固镇县城市棚户区改造一期项目房屋征收补偿方案.docx

1、固镇县城市棚户区改造一期项目房屋征收补偿方案【固镇县城市棚户区改造一期项目房屋征收补偿方案】 孟宇同学 核心会员6 1楼 为加快城市棚户区改造步伐，改善城市人居环境，维护公共利益，保障被征收人合法权益，全力做好城市棚户区改造一期项目的房屋征收工作，根据国务院国有土地上房屋征收与补偿条例、固镇县国有土地上房屋征收与补偿办法的相关规定，结合实际，制定本方案。一、征收范围棚户区改造一期房屋征收范围在县城老街周围，即浍河路大营路以南、兰亭巷至浍河坝以西、浍河至南环西路以北、黄园南路以东区域范围内征收单位、个人的房屋。总占地面积约900亩（其中陆地约670亩、水面约230亩），征收户数约2991户，征收

2、房屋面积约28万平方米（其中个人房屋面积22.6万平方米、单位房屋面积5.4万平方米）。二、征收部门县住房和城乡建设局为本方案确定范围内的房屋征收部门，承担房屋征收与补偿的具体工作。三、征收签约期限征收补偿签约期限自县人民政府发布房屋征收决定公告之日起90天内。四、征收补偿对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值补偿；因房屋征收造成的搬迁、临时安置、附属物的补偿；因房屋征收造成的停产停业损失补偿。（一）被征收房屋价值的补偿对被征收房屋价值的补偿有货币补偿和房屋产权调换两种方式。被征收人有权选择补偿方式，除个人商业门面以外的非住宅房屋只予货币补偿，不予产权调换。1、被征收人选择货币补偿的，房屋征

3、收部门应根据被征收房屋状况，按被征收房屋价值结算。被征收房屋价值按房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场评估价格确定。2、被征收人选择产权调换的，可以选择就近调换，也可以选择异地调换。就近调换是指在本方案征收范围内的调换；异地调换是指在本方案征收范围以外由房屋征收部门指定安置地点的调换。（1）住宅户被征收人选择就近调换的，房屋征收部门应按被征收房屋核定面积11.05的比例提供安置房；被征收人住宅户选择异地调换的，房屋征收部门应按被征收房屋核定面积11.15的比例提供安置房，均按安置房市场评估价与被征收房屋价值补偿金互补差价。对被征收房屋价值高于用于产权调换房屋价值的，由房屋征收部门向被

4、征收人结算差价；对被征收房屋价值低于用于产权调换房屋价值的，由被征收人向房屋征收部门结算差价，被征收人付差价款的30%。（2）在住宅安置中，以户为单位，实际安置房屋面积超出应安置房屋面积10平方米（含10平方米）以内的部分给予优惠，2011年按多层850元/平方米、高层1200元/平方米，2012年及以后按当年建安成本价，由被征收人向房屋征收部门结算，超出10平方米以上的部分及安置后的剩余面积按签订征收协议时同地段普通商品房市场销售价结算。房屋征收部门移交安置房时市场价格有变化的，结算时就低不就高。（3）在本项目区域内征收个人门面房根据划定安置范围选择产权调换，采用摇号等方式确定选房，产权调换

5、方式按被征收房屋核定面积1：0.85不找差价，或按被征收门面房屋核定面积11互补差价，以门面安置房市场评估价与被征收门面房价值补偿金互补差价。对被征收门面房价值高于安置门面房价值的，由房屋征收部门向被征收人结算差价；对被征收门面房价值低于安置门面房价值的，由被征收人向房屋征收部门结算差价，被征收人付差价的60%；超出应安置门面房面积的部分按市场销售价计算。3、有合法产权（土地使用证和房屋产权证）的独立院落住宅户，选择产权调换，其实际居住房屋面积容积率小于1.0的，产权调换时按容积率1.0确定应安置面积，应安置面积超出被征收房屋按产权调换比例调整后的部分给予优惠，2011年按多层850元/平方米

6、、高层1200元/平方米，2012年及以后按当年建安成本价结算；超出容积率1.0的部分按市场销售价结算；被征收房屋按产权调换比例调整后面积达到或超过容积率1.0的，结算时就高不就低；选择货币补偿的，按实有房屋市场评估价结算。顶0 2011-08-26 14:44 回复 孟宇同学 核心会员6 2楼 4、被征收人符合住房保障条件的，优先给予住房保障。被征收户房屋面积不足45平方米且符合住房保障条件，并选择货币补偿的，可租住廉租房或公租房；选择产权调换的，可将安置面积补足至45平方米，相互不补差价。5、产权调换方法（1）实行就近或异地期房调换；（2）被征收人按应安置房屋面积与提供用于产权调换房屋面积

7、最接近值选择安置房。（3）安置房屋面积为五种：45平方米左右、60平方米左右、85平方米左右、100平方米左右、115平方米左右。（二）因房屋征收造成的搬迁、临时安置、附属物的补偿1、搬迁补偿（1）选择货币补偿的，按被征收房屋核定面积30元/平方米的标准给予被征收人一次性搬迁补偿。每户不足1000元的按1000元补偿；（2）选择产权调换的，按被征收房屋核定面积10元/平方米的标准给予被征收人一次性搬迁补偿。每户不足800元的按800元补偿。被征收人自行解决过渡房的，在迁往安置房时，房屋征收部门再给予每户1000元的搬家补偿。2、临时安置补偿选择产权调换的，按被征收房屋核定面积5元/平方米月给予

8、被征收人临时过渡安置费，每户每月不足400元的按400元补偿。房屋征收部门提供临时安置房或实行一次性安置的，不支付临时安置费。临时安置过渡期一般不超过24个月。过渡期延期的，自逾期之日起每月给予2倍的临时安置费。3、装修附属物的补偿（1）房屋征收涉及附属设施（附着物）征收的，按相关标准给予货币补偿。（2）临时建筑的征收，未超过批准期限的临时建筑，按照附属物标准及剩余使用年限的比例给予货币补偿；超过批准期限的临时建筑，不予补偿。（三）因房屋征收造成的停产停业损失的补偿1、对实行产权调换期房安置的营业性用房，在过渡期限内每年按被征收房屋价值补偿金的3.5%对被征收人给予停产停业补偿。2、对实行货币

9、补偿的非住宅用房，按被征收房屋价值补偿金的3%对被征收人给予一次性停产停业补偿。3、对因房屋征收而发生的设备搬迁，安装费用，以及原材料搬运损失实行货币补偿，具体补偿金额，由评估机构据实评估确定。五、补助和奖励（一）奖励凡在征收公告规定期限内签订协议并搬迁交房的，依时序实行梯次奖励。对被征收人按被征收房屋核定面积，第130天奖励500元/平方米，最高奖励10万元；第3190天奖励200元/平方米，最高奖励4万元。另外，前100名的再次给予100元平方米的奖励。（二）补助被征收人是孤寡老人、二级以上残疾人且选择产权调换方式，在规定的期限内签订协议并搬迁交房的，再一次性补助每户1000元，同时优先安

10、排一楼安置住房。六、付款方式（一）征收协议签订后，房屋征收部门应付清协议约定的各类补偿金。（二）房屋搬迁腾空完毕经验收合格后，按下列方式付款：1、被征收人选择货币补偿的，凭搬迁交房验收单，由房屋征收部门按征收协议约定的补助、奖金等款项一次性付清。2、被征收人选择产权调换的，产权调换差价款在选定的安置房具备交钥匙条件时，由房屋征收部门与被征收人负责结清。超出结清时间30天的，视为被征收人放弃产权调换安置，按货币补偿方式予以处理。七、被征收房屋相关问题处理（一）凡公房征收，按被征收房屋价值一律实行货币补偿；涉及资产处置的，按国有资产处置规定处理。（二）单位职工居住本单位合法分配的住宅用房，已进行房

11、改的，按本方案规定的补偿政策执行；对房改不完全的，补齐各项手续后，享有与其他被征收人同样的补偿政策；征收对外出租的公有房屋，只补偿房屋产权单位。（三）因历史原因造成建房手续不全的房屋征收，未经规划部门确认且不能或无法补办手续，属征收所称的历史遗留问题，征收时按下列方式处理： 2011-08-26 14:44 回复 孟宇同学 核心会员6 3楼 1、凡1998年4月1日以前建成，在固镇县城区城镇土地调查地籍图上有标注的房屋，征收时房屋面积按100%合法产权予以认定有效建筑面积。2、凡1998年4月1日以后至2008年4月1日期间建成的房屋，在2008年全国第二次土地调查地籍图和2008年县城航测图

12、上有标注、在固镇县城区城镇土地调查地籍图上没有标注的，按证照缺失的具体情况予以认定有效建筑面积。土地使用证、房屋所有权证两证齐全的按房屋面积100%予以补偿；两证中只有土地使用证的，按房屋面积的95%予以补偿；两证中只有房屋所有权证的，按房屋面积的80%予以补偿；无两证的，按房屋面积的60%予以补偿。3、凡城乡规划法实施以来且在全国第二次土地调查地籍图和县城航测图上没有标注，未经合法审批的新建房屋，属违法建设，依法不予补偿。（四）被征收房屋用途的确认1、被征收房屋用途分为住宅与非住宅。非住宅包括商业、生产、经营、办公、仓储等用房。2、住宅与非住宅的认定以房屋所有权证记载的用途为准。房屋所有权证

13、未标明用途的，以产权档案记载为准。非住宅房屋的使用功能的认定，以房屋所有权证、土地使用证或建设工程规划许可证等相关有效文件或证书记载的使用性质为准。3、1990年3月31日城市规划法施行前，未经批准，已经改变房屋用途进行经营活动的房屋，同时具备以下条件的，可以认定为商业经营性用房予以补偿安置：（1）经营部位在房屋所有权证确认的合法建筑面积范围内；（2）持有合法有效的工商营业执照、税务登记证；（3）征收决定发布时正常经营的。4、1990年4月1日以后，未经规划部门批准，擅自将非经营用房或房屋所有权证记载的原办公、生产、仓储等非商业经营用房改为商业经营性用房的，必须同时具备前项条件并连续经营5年以

14、上(含5年)，此类房屋补偿可以按改变后正在使用的商业用房有效建筑面积的70给予补偿。连续经营不满5年的，仍按原用途补偿。八、其他规定事项（一）征收房屋有关设施的迁移。对被征收人原已独立安装了水、电、气、有线电视等，因房屋被征收而发生的迁移费用由房屋征收部门承担。新增户头费用由被征收人自行负担。（二）被征收人交房前原房屋固定设施遭人为拆除的，将按损失的价值扣除被征收人的补助金。（三）实行产权调换的，应安置面积内办证相关费用由房屋征收部门承担，超出应安置面积的部分，由被征收人承担。（四）产权调换的交房标准为：符合国家住宅建设有关标准，进户为普通防盗门（高层为防火门），室外门窗为铝合金或塑钢；水、电

15、、通讯、有线电视到户。（五）安置房建筑面积均含公摊面积。九、本方案自县人民政府发布房屋征收决定公告之日起实施。 2011-08-26 14:44 回复 223.245.123.* 4楼 什么时候开始拆迁补偿？ 还原房在什么地方的建瓯市青云片区旧城改建房屋征收补偿方案 青云片区旧城改建 建瓯市人民政府门户网站 发布时间：2011年6月10日 发布机构：建瓯市人民政府 作者： 浏览数： 644次【字体：大 中 小】为了加快建瓯市青云片区改建建设步伐，提高城市品位，改善市民生活条件和居住环境，繁荣建瓯经济，造福建瓯人民，按照建瓯市城市总体规划要求，依据国务院590号令国有土地上房屋征收与补偿条例和相

16、关法律法规，建瓯市人民政府决定对青云片区进行成片改建。结合本片区实际情况，按照先补偿后搬迁，依法保护被征收人合法权益的原则，制定本征收补偿安置方案：一、建设项目房屋征收部门、征收实施单位和评估机构：建设项目房屋征收部门：建瓯市建设局建设项目征收实施单位：建瓯市天信房屋拆迁有限公司房地产价格评估机构：在建设主管部门核准的范围内，采取随机抽取的办法确定，或由多数被征收人推荐确定评估机构。二、房屋征收的四至范围：北片区：东至鱼塘西侧、南至公园路北侧、西至胜利路东侧、北至豪栋路南侧及豪栋村鱼塘南侧（具体详见征收用地红线图）。南片区：东至豪栋街延伸线（临改建的下马路）、南至中山路、西至时代广场二期步行街

17、红线、北至公园路（以分区地形图为准）。三、征收补偿安置方式：本片区房屋征收采取货币补偿和产权调换两种形式，被征收人可以自愿选择。（一）货币补偿办法：被征收房屋视如下不同情况进行补偿：（1）店面补偿：中山路沿街店面按18000元/进行补偿；仓长路、公园路沿街店面按15000元/进行补偿；胜利路、豪栋路、青云路沿街店面按13000元/进行补偿；中山市场店面8000元/进行补偿；下马路店面6000元/进行补偿；（2）住宅补偿：按不同建筑结构进行补偿，即框架结构4000元/，砖混结构3800元/，砖木结构（含木、土木）3600元/。1、被征收房屋总层次为有天有地单层房屋的，补偿金额按建筑面积乘以结构单

18、价再乘以1.50系数；2、被征收房屋总层次为有天有地一层半房屋的，补偿金额按建筑面积乘以结构单价再乘以1.25系数；3、被征收房屋总层次为有天有地两层房屋的，补偿金额按建筑面积乘以结构单价再乘以1.13系数；4、被征收房屋总层次为有天有地两层半房屋的，补偿金额按建筑面积乘以结构单价再乘以1.07系数。5、被征收房屋总层次达三层以上（含单位房改房、商品房）按实际建筑面积乘以结构单价进行结算。征收当事人双方就被征收房屋货币补偿金额无法达成补偿安置协议的，按房地产评估机构出具的房地产市场评估价格确定补偿金额，签订房屋征收补偿安置协议书(以下简称征收协议)，交验房屋所有权证、国有土地使用权证及有效的产

19、权证件，按时搬迁，交付房屋钥匙，经验收合格，由征收人一次性发给被征收人房屋征收货币补偿金、一次搬迁补助费、原房屋二次装修补助费、以及附属物、构筑物补助费和搬迁奖励金。同时，被征收人在两年内用被征收房屋的货币补偿款再购买房屋的，凭征收协议交易契税部分享受产权调换的待遇。被征收人对以评估价确定的货币补偿金额有异议，无法与征收人就货币补偿金额达成协议的，可以在接到评估报告之日起7日内向房地产估价评估机构申请复核评估，对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。（二）产权调换安置方法1、店面部分：店面安置原则上按原街巷地段进行安置，实行拆一还一。2、住宅部分：被征收房屋总层次为有天有地

20、单层房屋的，由征收人按照原房建筑面积1:1.50比例增加安置住宅面积；被征收房屋总层次为有天有地一层半房屋的，由征收人按照原房建筑面积1:1.25比例无偿增加安置住宅面积；被征收房屋总层次为有天有地两层房屋的，由征收人按照原房建筑面积1:1.13比例无偿增加住宅安置面积；被征收房屋总层次为有天有地两层半房屋的，由征收人按照原房建筑面积1:1.07比例无偿增加安置住宅面积；三层以上的被征收房屋及商品房、单位房改房实行等面积1:1产权调换。被征收人选择产权调换的，由征收当事人双方按本征收补偿安置方案第三条第三款“产权调换差价结算办法”协商确定。协商不成的，按房地产评估机构出具的房地产市场评估价格，

21、确定被征收房屋的补偿金额和所调换房屋的安置金额，签订征收协议，交验房屋所有权证、国有土地使用证及有效的产权证件，按时搬迁，交付房屋钥匙。被征收人房屋搬迁后，向征收人申请办理房屋搬迁验收证，由征收人一次性发给被征收人房屋两次搬迁补助费、每6个月支付一次临时过渡补助费。被征收人产权调换的差价款暂不补交，房屋征收的二次装饰补偿费、附属物、构筑物补偿费及搬迁奖励金也暂不发放，待产权调换安置房交付使用时再结算差价。（三）产权调换差价结算办法：被征收房屋和安置房均按货币量化形式进行结算。 1、店面面积差异结算：(1)中山路沿街原房店面与安置房店面进深在4米以内的，双方按2.5万/进行结算；原房店面与安置房

22、店面进深在4米以上8米以内的，双方按2.2万/进行结算；原房店面与安置房店面进深在8米以上12米以内的，双方按1.8万/进行结算；原房店面与安置房店面进深在12米以上，双方按1.5万元/进行结算。(2)仓长路、公园路沿街原房店面与安置房店面进深在4米以内的，双方按2万元/进行结算；原房店面与安置房店面进深在4米以上8米以内的，双方按1.8万元/进行结算；原房店面与安置房店面进深在8米以上12米以内的，双方按1.6万元/进行结算；原房店面与安置房店面进深在12米以上，双方按1.3万/元进行结算。(3)胜利路、豪栋路、青云路沿街原房店面与安置房店面进深在4米以内的，双方按1.8万元/进行结算；原房

23、店面与安置房店面进深在4米以上8米以内的，双方按1.6万元/进行结算；原房店面与安置房店面进深在8米以上12米以内的，双方按1.3万元/进行结算；原房店面与安置房店面进深在12米以上，双方按1万元/进行结算。(4)中山市场原房店面与安置房店面进深在4米以内的，双方按1.5万元/进行结算；原房店面与安置房店面进深在4米以上8米以内的，双方按1.3万元/进行结算；原房店面与安置房店面进深在8米以上12米以内的，双方按1.1万元/进行结算；原房店面与安置房店面进深在12米以上，双方按0.9万/元进行结算。 （5）下马路店面原房店面与安置房店面进深在4米以内的，双方按1.3万元/进行结算；原房店面与安

24、置房店面进深在4米以上8米以内的，双方按1.1万元/进行结算；原房店面与安置房店面进深在8米以上12米以内的，双方按0.9万元/进行结算；原房店面与安置房店面进深在12米以上，双方按0.7万元/进行结算。2、住宅面积差异结算：征收人按新建楼房从地面起算第9层的平均价格5000元/认定被征收人产权调换前的住宅价格；被征收人实行产权调换回迁安置时，同样以新楼房从地面起算第9层平均价格5000元/为计价基数，每往上加一层加价50元/,每往下减一层减50元/,以此类推。因建筑结构原因，被征收人住宅产权调换超出原房建筑面积的，可以享受如下优惠购买价格：产权调换超出原房建筑面积110以内的，按新建楼房从地

25、面起算第9层3800元/计价，每往上加一层加价50元/,每往下减一层减50元/,以此类推。产权调换超出原房建筑面积10以上20以内，按第九层市场优惠价4300元/计价，每往上加一层加价50元/,每往下减一层减50元/,以此类推。产权调换超出原房建筑面积20以上40以内，按第九层市场优惠价5000元/计价，每往上加一层加价50元/,每往下减一层减50元/,以此类推。产权调换超出原房建筑面积40以上按届时安置房同一楼层的市场开盘价格96%结算。（四）安置房选房原则：被征收人回迁安置按照签订征收协议后房屋搬迁验收先后的顺序，即谁先搬迁谁先选择安置房。（五）安置房地点：实行就近安置，具体房源详见规划方

26、案。（六）安置房装修标准安置房建筑结构为框架结构，外墙装修标准按设计图纸要求进行。室内装修部份：楼地面为水泥砂浆抹平；室内和天棚均为水泥砂浆白色腻子刮白，卫生间安装座式便器，安置房电容量按国家电力部门规定标准配置。住宅用房水、电、电话、有线闭路电视、宽带网铺设到户内，其立户由用户自理，每户住宅装配一个防盗门，店面门按规划图纸确定配置。（七）未参加房改的单位房补偿安置认定办法1、被征收房屋属原单位集体产权，由原单位分配给该企业职工使用未参加房改的，如被征收人能在规定的搬迁期限内签订征收协议的，可由被征收户提交夫妻双方身份证、结婚证及工龄证明，经审核夫妻双方未享受过房改政策的，参照1999年的房改

27、价格，补交相关费用后（含公摊面积费用），可视同“房改房”面积纳入房屋征收补偿安置。独立卧室和配套厨房共认一户。2、被征收户夫妻双方若有一方已参加房改或已享受其它房改优惠措施的，不享受本方案规定的补偿安置政策，如被征收人能在规定的搬迁期限内签订征收协议的可享受购买限价房3000元/，购买的限价房按被征收房屋建筑面积就近上靠相应面积户型。3、原房改房面积中未含公摊面积，及原单层杂物间层高在2.2米以上，如被征收人能在规定的搬迁期限内签订征收协议参照1999年房改的价格，补交相关费用后，可视同“房改房”面积纳入房屋征收补偿安置。（八）过渡期限产权调换安置房建筑总层次在9层以上（含9层）的过渡期为36

28、个月。在过渡期内，临时过渡费由征收人按每6个月发放一次，至交房止（以征收人交房通知为准）。因征收人原因延长交付使用的，从逾期之日起征收人每月应付给双倍的临时安置补助费。（九）房屋搬迁验收证发放办法被征收人申请办理房屋搬迁验收证必须出示水、电、电信、有线电视的报停结帐发票，交付房屋钥匙，将房屋完整地交给征收人（如被征收人擅自拆除损坏房屋构件及其设施，造成损失的从被征收人的房屋补偿费中扣除），经征收人验收合格后，发给房屋搬迁验收证。房屋搬迁验收证为计算房屋征收临时过渡安置补助费起算时间和是否符合享受搬迁奖励金的依据。（十）对被征收房屋具有国有土地使用证的空地，按国土局颁布的一级地1210元/标准给

29、予补偿。（十一）简易结构、附属建筑物、构筑物及原房屋二次装饰采取作价补偿，不予安置。工业用地、厂房、仓储用地按市场评估价格实行货币补偿。（十二）被征收房屋只有自行交易合同，但未办理法定过户手续的，必须按规定补办过户手续，交清款项后，方可按本片区的征收补偿标准进行补偿安置。（十三）被征收人房屋有产权纠纷，在征收期限内纠纷未能解决的，由征收人会同有关部门，组织人员做好现场勘查记录，提出补偿安置方案，报房屋征收管理部门审核同意，并向公证机关办理证据保全公证后，先行拆除。被征收人凭调解书、裁定书或判决书办理有关补偿安置手续。四、营业店面的确定及违章建筑的处理（一）原产权证有明确店面的，按产权面积确认；

30、产权证未明确的店面，按规定必须是底层临街（巷）营业用房，在房屋征收公告发布前叁个月已在营业，且持有征收公告发布前12个月至征收时有效的工商营业执照，并保留原状，予以确认店面。为营业店面提供附属服务的仓储加工场所不认定为营业店面。（二）2008年10月20日之前，被征收人房屋没有办理建设用地规划许可证、建设用地批准书、建设工程规划许可证，属违章建筑的，拆除时原则上不予补偿。但被征收人能在规定的搬迁期限内签订征收协议并按时搬迁的，视以下两种不同情况给予补偿。1、违章建筑已接受过行政主管部门处罚的，被征收人按规定向政府有关部门补办有关手续，交清有关款项后，视同房屋征收补偿安置面积。2、违章建筑未受过

31、行政主管部门处罚的，被征收人按规定向政府有关部门补办有关手续，补交罚金及有关款项后，视同房屋征收补偿安置面积。（三）2008年10月20日市政府关于加强城市规划管理停止单位及个人建房的通告瓯政（200893号）公告发布之后至2011年3月10日市政府青云片区旧城改建房屋征收补偿方案征求意见的公告瓯政（201116号）发布之前的违章建筑一律按重建价格补偿。（四）2011年3月10日以后的违章建筑，一律不予补偿。五、搬迁补助费及临时安置补助费标准：（一）搬迁补助费：住宅为6元/，仓储、办公用房为7元/，生产用房、营业用房为8元/（以户为单位，按原房合法的建筑面积为基数，原房建筑面积低于50平方米的，按50平方米计算）。对货币补偿发给一次性搬迁补助费；对产权调换的，一次性发给两次搬迁补助费。（二）临时安置补助费：住宅1