项目选址评估 超市.docx

1、项目选址评估 超市家乐福（下沙宝龙店）选址评估报告1前言大型综合超市是指采取自选销售方式、以销售大众化实用品为主，并将超市和折扣店经营优势合为一体，为居民家庭日常生活所需提供一站式服务的零售业态。大型综合超市的目标市场定位于大中型城市居民衣食住行方方面面的生活需求，真正实现消费者一次性购足的要求，是超级市场的主力业态模式。综合超市一般选址于城乡结合部、住宅区、交通要道；营业面积在2500平方米以上；衣食住行齐全，重视本超市的品牌开发；采取自选销售方式；设有与营业面积相适应的停车场。地理位置是大型综合超市经营的首要因素，关系着超市的长期效益及发展前途。超市的正确选址，不仅是其成功的先决条件，也是

2、实现连锁经营标准化、简单化、专业化的前提条件和基础。超市选址是一项长期性投资，相对于其他因素来说，它具有长期性和固定性。当外部环境发生变化时，其他经营因素可以随之进行相应的调整，以适应外部环境的变化，但选址一经确定就难以变动，选址正确，超市可以长期受益。其次，选址是影响超市经济效益的重要因素，实践证明，超市选址选择得当，就意味着其享有优越的“地理”优势。在同业之间，如果规模相当、产品质量、经营服务水平基本相同的情况下，必然享有较好的经济效益。所以，超市选址对超市的经营至关重要。最后，选址是制定经营目标和经营战略的重要依据，超市在制定经营目标和经营战略时，需要考虑很多因素，其中包括对其地址进行研

3、究，从而为超市制定经营目标提供依据，并在此基础按照顾客构成及需求特点，确定营销战略。家乐福在我国的定位充分考虑国内整体消费水平较低的市场环境，以及商圈内居民的生活水平和消费能力，确立了以经营日常生活用品为主的商品结构，向消费者提供大多数生活必需的，不仅买得到、而且买得起的商品，实现了大批量销售。本文以家乐福（下沙宝龙店）选址为中心，系统地对家乐福的选址作出评价。2家乐福超市基本概况2.1法国家乐福超市基本概况家乐福成立于1959年，是大卖场业态的首创者，是欧洲第一大零售商，世界第二大国际化零售连锁集团。现拥有11,000多家营运零售单位，业务范围遍及世界30个国家和地区。集团以三种主要经营业态

4、引领市场：大型超市，超市以及折扣店。截至2010年1月20日家乐福在中国内地已有门店总计157家。2.2家乐福（下沙宝龙店）超市基本概况我组将超市选址于将于本月开业的宝龙广场，营业面积约8000多平方米，经营范围主要从事商品零售。家乐福（下沙宝龙）的主要经营原则是：以顾客满意为优先、积极调动员工的主动性，提供有竞争力的价格。家乐福（下沙宝龙店）主要经营杂货，生鲜，百货，纺织和家电等五大类商品，品种多达3万余种，可满足顾客的一站式购物需求。超市365天营业，全年无休。营业时间为上午8点至晚上10点。3家乐福（下沙宝龙店）选址概况分析家乐福的市场核心理念是：一次性购足、超低售价、免费停车、自助服务

5、、新鲜优质。无锡家乐福的选址从各个方面实践着这一市场理念。3.1选址地理交通概况及分析随着开发区城市化的推进，交通基础设施日益完善，交通状况逐步优化。不仅外围交通极度便捷，而且区内交通较为流畅；不仅有畅通的路网，而且有比价完善的公交设备。超市所处的开发区距离主城中心区（西湖）19公里，有艮山路、德胜路、沿江大道、九沙大道4条主干道相连接。于2013年6月开通的沿江大道（之江东路）全长约12公里，是连接开发区沿江各区块不钱江新城、海宁的交通要道，从下沙至钱江新城CBD区域只需30分钟。截止目前，从下沙到杭州主城共开通公交线路13条，基本覆盖了杭州主城的繁华区块，幵有500多辆大巴投入运营快速公交

6、（BRT）一号线：于2006年4月开通的快速公交（BRT）一号线由黄龙体育中心，经天目山路、环城北路、艮山路直通下沙高教东区，仅需40分钟。每天有40辆车投入运营，每35分钟1班，每班车运载能力180人；地铁1号线：地铁1号线下沙段分布了下沙西站、釐沙湖站、高沙站、文泽路站、文海南路站、云水站、江滨站等7个站点，覆盖了下沙新城中心区、高教园区和沿江生活区，从市中心到下沙只需20分钟左右。其中云水站距离本项目直线距离约500米。并且，超市处于宝龙广场商圈范围内，方便顾客购物，提高顾客的入店频率和购买意向；位于十字路口，保证超市的采购进货和服务送货的安全性、经济型和时间性，节省了物流成本。综述家乐

7、福（下沙宝龙店）的选址充分体现了现代商业超市选址的要求。n 位于城市中间区域的居民区地带，最大限度地节省了超市的地租成本。n 位于十字路口，交通便利，节省了顾客的购买成本（时间成本），有利于顾客满意度的提高和忠诚度的培养。同时也节省了公司的物流成本，可以保证超市的核心竞争力低价。n 处于十字路口，墙体广告有利于能对过路来往的车流和人流产生显著的视觉冲击效果，从而提高宣传效果，加深顾客对企业的印象。3.2选址目标市场概况及分析家乐福（下沙宝龙店位处大学城核心地段，辐射区域人口密集，消费潜力巨大，消费需求旺盛，可以打造强有力癿学生消费概念。由图二和表一可见，在选址辐射0-3公里范围内有15所高校，

8、在校学生近22万，教职工近1万5千人。其中，大学生属于低收入和无固定收入阶层，目标群体大，平均购买数额少，但购买总额不可小觑。而教职工的收入高，但人数少。杭州经济技术开发区学校及师生统计表序号学校师生数量 1浙江工商大学在校学生34400余人,其中全日制普通在校生26500余人。学校现有教职工2000余人,其中与任教师1510余人博士生导师46人,正高职称249人,副高职称670人博士550余人。2杭州师范大学学校现有全日制在校生15337人,其中本科生13631人,研究生1685人教职工2331人,其中与任教师1315人,教授等高级职称人员920人,具有博士学位的474人,共享院士9名。3浙

9、江财经大学普通全日制在校研究生和本科生23000余人全校教职工1280余人,与任教师830余人4浙江经贸职业技术学院全日制在校生总数8800多人教职工500余人5浙江经济职业技术学院在校生7200余人教职工300余人6浙江水利水电与科学校在校普通生7500余人在册教职工595人7浙江釐融职业技术学院在校学生7300余人现有教职员工498人8杭州职业技术学院在校生近万人教职工600多人9浙江理工大学全日制在校学生26000余人,其中研究生2500余人现有教职工1800余人10中国计量学院全日制在校本科生、研究生14000余人,另有独立学院学生7000余人与任教师1100余人11浙江传媒学院全日制

10、在校生逾一万人教职员工总人数973人12育英职业技术学院现有师生员工3500余人13杭州电子科技大学信息工程学院全日制在校本科生8700余人14杭州电子科技大学普通全日制在校生28000余人教职工2200余人15浙江警官职业学院全日制在校生3772人教职工400余图三显示：从选址向西4-5公里，是下沙高新企业核心区， 40余家全球500强公司落户这里，是未来下沙商务和科技人才聚集地；从选址向北，宝龙周边0-5公里范围内，即是10.91平方公里拥有15所高校、近2万老师和18万大学生癿全国最大高教园区之一癿下沙高教园区。其中70%的大学生来自浙江区域中高收入家庭，每年还有约30%的新生更替，他们

11、没有生活压力，除学习之外就是吃穿玩消费、敢于尝试新鲜、追求流行时尚、精力旺盛；从选址向南1-5公里范围内，是大钱江时代的沿江高档居住区，野风、保利、釐隅、丐茂、绿城、宋都、朗诗、龙湖等众多房地产企业接踵而至，400万平方米居住区，15万人口沿江密布，拥有杭州最美的一段沿江湿地公路和最有文化底蕴的一线钱塘江景。40余家全球500强公司落户将会引入大量中等收入的白领，选址邻近癿大学科技园区是下沙未来发展重点之一，商务客群会不断增加，预计2015年达到2万人，他们属于高收入全体，有较高收入，消费支出较高。图四选址目1.5-5公里范围辐射住宅楼盘分布状况，2012年8月份学生放假期间的常住人数的数据分

12、析：大部分住房的入住率大于80%，其中现有住宅釐沙学府、云水苑等均为入住率高达90%以上；新交付住宅海天城、多蓝水岸、梦琴湾入住率达85%以上。周边大型住宅区相继交付，未来人气可见，前景广阔。3.2.1家乐福目标顾客的特点大多属于中低收入阶层，收入水平不高但总体消费水平高。目标顾客家庭生命周期以已婚有孩子阶段为主。目标顾客的购物方式以步行和骑自行车、助动车为主。目标顾客购物频率在每周2至3次左右。目标顾客不愿意或没有足够的闲暇时间至远距离的购物中心购物。3.2.2家乐福对目标顾客诉求的重点家庭日常食品和用品均基本齐全。价格适度低。相对便利。品质保证。3.3选址的客流情况3.3.1.家乐福（下沙

13、宝龙店）的客流基本概况家乐福（下沙宝龙店）位于大学城核心地带，同时处于新开发的宝龙城市广场，周围有大量的住宅区，所面对的客流大多是自身客流即专门为某种商品而来店购买的顾客形成的客流。这作为超市经营的客流基础，保证了商店收入的主要来源。3.3.2家乐福（下沙宝龙店）的客流情况分析（1）家乐福（下沙宝龙店）超市良好的视觉效果为方向感不强的顾客，特别是陌生人群迅速准确找到商场提供了极大的便利，降低了顾客的搜寻成本较高，提高了客流量，为高额的销售收入提供了保证。（2）家乐福（下沙宝龙店）的选址大大节省目标顾客的交通费用和时间成本，扩大了超市的辐射范围，提高了客流量。3.4选址的配套设施3.4.1家乐福

14、（下沙宝龙店）超市的配套设施家乐福（下沙宝龙店）将拥有一个免费的停车场，300个免费机动车位，5000个免费非机动车位。3.4.2家乐福（下沙宝龙店）超市的配套设施分析家乐福（下沙宝龙店）由于其远离核心商业区，所以地租相对较低，这就保证了超市拥有了较大的停车场所，这也为超市提高自身竞争力提供了保证。3.5选址的周围竞争状况3.5.1家乐福（下沙宝龙店）超市的周围竞争情况宝龙城市广场商业项目分两期进行招商，一期涵盖宝龙精品购物中心（2.8 万方）和河滨商业步行街IPARTY 澳门街（1.2 万方），二期主打地下2万平米精品超市万平米精品超市和以零售业态为主的地面独栋商业街区。其中项目一期致力于吸

15、引18-25岁的年轻时尚客群，根据这个群体消费特点（前卫时尚，个性至上，讲究情调，注重品牌）。项目一期引进了横店电影院、屈臣氏、KFC、必胜客、神采飞扬电玩城和唛浪、必胜客、神采飞扬电玩城和唛浪KTV 、笨笨熊美食广场等餐饮休闲娱乐品牌及GXG、太平鸟、杰克琼斯、拉夏贝尔、ONLY、VERO MODA等服饰类品牌。意向入驻品牌有星巴克、哈根达斯、巴贝拉意式餐厅、斗牛士、老外婆、新发现等。现项目一期已全面火热招商中。二期致力于服务周边社区居民，麦当劳、德克士、奥兰德海洋城等均也已意向入驻，招商战果丰硕。3.5.2家乐福（下沙宝龙店）超市竞争情况分析家乐福（下沙宝龙店）周围几公里内没有可以与之竞争

16、的大型超市，减少了竞争风险，减缓了周围的竞争程度，而家乐福超市的选址与周围的商铺在一定程度上形成了协调作用，充分发挥了与竞争对手间的互补优势，发挥了聚集所产生的“规模”效应。4商圈分析下沙经济技术开发区商业现状目前主要由核心商圈-物美商圈、大学城板块、沿江住宅板块及金沙湖板块组成。商业主要分布在物美商圈及大学城板块，大部分以底商为主，经营业态主要为餐饮及生活配套，零售占比较少，以市场化经营的非品牌为主营业态主要为餐饮及生活配套，零售占比较少，以市场化经营的非品牌为主，主要集中在物美商圈。下沙商业以满足周边客群生活基本需求为主。如下图所示：下沙现有商业主要集中分布在以1号街-文渊路、学林街、5号

17、街-文泽路、6号街所围合癿区域内（或附近）从宝龙向东10-20公里，即是杭州投资1500亿元打造的大江东新城，包括148平方公里癿江东新城、160平方公里癿临江新城和73平方公里癿空港新城，在相当长一段时间里，宝龙将是距离大江东新城最近丏唯一的集中商业配套。在宝龙商圈中，没有与其他大型超市的核心商圈相重合，这极大地保证家乐福超市的稳定竞争环境。5总结通过以上分析，我们将超市设于宝龙城市广场，该地段处于杭州江干区下沙宝龙广场商圈范围内，周边的社区、院校、娱乐场所众多，提供了庞大的目标消费群，为家乐福超市的生存与发展提供了动力。宝龙广场商圈周边的院校、住宅区则对大型超市有很大需求，人口密度高，保证

18、了足够的聚客能力。同时周边交通方便，节省了顾客抵达超市的时间，节省了顾客的消费成本，人群流动性强。从周边竞争对手来看，宝龙商圈品牌店较多，但缺少大型超市，与同类大型综合超市保持了一定距离，避免了由于类型相似而引起的竞争。同时，家乐福（下沙宝龙店）也有很好的经济效应。下沙属于开发区，店面租金较为便宜，能节约超市的地租、仓储成本，降低经营成本，而超市周边区域的消费人群大，消费能力好，超市具有稳定的收入，从而使超市能获得很好的经济效应。然而，在此基础上，家乐福（下沙宝龙店）应该凭借有利的选址，形成综合服务的功能，发挥特色，综合考虑区域和各种商业服务的功能，以求得多功能综合配，提高市场占有率与超市长期的发展。