养老产业投资研究报告.docx

1、目录1 我国养老产业的现状分析31.1 我国人口老龄化状况分析31.2 我国养老产业供需分析41.2.1 养老需求分析41.2.2 养老供给分析52 养老产业模式分析62.1 居家养老模式62.2 社区养老模式62.3 机构养老模式62.4 我国养老模式框架的构建和规划62.4.1 社会养老框架的基本规划72.4.2 对社会养老基本框架规划的分析73 国外养老经验和启示93.1 美国养老经验和启示93.1.1 投资主体93.1.2 服务项目103.1.3 内外联系103.2 日本养老经验和启示113.2.1 投资主体113.2.2 服务项目113.2.3 内外联系123.3 英国养老经验和启示

2、123.3.1 投资主体123.3.2 服务项目133.3.3 内外联系134 保险公司投资养老产业可行分析144.1 养老产业角度可行性分析144.2 保险公司角度可行性分析144.3 社会效益角度可行性分析154.4 保险公司投资养老产业的SWOT分析155 保险公司投资养老产业方式分析165.1 全资模式165.2 股权合作模式165.3 股权投资模式175.4 不动产投资基金模式175.5 REITS模式175.6 不同投资方式比较186 保险公司投资养老产业运营模式分析196.1 不动产投资模式196.2 养老服务投资模式197 典型案例分析217.1 泰康人寿养老社区分析217.1

3、.1 案例介绍217.1.2 案例分析227.1.3 泰康之家与其他养老社区比较247.2 中国平安桐乡养生养老综合服务社区分析257.3 中国人寿廊坊生态健康城分析267.4 中国太保“轻资产”模式278 保险公司进军养老社区的挑战288.1 盈利方面面临很大的不确定性288.2 协调第三方机构并将资源实现最优配置，面临较大考验288.3 外部政策因素制约289 XX人寿投资养老产业策略分析299.1 目标客户299.2 产品设计299.2.1 选址与结构299.2.2 规模299.2.3 配套设施及服务309.3 经营方式309.3.1 连锁经营309.3.2 “候鸟式”的经营方式309.

4、4 盈利模式309.4.1 美国养老社区的盈利模式309.4.2 日本养老社区的盈利模式319.4.3 国内养老社区的盈利模式329.4.4 XX人寿投资养老社区的盈利模式329.5 养老产业与保险产品相结合339.6 养老产业与“以房养老”相结合3310 XX人寿投资一站式养老社区分析3410.1 投资运营主体3410.2 建设服务项目3410.2.1 健康服务功能区3510.2.2 文化休闲功能区3510.2.3 养老居住功能区3610.3 内外管理体系3611 政策建议371 我国养老产业的现状分析20世纪70年代以来，人口问题一直都是备受国人关注的社会问题之一。庞大的人口数量不仅给中国

5、社会经济发展带来了巨大的压力，同时还加剧了与之相关的其他社会问题的严重性。人们普遍认识到：“我国社会生活和社会发展中所遇到的种种问题，无一不是直接或间接地出于我国巨大的人口压力在相当长的一段时间，人口压力是我国最主要的社会问题，是社会运行和发展的主要障碍。”但是，人口问题在各个不同时期所表现出来的重点是不一样的。在过去30多年里，控制人口数量理所当然地成为中国人口政策的核心，而未来几十年时间内，随着人口数量得到有效控制和人口质量的逐步提高，人口结构问题将会逐渐凸显出来，人口老龄化将成为21世纪最为突出的社会问题之一。在正常情况下，人口老龄化是工业化和城市化以及经济社会发展到一定程度的必然结果，

6、因此，只要人口老龄化与经济社会发展保持大致的同步性，它并不必然成为严重的社会问题。当今世界大多数发达国家都已进入老年型社会，也因此遇到一些诸如养老负担过重、老年人缺乏关怀照顾、生活孤独等问题，但问题并没有严重到难以应对的程度，因为它们有相对充足的财力来应对、缓解老龄化问题。而中国的情况却与之迥然不同，其人口老龄化是在经济发展水平还比较低的情况下先期而至的。在进入老年型社会的2000年，中国人均GDP仅为856美元，离发达国家标准(人均GDP1万美元)差距甚远。经济社会发展水平远远低于人口老龄化的需求，给中国社会带来了巨大的压力。1.1 我国人口老龄化状况分析计划生育政策在取得举世公认成就的同时

7、，也不可避免地带来了一些负面效应。老年型社会的加速来临，很大程度上就与这一政策有着密不可分的关系。由于实行“独生子女政策”，我国绝大多数城镇居民中一对夫妇都只能生育一个孩子，农村地区由于种种原因可能达到两个左右，两者平均大约为1.7 1.8个。在这样一种生育模式下，新出生的人口数量总体上必然少于其父母辈的数量。而与此同时，随着生活水平和医疗卫生水平的不断提高，其父母辈乃至祖父母辈的平均预期寿命则在不断提高，这自然使得老年人占总人口的比例不断提高。当计划生育政策实行30年后，这些当年正处于生育年龄的父母都逐渐变成了老年人，而他们所生育的子女数又少于父母辈的人口总数，老年人口占总人口的比重自然迅速

8、上升。经过两代人的生育之后(大约50年)，这种情况就会更加明显，整个社会老年人所占的比例会呈现出一种突飞猛进的增长态势，中国老年型社会就是在这种背景下先期而至的。从表1可以看出，1982年以后，我国人口老龄化突然呈现出加速发展的态势，此后老龄化情况日趋加剧，到2050年前后达到顶峰。届时，60岁以上老人占总人口的比例接近1/3，65岁以上老人也接近总人口的1/4。这表明计划生育政策的确对我国老年型社会的提前来临产生了相当程度的影响，同时也警示我们，中国未来人口老龄化问题是异常严重的。1.2 我国养老产业供需分析1.2.1 养老需求分析养老需求每个人都会有，人口老龄化体现出养老需求差异性很大，特

9、别是品质养老需求目前在养老市场上凸显増加，因品质养老主体是中等收入群体。改革开放经济大发展不仅带动了人民收入的增加同时还带动了中等收入群体数量增加，从社会学中研究中等收入群体，一个国家经济发展是否稳定，要看中等收入群体占比有多高，占比高也代表这个国家是国富民强。发达国家如美国、日本等国家目前都在70以上，我国目前约占25左右，占比相对较低，我国是发展中国家，提高占比扩大群体，也是我国经济发展方针中的重要一项。据2012年月曰，社科文献出版社与上海社科院城市与区域研究中心、联合发布的国际城市发展报告预计，2020年，中国的中等收入群体将占人口的40以上。中等收入群体是主要以收入来划分，年收入在万

10、元以上并且收入稳定，有车、有房、还有较高的消费水平，这样的人群综合素质相对较高是引领社会消费的主流群体，多方面的养老需求形成了很好的养老消费市场。养老金储备需求目前，在社会养老保险较普及，但仅仅能够满足多数人的温饱和基本的生存需求。如果假设按照退休年龄为60周岁，每月3000元的养老需求为例，生活到85岁时，就需要近百万的养老资金，这还不包含通货膨胀、物价水平提高、意外大病医疗或其他特殊情况。如何能够保证老年时期有充足的养老资金是每一个年轻人都应该提前考虑的问题。同时养老资金还需要具有保值和增值的需求，否则难抵御通货膨化和物价上涨的情况。中等收入群体近半数家庭基本没有准备，甚至没有考虑过养老问

11、题。总体而言，中产阶级希望有较高质量的晚年生活，并且对未来幸福养老存在着期望与担忧，但从目前养老金储备现状上来讲，对未来养老的准备还比较不足。养老服务体系需求从我国的城镇房屋建设发展近20年看，在房屋的建设上很少或没有考虑适合老人居住应对老龄化社会的居住设施，从现在看老年人生活居住环境，首先大多数老人居住的环境都没有适宜老人居住环境布局，比如推轮椅的无障碍道路设计，对于不能行走的老人就是大问题；其次居住的社区老年人活动单一，活动场所没有，老人互相交流沟通的机会很少，目前老年人的生活就是温饱型的养老生活，在经济高速发展的当今社会，老人对高品质精神方面的养老生活已有需求，对目前居住的环境也感到不舒

12、服，不能满足老人居住需求，随着老龄化深入，高龄老人会更多，这一问题将会更加凸显。医疗保健护理服务需求中等收入群体，经济条件相对较好，我国老龄化的深入，有越来越多的老人需要专业医疗保健服务，让寿命增长远离疾病困扰，又因老人是各种疾病高发群体，医疗保健需求量也在不断增大。文化与教育服务需求中等收入群体特征不仅收入高，同时也体现出他们的文化素养也较高，因此这个群体的老人在养老需求上对精神层面的品质养老需求凸显，文化娱乐方面服务市场需求更大。各种培训班，如养生厨艺班，平日上班没有时间，现退休了，时间也有了，让自己的生活更上一层楼还可多一些生活情趣情调，来延年益寿。旅游度假服务需求经济条件决定上层建筑，

13、中等收入群体老人在年轻时因工作忙而没有时间去旅游，退休后希望完成旅游心愿，所以，现在的老年旅游团、老年度假村都在不断兴起。适合老年人特性的旅游度假服务也会随着我国老龄化的深入，市场会不断增大，个性化有特色的需求服务也会增多，考虑老人的身体，关注高品质生活。旅游度假让更多老人领略祖国的大好河山陶冶情操生活质量得以提升。1.2.2 养老供给分析养老资金缺口分析品质养老离不开充足的养老资金支撑，社会养老保障已明显不足，追求品质养老的中等收入群体在养老金储备上缺口更为明显，有中产家庭幸福养老规划白皮书中显示：有充足养老准备的只占12.5左右，四成中产家庭对未来养老只有一半的准备，基本没有准备的占近一半

14、比例，同时显示首选用金融商业保险来储备养老金，防范未来的养老金不足风险。养老床位缺口养老机构的发展在目前和我国老龄化的快速发展不协调，比如老人太多床位数太少，床位数有限，2013年10月10日出炉的我国老龄领域社会问题静态预测研究资料指出：2012年，全国有各类养老服务机构44304个，床位416.5万张，入住老年人293.6万人，仅占当年我国老年人口数的1.51%，这一水平远低于发达国家的%。养老费用低廉，居住生活环境优美舒适，如无障碍设计适合老年人居住设施全面，医疗护理专业细致，让老人能够自由自在独立生活，闲暇之余也不孤单，参加集体活动、老年大学等，满足年轻时的愿望，让养老生活品质更高，减

15、轻儿女照顾老人的负担，并让儿女看到老人幸福的生活高兴放心，这样的养老机构目前在我国为数不多，床位数少，老人需要排队入住，是一床难求。医护人员缺口解决各类型老年人的照顾问题，要靠政府出面是远远不够的，需要政府、企业、家庭、个人、社会组织等一起来面对，都担起应该承担的责任。现代家庭中的年轻人因工作与生活的双重压力，一对夫妻面对照顾四位老人甚至八位老人已是心有余而力不足，能唯一解决这个问题的方法就是快速发展社会养老服务业，同时还可带动经济和就业发展。2 养老产业模式分析养老模式是在养老实践过程中探索、总结出来的，为解决老年人口的养老问题、缓解人口老龄化趋势所带来的社会现实和潜在问题而形成的系统的、典型的、相对稳定的方式方法。采用何种模式养老，是越来越多的老年人所思考和关心的问题，这不仅是国家发展的战略需要，也是一项相当紧迫的任务。现主要对居家养老、社区养老、机构养老三种主要养老模式进行简单介绍和分析。2.1 居家养老模式居家养老模式是一种结合和加强原有社区资源、帮助老年人继续生活在社区的照顾模式。在这种模式下，老