成都某大厦物业指南.docx

1、成都某大厦物业指南致 辞尊敬的成都*大厦业主/住户：值此【成都*大厦】交付使用之际，成都利丰物业有限公司全体员工对您的入驻表示诚挚的欢迎！从这一刻起，【成都*大厦】物业服务中心的全体员工将竭诚为您提供真诚、周到的服务。为了满足【成都*大厦】业户的共同利益，特编制【成都*大厦】物业服务手册（以下简称“手册” ），本手册旨在向业主/住户（以下简称“业户” ）介绍【成都*大厦】物业公共管理制度及相关服务内容，共同做好物业服务工作，如您对本手册内容有任何疑问，请随时与物业服务中心联络。为了更好地给您提供高效率、高品质的服务工作，敬请您细心阅读本手册，并妥善保管，以备需要时查阅。我们将定期检视所有的管理

2、服务工作，广泛征询意见，力争使【成都*大厦】的管理服务精益求精，满足业户的服务期望。我们相信，在您的支持下，通过我们专业化、科学化、规范化、智能化的管理，【成都*大厦】一定会成为环境舒适、服务高效的高档商务办公场所。恭祝您在【成都*大厦】工作愉快！ 成都*物业有限公司全体同仁二OO九年六月第一章 物业公司简介成都*物业有限公司成立于*年*月，注册资金伍佰万元，具有国家物业管理一级资质的专业化物业服务企业。公司树立“*”的企业精神，秉承“*”的服务理念，迄今为止，公司物业服务范围涵盖写字楼、政府机关办公楼、高层住宅、多层住宅等多种业态。公司自成立以来，依法经营，诚信守约，努力当好业主的好管家。通

3、过我们真诚的服务，得到了业主、政府主管部门及社会各界的认可和赞誉。精心管理的项目分获省市优秀物业管理项目称号。*年公司获“首届成都市业主满意度最高物业管理企业”称号，*年公司获成都市首届和谐物管周“十大好管家企业”称号和历届“成都市物业管理协会优秀会员单位”等称号。*年获得武候区人民政府“纳税大户”称号。第二章 物业服务指引一、物业管理服务机构【成都*大厦】由成都*物业有限公司下属管理机构成都*大厦物业服务中心（以下简称“物业服务中心” ）承担日常物业管理服务工作。物业服务中心设置于大厦A座301室，并下设客户服务中心、商务中心、工程部、秩序维护部、环境维护部。主要负责公共设施设备的运行和维护

4、、房屋建筑本体的维护、环境卫生与绿化维护、协助维护公共秩序、机动车停放及行驶秩序、业户报修及求助等有关服务工作。二、物业服务中心设置1、物业服务中心位置 物业客户服务中心位于A座301室。2、物业服务时间物业服务中心为您提供24小时物业服务，如您有服务需求，可与大厦物业服务中心联系。具体服务时间如下：项目客户服务中心接待维修求助服务公共秩序维护环境维护服务时间09：00-18：0024小时24小时07：30-18：003、物业服务电话物业服务中心：*公司总部：电话：*网址：*三、建议及诉求受理方式业户建议及诉求是物业服务中心服务工作信息反馈的主要来源，除此之外还有媒体、员工、上级及其他外界途径

5、等信息来源。服务中心公示了投诉电话并设置业户意见箱，您也可登陆公司网站进行投诉。四、物业管理服务的内容1、公共性服务物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。2、特约服务2.1收费项目户内保洁服务；业户房屋自用设施设备的有偿维修服务；打印、复印及传真；办公用品零售；植物租摆；邮件快递代收发；2.2免费项目报刊邮件分发；鲜花代订服务；代订报刊杂志；代叫出租车服务；物品临时寄存、认领服务；宾馆预订及

6、订餐服务；机票、车票代订服务；衣物干洗代办；第三章 公共管理须知一、出入须知1、人员出入须知【成都*大厦】的主出入口大门于每天07：00至19：00正常开放。非本大厦员工如保洁工、送餐人员、装修人员等，须由本人凭借有效身份证件在入口处换取临时出入证，由专用通道进入大厦。2、物品出入须知本条所称物品指装修材料、机具、大件物品（如：办公家具、电脑等）。大件物品的搬出，须出具业户所在公司签字并加盖鲜章的成都*大厦物品通行单方可搬出。（成都*大厦物品通行单由服务中心统一印制，业户可预先到服务中心领取）。大件物品的搬运须经服务中心指定的专用通道和专用电梯进出。二、入驻、退场物业须知1、入驻须知1）业主如

7、需入驻成都*大厦，在办理装修竣工时，请业主提前填写入驻登记表，以便物业服务中心确认业主正式入驻时间及搬运计划。2）租户如需入驻成都*大厦，业主应在租户入驻前一周，将出售、出租合同或协议的复印件提交至物业服务中心存档。租户须提供业主签字确认的租户入场通知书，并至物业服务中心提前填写入驻登记表，以便物业服务中心确认正式入驻时间及搬运计划。3）业主/租户入驻时，需填写成都*大厦客户档案表及客户安全消防责任书。4）如您公司需在大堂统一制作公司水牌，请至物业服务中心填写大堂水牌申请表。2、退场须知1）业户若搬出本大厦，应提前三日向物业服务中心提出书面申请（租户须出具业主本人签字的租户退场验收表）。2）业

8、户若搬离本大厦时，应通知物业服务中心抄录水、电表等，补齐水、电等费用。3）物业服务中心在查验无拖欠物业服务费、水电费及其他费用后，签发搬迁放行条。4）物业服务中心秩序部查验搬迁物品，并收回搬迁放行条。3、入驻/撤离时，除办理上述手续外，还需至物业服务中心填写专用电梯使用登记表，并使用专用电梯或楼梯通道，搬迁过程注意安全，避免给他人造成不便。注意保护公共区域设施设备，如造成损坏须照价赔偿。提请搬家人员服从指挥，并保证路径畅通。4、在搬迁过程中造成的任何共用部分损坏，物业服务中心有权要求责任人48小时内修复，依据相关法律规定，若责任人属于非业户人员，在不履行恢复情况下，业户将承担连带责任。为了不影

9、响其他客户的正常使用，也可委托由物业服务中心代为恢复，费用由该责任人支付。三、装修须知业户进行装修、维修等工程前，请仔细阅读本手册第五章和成都*大厦业主临时管理规约，并按规定办理装修手续，执行相关规定。四、车辆管理须知1、大厦区域内设置的机动车（室内、室外）停车位和非机动车停车点专供大厦业户使用，外来车辆未经许可，不得进入大厦区域内停车。2、为确保机动车停车秩序良好以及道路畅通，请停车人严格遵守大厦机动车停车场相关规定。3、业户购买或租用机动车停车位，须就车位管理和使用与物业服务中心签订停车场管理服务协议。4、停车场所收费用仅为车位使用费及物业服务费，业户须自行购买车辆盗损险。5、本建筑区划提

10、供的停车场系标准轿车停车场，不提供大型车辆停放。6、非机动车请停放至指定区域，请勿停放在公共区域。五、治安与消防须知1、业户应当遵守中华人民共和国消防法的相关规定，并在入驻时与物业服务中心签订成都*大厦消防安全责任书、成都*大厦治安安全责任书。2、禁止将有毒、易燃、易爆物品带入大厦。3、公共场所及户内的消火栓、消火箱、灭火器等消防设施，请勿圈占、埋压、遮挡和损坏并不得任意使用及改动。4、请您提高安全防范意识，在离户时，检查门窗是否锁闭并关闭户内总电源。室内设施、物品及人身安全由您自行承担保险、保管责任。5、大厦物业服务人员均佩戴工作卡，请您识别。如遇可疑人员，或有人兜售商品、派发传单等，请及时

11、与物业服务中心联系。6、楼梯走道和出口属消防安全通道，必须保持畅通无阻，任何业户不得占用或封堵。7、物业服务中心将不定期进行消防、突发事件（火警、伤害、停水、停电等）的应急程序培训和演练，需要时欢迎您参与和配合。8、如户内不慎发生火情，请沿大楼内消防通道尽快撤离，并立即用楼宇对讲系统与大厦监控中心联系并用电话报警。9、大厦内24小时均有秩序维护员当值，负责巡逻工作及协助处理各客户所提的合理要求。10、餐厅及各类公共场所的消防安全，应配合政府消防安全主管部门做好消防安全管理工作。六、垃圾处理须知1、建筑垃圾：业户装修产生的建筑垃圾应袋装放置在物业服务中心指定位置。（届时物业服务中心书面告知）2、

12、生活垃圾：办公区域应将垃圾袋放置在物业服务中心设置的固定垃圾桶内。3、建筑垃圾、生活垃圾袋装时，物业服务中心建议业户对垃圾进行合理分类袋装，在指定时间堆放在指定位置，以便于垃圾的处置。七、户内设施设备的维修须知1、业户户内设施设备保修期内的维修由承建商负责。（户内设施设备保修期参照商品房使用说明书）2、业户户内设施设备保修期外的维修，业户可选择委托专业单位进行维修，亦可委托物业服务中心进行维修。物业服务中心按特约服务收费标准提供维修服务。3、业户委托物业服务中心维修时，请在约定的维修时间范围内，户内留人等候。4、业户需核实维修工作人员身份后方可准其进入户内。5、维修完毕，业户验收合格后，在维修

13、单上确认并签名。维修服务费请在缴纳物业服务相关费用时一并缴纳。6、单个业户委托物业服务中心对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。 第四章 费用的缴纳一、缴费项目和标准1、公共物业服务费前期公共物业服务费按成都*大厦前期物业服务合同收费标准：7.63元/平方米/月执行。首期公共物业服务费以开发商向业户发出收楼通知书中约定的收楼时间之日起开始计算。依据成都*大厦前期物业服务合同第八条约定：业主在办理收楼之日起应当向物业服务企业支付一笔相当于三个自然月物业服务费的总额作为其在本物业项下应负责任的保证金。该笔款项不可折抵业主应付之公共服务及其他应付费用，业主转让房屋后，在

14、新的业主按本条支付保证金后，原业主缴纳的保证金将予以无息退还。2、业户购置机动车车位，须缴纳停车位物业服务费：地下车库180元/月/个、机械车库110元/月/个。3、业户租赁机动车车位，须缴纳停车位使用费(含停车位物业服务费)：地下车库650元/月/个、机械车库500元/月/个。4、机动车临时停车按政府主管部门审批的备案价格收费。5、非机动车停放服务费按政府物价部门核定标准收取。6、垃圾处理费按成都市政府部门相关规定执行。7、业户的水、电费用由物业服务中心代收。二、缴费时间：公共物业服务费按季度预收，每季度第一月1-10日缴纳。 水、电使用费及停车费等其它费用按月定时缴纳。三、缴费地点及付款方

15、式：1、以银行转账方式支付。2、以现金方式缴纳至物业服务中心A座301室。四、逾期缴费处理方法按照成都*大厦前期物业服务合同第十一条约定：向逾期交费者收取未交金额逾期每日千分之一的标准收取违约金。逾期情况严重者，物业服务中心有权采取公示、停止特约服务等必要措施。违约业户在公约所赋予的权益可能被终止，直至业户缴清所欠费用为止。拖欠费用三个月以上的，物业服务企业有权请求人民法院强制追缴。第五章 装修特别提示第一部分 办理装修申请时间、地点及费用标准一、办理装修申请的时间工作日：星期一至星期五办理时间：09：00-17：00二、办理装修申请的地点成都*大厦A座301室物业服务中心三、办理装修申请须缴

16、纳费用1、装修管理服务费由装修企业按房屋建筑面积和装修工期交纳，标准为：商户及写字楼0.10元/天.平方米。2、装修建渣清运费装修企业将建筑垃圾袋装放置于服务中心指定地点，由服务中心统一清运，产生费用由装修企业承担，标准为6.00元/。3、临时出入证押金由装修企业统一办理，每证收取50元押金，完工后，凭施工证原件、临时出入证原件及收据至服务中心退还押金，服务中心在5个工作日内予以退还。第二部分 办理装修流程一、房屋移交1、业户根据收楼通知书或租赁合同于约定的时间办理收楼手续。收楼时，业户应全面检查房屋内的设施、装饰和附属物是否完好，领取房屋钥匙，并在物业移交表上签字认可；2、业户若发觉其房屋设

17、施、装饰和附属物有损坏和缺陷之处，请在物业移交表上注明，或于收楼后四十八小时内以书面形式回复，以便开发商尽快安排施工单位整改。逾时报告，将视为普通物业报修，按报修程序进行处理；二、装修申请业户在进行装修之前应在服务中心填写物业装修申请表，并向物业服务中心出示以下原件并提交复印件：1、申请人身份证件；2、收楼确认书；3、装修企业营业执照、资质证书并加盖鲜章；4、装饰、装修设计图纸及装修方案；5、业户若要拆改房屋结构，应在装修施工开始前到*房地产管理局办理相关手续；6、设置固定的店招、铭牌、灯箱、贴纸，应在装修施工开始前向服务中心递交书面申请，出示经政府主管部门审批的店招等批复。申请内容应符合成都

18、市人民政府（2003）第96号令成都市户外广告和招牌设置管理暂行规定和成都市人民政府令（2002）第91号成都市市容市貌管理暂行规定及成都*大厦临时管理规约有关规定；7、业户委托他人代为办理装修手续的，应向服务中心提交业户的装修委托书及代办人的身份证件。三、审核装修为保证公共设施及结构安全，业户必须遵守国家及市房管局、消防部门的规定向服务中心提交两份房屋装修设计图纸及方案等以便服务中心审阅，在未得到服务中心书面回复前，任何时候有关装修工程不得开展。1、图纸审核（一般为三个工作日内）物业服务中心的审核，不代表其对装修方案中的设计性能与施工质量负责，而仅对违反有关规定的方案提出修改意见。2、图纸要

19、求如下：室内平面图需：室内平面布置；任何保险柜或重型装置达到或超过规定重量，并标明有关装置的尺寸、重量等详细资料；任何提升地面工程；室内装饰大样图。电力分布图及简图需：总配电图，分区配电盘位置、类别和功率；总耗电量计算；总配线图、简图并具备详细技术资料。给排水图需：建议给排水管接驳位置及水管尺寸；水管管线分布图；卫生间地面所采用防水材料详情。天花平面图需：任何间隔穿越天花吊顶，并提供施工大样图（不得采用任何易燃易爆物品于吊顶内）；照明灯盘位置；任何对天花吊顶内设备更改或增加；现有喷头及烟感器的位置及其提供建议修改位置。3、业户须填妥及交回分发装修技术资料，并与装修图纸一并交回服务中心。四、签署

20、文件装修工作开展3天前，业户及装修企业必须与服务中心签订装饰装修服务协议、装饰装修安全、消防责任书、高空作业责任书，并填妥所有参与装修工作人员名单，交回服务中心，业户须保证及指示所聘用工人在执行装修工程时与服务中心员工充分合作，以免影响日常操作。五、缴纳装修费用六、由服务中心签发装修施工证，注明施工单位和施工周期，并张贴于施工现场，以便监督检查。七、装修期间例行检查为确保装修期间的安全，服务中心会参照经审核批准的室内二次装修方案进行例行检查。八、竣工查验完成装修后，提前三天通知物业服务中心，对装修工程进行查验。验收合格后，业户、装修企业至服务中心办理竣工查验及退款手续。第三部分 装修规则业户须

21、监管其聘用的员工和装修企业并对其行为负责，若对公共场所及设施设备造成污染或损坏，业户为最终责任人，须修复及承担赔偿责任。同时，业户必须督促其装修企业的施工人员在装修时需留意及遵守以下规则：一、施工时间1、正常装修时间为：07：00-19：002、为避免装修噪音影响其他已办公业户，本大厦装修期限暂定半年（以正式交房时间为准），半年以后9：00-18：00内，不得进行一切发出噪音、震荡、强烈气味或对其他业户滋扰的装修施工；3、若需超时工作必须事先向服务中心提出申请，待获得批准后方可延时。服务中心有权随时停止一切发出噪音、震荡、强烈气味或对其他业户滋扰的工程（如截断电源等措施）。二、结构地面/分隔墙

22、不得在结构地面及分隔墙进行挖空、钻孔等破坏性工程。此等工程如造成漏水情况，业户需为此等行为负责。三、改建及还原工程因政府行为或法规的更改，服务中心有权要求业户对所有装修工程进行更改或还原，如该工程影响楼宇设施、装修结构，服务中心将发出书面整改通知，业户必须在五个工作日之内完成还原工程及缴付有关费用。如业户未能在指定时间完工，服务中心会安排该项工程，而所需费用会由业户承担。四、外加设备/物件等在未得到服务中心事前批准之前，业户不得安装任何空调机、花架、天线或雨蓬等对象于楼宇外墙及屋顶上。五、灯饰所有走廊和楼梯均已装上足够灯光，为保持走廊之观瞻起见，业户请勿在大门及走廊加设任何灯饰。六、物业外貌1

23、、为确保大厦的外观统一美观，建议采用浅米色或灰色系列的窗帘。2、不得改变外露窗户的原有色彩。3、禁止在物业外墙及窗户上贴膜、安装遮阳罩、窗箱、旗杆、广告牌及任何伸出物或结构及堵塞任何窗户。七、广告招牌业户不得展示、悬挂及张贴任何招贴、通告、招牌、广告或其他物件。八、公共设施业户须保持大厦内所有设备都不得封死以致不能检查或维修。所有活动检修口、渠盖、门、百页等都不得安装或放置任何物品以影响正常开启。九、排水系统业户不得对楼宇公共设施的水喉、水管、阀门、设备等做出减少或增加接驳等工程。业户不得倾倒污水于公共地方或其它排水设施等，并须对此行为所做出之破坏而进行赔偿。十、室内环境业户需对其装修所产生的

24、影响及其装修而造成单元内室内环境改变而负责。十一、消防安全在装修工作展开前及在装修期间，业户必须在施工现场放置最少一个手提式灭火器。灭火器数量按建筑面积大小而有所增减。基本上要求单元内每一百平方米需放置一个灭火器。所有购买此等灭火器的费用将由业户承担。如采用挥发性油漆或易燃液体须提供排气扇，将室内的气体排出户外以免引起火灾。如需动用明火、烧焊，须提前向服务中心申报。不准在动用明火时，同时使用油漆。十二、装修材料的搬运和建渣清运1、运送建筑垃圾时间要求：18：0020：00。2、装修材料的搬运应提前与物业服务中心预约，并不得临时或长期堆放在物业公共区域。3、业户的装修材料、工具、垃圾和废料等均须

25、按服务中心指定的电梯运送，不得堆放在公共区域。运送时须严格按照服务中心指定的线路行走，对经过的大堂和走廊的地面和墙面应采取适当的保护措施；4、业户须自行安排把装修产生的垃圾和废料等运送到指定堆放点，所有装修垃圾及装修材料必须进行袋装，以免污染环境；5、若有货运卡车装卸货物，必须事先通知服务中心，经服务中心同意后方能驶入，装卸完毕后迅速离开，尽量减少对其他业户的影响。十三、建议保险建议装修人或装修企业在装修实施前自行安排有关装修范围内的保险事宜，如火灾、水浸、意外、财产、人身安全及第三责任险保险等。十四、隐蔽工程一切有关水、电管线等隐蔽工程，必须在封闭前经服务中心检查，方可封闭。未通知服务中心检

26、查通过而进行封闭的，服务中心将保留要求拆封检查的权力，有关业户应给予配合，而相关费用、损失由业户自负。第四部分 装修行为规范一、禁止行为请业户、装修企业严格按照物权法、中华人民共和国消防法、住宅室内装饰装修管理办法、成都市物业管理条例、成都市城市房屋装修结构安全管理规定及成都*大厦业主临时管理规约等相关规定进行施工，并不得有以下行为：1、未经服务中心批准擅自动工；2、损坏钢筋混凝土圈（过）梁和构造柱；3、未经许可任意拆改墙体；4、更改、堵塞上下水主管道；5、凿除地面和屋顶的水泥层（钢钉、膨胀螺钉、水泥钉等打入地面的深度不得超过30毫米，打入屋顶的深度不得超过10毫米）； 6、对梁、柱 、承重墙

27、、山墙、现浇板、楼层、预制板上开洞、剔槽；7、房屋内暗埋水管处均已有划线示意，线两侧100毫米内切勿剔、凿、钻等； 8、在公共配电箱上搭接电源；9、改动室内配电箱；10、向窗外抛物，在楼梯、过道等公共场所堆放、抛撒任何物品；11、使用超重材料（活荷载值不得超过成都商会大厦商品房使用说明书的要求）；12、改变楼宇外观：如管线、外门窗、阳台、细部做法等；14、改变房屋功能，将没有防水层的房间及阳台等改作厨房、卫生间；15、在没有作防水层的房间及阳台等处修建水池、洗刷池、浴池等易渗漏的建筑及构造物；16、将装修及其它材料悬挂或放置在窗户外侧；17、在大厦及走廊加设任何灯饰；18、封死或放置物品在活动

28、检修口、渠盖、门、百页等处影响正常开启；19、占用大厦的楼梯、过道等消防通道。20、污染和破坏公共区域；21、违反本建筑区划高空作业责任书相关条款进行高空作业。22、在外立面展示、悬挂任何招牌、标志。23、未经政府消防主管部门批准，擅自改动户内消防设施。二、装修人员纪律业户及其委托人应对其装修人员的行为负责并加以约束，应遵守“成都*大厦”有关规定，并不得有以下行为发生：1、装修人员进出大厦无临时出入证，其家属随意进入“成都*大厦”范围内；2、在本大厦内留宿；3、在房间内喝酒、赌博及进行其它违法活动；4、在公共区域抽烟、大声喧哗、打闹、翻越、逗留徘徊、乱扔垃圾、赤足、赤身、随地吐痰；5、随地大小

29、便，不文明使用卫生间，使卫生间下水道堵塞；6、运送建材、垃圾时遇上其他业户不礼让，以至弄脏他人衣物；7、进入其装修房间和指定通道以外的公共区域及房间；8、偷盗他人物品、财产；9、破坏、偷盗公共设施设备。服务中心有权对违反上述规定者终止其装修施工。服务中心不会对此行为所引起的其它后果负责。第六章 其他提示一、房屋不得改变其购房合同中约定的使用性质。二、业户在未得到政府主管部门或专业机构的同意时，不得在室内安装有任何排放废气等的机械设施。三、请为公共设施维修无条件提供方便。四、紧急联络资料更新为便于物业服务中心与业户的联系，请各业户将有关联系资料填妥提交物业服务中心存档，若有改动，请及时告知物业服

30、务中心更新。五、空调保养业户应对其空调进行正确定期的保养，同时采取有效的措施，防止空调产生的水滴和噪声干扰邻居。六、排水系统1、为避免楼宇排水管道堵塞，请勿将生活及建筑垃圾、布屑、饭渣等物品倒入排水系统及设施；2、请业户在冬季时经常用沸水对排水管道进行冲洗，避免油污凝固造成管道堵塞；3、请业户经常对阳台、地面进行检查和清扫，避免树叶或其它物品造成排水管道堵塞；4、如因使用或维修不当而引起堵塞或因堵塞而造成的其它损失，堵塞人应承担全部责任。七、公共区域1、为保持公共区域环境整洁，严禁在公共区域就餐。2、业户在本大厦内请勿饲养宠物（导盲犬除外），并禁止将宠物带入大厦公共区域；3、为保持环境卫生，业户请勿在公共区域摆设神位及燃点香烛；4、为避免影响商会大厦的公共环境或造成他人的损失，业户勿高空抛物；5、墙壁、窗户或其它公共地方不可张贴告示、海报，更不可进行涂绘；6、请勿践踏、损坏公共区域内的花草、树木；7、请遵守公共区域内的有关规定和提示。八、灭鼠及消杀物业服务中心将适时开展灭鼠及消杀工作，请业户密切关注物业服务中心的及时公告并予以配合，以免发生意外。九、辖区政府主管部门电话服务机构联系方