土地整治资金筹措与效益分析.docx

1、土地整治资金筹措与效益分析土地整治资金筹措与效益分析对土地整治投资需求、资金筹措与效益分析进行探讨与研究，目的是为土地整治规划的编制提供技术支持。其意义在于：1有利于提高土地整治规划的可行性新一轮土地整治规划实施过程中，社会经济条件、土地整治的目标和任务有所变化。据此，开展土地整治资金的需求和供给情况的研究，为规划提供决策依据，有利于有效地实施规划，切实开展土地整治工作。2有利于提高土地整治规划的科学性土地整治规划必须有科学基础做支撑，通过对影响土地整治投资与筹资的因素进行综合研究，从资金需求与供给两方面合理分析，从而提高土地整治规划的科学性。3 有利于发挥土地整治投资的规模效应根据土地整治资

2、金来源的研究，分析政府统筹、带动的其它涉农资金、社会投资等渠道，有利于涉农资金聚合，充分发挥土地整治投资的规模效应。一、土地整治资金筹措国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知（国发201047号文）明确要求“要以新增建设用地土地有偿使用费、用于农业开发的土地出让收入、耕地开垦费、土地复垦费等资金为主体，引导和聚合相关涉农资金，实行专帐管理，统筹集中使用”。当前，我国土地整治资金来源主要有耕地开垦费、土地复垦费、新增建设用地土地有偿使用费、用于农业土地开发的土地出让收入。相关涉农资金如烟草部门对烟田的专项补贴资金、交通部门的农村道路基础设施建设资金、水利部门的农

3、田水利建设资金、农业综合开发部门的专项资金等。（一）新增费 土地管理法规定，从1999年始征收新增费，新增费30%上缴中央，70%留给地方政府，都专项用于耕地开发。 为落实土地管理法的有关规定，进一步规范新增费的征收和使用管理，财政部、国土资源部先后出台了新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法（财综1999117号）、关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知（财综200648号）、中央分成的新增建设用地土地有偿使用费分配方式（财建200784号）、中央分成新增建设用地土地有偿使用费使用指南（暂行）（财建2007861号）、中央分成新增建设用地土地有偿使用费资金使用管理办法（财建2

4、008157号）等一系列文件，对新增费征收范围、征收标准、资金使用以及监督检查等内容做出了明确规定。1、征收范围财综200648号文明确指出新增费的征收范围为：土地利用总体规划确定的城市（含建制镇）建设用地范围内的新增建设用地（含村庄和集镇新增建设用地）；在土地利用总体规划确定的城市（含建制镇）、村庄和集镇建设用地范围外单独选址、依法以出让等有偿使用方式取得的新增建设用地；在水利水电工程建设中，移民迁建用地占用城市（含建制镇）土地利用总体规划确定的经批准超出原建设用地面积的新增建设用地；因违法批地、占用而实际发生的新增建设用地，应按照国土资源部认定的实际新增建设用地面积、相应等别和征收标准缴纳

5、新增建设用地土地有偿使用费。2、征收等别和征收标准土地有偿使用费缴纳标准由国务院土地行政主管部门按照全国城市土地分等和城镇土地级别、基准地价水平、各地区耕地总量和人均耕地状况、社会经济发展水平等情况制定，由国务院财政部门和土地行政主管部门联合发布，并定期调整公布。财综200648号文对征收标准和等别适时进行了调整：标准 从2007年1月1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍，由1999年的5-70元/平方米调整到2007年的10-140元/平方米。等别 根据各地行政区划变动情况，相应细化新增建设用地土地有偿使用费征收等别，新增费征收等别确定为15等。3、资金使用

6、财建2006861号文、财建2008157号文对新增费的使用管理做出了明确规定。土地有偿使用费专项用于基本农田建设支出、土地整理支出、耕地开发支出、基本农田保护支出以及与之相关的其他支出。（二）耕地开垦费土地管理法对耕地开垦费的征收和使用做出了明确规定。缴纳人土地管理法规定“非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费”。缴纳标准（1）土地管理法规定由各地自行制订。（2）国土资源部印发了关于切实加强耕地占补平衡监督管理的通知（国土资发2

7、0106号），要求地方结合实际，研究提高整耕地开垦费标准，确保补充耕地数量有保证，质量不降低。资金使用土地管理法规定“专款用于开垦新的耕地，具体使用办法由各地制订”。（三）土地复垦费土地管理法、土地复垦条例对土地复垦费的征收和使用做出了明确规定。缴纳人土地管理法规定“ 因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏，用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦；没有条件复垦或者复垦不符合要求的，应当缴纳土地复垦费，专项用于土地复垦。”土地复垦条例进一步细化规定“土地复垦义务人不复垦，或者复垦验收中经整改仍不合格的，应当缴纳土地复垦费，由有关国土资源主管部门代为组织复垦。”缴纳标准土地复垦条例规定“确定土地复垦

8、费的数额，应当综合考虑损毁前的土地类型、实际损毁面积、损毁程度、复垦标准、复垦用途和完成复垦任务所需的工程量等因素。”资金使用土地复垦条例规定“土地复垦义务人缴纳的土地复垦费专项用于土地复垦。任何单位和个人不得截留、挤占、挪用。” （四）用于农业土地开发土地出让收入国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知（国发20048号）、国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631号）、国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点通知（国发201047号）、用于农业土地开发的土地出让金收入管理办法（财综200449号）、用于农业土地开发的土地出让金使用管理办法（财建2004174号

9、）等文件，对用于农业土地开发的土地出让收入的使用管理做出了明确规定。使用比例国发20048号文规定“将部分土地出让金用于农业土地开发”，财综200449号文对用于农业土地开发的土地出让金提出了“不低于土地出让平均收益15%”具体要求，国发200631号文进一步明确“应逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施的比重”。征收标准财综200449号文规定，土地出让平均纯收益是指地方人民政府出让土地取得的土地出让纯收益的平均值。由财政部、国土资源部根据全国城镇土地等别、城镇土地级别、基准地价水平、建设用地供求状况、社会经济发展水平等情况制定、联合发布，并根据土地市场价格变动情况适时调整。计算方法财综20

10、0449号文规定的计算方法为：从土地出让金划出的农业土地开发资金=土地出让面积土地出让平均纯收益征收标准(对应所在地征收等别)各地规定的土地出让金用于农业土地开发的比例(不低于15)。资金使用财建2004174号文件明确规定：农业土地开发主要包括：土地整理和复垦、宜农未利用地的开发、基本农田建设以及改善农业生产条件的土地开发。国发201047号文明确要求“严格执行土地出让收益要优先用于农业土地开发和农村基础设施建设的规定”。二、土地整治资金规模测算（一）新增建设用地土地有偿使用费1.测算方法根据全国土地利用总体规划及各地批准的土地利用总体规划，未来规划期内拟新增的建设用地规模确定。方法一，新增

11、建设用地乘以各地平均新增建设用地土地有偿使用费征收标准后测算得出。方法二，根据20072010年期间，新增建设用地土地有偿使用费的征收情况，测算规划期内新增建设用地土地有偿使用费征收情况。（二）耕地开垦费各地耕地开垦费的征收标准乘以规划期间内各地建设占用耕地的规模。（三）用于农业土地开发土地出让收入从土地出让金划出的农业土地开发资金=土地出让面积土地出让平均纯收益征收标准(对应所在地征收等别)各地规定的土地出让金用于农业土地开发的比例(不低于15)。受国家宏观调控政策及房地产调控政策影响，土地出让面积变动幅度较大。根据国有土地使用权出让金审计调查结果（2008年6月4日公告），北京、天津、上海

12、、重庆等11城市3年度将土地出让净收益2618.69亿元提取农业土地开发资金56.86亿元，土地出让净收益用于农用地开发资金的比例约占2.2%。而根据财政部2010年公布的全国土地出让收支基本情况，2009年从土地出让收入中计提的农业土地开发资金收入143亿元，2008年约为126.1亿元，分别占当年土地出让收入的1.0%和1.3%，综合以上比例，平均为1.5%。三、土地整治资金需求分析 （一）宜农未利用地开发、农用地整理和土地复垦资金需求分析 根据当前的平均投资标准，考虑未来经济发展（人、材、机价格上涨）对投资标准的影响，合理确定规划期内投资标准。2000年土地开发整理项目亩均预算标准区域名

13、称项目类型地貌类型亩均预算标准1 （元/亩）亩均预算标准2 （元/亩）公顷预算标准1（元/公顷）公顷预算标准2（元/公顷） 东南沿海区开发平原207027603105041400丘陵山区 225029503375044250滩涂5920789088800118350整理平原14101347021150202050丘陵山区17501750026250262500复垦平原4400861066000129150丘陵山区65501092098250163800环渤海区开发平原179023702685035550丘陵山区212032103180048150滩涂255035503825053250整理平原

14、14401367021600205050丘陵山区16201626024300243900复垦平原364060605460090900丘陵山区4530734067950110100东北地区开发平原115015001725022500丘陵山区121018501815027750滩涂169023902535035850整理平原1000677015000101550丘陵山区1120747016800112050复垦平原5140856077100128400丘陵山区62301038093450155700中部地区开发平原136018102040027150丘陵山区288044304320066450滩涂

15、348046405220069600整理平原1280854019200128100丘陵山区20101340030150201000复垦平原5200867078000130050丘陵山区674011240101100168600西南地区开发平原183024402745036600丘陵山区278047804170071700滩涂5920740088800111000整理平原1250830018750124500丘陵山区1320880019800132000复垦平原5300815079500122250丘陵山区698010740104700161100 土地开发整理亩均预算标准 续前表区域名称项目类

16、型地貌类型亩均预算标准1 （元/亩）亩均预算标准2 （元/亩）公顷预算标准1（元/公顷）公顷预算标准2（元/公顷）黄土高原区开发平原178025902670038850丘陵山区298039704470059550滩涂6410854096150128100整理平原1270850019050127500丘陵山区25701710038550256500复垦平原4440739066600110850丘陵山区5460910081900136500西北区开发平原130016301950024450丘陵山区284037904260056850滩涂6200827093000124050整理平原12508400

17、18750126000丘陵山区25501700038250255000复垦平原4420734066300110100丘陵山区5440907081600136050全国物价指数变动情况（2001-2008）居民消费价格指数商品零售价格指数工业品出厂价格指数原材料、燃料、动力购进价格指数2001100.799.298.799.8200299.298.797.897.72003101.299.9102.3104.82004103.9102.8106.1111.42005101.8100.8104.9108.32006101.5101.0103.0106.02007104.8103.8103.1104

18、.42008105.9105.9106.9110.520022010年全国平均最低工资标准序号年份全国最低工资标准平均值/（元/月）比值环比指数12002332.1711.0022003357.551.081.0832004396.031.191.1142005463.321.391.1752006492.521.481.0662007530.841.601.0872008698.042.101.3182009698.042.101.0092010757.422.321.11（二）旱涝保收高标准农田资金需求分析从投资角度分析，高标准基本农田建设与普通耕地整治区别在于要充分利用原有的基础设施，减

19、少重复投资。(土地平整30%,基础设施新建80%)(土地平整20%,基础设施新建70%)(土地平整20%,基础设施新建60%)(土地平整20%,基础设施新建50%)(土地平整20%,基础设施新建30%)北京1677140812241056704（三）农村集体建设用地整治资金需求分析农村集体建设用地整治是一个包括拆旧安置的完整过程，整治标准要考虑房屋拆迁补偿、地上附着物补偿、新建安置房屋和土地复垦的费用。主要考虑土地复垦的费用，适当考虑拆迁补偿及地上附着物补偿。案例一：费用名称金额比重(%)备注前期工程费2.450.05%土地整理费122.442.34%竣工验收费1.850.04%项目管理费1.

20、270.02%不可预见费2.530.05%小计130.532.49%拆迁费5101.6797.51%包括拆迁安置补偿及过度费投资总估算5232.19100%案例二：费用名称金额（万元）比重(%)备注前期工程费16.960.05%土地整理费8482.34%竣工验收费12.720.04%项目管理费8.780.02%预备费17.550.06%拆迁费30882.3397.20%包括拆迁安置补偿及过度费投资总估算31786.34100%案例三：费用名称金额(万元)比重(%)房屋拆除补偿费：798141.23林盘等地上附着物补偿费：104.010.53宅基地复垦费：260.061.34中心村范围内青苗补偿

21、费：81.10.42城镇建新范围内青苗补偿费：170.960.88农民社保、医疗费：689035.60不可预见费：1548.718.00计划利润：2323.0712.00总计：19358.91100四、土地整治效益分析（一）补充了耕地数量，提高了耕地质量。土地整治十年来建设高产稳产基本农田2亿多亩，增加耕地4200多万亩，保证了耕地面积基本稳定，同时提高了耕地质量（耕地质量等级提高）。（二）改善农业生产条件和农村生活条件，提高农民收入。通过归并零散地块、建设小型农田水利设施、完善农田耕作道路和改善防护林网，提高了农田排灌能力和抵御自然灾害能力，提升了机械化耕作水平，为农业规模化、产业化、集约化

22、经营创造了基础条件，极大地改善了农业生产条件。依照规划逐步改造旧村庄、归并农村居民点并引导乡村办企业向园区集中，提高了土地集约、节约用地水平，农村生活条件也得到了显著改善。项目区农民在项目实施过程当中，广泛参与到项目施工当中，项目投资中人工费占到10%以上。经整治后的耕地，产量提升15%以上（三）推动了城乡统筹发展。通过开展农村集体建设用地整治，不仅增加了耕地面积，还进一步拓展了城乡经济发展空间。一方面，利用节约出来的一部分集体建设用地，依法依规发展乡镇企业和非农产业，让集体经济组织和农民参与经营和开发，进一步壮大了村级集体经济。另一方面，通过实施城乡建设用地增减挂钩，优化了城乡用地结构和布局，依照有关规定将农村富余的建设用地指标调剂到城镇使用，获得的土地增值收益拿回来投入农村建设，有效地促进了新农村建设和城乡统筹发展。