丁桥单元G1S42地块公园兼地下社会公共停车库工程可研评估报告318.docx

1、丁桥单元G1S42地块公园兼地下社会公共停车库工程可研评估报告318附件：1、关于丁桥单元G1/S42地块公园兼地下社会公共停车库工程项目建议书的复函（杭发改审【2013】151号）；2、建设项目选址意见书（选字第330100201400276号）；3、关于丁桥单元G1/S42地块公园兼地下社会公共停车库工程项目建设用地的预审意见（杭土资预【2013】312号）；4、杭州市控制性详细规划局部调整批复杭府控规调整【2012】151号第一章项目概况1.1项目简述1.1.1项目名称和建设单位1.项目名称丁桥单元G1/S42地块公园兼地下社会公共停车库工程。2.建设单位杭州市城市土地发展有限公司。1.

2、1.2项目建设提出理由根据可研报告，根据杭州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要的要求,杭州市把建设丰富多彩的活动载体作为建设学习型城市的重要抓手,构建社区“学习圈”，实施科学素质提升行动，举办传统文化节，办好青少年学生“第二课堂”及青少年校外专门活动场所建设。另外,杭州市需加强文化设施建设，基本形成布局合理、设施完善、功能齐备、覆盖城乡的公共文化设施网络。推进文化资源共享，狠抓文化惠民工程，引导文化资源向公共文化服务领域合理流动。加快公共停车场（库）建设，完善停车新政，实现静态交通和动态交通同步协调发展。加强丁桥单元公共基础设施建设，基本形成布局合理、设施完善、功能齐备、覆盖城乡的公共设

3、施网络。此外，2014年杭州市江干区制定“五水共治”三年行动计划，实施水环境改善规划年度项目，开展“双清”和“清水治污”专项行动，推进“四边三化”建设，计划扩绿25万平方米以上，加大大气污染综合整治力度，深化节能降耗和减排，提高大气环境质量，计划新增公共停车泊位1500个以上。在这一背景之下，本项目提出开发建设。1.1.3项目选址及项目用地根据可研报告，本项目位于杭州市江干区丁桥单元G1/S42地块，东至丁桥单元B3和R21-17地块，南至华丰路，西至建塘南路，北至杭玻路。项目地块主要现状为空地，局部为施工现场临时宿舍。项目用地性质为公园绿地和社会地下停车库用地，项目总用地面积47070m2（

4、约合70.605亩）。1.1.4项目建设内容及规模根据可研报告，本项目建设内容包括地下社会公共停车库、绿化园地、园路铺装、管理建筑、游憩服务公用设施、室外体育运动场所及公共自行车停放点等。项目总用地面积47070m2，总建筑面积23052m2，其中地上建筑面积1412m2，地下室建筑面积21640m2。地下社会公共停车库设置机动车位500个，非机动车停车位1500个。具体技术经济指标详见表1-1：表1-1丁桥单元G1/S42地块公园兼地下社会公共停车库工程技术经济指标表序号项目单位数量备注1总用地面积4707070.605亩2总建筑面积230523其中地上建筑面积14124其中管理用房235一

5、层5服务设施用房1177公共配套用房、亭廊等6地下建筑面积216407管理用房占地面积2358服务设施用房占地面积11779园路及铺装面积847810绿化面积3642511室外运动场地占地面积75512地下机动车停车位个50013绿地率%77.414容积率0.031.1.5项目实施进度根据可研报告，建设期为36个月，2015年1月到2017年12月底。项目进度安排如下：2015年1月至2015年2月完成项目建议书可行性研究报告编审；2015年3月到2015年10月完成工程方案设计、工程初步设计、工程施工图设计等规划设计阶段工作；2015年11月-2016年2月完成监理单位与施工单位招标。201

6、6年5月完成土地平整；2017年3月完成土建施工；2017年8月完成安装工程；2017年11月完成绿化工程；2017年12月底完成竣工验收。1.1.6投资规模及资金来源根据可研报告，本项目投资总额为25365万元，其中工程费用约为15129万元，工程建设其他费用约9028万元（含征地拆迁费7061万元），预备费1208万元。项目建设资金由杭州市城市土地发展有限公司自筹解决。1.1.7项目征地、拆迁及补偿情况根据可研报告，本项目拆迁范围是南环路以北，江淑路以西地块，区块内土地有农田、菜地、宅基地等。本项目征地面积约为70.605亩左右，该区域内土地已农转用，由区国土收储，土地征迁工作己结束，现为

7、空地。本项目建设后主要用于建设公园与地下社会公共停车库。丁桥单元G1/S42地块公园兼地下社会公共停车库地块需征地70.605亩，征地、青苗补偿费、拆迁安置费用等按100万元/亩计算，征地拆迁费共计7061万元。本项目为公园和地下社会公共停车库，项目用地性质为公园绿地及社会公共停车库用地，符合土地利用总体规划和划拨用地目录。项目建设涉及农用地已办理农转用和集体土地征收手续，已获得选址意见书（选字第330100201400276号）。1.2项目立项情况根据可研报告，丁桥单元G1/S42地块公园兼地下社会公共停车库工程的立项文件（杭发改审【2013】151号）于2013年7月8日批复，立项内容为：

8、丁桥单元G1/S42地块公园兼地下社会公共停车库工程东至丁桥单元G1/S42地块，南至华丰路，西至建塘南路，北至杭玻路，总用地面积约47070m2（以土地管理部门实测为准）。该项目主要建设农转居拆迁安置用房及配套用房、地下车库等，总建筑面积约23052m2，其中地上建筑面积约1412m2，地下建筑面积约21640m2。项目总投资约23972万元（以项目可研批复为准），建设资金由建设单位自筹解决。1.3调整说明根据可研报告，项目总投资25365万元比项目建议书批复额23972万元增加了5.82%，主要是由于地下基坑开挖工程量增加，则地下建筑工程相应建设费用提高，项目总投资也相比项目建议书阶段的投

9、资有所增加。1.4项目可行性研究编制单位浙江五洲工程项目管理有限公司。第二章主要评估意见2.1评估依据1.杭州市城市总体规划（2001-2020年）；2.杭州市土地利用总体规划；3.杭州市丁桥单元（JG05）控制性详细规划；4.杭州市江干区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；5.城市居住区规划设计规范（GB50180-93）（2002版）；6.关于丁桥单元G1/S42地块公园兼地下社会公共停车库工程项目建议书的复函（杭发改审【2013】151号）；7.建设项目选址意见书（选字第330100201400276号）；8.关于丁桥单元G1/S42地块公园兼地下社会公共停车库工程项目项目建设用地的

10、预审意见（杭土资预2013312号）；9.建设项目可行性研究报告；10.国家发改委建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版，2006年）；11.投资项目可行性研究指南（试用版）；12.杭州市建设工程技术经济指标；13.杭州市建设工程造价信息；14.其他相关法规、规范等资料。2.2项目建设背景及必要性2.2.1项目区域社会经济现状可研报告从杭州市社会经济现状与江干区社会经济发展概况这两方面展开论述，前者主要从杭州市总体发展情况进行描述，后者从江干区的发展现状及取得的成绩进行了较为详实的叙述。由此可知，稳定的经济增长态势和较强的经济实力为项目建设提供了可靠的物质基础。2.2.2项目区域生态环

11、境建设现状可研报告以“美丽江干”生态文明建设三年行动计划和江干区河道水环境改善五年规划为依据，介绍江干区通过开展“三江两岸”生态保护、“清水治污”、“四边三化”等专项行动和实施“美化家园”工程，实现扩绿33万平方米。2014年江干区制定了“五水共治”三年行动计划，开展“双清”、“清水治污”等专项行动，并计划扩绿25万平方米以上，突出了江干区对生态环境保护的决心和整治力度。2.2.3项目建设的主要意义和必要性该部分从项目的性质与作用、项目建设的主要意义与必要性这三方面展开论述。其中，项目建设的作用表现为解决丁桥单元未来停车难问题和打造生态环境优美宜居现代新城的重要组成部分，是提升丁桥形象的具体措

12、施；项目建设的主要意义为有利于加快推进杭州市公共停车库建设，充分利用城市利用空间保证城市可持续发展；项目建设的必要性表现为项目建设是推进江干区扩绿打造美丽江干、完善城市基础设施提高居民生活品质的需要，是解决地块周边未来停车难的有效途径。2.2.4评估意见评估认为：可研报告针对项目区域社会经济现状及项目建设的必要性描述与项目实际情况较为吻合，从区域发展、人居环境、项目需求和社会服务作为切入点进行论述，较为全面。评估建议：1、“2.1项目区域社会发展现状”中只对杭州市及江干区经济社会发展情况进行了介绍，缺少对项目所在的丁桥单元的情况说明，建议增加丁桥单元社会经济发展现状内容。2、可研报告在本章节中

13、只提到了江干区生态环境建设现状和相关政策规划，但未对社会公共停车库建设的相关情况进行论述，建议增加与社会停车库建设相关的基础设施建设规划和政策等内容。2.3项目需求分析和项目定位的评估意见2.3.1项目需求分析和项目定位可研报告采用定性分析和定量分析相结合的方法，通过定性分析杭州市及江干区的绿化建设需求，利用相关数据定量预测本项目需求规模，以基地周边的汽车保有量作为预测基础，对本项目的需求进行了预测，并得出本项目建设的市场需求明显的结论。1.绿地建设需求分析城市绿化能够提高城市自然生态质量，有利于环境保护；提高城市生活质量，调试环境心理；增加城市地景的美学效果；增加城市经济效益；有利于城市防灾

14、；净化空气污染。根据杭州市江干区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，“十二五”期间，江干区将达到国家级生态区建设要求，建成一批城区公共绿地，城区绿化率稳定在37%，人均公共绿地达35平方米。又根据杭州市丁桥单元（JG05）控制性详细规划调整，该规划区内总户数约为1.4万户，总人口约为4.2万人，按人均公共绿地35平方米测算，该单元内公共绿地需建设约147万平方米，本项目绿地面积为36425平方米，为绿地建设目标有推进作用。2.停车库建设需求分析随着人们生活水平的提高,杭州私家车数量不断增加,一方面给人们出行带来很多方便，另一方面也造成了杭州这座大城市严重的“停车难”的问题。即使近年来杭州市

15、区道路不断拓宽增加，但在每年数以万辆计的机动车保有量增长速度面前，仍是杯水车薪。随着杭州汽车保有量的增长，停车场作为公共场所，在停车场人车流出入高峰期，停车位的需求也将水涨船高。根据杭州市丁桥单元（JG05）控制性详细规划调整，该规划区内总户数约为1.4万户，总人口约为4.2万人，按2013年每百户城镇居民家庭拥有家用汽车38辆为测算标准，该规划区内约有私家车15960辆，因此对停车位的需求量是很大的，本项目建设地下社会公共停车库设置地下车位约500个，为有效缓解该地区停车难问题，确保周边道路及小区内道路畅通有重要作用。2.3.2评估意见评估认为：1.可研报告中通过对城市绿地作用的介绍，以及对

16、江干区的绿地建设水平和停车难现象的分析，以杭州市丁桥单元（JG05）控制性详细规划调整规划人口数量、江干区绿地规划情况和杭州市机动车保有量发展趋势分析的作为预测基础，既考虑了宏观方面总体需求对项目建设的影响，同时又考虑到微观人口数量对于项目建设需求的影响，预测结果较为准确可靠。评估建议：1.可研报告中在进行绿地需求量预测时只提到了规划中的目标任务，并未提到任务的完成情况，此处应详细说明需求量缺口，使需求量预测更准确、可靠。2.可研报告在进行停车位需求量预测分析时按照丁桥单元人口数量进行的需求分析，范围过大，公共停车库的辐射范围有限，应根据停车库辐射范围和周边居住小区、商业地块的需求量进行预测更

17、为合理。3.可研报告中个别文字表述有误，例如P15中最后一段“本项目建设地下社会公共停车库设置地车车位约500个”，此处应为“本项目建设地下社会公共停车库设置地下车位约500个”。请予以改正。2.4项目建设规模2.4.1项目概况丁桥单元G1/S42地块公园兼地下社会公共停车库工程位于杭州市江干区丁桥单元G1/S42地块，东至丁桥单元B3和R21-17地块，南至华丰路，西至建塘南路，北至杭玻路。地块形状呈狭长形，主要建设公园及地下社会公共停车库。项目总用地面积为47070（约合70.605亩），用地性质为公园兼地下社会公共停车库用地。2.4.2建设内容和规模确定1.建设内容项目主要建设内容包括地

18、下社会公共停车库、绿化园地、园路铺装、管理建筑、游憩服务公用设施、室外体育运动场所及公共自行车停放点等。2.建设规模（1）公园绿地根据公园设计规范（CJJ4892）和杭州市丁桥单元（JG05）控制性详细规划调整，本项目地上公园主要包括管理用房、游憩服务公用设施、园路及铺装场地、绿化园地、室外运动场地及室外照明工程等构成。其用地比例根据规范宜按以下比例设置。表2-1 主要用地比例用地类型陆地面积（h）管理设施游憩服务公用设施园路及铺装场地绿化园地250.5%2.5%1020%75%数据来源于：公园设计规范（CJJ 48-92）根据市园文局最新文件规定，游憩服务公用设施占地面积不超过总用地面积的2

19、.5%，管理用房占总用地面积的0.5%，车库配套用房在地下车库范围内解决。本项目配置管理用房235平方米，游憩服务公用设施占地面积约为1177平方米；园路及铺装场地8478平方米；绿化园地36425平方米；室外体育运动场地755平方米；公共自行车停放点2处。（2）地下社会公共停车库本项目的社会停车库建筑面积为21640，南北长约215米，东西宽约100米，埋深为6米（3米为地下车库净高，2米为车库顶部覆土厚度，车库上顶面、下底面的结构层厚度均为0.5米）。根据浙江省城市建筑工程停车场（库）设置规则和配建标准（DB33/1021-2013）及杭州市城市建筑工程机动车停车位配建标准实施细则的要求，

20、结合该区的实际需求，本地块需设置地下机动车停车位500个。地块共设置两个双车道、两个出入口，西侧出入口坡道设置通向在建塘南路；南侧出入口设置通向华丰路，两个坡道均保证右进右出，对城市道路的影响降为最低。地下停车库建成后顶部覆土恢复公园绿地，以改善城市生态环境。通过高起点、高标准的规划建设，营造优美的城市环境，同时解决居民的停车难问题，构建和谐杭州。2.4.3主要技术经济指标丁桥单元G1/S42地块公园兼地下社会公共停车库工程主要技术经济指标如下表2-2所示。表2-2 主要技术经济指标表序号项目单位数量备注1总用地面积4707070.605亩2总建筑面积230523其中地上建筑面积1412管理用

21、房、配套服务用房、公厕等4地下建筑面积216405管理用房占地面积2356服务设施用房占地面积11777园路及铺装面积84788绿化面积364259室外运动场地占地面积75510地下机动车停车位个50011绿地率%77.412容积率0.032.4.4评估意见评估认为1、公园绿地部分规模确定较为全面，基本达到可研报告的编制深度要求。2、社会公共停车库规模确定比较笼统，仅提到参照的文件名称以及建设方案，并未就车位制定具体依据和确定过程进行阐述，理据不够充分。评估建议1、建议在确定规模前应先确定本项目公园的性质，本项目公园用地面积为47070平方米，较为接近50000平方米，根据公园设计规范（CJJ

22、48-92）规定，居住区公园面积宜为50000100000平方米之间，评估人员认为本项目确定为居住区公园较为合理。2、地下停车位确定应包含公园本身应建车位和社会公共停车位两部分内容。建议可研编制单位根据浙江省城市建筑工程停车场（库）设置规则和配建标准（DB33/1021-2013）及杭州市城市建筑工程机动车停车位配建标准实施细则中关于游览场所停车位配建要求和划拨土地公共停车位的配建要求补充相应内容。3、为避免重复建议可研编制单位将本章内容与“6.3.2建设规模”内容进行整合，在本章对建设规模进行较为详尽的描述。2.5.1项目选址与建设条件1.项目选址根据可研报告，项目拟建于杭州市江干区丁桥单元

23、G1/S42地块，东至丁桥单元B3和R21-17地块，南至华丰路，西至建塘南路，北至杭玻路。2.土地权属类别与占地面积根据可研报告，本项目用地属于划拨土地，项目用地性质为公园绿地和社会公共停车库用地，为存量建设用地。本项目建设用地面积为47070m2（约70.605亩）。3.建设条件可研报告分别对地形地貌条件、工程地质与水文地质条件、周边建筑物与环境条件、城市规划或区域规划要求、交通条件、社会条件、法律支持条件、公共设施条件和施工条件八个方面的建设条件进行了较为详尽的阐述，项目规划选址合理。2.5.2评估意见评估认为：根据可研报告，本项目建设地点位于杭州市江干区，具体位于杭州市江干区丁桥单元G

24、1/S42地块，东至丁桥单元B3和R21-17地块，南至华丰路，西至建塘南路，北至杭玻路。配套设施相对完善，周边的道路、给排水、电力、通信网络等基础设施配套齐全。地形、地貌、地震等地质情况明确，地块现状完整性等符合要求。评估认为项目选址合理，建设条件亦已基本具备。评估建议：1.可研报告中“5.3建址条件比选”并未对建址条件进行两种以上方案的对比分析，只是对项目选址于此的合理性进行了分析说明，因此建议将该部分内容调整为“5.3建址条件合理性分析”。2.6.1工程建设方案1.项目总体规划设计可研报告结合现状条件及杭州市丁桥单元（JG05）控制性详细规划调整的要求，对功能或景区的划分、景观构想、景点

25、设置、竖向及地貌、园路系统、植物布局以及建筑物、构筑物的位置、规模、造型及各专业工程管线系统等作出综合设计。根据公园设计规范（CJJ48-92），本项目为带状公园，主要由绿化园地、园路及铺装场地、管理建筑、游憩服务公用设施等组成。2.绿化工程规划设计可研报告提出公园的绿化用地应全部用绿色植物覆盖，建筑物的墙体、构筑物可布置垂直绿化，建筑物屋顶可布置绿化。绿化工程总体规划设计应以公园总体设计对植物组群类型及分布的要求为依据。在植物种类的选择上应尽可能选择当地本土植物，选择林下植物应具有耐阴性。在进行设计时，应利用乔木、灌木、地被植物、草坪形态和植物属性的差异形成错落有致的层次感来表现植物搭配形成

26、的景观效果。在植物选择时应注重设计通透性的原则，选择适应生存，符合周边环境特点的绿色植物。3.园路规划设计根据可研报告，园路线形设计应与地形、水体、植物、建筑物、铺装场地及其它设施结合，形成完整的风景构图；应创造连续展示园林景观的空间或欣赏前方景物的透视线，路的转折，衔接通顺，符合游人的行为规律。主路宽度应在2.54.5m范围内，支路宽度应在2.03.5m范围内，小路宽度应在0.92.0m范围内。主路纵坡宜小于8%，横坡宜小于3%；支路和小路纵坡宜小于18%。园路及铺装场地应根据不同功能要求确定其结构和饰面，面层材料应与公园的风格相协调。4.公共服务设施规划设计可研报告提出游览、休憩、公共服务

27、性设施设计时应与地形、地貌、水体、植物等其他要素统一协调；层数以一层为宜。亭、廊等供游人坐憩之处，不采用粗糙饰面材料，也不采用易刮伤肌肤和衣物的构造。公共服务设施有亭、廊、厅、棚架、园椅、园凳等游憩设施，园灯、果皮箱等公用设施，同时设置有公共厕所。5.消防设施规划设计根据可研报告，本工程消防水源由市政给水管网直接供给，在绿地内设置室外消火栓，室外消火栓布置最大间距为120m，重点地段不大于80m。绿地区域内设置消防通道，满足消防对道路宽度的要求。在建筑物或构筑物中设置消火栓、灭火器等装置。在地下停车库内设置自动喷淋灭火系统和火灾自动报警系统，使灭火系统、通风系统、排烟系统、隔绝设施等均与自动报

28、警系统联系起来。2.6.2建筑方案1.建筑方案描述丁桥单元G1/S42地块公园兼地下社会公共停车库工程结合江干区丁桥单元整体建筑特色，通过公园绿地（以绿化种植为主，辅以绿带中的土地整理、适当的地形改造、园路铺装、游憩服务公用设施）和地下社会公共停车库的建设，来完善基础设施条件，提升丁桥新城的整体形象，推动城市基础设施建设，改善居住环境。2.建设规模根据可研报告，丁桥单元G1/S42地块公园兼地下社会公共停车库工程项目总用地面积为47070（约合70.605亩），总建筑面积为23052，其中地上建筑面积1412，地下建筑面积21640。规划方案建设规模描述如下（1）公园绿地工程建设规模根据公园设

29、计规范（CJJ48-92），本项目为带状公园，其用地比例应满足规范里带状公园内部用地比例的要求。公园绿地建设内容主要包括绿化园地、园路铺装场地、管理建筑、游憩服务公用设施等。a.绿化园地。根据公园设计规范（CJJ48-92），陆地面积大于2公顷小于5公顷的带状公园，其植被绿地的用地比例应大于75%。本项目绿地植被用地面积位36425平方米。b.园路及铺装场地。根据公园设计规范（CJJ48-92），园路及铺装场地的用地比例应在10%20%之间。本项目园路及铺装场地用地面积为8478。c.管理建筑。根据公园设计规范（CJJ48-92），其管理建筑的用地比例应小于0.5%。本项目管理建筑用地面积为2

30、35。d.游憩服务公用设施。根据公园设计规范（CJJ48-92），其游憩服务公用设施的用地比例应小于2.5%，本项目游憩服务公用设施用地面积为1177，设置公厕一座，园椅园凳400套，果皮箱50个。e.室外体育设施场所。根据要求，地块内设置一处室外体育设施，主要为居民提供健身活动，场地面积为755。f.公共自行车停放点。由建设项目选址意见指出，根据府办简复第B20101547号文件要求，结合地块实际情况，拟配置2处公共自行车停放点。g.配套工程。本项目除设置绿地外，将在绿地配置部分必要的附属工程，包括照明工程、给排水工程等。（2）地下社会公共停车库建设规模本项目地下建筑面积为21460，主要设置地下社会公共停车库和相关配套设备用房。根据浙江省城市建筑工程停车场（库）设置规则和配建标准（DB33/1021-2013）及杭州市城市建筑工程机动车停车位配建标准实施细则的要求，结合该区的实际需求，本地块需设置地下机动车停车位500个，非机动停车位1500个。3.公用工程根据可研报告，本项目公用工程主要由给排水、供电等。（1）给排水工程本