石最为名贵，有 世界鸡血石在中国， 中国鸡血石在巴林”

6、的美誉。此外，巴林石在 2008年北京奥运会成为特许经销产品，随着 巴林石在宝石界地位的不断提升，深加工领域的不断拓展，对地方的经济贡献将不断增大。巴林右旗周围旗县、盟市煤炭资源丰富， 大板镇是锡盟白音华煤田外运的重要通道，巴林右旗建设用地充足、水资源丰富，立足于区位、资源、交通等优势，巴林右旗正在全力 打造能源、煤化工基地。大板发电厂项目总投资为 51.3亿元，建设规模为一期 2 0万千瓦发电机组，现前期各项工作准备就绪。旅游资源集自然生态、民族风情、历史文化于一体，主要景点有巴彦塔拉草原、麻斯塔 拉草原旅游景区、海日其格沟（荣生）十八景旅游景区，以辽代庆陵、庆州白塔为中心的人 文旅游景区。

7、现已被 联合国教科文组织列入世界生物圈保护的赛罕罕乌拉为中心的辽代黑 山、黑河（今查干沐沦河）自然旅游景区 ，以荟福寺、康熙行宫和巴林郡王府为代表的清代古建筑景区。以巴林石矿山公园、巴林石文化创意产业园区为主的巴林石文化旅游景区。 规划了德日苏宝冷水库旅游度假区。现有国家 2A级旅游景点3处。小结：大板镇凭借丰富的矿产、旅游、能源等优势，吸引海内外著名企业及知名人士，当 地人居理念及居住环境也得到不程度的改善!总结巴林右旗经济发展潜力巨大。多年来，巴林右旗深入实施 生态立旗、工业强旗、开放兴旗”发展战略,2009年，全旗地区生产总值实现34.8亿元，按可比价格计算，增长19%。 其中第一产业增

8、加值6.09亿元，增长4.6%;第二产业增加值17.2亿元，增长33.4%;第 三产业增加值11.6亿元，增长11.3%;财政收入实现3.01亿元，增长16%。全部工业增 加值实现12.7亿元，增长32.3% ;其中规模以上工业实现增加值 10.6亿元，增长40.8%。 全社会固定资产投资完成50.7亿元，增长27.4%。城镇居民人均可支配收入10704元，农牧民人均纯收入4536元第二章市场篇大板镇房地产开发起步较晚，与一二线城市比，相对落后；近两年来，随着人民生活水 平的提高，消费观念的改变，人们对生活环境、生活品质的要求越来越高，开发商开始引入 先进的房地产开发理念，产品品质有所提升。目

9、前，大板镇房地产市场正处于快速启动阶段。大板镇作为中小规模的发展中城市，房地产政策、法规滞后，缺乏有效地指导和管理， 消费者的商品房消费意识比较淡薄， 导致了市场发育程度低。在房地产市场的运作中，不规 范因素很多，造成了市场不平等竞争、秩序混乱，制约了市场的良性发展。一、大板商品住宅开发现状及特征1、商品房及土地集中供应量增长缓慢，市场供小于求： 目前今年大板镇只有少数住宅项目 在开发，这对于当前城镇人口规模10万左右的大板镇而言，供给量基本偏小。市场有待进 步激活，同时市场潜力有待进一步发掘。2、片区开发为主，竞争日益激烈： 大板镇房地产市场以多个开发企业联动为开发主流，近 年来，随着开发企

10、业的逐渐增多，市场房屋总量逐日增加，大板房地产开发市场逐渐呈现“片 区开发为主，点式开发为辅”的趋势，市场均价随之时间与经济发展而翻了一翻，竞争曰益 激烈;3、现阶段多层为主，高层逐渐增多： 目前大板镇楼市的住宅产品以多层占绝对主流，少量分布有小高层和高层建筑；而别墅项目是空缺；产品类型相对单调，差异化创新产品较少， 例如半架空层、小户型、入户花园设计、两代居等设计。4、项目规划思路相对落后 ：建筑风格，无突出特色， 即使是泛滥的欧陆风格也难寻其踪迹， 现有的几个项目主要以些简约现代风格为主， 但也是形似而神不似， 无法让人眼前一亮； 规 划布局大多为兵营式排排座布局， 空间形态单调呆板， 天

11、际轮廓线缺乏丰富层次感， 空间布 局多数规划有单一的中心园林与广场， 其它则只有简单的宅间绿化形式， 公共、半公共的空 间组织形式落后， 规划的均好性原则把握不到位， 但近期新开发的部分少量项目， 引入了现 代先进规划理念，有一定的进步。5、三居室成为市场需求的主力户型 。90130平方米的三居室成为目前市民需求的主流。 一 方面受生活水平提高的影响， 另一方面受目前大板镇家庭人口结构的影响， 市场对三居室的 需求在短时间内不会发生改变，并会在今后很长一段时间延续。6、房价稳中有升，并呈梯形跨度 随着大板镇热电等国企的不断进驻，楼盘品质也逐步 提升，现市场价格集中在2600元加一4000元加范

12、围内，并有不断拔高的趋势；二、住宅市场发展趋势1、 当地楼盘开发已趋向规模化、专业化、精品化方向发展。日益加剧的市场竞争形势及外地具先进成熟现代房地产开发理念的投资商的引入， 必将 引进更符合现代人居模式的相关规划设计理念； 当地房地产开发已逐步摆脱早期楼盘小规模 开发模式，规模体量较大，专业化程度高的大项目陆续出现。2、 旧城改造明显加速，地块价值日趋提高。当地经济水平的提高和城市化发展， 有力地促进了旧城改造， 同时，老城区成熟的配套 设施及土地的逐步稀缺， 将导致了土地价值的提高， 预示了当地房地产市场将出现新的变化。 随着城市建设步伐加快， 城市格局框架的展开， 二手市场激活程度的提高

13、， 估计近几年大板 消费放量仍将呈较高速度增长。3、 新理念、新手法的引入，加快了房地产市场的发展。随着市场竞争加剧、 消费理念的成熟及投资的多元取向等， 此类因素将有力地促进房地 产开发水平的提高； 为实现项目整体利益， 开发商必将合理设计出多元化复合产品， 以迎合 市场需求的多元化，且在宣传推广等方面有较为明显的改观。目前，大板楼盘主要有如下特点小区域房价：多层均价30004000元/川左右；小高层均价：28003500元/ m2 购房客源：以本地购房群体为主，其他乡镇占少量；主力房型：以3房2厅为主，面积在90卅一130卅左右主力总价： 1 8万元/套（首付）畅销户型：总价低的中档房型较

14、受追捧。楼盘规划： 规划较具特色， 小区景观美化等环境设计较好的楼盘受消费者欢迎， 尤其受高水平收入者的追捧。开发周期：以分期开发为主 销售周期：楼盘的销售周期偏长，一般都在一年半以上 住宅商铺：基本上为沿街底商， 大多数楼盘为单层商铺且小面积商铺推出居多。总结根据大板镇总体规划，住房建设主要以 “向西发展”为主，其余地段为补充 的总体布 局；商品房投放量逐渐增多，基础价在 2600元/ m2 3500元/卅范围内，价格尚处于低潮； 同时受大板镇家庭人口结构影响，三居室90130 m在短期内依然受购房者的青睐；结合人 民生活水平和开发水平的不断提高，大板镇房价必然会提升到合理水平！第三章 客群

15、篇一、客群详情分析1、客群来源地大板房地产市场在售项目主要客群来源于大板镇当地人，其次是巴林右旗其他乡镇，再 次是市区人、外来人口（巴辛线、赤大白线、集通线） 。原因是大板镇是巴林右旗旗政府所 在地， 会吸引其他乡镇一部分居民； 另外由于近年来赤峰房价持续走高， 市区内居民购买房 屋侧重于偏远地段或旗县，为此，本项目的客群来源就扩大了。2、 购房目的 自住为主市场的不断调整，投资客群大多处于观望，但刚性需求依旧存在，特别是旗县（大板镇） 而且购房者预期未来的房价大跌的可能性很小，因此刚性需求的购房者成为市场购买的主 力。3、 职业特征 以工薪阶层为主，收入稳定可预期由于岛内的房价不断攀升， 岛

16、外的房价与户型正好满足工薪阶层的购房能力相对远远不 足，刚性需求的工薪阶层将购房目标选择在岛外。 工作 3-8 年，收入较为稳定而且收入可预 期。4、年龄特征 25-40 岁以刚性需求、 自住为主， 大板的购房群体主要年龄在 25-35 岁，而其他乡镇的购买客群 的年龄相对大些， 主要集中在 30-50 岁。主要是因为其他乡镇想购买客群一般是第二次置业 或者多次置业， 在户籍所在地一般拥有自己的住房， 手头上有较为充裕的资金， 受大板城市 魅力的吸引及行政办公的需要，或者下一代就业生活的需要，从而选择来大板置业。 5、户型偏好 两、三房自住需求与购买力相对有限、年龄 25-35 、家庭结构还相

17、对比较简单，因此购房客群比 较偏好两房。 但部分项目由于景观资源优势较为突出， 客户可能较为偏好大户型的三房、 四 房。6、购买力城镇居民人均可支配收入 10704 元，农牧民人均纯收入 4536 元；二、区域市场客群分析一）、当地客群大板各个在售项目的主流客群， 职业为白领或者小企业老板， 多为 30 岁左右的年青人。 对于住房有刚性需求， 大部分为第一次置业，以自住为主。这部分人群没有特别的区域偏好， ， 购房主要的考虑因素是价格。目前，大板市场房屋的价格在5000元/卅以上，超过了他们的 承受范围。这部分人群购房的理想户型为120卅左右的，但是根据实际购买情况，购房面积区间在80 m2-

18、120卅之间，大部分为按揭付款。除了价格之外，他们还关注大板地区的教育配套等。二） 其他乡镇居民这部分人群按职业可以分为三种， 包括村民、私营老板以及政府官员， 年龄层比较广泛。 本地人比较富裕，有自建房，产权意识不强，投资意识也没有形成，购买商品房的主要原因 是希望有个好的居住环境。买房多以第一次置业自住为主。大板是他们生活和工作的地方， 所以大板地区的商品房是他们的首选。本地人由于家庭人口多，偏好大户型。他们关注的重点在于社区绿化和配套是否到位。三） 产业人群由于煤炭能源、 旅游业的发展， 愈来愈多企业和员工的入驻， 这部分产业人群面临着生活居住问题。普通工人工资水平不高，大多生活在公寓或

19、租房居住，不是商品房的客群。大 中型企业的中高层，收入相对较高；他们不喜欢和工人一起住公寓，所以选择在大板买房居 住。这部分中高层工作稳定后，必将面临长住大板、购房安家和子女教育的问题。他们购房 注重的是大社区和相对成熟的生活配套， 希望有回家的感觉，偏好户型是80卅以上的两房。 随着大板地区生活和商业配套的进一步成熟， 以及三铁路交叉的交通便捷，大板的楼盘会成为大部分此类人群的首选。四）老师文教区目前有两所主要的学校，南洋学院和海洋学院。海洋学院的老师工资水平高于南 洋学院，但是大部分老师已在岛内拥有自己的房子， 在目前的政策下，再到翔安购房投资的可能性不大。大板镇内的在职老师大多数月工资在

20、 2000-3000，目前，只有不到1/3的老师有房子。 很多老师来自农村或外地，在大板租房居住。教职员工工作两年以上的，大都准备在大板定 居。因此，很多老师面临置业问题，尤其是男老师。但是，他们的工资水平决定了他们不大 可能在市区买房，而大板作为他们的工作地，应该是最好的选择。第四章项目篇一、项目出路总策略基于对市场和项目考虑，建议在后期操作策略中树立 3大观点:、项目出路策略执行市场决定产品1、我们面对什么样的市场？业态面：市场多层销售要好于小高层、高层，建议首选多层，在规划中多层尽可能 最大化，但考虑到项目容积率，适当补充部分小高层、高层；竞争面：竞争项目多层 2800元/卅基础价，超低

21、价格，规划高层并无优势；总结：建议产品开发为 多层 +小高层 ，多层体量尽可能最大化。2、我们该如何开发产品？先易后难、滚动先行项目地块体量 庞（较）大，为确保项目顺利操作成功，在推盘节奏上建议先易后难，前 期快速去化多层，一方面回笼资金，便于后期滚动开发，再追求利润最大化；另之通过多层 （花园洋房）高形象的导入，捕获大众眼球，提升对项目的好感。3、我们该如何定位产品？唯一产品、引领市场产品定位出发点：与巴林右旗其他乡镇、市区建立区隔，占据制高点。项目作为大板镇 中高端开发楼盘，通过高姿态、高形象、高品质，起到引领市场的作用。产品定位建议：英伦式花园洋房 产品形象定位：无景不成园一一导入英伦式

22、钟塔、中心广场无威不成园 外立面官邸形制，内部导入英式物管案名建议：英伦小镇（或锦绣花园）4、产品面对什么样的客群？根据对项目产品分析，我们认为项目的目标客群主要为:产品目标人群攻击点备注多层大板及周边乡镇居民价格、经济型通过控制户型面积，打造经济型花园洋房，吸引全旗客户小高层大板当地商人项目生态环境形象做高，并通过控制总价， 与周边区域价格形成对接，利 用咼形象+同等竞争价格或略 高市场价格+环境配套吸引周 边客户大板回乡人环境、产品独有性地段决定价格1、 在现有情况下，我们产品将处于什么价位？大板房地产市场商品房基础价在 2600元/ m2 4000元/卅范围内，相对于赤峰市房价偏 低，价

23、格具有很大潜力；本项目由于位置优越，交通便捷，相对于其他楼盘品质突出，具备 相应的价格支撑。根据地段论，地段和区域认可度的高低对价格的定位很关键。因此，我们 建议：推高价格、先修自身2、 项目户型现处于何种现状？大板房地产市场户型多集中在 90130平米左右的三房，而6080平米的两方户型少量，140以上的较少，根据市场户型现状，我们建议本项目的户型规划依照黄金分割比例进行设计；面积居室百分比60 80 m2两居室27%90130 m2三居室59%140以上四居室14%实景决定销售样板环境先入为主通过大板房地产实景销售情况来看，实景对销售的作用有目共睹，因此建议在销售前先 做好样板环境，包括样板房、样板环境、样板物管、游览车等，通过实景展开体验营销，扩 大营销机会。总结本分析报告依据在售项目，根据大板房地产当下房价情况及未来价格趋势，并结合大板购房者的收入、职业、偏好等综合方面进行了深入调研和分析，经多方论证而得出；本分析报告仅为项目操作提供可行性思路，旨在为开发商提供更宽广的视野，我们竭诚 欢迎您到巴林右旗前来开发项目！