蔬菜水果综合批发市场项目可行性研究报告.docx

1、蔬菜水果综合批发市场项目可行性研究报告可行性研究报告第一章总论1.1承办单位概况*市果品有限公司成立于 1990年6月26日。座落在*市*区新华街64号。该公司经营的果品批发市场占地面积 11780.5m2；万元。和格局限制，市场内软硬件设施相对落后， 市场发展已至瓶颈期， 发展速度缓慢，并呈现衰退迹象。已不能满足日益增长的农产品 消费及对食品安全的需求。随着我市经济的快速增长，人民生活水平的迅速提高，果篮 子、菜篮子工程备受关注！让全市人民吃上新鲜、放心、优价的 果菜，已成为*市民生工程的主体工程。*市政府十分关注我市菜、果篮子工程，决定乘铁东小区改 造的配套资源，重新规划建设*市果蔬批发市

2、场。以满足*市及 周边地区对安全、保鲜果品蔬菜的需求。1.2编制依据和原则1.2.1编制依据关于加快农产品流通网络建设推进“双百市场工程”的通知商务部财政部；商建发2009277号文件;关于搞活流通扩大消费的意见（在地级以上城市选择一批菜市场进行标准化改造）（国办发【2008】134号），关于印发黄海部长助理在全国大型农产品批发市场建设现场会上讲话的通知商务部办公厅 2006年10月13 日；关于加快我国现代物流发展的若干意见原国家计委、经贸委、农业部、财政部、人行、国家工商总局 2002年12月联合 发布;对我国农产品流通设施建设作了全面部署，农产品流通设施 建设的目标是完善批发市场的功能，

3、提高批发市场的档次，在全 国大中城市和主要产区建设一批布局合理、交易方式先进、功能齐全、信息灵敏、安全卫生的骨干批发市场。*市改造建设标准化菜市场的实施意见 *市商业局 关于铁东地区重新规划旧物市场和果菜交易中心的请示双区政【2009】42号建设项目经济评价方法与参数第三版;建设单位提供的有关资料与数据。1.2.2编制原则1、认真执行国家、行业有关农产品加工、检验、包装、标识、 运输、贮藏及卫生等标准的规定；2、选址必须符合城乡建设总体规划，合理布局、有足够的建 设用地，并有一定的发展余地;3、总平面布置应满足农产品批发市场的有关要求和符合安 全、防火的有关规定，并应因地制宜进行合理布置，既要

4、求布置 紧凑，力求节约建设用地，以利于批发市场今后的发展，同时要 充分考虑环境保护设施和绿化用地;4、充分利用当地的基础设施条件，以节约工程投资;5、严格执行建设项目“三同时”的有关规定，污染物的排放 必须符合国家排放标准，尽量减少对环境的影响;6、认真贯彻消防法和劳动部关于职业卫生监察规定 的通知精神，采取有效防范措施，确保交易场所的人身安全。123 编制范围本项目研究范围包括：必要性分析、市场分析、选址分析、 工程技术报.告及建设规模、环境保护等方面的内容。投资估算及财务评价：根据国家计委、建设部颁布的建设 项目经济评价方法与参数及其他相关材料，本次研究中经济评 价指标选用财务内部收益率（

5、FIRR）、财务净现值（FNPV、静 态投资回收期和投资利润率等财务、经济评价指标。根据上述内容论证本项目建设与实施的必要性、技术可行性 及经济合理性。1.3项目概况1.3.1项目目标定位*市果蔬批发市场将成为*市农产品一级流通中心，近期迫 切发展的主要功能为：网络电子信息交易平台、果菜农药残留鉴 定中心；果菜气调保鲜库；果品、蔬菜交易棚库区；办公、客栈 综合楼。1.3.2项目建设的宗旨依托该公司果蔬批发市场的发展平台、在农产品流通行业的 优势地位，把项目建设成为东北地区规模最大、功能最完善、配 套最齐全、辐射范围最广阔的绿色、安全、生态的一级农产品批发市场。为东北、华北、内蒙地区“菜篮子”供

6、应和食品安全提 供有力保障。1.3.3项目建设内容项目占地面积:70570山2（折合106亩），建筑面积:46098m。功能划分：办公、客栈生活区、网络电子信息交易平台、果品交 易区、蔬菜交易区、生态停车场、保鲜冷库、菜窖等。本项目的综合技术经济指标见下表:表1-1序号指标名称单位指标值备注1总用地面积rf705702总建筑面积rf460983建设总工期年14建筑密度% 1 485容积率o.656绿化率% 1 127水电负荷7.1用电负荷Kw/h3507.2用水负荷m/日1108项目总投资万元114779主要经济指静态投资回收期年8.8税后投资内部收益率%5.75税后财务净现值万元3821.4

7、结论与建议*市果蔬批发市场项目符合国家产业政策和 *市产业总体规划，已被列入*市及*区“十二五”重点规划项目。项目用地 符合选址原则，地理位置优越，地质条件良好，交通方便，水、 电供应有保障，适合项目建设。项目建设有利于促进辽宁省、*地区现代农产品流通业的发 展，有利于保障辽宁省、*市“菜篮子”工程的稳定、安全供应， 平抑区域物价；能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进 就业，属于风险小、利润长期、稳定型增长项目，有利于巩固*市市果蔬批发市场在农产品批发市场领域的领先优势，增强核心竞 争能力。项目建设具有巨大的社会效益和经济效益。因此， 果蔬批发市场项目区域规划是可行的，经济上是合理的，建

8、设条 件是充分的。第二章项目建设的必要性2.1项目建设背景2.1.1经济发展条件经济发展是农产品批发市场产生的源泉，其发展规模在一定 的条件下反映了人民对农产品需求的规模。同时，在经济发展过 程中形成的专业化分工与协作以及经济布局的空间差异，是大量 的物流资源、信息、资金、人员等要素流动发生的最直接的原因。也因为在经济发展过程中必然伴随着投资和消费，都成为促进物 资和商品流动的因素。因此，经济发展条件是发展现代物流的基 本条件之一，*市在经济总量水平和经济结构两个方面具备了发 展现代农产品物流市场的条件。地区经济发展总量根据*市国民经济和社会发展第“十一五”规划纲要和 *市国民经济的持续稳定增

9、长；到 2010全市地区生产总值预计可达到424.6亿元，年均增长7.7%。其中，油田经济年均增长1.2%, 地方经济年均增长15.2%。人均国内生产总值达到4100美元，年均 增长7.1%。财政一般预算收入达到21.5亿元，年均增长16.9%。社 会消费品零售总额达到80亿元，年均增长13.1%。以*市物流成本占地区生产总值的20%左右分析，每年*市 用于物流管理和组织的费用将达到 85亿元左右。因此，*市具备*市经发展现代农产品市场基本的经济规模条件。物流效率和效益的提 高，对*市及周边辐射地区经济的发展也具有重要意义;济的积聚和扩散能力在省内城市中具有领先水平，将继续保持稳 定增长的态势

10、；从*市的经济地位和与周边城市的比较优势分析， *市也具备了发展现代化农产品批发市场的总体经济条件。二、经济结构1在“十一五”期间，*市把石化产业作为接续产业发展的 重中之重，形成对区域经济发展的重要支撑能力。提升石化产业 整体技术水平，促进炼化一体化延伸加工，延长产业链条。充分 利用国内外两种油气资源，扩大原油加工规模，提高原油延伸加工能力。推进辽河石化公司500万吨稠油加工扩建及后续加工、 华 锦集团300万吨原料油加工、北方沥青30万吨环烷基润滑油等重大 项目建设，原油加工能力达到1500万吨，沥青生产能力达到600万吨，建设全国最大的稠油加工和沥青生产基地。建成 46万吨乙烯扩建项目，

11、发展聚乙烯、聚丙烯、聚苯乙烯、 ABS等聚烯烃系列 产品，合成树脂生产能力达到 83万吨，同时发展环氧丙烷、醋酸 乙烯、乙二醇等有机合成系列产品，建设全国重要的合成树脂生 产基地。以华锦集团、中润化工有限公司等为依托，发展氮肥、 复合肥、生物有机肥，建设全国重要的化肥生产基地。大力发展 工业助剂、医药中间体、催化剂、涂料等精细化工产品，拉长石 化工业产业链条。充分利用盐卤水资源发展氯碱化工系列产品。2培育壮大装备制造、塑料、建材、食品等具有发展潜力的 产业。开发和引进先进生产技术，发展新型钻井机械、隔热管、高低压阀门等石油开采专用设备制造。 培育发展汽车零配件加工、 专用汽车改装、船舶制造和环

12、保设备制造等先进装备制造业。充 分发挥原料优势，大力发展农用、工业用、建筑用塑料制品，努 力将塑料产业培育成新兴主导产业。 积极发展各类新型防水材料， 建设全国重要的防水卷材生产基地；扩大彩钢板、钢结构生产规 模，增加聚氨脂复合板等产品品种；发展芦苇人造板、新型轻质 墙体材料等新型建材；开发、做大食品加工业。以大型优质大米 加工企业为龙头，推进中小加工企业整合，创建在国内有影响力 的无公害、绿色和有机大米品牌。积极发展各种水产品、肉食品、 乳制品、饼业、调味品等食品加工业，打造特色鲜明的食品加工 基地。坚持走苇-浆-纸一体化道路，大力发展以芦苇（稻草）为主要原料的制浆、造纸业，到“十一五”期末

13、形成 20万吨的造纸 能力。加大对现有药业企业的研发、工艺、技术和设备改造力度， 形成在生物制药、化学药品和中成药等方面的产业群体优势。3大力发展现代服务业。与一、二产业紧密结合，提高为工 农业生产、经营、技术开发服务的能力和水平。接受沈阳、大连 等中心城市的辐射，以铁路、公路、港口为依托，以现有大型物流企业为骨干，发展水上物流、公路铁路物流、管输物流等物流 业。建设和完善*市*区、兴隆台区、大洼县的农产品批发市场， 高升、沙岭、西安、胡家、田家等专业化市场，形成具有一定辐 射力的大米、河蟹等专业化的物流基地和配送网络。这种经济结构，导致了 *市区域内有别于其他城市的经济发城市和地区的原材料、

14、半成品、产成品等的进出，形成了彼此的 供需关系和物流渠道，存在着大量的石油、石油化工、精细化工、 建材、粮食、农副产品以及零担、集装箱等物资商品的运输和配 送。仓储、装卸、搬运、包装、流通加工及信息服务等多功能、 多层次的物流服务需求，为*市农产品批发市场的发展创造了经 济结构条件。2.1.2 区位条件*市的区位优势和地理位置是现代物流产业发展的天然基 础，交通网络四通八达。*市地处环渤海经济带的要塞，是连接 东北与关内的枢纽城市。京沈高速、盘海营高速通过境内并与沈 大高速公路相连。*境内有六个高速公路出入口。公路总里程已 达2001公里，其中高速公路2条 111公里，国道1条75公里， 省道

15、5条248公里，县道10条1108公里，公路网密度为每百平方公里49.15公里，跃居全省前列。沿海沿河有码头 54个，* 港已经投入使用。*离周边的营口港、鲅鱼圈港、锦州港较近， 距大连港仅302公里。距沈阳桃仙180公里机场、大连机场 350公里。沟海铁路和京沈高速铁路贯穿 *，优越的交通为农产品批发市场的发展提供了有力的保障。2.1.3信息网络支撑条件*市是重要的通信枢纽，与世界200多个国家和地区建立了联系，具备了国民经济信息化的通信能力。截止 2003年，全市现有 程控电话交换机32万门，电话普及率达到33部/百人，居全省前列。到2003年底，全市电信业务总量10.3亿元，年末交换机容

16、量49.7 万门，电缆长度2.1万皮长公里，长话电路0.68万路，城乡电话用 户42.2万户，移动电话用户40万户，每百人移动电话占有量33部。计算机互联网用户13.8万户，数据通信总用户23万户，公用电话 1.48万部。同时，*市拥有覆盖全市的邮政网络。“十二五”期 间还要加强通信基础设施建设，优化和完善基础网络。实现语音、数据网络覆盖整个城乡，实现移动通信网络向 3G网的平稳过渡， 建成800瞰字集群公网和GP卫星导航定位系统，大幅度提高互联 网用户容量。综上所述，通过对*市的经济发展条件、经济结构条件、区设规模化、组织化程度更高的果蔬批发市场及发展现代物流的基 本条件。2.1.4*市人均

17、收入水平较高，农产品需求日益增长1、2008年*市地区生产总值675亿元 人均生产总值57214元 全年城市居民人均可支配收入 17046元 农民人均纯收入7710元。按人均年食品消费支出5000元，计算未来各年全市食品消费额 2010年将达100亿元，2020年将达到200亿元。由此可见，*市农产品市场潜力巨大。2、2008年末全市城镇单位从业人员 451329人，私营个体从业人员157216人。其中，城镇私营个体从业人员 90941人。在校学生15万人。对水果、蔬菜等农产品需求与日俱增。于调节膳食消费结构，除正餐饭菜（主、副食品）的完美搭配之 外，多数人比较注重早餐，乳及乳制品、鲜瓜果、糕

18、点等均保持 一定的消费量，农产品需求也向高质量需求转变。2.1.5农产品安全保障的需求日益提高农产品质量安全法的颁布和实施，就是要建立农产品质量安全标准体系，并引入农产品质量安全追溯制度，有效解决农 产品安全问题，是对农产品实现从农田到餐桌的全程管理，从而 保障人民对农产品消费的健康、安全的要求。农产品生产有其特殊性，不同于工业产品生产，不能简单套 用工业产品的管理方法来解决农产品质量安全问题。1、农产品品种繁多。既有直接食用的蔬菜、水果等保鲜农产 品，也有用作食品原料的农产品，还有用作非食用工业原料的农 产品，具有生物多样性、易腐、难储藏、产品规格不易统一的特 点。2、农产品生产环节多、周期

19、长。从农田到餐桌，要经过农业产地环境、农业投入品使用、种植、储藏运输、保鲜、包装等多3、影响安全的因素复杂。影响安全的因素涉及到产地、生产过程和采收储运等诸多环节，危害因素多，控制技术复杂，污染 评价的手段有限。4、农产品质量安全监管难度大， 需要有别于工业品的特殊监管方式。特别是我国农产品生产经营方式分散， 农业生产规模小， 千家万户分散经营，一家一户单独面向市场，农产品质量安全监 管既要保护消费者的合法权益，也要保护生产者的适当权益，必 须适应我国农业的特点。因此，出台农产品质量安全法，促进农业生产方式变革， 提高农业产业化、组织化水平，管住农产品生产源头，对确保农 产品质量安全非常必要而

20、且紧迫。2.1.6升级改造批发市场的需要*市商业局关于加强农产品批发市场建设的实施意见中指出。农产品批发市场是流通体系中的重要组织形式。 建市以来， 经过20多年的发展，我市农产品批发市场的交易规模逐年扩大， 服务功能不断增强，初步形成了与经济发展、百姓生活水平相匹 配的批发市场体系。但与全省及至南方省份的一些知名市场相比 还存在较大差距。主要表现在：管理方式落后、管理体制陈旧、 辐射能力不强，特别是以“现金、现场、现货”交易为特征的传 统交易方式仍占主导地位。为此，应采取有力措施，着力提升农 产品批发市场的现代化水平。“十一五”时期及以后的几年时间是我市流通服务业发展的关键时期，也是批发市场

21、改造升级的攻坚阶段，加强市场基础设 施建设，特别是培育国内知名乃至国际闻名的大中型农产品批发市场是摆在我们面前的迫切任务，是坚持市场导向、转变经济增 长方式的内在要求，各级政府、各有关部门应自觉提高对强化农 产品市场建设重大意义的认识，充分调动各方面积极性，针对具 体目标加以落实。2.1.7改善农产品流通安全已成为燃眉之急(1)健全法律法规、加强宣传指导出台农产品质量安全法，健全和完善农产品安全生产技术规 程、农药合理使用准则、农药残留检测标准、食品安全标准等相 关法律法规(明确执法主体、执法程序、操作规程、检测手段、 质量标准、处罚力度等)，依法规范农产品的生产、加工及经营者 的行为，从产地

22、和市场两个环节入手，实行“从农田到餐桌”全 过程质量安全控制。通过广泛宣传、实施农药管理条例、农药合理使用准则 及开展安全用药技能培训等，让更多的农民了解使用化学农药、 化肥、激素的负效应，引导大家按标准化要求组织生产，逐步使 无公害农产品的生产变成生产者的自觉行为。(2)杜绝污染源头保障农产品质量安全，必须从源头抓起。通过立法等措施， 尽快调整农药品种结构，鼓励研制和生产安全、高效、经济的低 残留、环保型新农药，积极开发和推广应用生物农药，大力发展 生态农业、绿色农业、有机农业，全面开展农产品重点生产基地 的环境监测。(3)加强市场流通监管加强农产品流通、消费管理，积极推进落实准入制度，实行

23、 进货索证检查，购销台账和质量承诺制度，实行市场开办者质量 负责制，全面落实市场的查制度，严格实行不合格食品的召回销 毁公布制度。充分发挥新闻媒体作用，形成有效的监督机制。(4)推进市场认证贯彻落实绿色批发市场认证管理办法及有关实施细则，加快 推进绿色市场认证步伐。严格包装、标签、标识、索证、索票、 检测、认定、认证等市场准入制度。(5)加强市场检测加快推进企业认证自检体系建设， 进一步完善委托检验制度， 建立健全市场生产质量安全例行监测制度。(6)完善信用档案，充分应用信息技术，实现农产品可追溯系统(7)发挥行业协会作用充分发挥行业协会和中介组织在制定，落实国家和行业标准、 产业政策等方面的

24、作用，在诚信建设规范经营行为等方面形成自 律机制，从而作为支撑食品流通安全的重要社会组织。农产品安全保障需求日益提高，对现有农产品流通手段和方 法提出了越来越高的要求，项目建设也是顺应农产品安全质量高 要求的产物。2.1.8现有农产品储销系统相对滞后上世纪九十年代末，*市先后建设了高升、沙岭、西安、胡 家、田家等专业化农产品市场，但现在的市场由于受规模和场地所限，市场内硬件设施相对落后，市场发展已至瓶颈期，发展速 度缓慢，并呈现衰退迹象，其货物基本上只限在本市及周边地区 销售。截至目前，*市尚未建设新的现代化的农产品批发市场。这些市场作为*市、辽宁农产品的集散中心，功能在逐步弱化，已不能满足日

25、益增长的农产品消费及对食品安全的需求。为缓慢，农产品市场准入制度、农产品可追溯制度的建立和实施 等全程监控水平较低，近年来连续爆发的食品安全事故凸现了农*市农产品产品产销全程监控的必要性和紧迫性。 2005年以来，价格已普遍上涨20%左右，农副产品的供应已不能充分满足 *市 的需求，而且随着*市经济和生活水平的不断提高，对农产品的*市需求也不断提高。*市农产品储、运、销系统的现状已远不能满 足人们日益增长的对农产品抑价、安全、绿色供应的需求。农产品储、运、销系统亟待改造升级，以达到与城市社会经济同 步发展，均衡和谐的局面。2.2项目建设必要性221项目建设是保障“果、菜篮子”供应的需要随着辽宁

26、省、*市经济发展，*市城市功能定位的不断升级，人口数量不断增加，人们对农产品需求不断扩大，对农产品的安胡家、田家等专业化市场因地理区位和自身经营特点，难以满足 城市发展和居民消费的需求。随着*市经济建设、社会发展等外部条件的进一步优化，农民群众对农产品的生产、销售、降低农产品生产、销售成本，迫多年来*市尚未规划建设新的现代化的农产品批发市场。因此，子”供应的现实需要。222项目建设是保障果菜食品安全的需要随着经济的发展和人们生活水平的提高，对食品安全的要求 也越来越高，安全、健康、营养、绿色、环保成为人们对食用果 菜的基本诉求。但是，食用果菜农药残留超标，且大多在流通环 节被发现，这些事件直接

27、伤害消费者身体健康，也影响消费者的 消费理念。食品安全问题越来越受到社会的广泛关注和各级政府的高度 重视。*市果蔬批发市场建设的目标是，立足 *、流通辽宁、面 向北方、辐射全国，成为东北地区规模最大、功能完善、配套齐 全的绿色、安全、生态的农产品现代化农产品批发中心。项目通 过建立水果、蔬菜等农产品食品质量安全保障体系，从流通环节 对食用果菜实施绿色通道定位。该项目确保农产品流通环节质量安全的具体举措包括:1、建立市场内水果、蔬菜等农产品长效检测机制，即建立质 量安全检测中心、质量技术监督站等由政府机构主导成立的质量 安全保障执行机构，在政府配套法规的支持下，将水果、蔬菜等 农产品安全监督管理

28、工作推进到批发市场内;2、建立市场准入制，即利用电子信息技术如统一电子结算，建立产品可追溯系统，配以长效检测机制和园区内的经营管理， 建立市场准入制度;3、建立水果、蔬菜等农产品批发市场，即与 *市出入境检验 检疫局合作，在市场内建立出口食用农产品配送中心，建立一套符合CIQ监管要求的出口食用农产品供应链管理平台， 形成出口果 菜安全标准，并在市场系统内的农产品批发市场推行该标准，构 筑批发市场网络的农产品质量安全保障体系。因此，项目建设对 极大地保障出口水果、蔬菜等农产品、食品的安全，具有重大的 战略意义和政治意义。223项目建设是*市发展战略规划的需要*市商业局关于加强农产品批发市场建设的

29、实施意见，关 于今后发展的目标中指出。加强农产品批发市场现代化建设，特别是有计划的发展和培 育品牌市场是强化我市流通工作的新一轮目标选向。要树立科学 发展观，突出企业（市场）的主体地位，在政府的有力推动下， 运用现代流通理念、现代交易方式、先进信息技术和必要的政策 扶持，对全市范围内基础条件好、交易规模大、发展潜力强的农产品批发市场，集中力量进行改造升级。到 2011年，在全市农产 品批发市场中培育7个市场主体企业化、投资渠道多元化、交易方 式现代化、服务功能多样化的现代化大中型农产品批发市场，使 之扩大辐射范围，健全法人治理结构，体现*的产业优势和特色， 成为省内知名乃至全国闻名的市场品牌。

30、具体目标为: 在市场交易规模上，要有5家农产品批发市场年成交额达到 3亿元 以上，力争培育2家超10亿元的农产品批发市场。在市场交易方式上，推动“现金、现货、现场”等传统交易 方式向总经销、总代理、场内超市、场外连锁等区域性、集约化 经营方式转变，促进委托制、拍卖制、网上交易等现代交易方式 基本形成。在市场设施建设上争取达到技改投资不断加大，技术创新能 力不断增强；信息中心、结算中心、检验检测中心等功能完备;物流配送、金融服务、餐饮服修、邮电通讯等配套功能更加完善。在市场声誉上，形成国内外较高的知名度，以品质优良、品种繁 多、管理现代、服务领先提升市场地位。杜绝假冒伪劣、商业欺 诈、销售违禁商

31、品、欺行霸市等违法违规行为。在管理体制上，改变主办单位政府委派或事业单位的身份， 现代产权制度和企业制度基本建立，形成市场主体企业化、投资 渠道多元化的现代企业格局，实现企业办市场、企业管市场、市 场企业化的新型市场模式。2.2.4项目建设是*市社会经济发展的需要*市商业局关于加强农产品批发市场建设的实施意见，关 于今后发展的任务中指出。针对农产品批发市场存在的主要问题，当务之急要着力加快 改革传统的管理体制和交易方式，完善服务功能和经营机制，发 展品牌化、规范化、公司化的新型市场。强化市场在商品交易、 价格体系、经销代理、专业会展、物流配送、带动周边经济发展 等方面的功能。推动批发市场向产品研发设计中心、国内外零售商采购中心、信息发布中心等现代运作方向转变，提升市场的规 模化、组织化、现代化、国际化水平。（一）建立现代市场管理体制