房地产项目可行性分析论证报告.docx

1、房地产项目可行性分析论证报告第一章 总论 1.1项目背景 1.2 报告编制单位、资格等级及编制依据 1.3研究工作的范围 1.4拟建项目概况 1.5建设工期 1.6 建设投资和资金来源 第二章 建设背景及必要性 2.1项目提出的背景 2.2项目建设必要性 第三章 项目市场分析 3.1焦作房地产市场分析 3.2焦作住宅市场分析 3.3焦作房地产市场发展态势分析 3.4市场综述 3.5周边现状分析 3.6市政基础设施现状分析 3.7诉求特征现状分析 3.8项目SWOT分析 3.9分析结论及建议 第四章 项目选址和建设条件 4.1项目选址 4.2建设条件 第五章 建设内容与规模 5.1功能定位 5.

2、2建设内容 5.3建设规模 第六章 工程建设方案 6.1规划设计依据 6.2总平面布置方案 6.3建筑方案 6.4结构设计 第七章 公用工程 7.1给排水 7.2电气 第八章 环保与节能 8.1环境保护 8.2节能 第九章 劳动安全、卫生与消防 9.1劳动安全 9.2卫生措施 9.3消防 第十章 项目管理与实施进度 10.1 基本要求 10.2项目组织 10.3项目实施进度 第十一章 组织机构及劳动定员 11.1组织机构 11.2劳动定员 11.3人员培训 第十二章 项目招标方案 12.1招标范围及招标组织形式 12.2 投标、开标、评标和中标程序 12.3评标委员会的人员组成和资质要求 第十

3、三章 投资估算与资金筹措 13.1估算依据 13.2投资估算 13.3资金筹措方案 13.4资金使用计划 第十四章 财务评价 14.1 评价依据 14.2 基础数据 14.3收入估算 14.4 评价结论 第十五章 社会评价 第一章 总论1.1项目背景1.1.1拟建项目名称：正大花和院建设项目1.1.2项目建设单位及单位概况焦作市正大置业有限公司成立于2006年2月，注册资金800万元人民币，法人代表王跃东，是一家具备三级资质的专业房地产开发公司。下设综合部、工程部、预算部、经营部、财务部、人事部、销售部。现有工程技术人员和管理人员32人，其中高、中级职称14人，具有较强的开发建设实力和经营能力

4、。1.2 报告编制单位、资格等级及编制依据 1.2.1编制单位：焦作市工程咨询公司资格等级：乙级证书编号：12020070030 发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会1.2.2项目申请报告编制依据 投资项目可行性研究指南；正大花和院小区规划；房地产开发经济评价方法；建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 收集的相关资料、实地考察所得资料和数据；项目单位提供的有关资料；编制项目申请报告的委托书。1.3研究工作的范围项目建设用地与建设条件；建设方案；节能措施；环境保护；劳动卫生、安全消防；项目实施进度；投资估算与资金筹措；财务评价； 社会评价。1.4拟建项目概况正大花和院项目位于焦作市解放

5、区普济路西侧，建设西路南侧，占地面积67.67亩。焦作市正大置业有限公司2009年8月20日竞得该块土地的使用权。项目占地面积45116.5m2，建筑物基底面积9041m2。总建筑面积93269.96m2，其中住宅91393.72m2，商业962.74m2，公共配套面积913.5m2。地下建筑面积6088m2，容积率2.07，建筑密度20%，绿地率36.3%，居住户数860户，居住人口3010人，停车位304个。该址地形规整、地势平坦、交通便利、周围无污染源，符合项目建设要求。1.5建设工期根据项目建设内容、区域内实际情况以及建设资金筹措情况，该项目建设期限为24个月。1.6 建设投资和资金来

6、源本项目投资估算为18012万元。资金来源为项目建设单位自筹4681万元，申请银行贷款8500万元，预售4831万元。第二章 项目市场分析3.1焦作房地产市场分析近几年，随着焦作市经济的快速增长和城镇化的不断加快，房地产发展日渐迅猛，呈现出“快、高、大”的发展态势。发展快：随着新区开发和旧城改造带动，近几年城建基础不断扩大，焦作市地产格局日渐突现，逐步形成老城区解放路沿线板块和新区人民路沿线板块。另统计，2000年焦作市区人均居民面积9.7m2，到2009年己达25m2，增长1.6倍。价格高：从20042006年的发展来看，焦作市商品房售价分别为每平方米892元、965元和1030元；进入20

7、07年后，焦作市房价迅速拉升，多层均价保持在2200元/m2，高层均价保持在2800元/m2，2008年受经济危机影响，房价平稳发展，2009年上半年由于受国家陆续出台房地产的利好政策的影响，房地产量价齐升，众多项目均价突破或接近3000元/m2关口。项目大：随着十一五计划的实施和城乡一体化的发展，焦作市房地产市场大盘迭起，品质楼盘不断涌现，建筑面积在20万m2以上的有：西城美苑、锦秀江南、龙源世家、锦祥花园、锦江现代城等等。根据市场调查，焦作市区近三年将有大量楼盘推出，不少项目资源、定位相近，区域市场存在同质化趋势，预计近几年的竞争将十分激烈。3.2焦作房地产市场发展态势分析焦作市属于三线城

8、市，房地产业近些年来发展平稳，总体上保持了建销两旺的局面，买房自住是主流，投资或投机比重很小，地域性很强，大中城市房价的涨跌并不能长期影响我市。焦作市经济发展势头良好，旅游业蒸蒸日上，对周围区域的辐射带动作用日益增强，每年不断新增人口会形成新的消费群体。焦作市政府从去年年底开始严格禁止行政机关、事业单位、厂矿企业集资或变相集资建房，维护了房地产市场的有序竞争，同时也减少了房地产市场的供给。随着南水北调工程的开工，焦作市将有部分房屋被拆除，得到赔偿款的居民将成为新的购房群体。建材、土地涨价带来建筑成本加大。同时住房档次、品质的提升，品牌和品质的较量，新型建材的大量采用以及智能化程度的逐步提高、小

9、区环境的改善等，都加大了开发成本。2007年以来央行多次利率的提高，目标是对一些大中城市的房地产泡沫进行控制，对于焦作市目前平稳的房市不会造成大的冲击。3.3市政基础设施现状分析交通：项目周边临近建设路、普济路，交通便捷，四通八达。供电：设有供电电缆可供接入。供水：设有市政供水管网，可供项目接入。排水：己敷设雨、污管网，项目雨、污水经处理达标后排入。燃气：设有天然气管道，项目用气可向焦作中燃城市燃气发展有限公司申请接入。通讯：可向网通焦作公司或其它通讯运营服务商申请接入。有线电视：焦作市有线电视网已覆盖该区域。3.4诉求特征现状分析为了更好地了解潜在购房群体对本项目所在区域看法和具体诉求特点，

10、曾选择特定区域的人群进行了详细调研，以求在更大范围内寻找本项目的目标客户群体，从而探索出具体诉求特征，为本项目定位提供有力市场支撑。购房时间：据调查，焦作市意在2至3年内购房居住的客户群比例居高，其次为l至2年和3至5年内购房居住的客户群，这些应该是住宅项目的主要潜在客户群体。欲在1至2年内购买商铺的客户群比例居高，其次为3至5年内购买商铺的客户群。购房目的：有效客户群购买住宅的主要目的均为改善现有住房条件，其次为解决住房困难，购买商铺的主要目的绝大部分为自己经商置业，用于购房投资或居家办公的比例较少。购房区域：受居住理念和居住习惯的影响，在所有客户群中以选择焦作老城区者比例居高，约占60%以

11、上，其次为新区，因为老城区的人文环境及设施配套等是其他地区不可比拟的。户型选择：从被调查人群对住宅户型选择的要求来看，中等户型的需求量最大，2居室与3居室几乎平分秋色，以l00至l30m2的比例最高，其次为70至 l00m2和140至l60m2的户型，小于70m2的小户型和超过l60m2的大户型的比例最低。对商铺面积的选择要求来看，60至l00m2的需求最高，其次为l00至150m2的需求，l50m2以上大面积商铺的需求也为数不少。停车位需求：在被调查的客户群中，对停车需求者占80%，其中对地上车位有需求者占30%，对地下停车位有需求者40%，对地上地下停位都有需求者占l0%，认为有无停车位无

12、所用者占20%。由此可以看出，停车位己成为多数购房者考虑的重要因素之一。购房价格：希望购房（小高层住宅）单价在2500至3000元之间的居多，约占50%。其次为2200至2500或2900至3500元之间的单价。中档价位的商品住宅是客户群的首选。客户群能承担的购房总价主要集中在25万至35万元之间，其次是35万至45万元之间的客户群占25%，这与住宅户型面积的选择是相一致的，中端的客户群应该是本项目的定位基点，同时可以适当兼顾高端的客户群。希望购买商铺的单价在7000至9000元之间的居多，约占60%，能承担购买商铺的总价主要集中在60万至80万元之间。3.5分析结论及建议3.5.1分析结论根

13、据以上市场状况的分析，结合项目的前期规划，可以看出本项目有较大的市场潜在机会，这个机会点体现在本项目可以通过系统、专业的营销操作，取得理想的价格并打造出鲜明的市场形象，从而带来良好的经济效益并促进项目商业的后续运营。3.5.2建议规划现代化：以前瞻、现代的表现手法，科学规划，合理组团，形成良好的社区规划；户型合理化：户型设计更科学、更适用、更合理、更人性化，充分满足业主需求；建筑艺术化：要求建筑外立面俊朗清新，靓丽明快，有时代感和艺术感，形成区域的“风尚建筑”坐标形象；质量标准化：质量为本，责重如山，工程质量力求创优良工程；环境生活化：在小区内部环境营造上下工夫，创立清新自然的社区氛围，创造“

14、居家生活”的社区概念；生活智能化：导入先进的智能设施，实现小区信息网络化、管理智能化，便利业主生活；配套完善化：针对周边大配套设施完善的情况下，完善项目内环境及基础配套建设；用途复合化：在项目的平面及空间的设计与规划中，要求尽量避免相同用途的重复或简单的排布罗列，而是尽量在某一区域实现多重用途，以便节省空间，有效利用土地资源，使内容更紧凑，形式更丰富。第三章 项目选址和建设条件3.1项目选址该项目地理位置优越，交通便利，场地开阔，地质条件适宜，适合项目建设。选择该场地的优势：项目位于普济路西侧，建设西路南侧，符合焦作市总体规划。场地宽广，方便施工建设。可充分利用该区域成熟的水、电、暖、气等配套

15、资源，节约资金。场地临近道路，交通方便。3.2建设条件3.2.l自然条件焦作市属暖温带大陆性季风气候。四季分明，冬春雨勺稀少，干早多风，夏季炎热多雨，水热适中。由于地势倾斜和太行山屏障，气温高于新乡、郑州等地，平原地区年平均气温l4.9，山区比平原低2-3，极值温度为43.3、-l6.9，年均降雨量603.5毫米，无霜期23l天，年日照时数在2422.7小时。3.2.2水文地质条件水文条件：场地地下水为第四系冲洪积层孔隙潜水，主要有大气降水、地表水入渗及侧向径流补给，由侧向径流、蒸发及人工抽水排泄。场地稳定地下水位埋深2-2.1米，地下水水位季节性变化幅度约1米。地质条件：场地地貌为山前冲洪积

16、平原，地势相对平坦，场地最大高差1米，附近无全新活动断裂通过。3.2.3供水、排水、供电、燃气、通讯、有线电视及交通条件供水条件：本项目接入城市供水管网，可保证项目建设和运营期的正常供水。供电条件：项目所在位置可接入市政供电网。排水条件：己敷设雨、污管网，项目雨、污水经处理达标后排入。燃气条件：项目用气可向焦作中燃城市燃气发展有限公司申请接入。通讯条件：该区域通讯可向网通焦作公司或其它通讯运营服务商申请接入，邮政通信也十分便捷，可以保证本项目的需要。有线电视：焦作市有线电视网已覆盖该区域，有线电视信号可以接入。交通条件：本项目周边交通便捷，公交路线四通八达。第四章 建设内容与规模4.1功能定位

17、正大花和院建设项目集居住、商业、娱乐、休闲为一体，是现代城区和文明居住的集中体现，代表了一种高尚城区文化。因此，该项目建成后将成为一处居住条件舒适、商业气息浓郁、布局合理、空间疏朗、高标准、多功能、环境美、现代化的新型城区。4.2建设内容项目占地面积45116.5m2，建筑物基底面积9041m2。总建筑面积93269.96m2，其中住宅91393.72m2，商业962.74m2，公共配套面积913.5m2。地下建筑面积6088m2，容积率2.07，建筑密度20%，绿地率36.3%，居住户数860户，居住人口3010人，停车位304个。4.3建设规模本项目规划建设20栋楼，其中建砖混结构6层住宅

18、16栋，建筑面积56220.9m2；框剪结构17层商住楼4栋，建筑面积35172.82m2；配套建设社区服务用房400.5m2，幼托用房403m2，垃圾收集和公厕80m2。第五章 工程建设方案5.1规划设计依据焦作市城市总体规划；城市居住区规划设计规范（GB5018093）；城市用地分类与规划建设用地标准（GBJl37-90）；正大花和院小区规划。5.2总平面布置方案5.2.l场地位置项目位于焦作市解放区普济路西侧，建设西路南侧，符合焦作市的总体规划。该址交通便利，地理位置优越。5.2.2总平面布置指导思想建筑物设计采用简练的现代构成手法，充分体现建筑的时代气息和2l世纪新的居住理念。设计构架

19、根据场地特点，以空间环境变化为亮点，注重人文和自然特色的融合，突出园林式景观环境和小区规划，倾力创造人与自然的高度和谐，营造典雅、时尚的生活小区，形成温馨、亲和的居住感受，商业及高层和小高层建筑高低起伏，建筑序列层次丰富。建筑立面采用丰富的建筑语言表高其典雅、时尚的风格特色，与周边住宅小区形成明显的视觉差异。建筑设计富于变化的同时强调空间的近人尺度和舒适，将不同层次的空间功能需求融汇统一。5.2.3总平面布置原则满足城市规划部门的用地红线和规划要求。最大限度地利用宝贵的土地资源进行规划建筑物。在现有的条件下，尽可能做到建筑物设计合理。满足各使用功能要求，做到功能区分合理，且合理组织交通。满足消

20、防及各专业要求。依据国家现行有关规划、建筑、环保、防火、抗震、劳动安全及卫生的规范和标准进行设计。依据地区主导风向和日照情况，使建筑物取得最佳朝向。在尽可能条件下，加大绿化面积，美化环境。力求做到节约土地、节约投资，提高项目社会经济效益。建设项目的规划布局将本着“集约省地”的原则，依据空间发展战略要求，根据土地分布现状，采取组团规划模式，分片分区进行合理布局，划分为居住、商务、商业等若干功能片区。建设项目集居住、商业、娱乐、休闲为一体，是现代城区和文明居住的集中体现。规划设计应遵循“以人为本”的设计理念，在设计的时候以充分考虑生活居住为第一原则。总体规划布局体现交通顺畅，功能分区和面积分配合理

21、，空间格局严整，环境优良、主题突出的原则要求。5.3建筑方案5.3.l设计依据项目单位提供的基础资料及要求；民用建筑设计通则GB50352-2005；高层民用建筑设计防火规范GB50045-95；总图制图标准GB/T50103一200l；建筑制图标准GBT501042001；城市道路绿化规划与设计规范CJJ7597；城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-200l；智能建筑设计标准GB/T50314-2006；国家现行的各专业设计法律、法规、规范、规定等。5.3.2设计原则根据现代设计风格和可持续发展理论，在符合焦作市城市建设总体规划的前提下，以现代生态园林型山水居住小区为设计框架，有机组织

22、空间布局，强化城市用地的功能布置，促成生态、文化与居住三者的有机统一。设计中发掘、利用地区自然、历史与人文要素，加强景观风貌控制，营造一个舒静优雅、交通便捷、功能齐备、层次丰富、和谐健康的现代化居住小区。贯彻“以人为本”的原则，以提高人居环境质量和建设生态型小区为规划目标 ，满足人居住宅的舒适性、安全性和功能经济性。贯彻“尊重自然”的原则，强调自然绿色与居住空间的融合，减轻对自然环境的影响破坏，营造良好的小区小气候。充分考虑项目独特的区位优势，因地制宜，统筹规划小区与城市的相互关系，在保证城市设计格局统一的前提下，努力做到内、外景观的和谐。注重项目个性和特色的塑造，加大居住区知识、技术、文化艺

23、术方而的内涵。有效利用道路交通、绿化景观的合理划分和建筑物特色，增强项目的识别性和领域感。适应汽车交通进入小区的趋势，建立便捷、安全的道路交通系统，安排足够的停车场地，寻求车行、人行恰当分离的途径。充分考虑住房商品化、物业管理社会化以及小区生活服务信息化的变化和要求。坚持“节地、节能、节材”的设计原则，推广使用建筑新材料、新技术，达到环保节能要求。5.3.3建筑设计方案根据焦作市的城市发展现状，结合本项目发展定位与建设思路，在利用现有资源基础上，进一步完善服务功能，以形成完善的服务体系。因此，按项目规划的功能定位，本次建设内容主要包括住宅及商业用房等。商业设计商业用房主要安置品牌连锁百货、连锁

24、超市、精品店、饮食、休闲等现代商业。商业用房外部形象主要体现在沿街界面，外形是由两个高低错落矩形组合而成，裙楼外形完整，虚实变化有致，整个裙房有较强的基座感。住宅设计住宅平面设计根据现代家庭生活的行为特征，合理组织住宅内各功能空间的平面关系，突出各空间的专用性，体现以起居厅室为家庭活动中心的原则。平面设计同时满足良好的自然通风和空间视觉效果要求。住宅采用一梯二 三户形式，客厅、主卧室等主要功能空间南向采光。为满足不同居住者的住房需求，项目各式住宅设计不同户型，户型分为一室一厅、二室一厅、二室二厅、三室一厅、三室二厅、四室二厅等，户型建筑面积分别为75l6Om2不等，总户数860户。建筑形态的塑

25、造采用现代建筑设计，以开敞变化的住宅建筑风格，现代简约的建筑语汇，运用外墙涂料，突出外墙效果，追求建筑形象的新颖、现代和醒目，在整体建筑造型中，采用丰富的形体、简洁的立面，使精致的细部与环境融为一体，同时注重细部处理和材料色彩统一，巧妙运用经过简化的垂直与水平线条组成的网格，将实的部分相互穿插，并且巧妙地把窗户嵌入适当的部位；所有窗户均采用高级塑钢淡蓝色中空破璃窗，浅色的外涂料墙面，使建筑显得轻巧而富有时代感。适宜的尺度、全方位的景观效果，努力创造一个布局合理，富于个性，具有时代感建筑。地下设施为有效贯彻“集约节地”的开发原则，本项目将充分利用各建筑物的地下空间资源，结合人防工程，建设地下车库

26、、地下仓库和半地下储存室等地下设施。小高层住宅楼一般为地下1层车库，高层建设物一般为地下1层至2层停车场，地下层按建筑技术规范要求设置防湖、防水、通风、徘气、照明、消防等。配套基础设施配套基础设施主要包括道路、供排水、供电、通讯等管网系统及景观绿化工程。基础设施系统的布局遵循服务半径均匀覆盖整个港区的原则，为不同类型组团提供相应的服务场所。配套基础设施造型，在充分考虑港区整体规划的基础上，以新颖、美观的建筑风格和丰富的建筑造型，体现出港区建筑独有的特色，同时考虑其体量大小，以形成整体流畅并富有韵律的立体景观。5.3.4交通设计与停车场交通设计原则交通设计以保证总体通畅性、提升交通安全性、加强道

27、路服务性为原则。把本项目交通分为内部交通系统以及连接内部和周围道路的衔接交通系统两部分。因此，本项目交通规划按内部交通系统与衔接交通系统两部分分别进行。在本项目内部，实现“人车分流、机非分流、客货分流、不同类型分流”， 最大限度地降低各种交通行为的相互干扰，同时通过合理布设停车场，确保方便高效的机动车和非机动车停车位。在本项目内部和周围道路之间，通过合理划分相关道路功能，使人流和车流能够方便有效的转换和疏散，使人流和车辆可以方便的进入区内，而又尽量保证周围道路的畅通。交通设计内部交通设计：在本项目内部将通过平面分流、立体分流等办法来解决人流与车流之间的相互干扰，并对购物者、就业者、居住者进行合

28、理分区分流， 使其互不干扰。平面分流是指通过在地面或地下设立机动车、非机动车及行人专用道，使三种交通流各行其道、互不干扰；立体分流是通过设立空中步行系统以及地下步行系统，将行人和车辆在空间上分离：设立步行街则是协调商业区域人、车关系的一个最为有效的方法，通过将车辆限制在商务区外围及地下，真正实现了人车分流，并充分体现了现代交通“以人为本”的思想。根据交通流的实际特征，商业步行街设置为地下、地上及空中的全封闭式完全步行街或半封闭式步行街。另处，根据本项目的特性，限制自行车交通，内部道路将不再为自行车等单独设非机动车道，将其道路合并在行人道中使用，并加以限制。外部交通：本项目将从地面、空中和地下3

29、个层面进行交通流的转接。停车场停车场的规划与交通相结合，小高层住宅楼为地下l层车库，设立路边停车场，以保证道路上交通流的有序畅通。另外，在地下停车场与城市道路之间设置缓冲区，使车辆借助缓冲区来实现从城市快速交通到地下停车场慢速交通的转换。5.3.5绿化系统设计园林绿化是直接影响社区环境和城区空气质量好坏的主要工程。因此， 本项目将遵循高标准的要求，重视园林绿化工程的建设，给业主营造一个花园式社区环境。其主要园林绿化工程包括花园广场、花卉苗圃，并配置假山、喷泉、雕塑、亭阁、流水、小桥等园林小品和休闲设施，给入住者创造舒适幽雅的室外环境。项目绿化分为中心绿地、道路绿化和居住组团绿化。中心绿地包括中

30、心花园和景观走廊，在地块中分别布置。道路（主干道）两侧控制35米绿化，布置以高大树木，创造壮观的视觉效果，隔离噪音和粉尘。宅间路的绿化与居住绿化相结合。组团绿化以草坪和花卉为主，适当种植部分灌木，建筑物四周建造环绕绿化带。绿化形成疏密有致、层次分明、分布合理的绿化空间体系，美化、净化环境。5.3.6建筑消防说明根据高层建筑防火规范，本项目一类建筑，耐火等级应为一级。因此，建筑消防设计按一级防火执行。在地下一层设消防控制室，由楼梯可直接通向地面。设置智能火灾白动报警系统。安全疏散：建筑物内安全疏散距离，安全出口密度、数量。走道和楼梯宽度均根据高层民用建筑设计防火规范执行。设防烟楼梯间及消防电梯，

31、并设不小于lOm2的合用前室，前室与走道之间用乙级防火门分隔，楼梯间、前室靠近外墙，可直接自然通风。梁、版、柱、墙等结构用材及建筑装饰材料的燃烧性能及耐火等级按一级防火等级执行。门、窗、洞、墙布置、数量、间距按高层民用建筑设计防火规范规定执行。5.4结构设计5.4.l设计依据建筑结构荷载规范 （GB50009-200l）建筑抗震设计规范 （GB5001l-200l）险结构设计规范 （GB50010-2002）建筑地基基础设计规范 （GB50007-2002）高层建筑吐结构技术规程（JGJ3-2002）砌体结构设计规范 （GB50003-2000）本专业和其它专业相关资料5.4.2抗震设计及荷载取值抗震设防烈度7度。根据该建筑重要性，抗震