房地产法ppt课件.ppt

1、房地产法,导言,课程简介本课程是法学专业本科段选修课程。内容包括房地产法基础理论，房地产开发法律制度、房地产交易法律制度、房地产管理制度、物业管理法、房地产法律责任。教学目标：通过课程学习，学生能比较全面地了解房地产法的基本理论知识，认识房地产业在经济发展过程中的重要地位，通过紧密结合实际的教学过程，使得学生了解房地产业和房地产法，学会处理房地产法律实务。,有关教学环节的要求 本课程要求学生先行学习法理学、民法学、行政法学、经济法等法学学科，结合教学内容配合案例观摩，课堂讨论与课后作业相结合。采用闭卷考核，平时成绩包括到堂、提问、作业等共计30分，考试卷面折合为70分。,第一编 房地产法基础,

2、第一章 房地产法概述（教材P14）第一节 房地产及房地产业 一、房地产概述房地产是房产和地产的总称。我国的房地产概念有广义和狭义之分。我国现行的房地产制度和理论是以狭义的房地产为主要规范和研究对象的。,（一）房产与地产1、房产的概念指在法律上有明确所有权权属关系的房屋财产。2、地产的概念狭义的地产是指在法律上有明确的权属关系，可以由所有者、经营者和使用者进行土地的开发和经营，并能带来经济效益的建设用地。广义的地产从性质上说仅是土地财产的含义，它是由土地物质和全部土地资本构成的。我国地产概念应作广义的理解（二）房产与地产的关系,二、房地产业,房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。随着

3、社会的发展，房地产业已经成为国民经济的一个重要部门，属于第三产业。房地产市场：一级市场：土地使用权的出让二级市场：出让后的土地使用权转让、租赁、抵押；土地使用权出让后的房地产开发经营；三级市场:房地产买卖、抵押和房屋租赁,第二节 房地产法的概念和特征（教材1117）,（一）房地产法的概念：国家调整房地产财产权和房地产开发、经营、管理、服务及与房地产相关的各种经济关系的法律规范的总称。（二）房地产法的特征1、房地产法调整不动产领域，其所调整的社会关系比较稳固。2、房地产社会关系严密置于国家的控制之下。3、房地产法律关系的确定一般都要采用书面形式 4、以登记公示为权利变动的成立要件。,第三节 房地

4、产法体系,（一）房地产法体系的法律部类结构（二）房地产法体系的法律部门结构房地产开发法：如建筑法、规划法房地产交易法：民法、物权法、合同法、担保法房地产管理法：城市房地产管理法、土地管理法、物业管理条例等（三）房地产法体系的效力层级结构,1.宪法2.法律：基本法、一般法3.行政法规4.地方性法规5.部门规章6.地方性规章7.司法解释,第四节 房地产法律关系,一、房地产法律关系的概念 二、房地产法律关系的构成要素1.主体：参加房地产法律关系的当事人2.客体：权利义务所指向的对象物行为智力成果3.内容：权利：房地产行政管理机关的经济管理职权；房地产市场平等主体之间的权利（物权、债权、义务,第五节

5、房地产法的基本原则和体系,一、房地产法的基本原则坚持社会主义土地公有制的原则坚持土地有偿使用的原则符合城市规划的原则合理节约用地的原则坚持经济效益、社会效益和环境效益统一的原则维护当事人合法权益的原则,第二章 房地产权属法律制度（教材P79114）,第一节 房地产权属概述（一）房地产产权与房地产权属 房地产产权是指以房地产为标的的民事财产权利，是权利人依法对其所有的房地产享有的占有、使用、收益和处分的权利；在通常情况下，房地产产权是一个统一的概念，它涵盖房产权和地产权两方面的内容。房地产权属，也即房地产产权归属，是指房地产产权在主体上的归属状态。我国目前有法律依据的房地产产权包括土地所有权、土

6、地使用权、房屋所有权、房屋使用权和房地产抵押权。上述房地产产权在与一定的权利主体相联系时，就形成了房地产权属。,（二）房地产权属的特征,l、房地产权属是房地产经济关系特别是房地产所有制关系的法律表现。在社会经济发展过程中，总是先有经济关系上所有制的变革，然后才从法律上确立反映这种所有制的所有权和以所有权为中心的产权权属关系。这种以法律形式表现出来的权属关系是所有制的实现形式，对所有制起着规范、确认和保护的作用，同时，所有制是权属关系的基础，权属关系是为所有制服务的。2、房地产权属是房地产法的基础。房地产交易实际上是权利交易。因此，房地产法是一个以权属为基础的法。3、房地产权属具有多样化特征。房

7、地产权属的多样化特征是由房地产产权的多样化决定的。所有权可分割为占有权、使用权、收益权、处分权等权能，这些都属于物权中的自物权，还可以房地产为标的设定抵押权等他物权。4、房地产权属在主体上的一致性，即土地使用权和土地上的房屋所有权的主体一致，两项权利归属于同一主体，这体现了房、地不可分的特征，也有利于房地产地产权、户籍管理。城市房地产管理办法第三十一条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权同时转让、抵押。5、房地产权属的变动以登记为成立要件。房地产权属不动产，根据不动产物权法定主义原则，房地产权属须依登记方为有效。我国民法通则和其它法律规定，我国不动产物权的变动，

8、系采取登记要件主义，以登记作为物权变动的要件，同时以登记作为不动产物权的公示方法。,（三）房地产权不一致及其处理规则,案例：教材p84,两者同属于用益物权。1地上权是因建筑物或其他工作物而使用国家或集体土地的权利；地役权是以他人土地供自己土地便利而使用的权利。2产生的原因不同：前者因土地划拨，乡村建设用地，土地使用权出让，土地使用权转让而产生；后者则是基于供役地的存在，一般是设定地役权的合同，也有根据遗嘱的单独行为的。3消灭事由不同，前者是基于年限的规定；后者则是由于土地灭失，目的事实不能，抛弃，存续期间届满或其他预定事项的发生。4权力不同，前者可以进行转让，抵押，出租等权利处分；后者则仅具有

9、使用和为附属行为的权利 5.义务不同，地役权人在供役地上建设的设施可供供役地人使用。地上权人则无此义务。,地上权又称“借地权”，是指以在他人土地上有建筑物或其他工作物为目的而使用他人土地的权利。地上权是用益物权的一种。它因具有物权的性质和物权的一切法律特征，而与作为债权的土地租赁区别开来。地上权设定、丧失和变更，非经登记，不生效力。地上权还具有长期稳定的特点。在地上权存续期间，地上权人有对土地的占有、使用和收益的权利，还有对地上权本身的处分权。如中国移动在你家的地上建了一个信号塔，那么中国移动就对这个信号塔享有地上权。,地役权是指利用他人土地以便有效的使用或经营自己的土地的权利。1.地役权的发

10、生须有两个不同归属的土地存在（两处相邻不动产）；2.为提高自己不动产的效益而利用他人不动产的权利。为他人土地利用提供便利的土地称为供役地，而享有地役权的土地称为需役地。3.不以占有为要件，如采光与眺望权；用益物权的一种。4.通过签订合同约定。如甲工厂原有东门可以出入，后想开西门，借用乙工厂的道路通行。甲工厂与乙工厂约定，甲工厂向乙工厂适当支付使用费，乙工厂允许甲工厂的人员通行。这时甲工厂即取得了“地役权”。,第二节 土地所有权和土地使用权,一、土地所有权土地所有者对其所有的土地依法享有的占有、使用、收益、和处分的权利。我国土地所有权则是指国家所有权或集体所有权土地所有权的范围：1.国有土地所有

11、权的范围 我国宪法第9条第1款规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”第10条第1款规定：“城市的土地属于国家所有。”第10条第2款规定：“部分农村和城市郊区的土地也属于国家所有”。,国有土地具体范围（关于土地权属问题的若干意见，1989年国土资源局）,（1）城市市区的土地和土地改革时未分配给农民、没有给农民发土地所有权证书的土地，包括耕地、林地、水面、荒山、荒地、滩涂等属于国家所有。（2）国家建设征用的原农民集体所有的土地，属于国家所有。（3）国有土地经开发利用，国家土地所有权不变，依

12、法开发利用者享有土地使用权。（4）国有铁路、公路、电力、通讯、水利工程等设施用地属于国家所有。（5）国家征用土地后剩余的农民集体所有的土地，这在农民集体建制被撤销或人口全部转为非农业人口之后，归国家所有。（6）农民集体经济组织将原集体土地上的建筑物出售给全民所有制单位、城市集体所有制单位或城镇非农业户口居民，其用地属于国家所有。城镇及市郊农民集体土地上的房屋出售给集体以外的农民集体或个人，其所售房占用地属于国家所有。（7）1986年3月中共中央、国务院关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知发布之前，全民所有制单位、城市集体所有制单位或乡（镇）、村企事业单位租赁农民集体所有制土地，按照有关规定处理

13、后，凡能恢复耕种的，应退还农民集体耕种，所有权仍属于原农民集体；凡已建立永久性建筑物的，由用地单位按占地的规定，补办占地手续，土地归国家所有。（8）凡在1962年9月农村人民公社工作条例修正案（简称六十条）公布以前，全民所有制单位、城市集体所有制单位和集体所有制的华侨农场使用的原农民集体所有的土地（含合作化之前的土地），在1962年9月六十条公布以后迄今没有退还给农民集体的，属国家所有。,2、集体土地所有权的范围,农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地、自留地和自留山，属于农民集体所有。类型：农业用地；建设用地（宅基地、公益与公用土地、企业经营用地）；未

14、利用土地。农业用地的法律：物权法第11章，农村土地承包法（2002年人大常委会颁布）土地承包经营权是一种有期限的物权：耕地30年、草地3050年；林地3070年。,二、土地使用权,（一）土地使用权的概念和特征1、土地使用权的概念土地使用权是土地使用者依法取得的、在法律规定的范围内对土地享有的占有、使用、收益和有限制的处分权利。它是我国土地使用制度在法律上的表现，是我国地权制度的重要组成部分。2、土地使用权的性质和特征物权；独立的权利类型具有派生性、物权性和有期限性等特征,（二）土地使用权的类型,1、土地使用权的来源不同，可将土地使用权分为国有土地使用权和集体土地使用权。2、土地使用权取得方式的

15、不同，可将国有土地使用权分为出让土地使用权和划拨土地使用权。3、土地用途的不同，可将土地使用权分为建设用地使用权和农业用地使用权,第三节 房屋所有权,一、概念房屋所有权是指所有人对自己所有的房屋的占有、使用、收益和处分的权利。二、种类（P92_96)（一）按照土地使用权的归属不同，分为农村房屋所有权和城市房屋所有权(二）根据房屋所有权的主体的不同，分为国家房屋所有权和公民个人房屋所有权；三、房屋共有房屋共同共有房屋按份共有,处理房屋共同共有关系的规则,1、对于共有房产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明房产是按份共有的，应当认定为共同共有。2、在共同共有关系存续期间，

16、部分共有人擅自处分共有房产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该房产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失由擅自处分共有房产的人赔偿。3、在共同共有关系终止时，对共有房产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理。同时要考虑共有人对共有房产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，但分割夫妻共有房产，应当根据婚姻法的有关规定处理。4、共同共有房产分割后，一个或数个原共有人出卖自己分得的房产时，如果出卖的房产与其他原共有人分得的房产属于一个整体或者配套使用其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。,处理房屋按份共有关系的规则,1、一个或数个共有人要求将自己的份额分出或转让时，其他共有人不得妨碍其行使权利；2、共有人出售自己的份额时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利；3、按份共有房产的分割必须保持房屋的使用价值，不能采用损害房屋的使用价值的办法，对不能分割或者分割有损其价值的，可以折价补偿、变价分割。,相关实务问题,1.城市市民购买农村房屋的问题2.城市私房与宅基地使用权的关系(案例P94）3.城市公房出售后的产权归属4.经济适用房的