国际资产评估准则 中文版.docx

1、国际资产评估准则 中文版 国际资产评估准则中文版11变2011IVS框架内容的段落估价和判断1独立与客观性2 - 4能力5 - 6价格、成本和价值7 - 10市场11 - 15市场活动16 - 18市场参与者19 - 20实体特定因素21 - 23聚集25 - 24价值26 - 29的基础市场价值30 - 35交易成本36投资价值38 - 37公平值43 - 39特别价值48 - 44假设49 - 52强制销售53 - 55评估方法56市场接近55 - 58收入接近59 - 62成本方法63 - 64应用方法65估值输入71 - 66框架Draf t月2011员工？12变2011系统框架包括普

2、遍接受的价值观念、原则和国际估价标准的定义。这框架应考虑和应用时，遵循个别标准和估值应用。评估和判断1。将这些标准中的原则应用到具体情况中将需要练习.判断。这种判断必须客观适用，不应用于高估或低估的评估结果。行使审判时应具有关于估值的目的、价值基础和其他假设适用于估价。独立性和客观性2。评估过程需要评估机构作出公正的判断的在得出结论时，对不同的事实数据或假设的信赖。对于估值是可信的，重要的是，这些判断可以看出有了一个环境，促进透明度和使主观因素对过程的影响。三.许多州都有法律或法规，只允许某些人特别重视各种用途的资产类别。此外，许多专业机构和估值提供者有道德规范，需要识别和披露潜在利益冲突。这

3、些标准的目的是在国际估价编制和报告的公认原则和定义。他们不包括这些调试之间的关系的规定估值和那些承担他们，作为有关的行为和道德行为评估是专业机构或其他机构有监管在评估的作用。4。而具体的行为规则是估价师在这些标准的范围，它是然而，一个基本的期望，适当的控制和程序到位，以确保必要的独立性和客观性的程度估值过程，使结果可以看出是免费的偏见。那里的的评估目的需要评估师有一个具体的状态或披露信心rming估价师抯状态进行，要求载于适当的标准。能力5。因为估值需要技巧和判断力的练习，这是一个根本期望估值是由个人或公司有适当的准备技术技能，经验和知识的评估，市场的主题其中它的交易和估值的目的。框架Draf

4、 t月2011员工？13变20116。复杂或大型的多资产估值，对估价师寻求它是可以接受的协助专家在某些方面的整体分配，提供这在工作范围披露（见IVS 101工作范围）。价格、成本和价值7。价格是要求，提供或支付的好或服务的金额。因为这个买方或卖方的财务能力、动机或特殊利益付出的代价可能是不同的值，这可能归因于商品或他人服务。8。成本是创造或生产商品或服务所需的金额.。当那好或服务已完成，其成本是一个事实。价格与成本有关，因为为好或服务支付的价格成为买方的成本。9。价值不是事实，而是对两者的估计：（a）交易所内货品及服务所需支付的最可能的价格，b）拥有这些商品或服务的经济效益的量度。交换的价值是

5、一个假设的价格和价值的假设.估计是由估值的目的决定的。所有者的价值是的利益，不会对一个特定的人或受益人估计商品或服务。10。这个词的估值可以用来指估计值（估值）或参照编制估计值（估价行为）。在这些标准一般应该从上下文中清楚的意思是预期。如果有潜在的混乱或需要作出明确的区别之间的替代含义，额外的话。IVSC 2011 11IVS FrameworkContents ParagraphsValuation and Judgement 1Independence and Objectivity 2 - 4Competence 5 - 6Price, Cost and Value 7 -10The M

6、arket 11 - 15Market Activity 16 - 18Market Participants 19 - 20Entity Specific Factors 21 - 23Aggregation 24 - 25Basis of Value 26 - 29Market Value 30 - 35Transaction Costs 36Investment Value 37 - 38Fair Value 39 - 43Special Value 44 - 48Assumptions 49 - 52Forced Sales 53 - 55Valuation Approaches 56

7、Market Approach 55 - 58Income Approach 59 - 62Cost Approach 63 - 64Methods of Application 65Valuation Inputs 66 - 71FRAMEWORKStaff Draf t Feb 2011IVSC 2011 12The IVS Framework includes generally accepted valuation concepts, principles anddefinitions upon which the International Valuation Standards a

8、re based. Thisframework should be considered and applied when following the individual standardsand valuation applications.Valuation and Judgement1. Applying the principles in these standards to specific situations will require the exerciseof judgement. That judgement must be applied objectively and

9、 should not be used tooverstate or understate the valuation result. Judgement shall be exercised havingregard to the purpose of the valuation, the basis of value and any other assumptionsapplicable to the valuation.Independence and Objectivity2. The process of valuation requires the valuer to make i

10、mpartial judgements as to thereliance to be given to different factual data or assumptions in arriving at a conclusion.For a valuation to be credible, it is important that those judgements can be seen tohave been made in an envi ronment that promotes transparency and minimises theinfluence of any su

11、bjective factors on the process.3. Many states have laws or regulations that only allow certain persons to value particularclasses of assets for various purposes. Additionally, many professional bodies andvaluation providers have ethical codes that require the identification and disclosure ofpotenti

12、al conflicts of interest. The purpose of these standards is to set internationallyrecognised principles and definitions for the preparation and reporting of valuations.They do not include regulations on the relationship between those commissioningvaluations and those undertaking them, as matters rel

13、ating to the conduct and ethicalbehaviour of valuers is for professional bodies or other bodies that have a regulatoryrole over valuers.4. While specific conduct rules for valuers are outside the scope of these standards, it isnevertheless a fundamental expectation that appropriate controls and proc

14、edures arein place to ensure the necessary degree of independence and objectivity in thevaluation process so that the results can be seen to be free from bias. Where thepurpose of the valuation requires the valuer to have a speci fic status or disclosuresconfi rming the valuer抯 status to be made, th

15、e requirements are set out in theappropriate standard.Competence5. Because valuation requires the exercise of skill and judgment, it is a fundamentalexpectation that valuations are prepared by an individual or firm having the appropriatetechnical skills, experience and knowledge of the subject of th

16、e valuation, the marketin which it trades and the purpose of the valuation.FRAMEWORKStaff Draf t Feb 2011IVSC 2011 136. For complex or large multi asset valuations, it is acceptable for the valuer to seekassistance from specialists in certain aspects of the overall assignment, providing thisis discl

17、osed in the scope of work (see IVS 101 Scope of Work).Price, Cost and Value7. Price is the amount asked, offered or paid for a good or service. Because of thefinancial capabilities, motivations or special interests of a given buyer or seller, theprice paid may be di fferent from the value which migh

18、t be ascribed to the goods orservices by others.8. Cost is the amount required to create or produce the good or service. When that goodor service has been completed, its cost is a fact. Price is related to cost because theprice paid for a good or service becomes its cost to the buyer.9. Value is not

19、 a fact but an estimate of either:a) the most probable price to be paid for goods and services in an exchange or,b) a measure of the economic benefits of owning those goods or services.A value in exchange is a hypothetical price and the hypothesis on which the value isestimated is determined by the

20、purpose of the valuation. A value to the owner is anestimate of the benefits that would accrue to a particular owner or beneficiary of thegoods or services.11。一个市场环境中，商品和服务之间的买家和贸易卖方通过价格机制。市场的概念意味着商品或服务可能是交易中的买方和卖方没有他们的不当限制活动.每一方应该对供求关系和其他定价格因素以及自己对商品相对效用的理解或服务和个人的需要和欲望。框架Draf t月2011员工？14变201112。为了估

21、计最可能的价格，将支付的资产，它是基本的重要性，以了解市场的程度，该资产将贸易。这是因为可以得到的价格将取决于特定市场上买家和卖家的估值日数。有对价格的影响，买方和卖方必须进入该市场。一个市场能被各种标准定义。这些措施包括：（一）交易的货物或服务，如汽车市场从黄金市场，二）规模或分销限制，例如，制造商的货物可能没有分销或营销基础设施出售给最终用户和最终用户可能不要求货物在其生产的数量制造商，地理，例如，类似商品或服务的市场可能是本地，区域，国家或国际。13。然而，虽然在任何时间点，市场可能是自给自足的，很少受其他市场活动影响，在一段时间内市场会影响彼此.例如，在任何给定的日期，一个国家的商品价

22、格可能比另一资产中的相同资产高。如果有可能的扭曲的影响所造成的政府贸易限制或财政政策忽略了，随着时间的推移，供应商将增加商品的供应状态在那里可以获得更高的价格和减少供应的状态价格较低，从而使价格趋同。14。除非另有明确的背景下，参考市场的平均间隔资产或负债被估价的市场通常在估值日期，其中大部分参与者在该市场，包括当前业主，通常有访问。15。市场很少能在供求均衡的情况下完美地运作.和水平的活动，由于各种缺陷。共同市场不完善包括供应中断，需求突然增加或减少市场参与者之间的知识不对称。因为市场参与者应对这些缺陷，在一个给定的时间，市场很可能是调整造成失衡的任何变化。有价值的估计市场上最有可能的价格的

23、目的，以反映有关市场在估值日内的情况，未经调整或平滑基于均衡均衡假设的价格。框架Draf t月2011员工？15变2011市场活动16。任何市场的活跃程度都会波动。虽然它可能是可能的识别在一段正常活动水平，在大多数市场将有活动时间显著高于或低于本标准。活动水平只能用相对的术语来表达，例如，市场或多或少比它活跃在以前的日期。活跃的市场之间没有明确的界限无效。17。当需求与供应量有关时，价格就会上涨.往往会吸引更多的卖家进入市场，因此增加的活动。这个当需求低，价格下跌时，情况正好相反.。然而，不同的活动水平可能是对价格变动的反应而不是原因。交易可以和确实发生在市场，目前不太活跃正常的，同样重要的是

24、，潜在的买家很可能有一个价格他们准备进入市场。18。来自非活跃市场的价格信息可能仍然是市场价值的证据。一价格下跌的时期很可能会看到活动的减少和增长.在销售上，可以称之为强迫（见第53至55以下）。然而，有在下跌的市场中的卖家是不是在胁迫下和解雇的证据这些卖家意识到的价格将忽视市场的现实。市场参与者19。引用IVS市场参与者对人的整个身体，公司或其他实体参与实际交易或考虑进入某一特定类型资产的交易。意愿交易和任何意见归因于市场参与者是典型的买家和卖方，或潜在的买家和卖家，活跃在市场上的估值日期，不属于任何特定个体或实体的。20。在进行基于市场的估值，这是具体到当前的所有者问题是不相关的，因为愿意

25、卖方是一个假设的个人或实体与典型市场参与者的属性。市场价值的概念框架排除任何特殊价值的元素或任何价值要素，将不会可供市场参与者普遍。实体的具体因素21。特定于买方或卖方而不适用于市场的因素参与者一般被排除在市场估值中所使用的投入之外.。实体特定因素的例子，可能无法提供给市场参与者包括以下：框架Draf t月2011员工？16变2011（a）衍生同类资产组合的额外价值，（二）本集团拥有的资产与其他资产之间的协同作用，（三）法律权利或限制，（四）税收优惠或税收负担，（e）利用该实体所独有的资产的能力。22。不管这些因素是具体的实体或将在提供给别人市场一般取决于逐案基础。例如，一个资产可以不正常的交

26、易作为一个独立的项目，作为一组的一部分。任何与相关资产的协同作用将转移到市场参与者因此，本集团之转让并非实体。23。如果评估的目的是确定值的一个具体的所有者，实体具体因素反映在资产估值上。价值的情况一个特定的业主可能要求红包括下面的例子：（一）支持投资决策，（b）检讨资产的表现。聚集24。个人资产的价值往往取决于其与其他相关资产。例子包括：（a）在金融工具组合中抵销资产及负债，（b）属性，通过互相补充，提供前瞻性的一个组合买方或临界质量或存在的战略位置，（c）生产线中的一组机器，或操作一个机器或机器，（d）支持品牌的配方和专利。（e）在商业中使用的相互依存的土地、建筑物、厂房及其他设备企业.2

27、5。在某个价值是必要的，在与其他资产补充或相关资产，重要的是要明确界定是否是集团或资产组合，或个别资产。如果后者，同样重要的是要确定是否每个资产被假定为价值：框架Draf t月2011员工？17变2011（a）作为个别项目，但假设其他资产可供买方使用或（b）作为个别项目，但假设其他资产不适用于买方。价值基础26。价值的基础是一个陈述的基本测量假设估值。27。它描述了报告值将根据的基本假设，假设交易的性质、关系和动机各方及资产暴露于市场的程度。适当的依据将根据估值的目的而有所不同。价值的基础应该是明显区别于：（a）估计值的方法或方法，（二）有价值的资产，（c）资产在估值点的实际或假设状态，（d）

28、任何附加条件或特殊的假设，穆迪FY基本在具体情况下的假设。28。估值基础可分为三大类：（一）第一个是估计最可能的价格，可实现一个自由开放市场中的假想交易。市场价值定义在这些标准属于这一类。（二）二是估计实体享有的所有权资产.该值是特定于该实体，并可能与市场无关一般参与者。投资价值和特殊价值标准属于这一类。（c）第三是估计两人之间合理商定的价格。交换资产的特定当事人。虽然各方可能在手臂的长度无关抯和谈判、资产不一定在市场上暴露和价格商定可能是一个反映了具体所有权的利弊，而不是涉及各方大市场。在这些标准中定义的公允价值类别.框架Draf t月2011员工？18变201129。很多估值可能需要不同的

29、价值根基所定义的使用法律、法规、私人合同或其他文件。虽然这样的基地可能会出现类似于这些标准中定义的价值基础，除非明确引用的相关文件，个人游，他们的应用程序可能需要一个从描述间隔不同的方法。这样的基地必须加以解释和按照规定申请的源文件。实例库在其他法规中定义的价值是各种估价在国际财务报告准则（IFRS）等发现基地会计准则。市场价值30。市场价值是一个资产应该在在手臂的长度抯自愿买方和卖方之间的估值日期适当的市场交易后，各方都采取行动聪明，谨慎，并没有强迫。31。市场价值的定义应按照以下内容应用概念框架：一）搕他估计量？指以应付款项表示的价格在手臂的长度抯市场交易的资产。市场价值是最在估值日内在市

30、场上合理取得的可能价格符合市场价值定义。这是最好的价格由卖方获得和最有利的价格合理获得由买方。这个估计特别不包括估计的价格膨胀或经特殊条件或情况如非典型融资、销售和售后租回安排，特殊的考虑或让步批准任何与销售有关的人，或任何特殊价值的元素。b）揳N资产要交换吗？指资产的价值是一个估计金额，而不是预定金额或实际销售价格。它是市场预期满足所有其他要素的交易的价格市场价值定义应在估值日完成。C）搊n估值日期吗？需要有，市场价值是特定时间的给定的日期。由于市场和市场状况可能发生变化，估计价值可能是错误的或不适当的在另一个时间。价值量将反映实际市场状态和情况的有效估值日期，而不是过去或将来日期。这个定义也假设同时交换和完成销售合同没有任何可能造成的价格变动。框架Draf t月2011员工？19变2011D）之间的揵买主？指的是动机，但不强迫购买。这个买主既不过分，也不愿意不惜任何代价购买.。这买方也是根据实际情况购买的人.市场，并与目前的市场预期，而不是关系到不能证明或预期的假想或假想市场存在。假定买方不支付比市场更高的价格要求.在场的所有人包括那些构成搕他市场？E）揳ND愿意卖吗？既不是过度的渴望也不是强迫卖方准备出售在任何价格，也没有准备坚持的价格不认为合理