房地产估价师制度与政策第九章习题.docx

1、房地产估价师制度与政策第九章习题第九章物业管理制度与政策一、单项选择题1、下列关于物业的含义，说法错误的是（）。A、物业也是单元房地产的称谓B、同一宗物业，只能分属一个产权所有者C、同一宗物业，往往分属一个或多个产权所有者D、从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及其附属的设备.设施和相关场地2、（）是物业管理最主要的特征。A、社会化B、专业化C、市场化D、综合化3、（）是房地产开发的延续和完善，是一个复杂的、完整的系统工程。A、物业管理B、中介服务管理C、交易管理D、维护与维修管理4、建设单位通过招标方式选聘物业服务企业，新建现售商品房项目应当在现售前（）日完成。A、15B、30C、60D、

2、905、物业管理的日常综合服务与管理是指（）并签订物业服务合同后，物业服务企业在实施物业管理中所做的各项工作。A、政府职能管理部门与选聘新的物业服务企业B、业主大会选聘新的物业服务企业C、业主委员会选聘新的物业服务企业D、房地产开发商与选聘新的物业服务企业6、预售商品房项目应当在（）之前完成选聘物业服务企业。A、取得土地使用证B、取得施工许可证C、取得商品房预售许可证D、取得房屋所有权证7、（）的特殊性、经营管理的专业性以及涉及学科多、管理复杂等特点，决定了应对物业服务专业人员实行职业资格制度。A、物业服务招投标B、物业承接验收C、物业服务企业资质管理D、物业服务活动8、物业服务企业应当是具有

3、独立的（）。A、机关法人地位的经济组织B、事业法人地位的经济组织C、企业法人地位的经济组织D、非企业法人地位的经济组织9、物业服务企业在物业管理中最根本的权利、义务是：依据物业服务合同对受委托物业实施物业管理的权利和义务。那么下面（）属于物业服务企业的权利。A、履行物业服务合同B、接受物业委员会的监督C、要求委托人协助管理D、定期公布物业管理服务费用10、物业服务企业资质管理办法规定，（）负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。A、国务院B、国务院建设主管部门C、省、自治区人民政府建设主管部门D、直辖市人民政府房地产主管部门11、物业使用人和业主在权利上的最大区别是（）。A、物业使用人有对物

4、业的最终处置权B、物业使用人没有对物业的最终处置权C、业主没有对物业的最终处置权D、以上三项均不对12、下列关于管理规约，表述不正确的是（）。A、管理规约是对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，一般以书面形式订立B、管理规约作为业主自我管理的一种重要形式和手段，要求全体业主共同遵守C、建设单位应当在销售物业之后，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定D、建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益13、投标人少于3个的物业，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用（）方式选聘具

5、有相应资质的物业服务企业。A、公开招标B、邀请招标C、协议D、以上的都可以14、物业管理的招标方式通常采取（）。A、公开招标、委托招标B、公开招标、邀请招标C、邀请招标、协议招标D、委托招标、协议招标15、前期物业服务合同是（）签订的A、业主委员会与物业服务企业B、业主委员会与建设单位C、建设单位与物业服务企业D、以上都不正确16、业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面（）合同。A、物业托管B、物业服务C、物业管理D、物业委托17、物业服务收费的计费方式中，酬金制是指（）。A、由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由业主享有或者承担的物业服务计费方式B、由业主向物

6、业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式C、在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式D、在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式18、业主交存的住宅专项维修资金属于（）所有。A、业主B、公有住房售房单位C、房地产开发单位D、直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门19、住宅专项维修资金划转后的账目管理

7、单位，由（）决定。A、业主大会B、业主委员会C、房地产开发单位D、直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门20、出售公有住房时，售房单位从售房款中一次性提取的住宅专项维修资金，高层住宅不低于售房款的（）。（2011年真题）A、5B、10C、20D、3021、业主交存的住宅专项维修资金属于（）所有。（2012年真题）A、业主B、业主大会C、业主委员会D、物业服务企业二、多项选择题1、下列关于物业管理的含义，表述正确的是（）。A、物业管理是保证和发挥物业的使用功能B、物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的C、物业管理活动的依据是商品房买卖合同D、物业管理活动的依据是物业服务合同E、

8、物业管理的内容是对物业进行维修养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护2、物业管理的社会化有两个基本含义，即（）。A、房地产施工企业要到社会上去选聘物业服务企业B、物业服务企业要到社会上去寻找房地产施工企业C、物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业D、物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业E、政府职能部门要到社会上去选聘物业服务企业3、物业管理条例确立的基本制度，包括（）。A、业主大会制度B、物业承接验收制度C、物业服务企业资质管理制度D、住宅小区综合验收制度E、物业服务招投标制度4、物业服务企业资质管理办法规定，负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理的部门为（）。A、国务院

9、建设主管部门B、省人民政府建设主管部门C、自治区人民政府建设主管部门D、直辖市人民政府房地产主管部门E、设区的市的人民政府房地产主管部门5、按物业产权归属，目前在我国，物业管理的委托方有（）主体。A、建设单位B、公房出售单位C、业主大会D、业主委员会E、以上都是6、实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括（）。A、物业服务成本B、法定税费C、物业服务支出D、物业服务企业的酬金E、物业服务企业的利润7、（），除业主大会另有决定外，都应当转入住宅专项维修资金滚存使用。A、住宅专项维修资金的存储利息B、利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益C、住宅共用设施设备报废后回收的残值D、物业服务企业

10、的支出节余E、利用住宅共用部位共用设施设备进行经营的，业主所得收益8、下列选项中，（）可以从住宅专项维修资金中使用。A、人为损坏住宅共用部位所需的修复费用B、保修期满后共用设施设备的维修费用C、有线电视管线的养护费用D、住宅维修期满后共用部位的改造费用E、由建设单位承担的住宅共用部分的更新费用三、判断题1、物业管理的主要目的是为了保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造和保持整洁.文明.安全.舒适的生活和工作环境。（）对错2、物业管理的社会化是指由物业服务企业通过合同的签订，按照产权人和使用人的要求去实施专业化管理。（）对错3、对物业服务企业而言，物业的承接验收是对包

11、括物业的共用部位.共用设施设备在内的检查和验收。（）对错4、管理规约是多个业主之间形成的共同的意志，是业主共同订立并遵守的行为准则。（）对错5、物业管理实施原则是业主的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合。这种结合主要是通过物业管理的市场竞争来实现的。（）对错6、物业服务企业资质等级分为甲级、乙级、丙级和丁级。（）对错7、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要。（）对错8、业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；可以放弃权利不履行义务。（）对错9、无论是业主大会、业主委员会作出哪一项决定，对业主均具有约束力。（）对错10、物业服务合同签订后，

12、建设单位与物业服务企业所签订的前期物业服务合同继续有效。（）对错11、物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。（）对错12、实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。（）对错13、业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门的监督。（）对错14、允许利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。（）对错15、物业服务费应当遵循合理、公开以及费用和服务水平相适应的原则。对错16、住宅小区

13、内的非住宅的业主不必缴纳住宅专项维修资金。（）（2011年真题）对错17、住宅专项维修资金应专项用于住宅共用部位、共用设备设施交付使用后的维修、更新、改造，不得挪作他用。（）（2012年真题）对错四、单项选择题答案1、【正确答案】B【答案解析】参见教材P207，同一宗物业，往往分属一个或多个产权所有者。所以B选项不正确。2、【正确答案】C【答案解析】参见教材P208，市场化是物业管理最主要的特性。3、【正确答案】A【答案解析】参见教材P209，物业管理是房地产开发的延续和完善，是一个复杂的、完整的系统工程。4、【正确答案】B【答案解析】建设单位通过招标方式选聘物业服务企业，新建现售商品房项目应

14、当在现售前30日完成。参见教材P210。【该题针对“物业管理概述”知识点进行考核】5、【正确答案】B【答案解析】参见教材P210，日常综合服务与管理是指业主大会选聘新的物业服务企业并签订物业服务合同后，物业服务企业在实施物业管理中所做的各项工作。6、【正确答案】C【答案解析】参见教材P210，预售商品房项目应当在取得商品房预售许可证之前完成选聘物业服务企业。7、【正确答案】D【答案解析】参见教材P214，物业服务活动的特殊性、经营管理的专业性以及涉及学科多、管理复杂等特点，决定了应对物业服务专业人员实行职业资格制度。8、【正确答案】C【答案解析】参见教材P217，物业服务企业是依法定程序设立，

15、从事物业管理活动，独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立的企业法人地位的经济组织。9、【正确答案】C【答案解析】其他的三项为物业服务企业的义务。参见教材P218。【该题针对“物业管理实施与运作要点”知识点进行考核】10、【正确答案】B【答案解析】参见教材P218，国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。11、【正确答案】B【答案解析】参见教材P219，物业使用人和业主在权利上的最大区别是物业使用人没有对物业的最终处置权。12、【正确答案】C【答案解析】参见教材P221，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的

16、义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。所以C选项不正确。13、【正确答案】C【答案解析】投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。参见教材P223。【该题针对“物业管理实施与运作要点”知识点进行考核】14、【正确答案】B【答案解析】参见教材P223，物业管理招标有公开招标、邀请招标两种方式。15、【正确答案】C【答案解析】参见教材P224，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同。16、【正确答案】B【答案解析】参见教材P224，根据业主大会的授权，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企

17、业订立书面的物业服务合同。17、【正确答案】D【答案解析】参见教材P225，酬金制是在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。18、【正确答案】A【答案解析】参见教材P229，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。19、【正确答案】A【答案解析】参见教材P231，住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。20、【正确答案】D【答案解析】出售的公有住房交存住宅专项维修资金的标准，每平方米建筑面积交存首期的数额为当地房改成本价的2%，售房单位按照多层住宅不低于售房款的

18、20%，高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取。参见教材P230。【该题针对“物业运营维护费用”知识点进行考核】21、【正确答案】A【答案解析】业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。参见教材P229。【该题针对“物业运营维护费用”知识点进行考核】五、多项选择题答案1、【正确答案】BDE【答案解析】参见教材P207，物业管理活动的目的是保证和发挥物业的使用功能，所以选项A错误；物业管理活动的依据是物业服务合同。所以C选项错误。2、【正确答案】CD【答案解析】参见教材P208，物业管理的社会化有两层基本含义，一是物业的

19、所有权人要到社会上去选聘物业服务企业；二是物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。3、【正确答案】ABCE【答案解析】参见教材P212215，物业服务的基本制度：业主大会制度、管理规约制度、物业服务招投标制度、物业承接验收制度、物业服务企业资质管理制度、物业服务专业人员职业资格制度、住宅专项维修资金制度。4、【正确答案】BCD【答案解析】参见教材P218，省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。5、【正确答案】AC【答案解析】参见教材P222，按

20、物业产权归属，目前在我国，物业管理的委托方有建设单位和业主大会两类主体。6、【正确答案】ABE【答案解析】参见教材P226，实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。7、【正确答案】ABCE【答案解析】参见教材P230，下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：住宅专项维修资金的存储利息；利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；住宅共用设施设备报废后回收的残值；利用住宅共用部位共用设施设备进行经营的，业主所得收益，除业主大会另有决定外。8、【正确答案】BD【答案解析】主要考查住宅专项维修资金的使用。参见教材P231。【该题针对“物业运营维护费用

21、”知识点进行考核】六、判断题答案1、【正确答案】对【答案解析】参见教材P207，物业管理的主要目的是保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境与秩序。2、【正确答案】错【答案解析】参见教材P208，物业管理的专业化是指由物业服务企业通过合同的签订，按照产权人和使用人的要求去实施专业化管理。 3、【正确答案】对【答案解析】参见教材P211，对物业服务企业而言，物业的承接验收是对包括物业的共用部位、共用设施设备在内的检查和验收。 4、【正确答案】对【答案解析】参见教材P213，管理规约是多个业主之间形成的共同的意志，是业主共同订立

22、并遵守的行为准则。 5、【正确答案】对【答案解析】参见教材P217，物业管理实施原则是业主的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合。这种结合主要是通过物业管理的市场竞争来实现的。 6、【正确答案】错【答案解析】参见教材P218，物业服务企业资质等级分为一级、二级、三级。 7、【正确答案】对【答案解析】参见教材P219，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位.车库应当首先满足业主的需要。 8、【正确答案】错【答案解析】参见教材P219，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 9、【正确答案】对【答案解析】参见教材P221，无论是业主大会、业主委

23、员会作出哪一项决定，对业主均具有约束力。 10、【正确答案】错【答案解析】参见教材P224，物业服务合同签订后，建设单位与物业服务企业所签订的前期物业服务合同即自行失效。 11、【正确答案】对【答案解析】参见教材P225，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。 12、【正确答案】对【答案解析】实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。参见教材P226。 13、【正确答案】对【答案解析】参见教材P231，业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府

24、建设（房地产）主管部门的监督。 14、【正确答案】错【答案解析】参见教材P232，禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。 15、【正确答案】对【答案解析】物业服务费应当遵循合理、公开以及费用和服务水平相适应的原则。参见教材P225。【该题针对“物业运营维护费用”知识点进行考核】 16、【正确答案】错【答案解析】除了住宅小区内的住宅业主外，住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅，均需缴纳住宅专项维修资金。参见教材P230。【该题针对“物业运营维护费用”知识点进行考核】 17、【正确答案】错【答案解析】不是交付使用后，而是在保修期满后的维修、更新、改造。参见教材P229。【该题针对“物业运营维护费用”知识点进行考核】