招标投标物业管理类标书.docx

1、招标投标物业管理类标书（招标投标）物业管理类标书致辞非常感谢贵X公司给我X公司这次投标的机会，我X公司将始终坚持“业主至上，服务第壹”的宗旨，以提升服务品质，创造美好环境，温馨万家业主，为业主提供整洁、安全、宁静、优美的工作环境和生活环境为目标，通过精心管理使长城大厦保值增值，营造出长城物管品牌！总经理：昆明邦克物业管理X公司二OO二年四月十日第壹部分X公司概况一、 X公司机构设置图二、 X公司主要业绩第二部分长城大厦装修管理方案一、 装饰管理实施细则二、 设备施工管理实施细则三、 消防自动报警系统施工管理实施细则四、 水电安装施工管理细则第三部分长城大厦出租方案一、 大厦面临的环境分析二、大

2、厦的功能概况三、 具体方案四、 经济分析第四部分长城大厦物业管理方案一、 拟采取的管理方式二、 管理规章制度三、 档案建立、管理设想四、 其它服务内容五、 各项物业管理服务指标及措施六、 运营管理服务的构想七、 物业管理综合费用预算第五部分投标承诺前言邦克集团X公司成立于1994年，注册资本为1000万美元，主要投资项目为邦克广场，建筑总面积11.8万平米，其中A幢6万平米的邦克大厦为工商银行云南省分行综合办公楼；B幢3.5万平米为五星级邦克饭店，C幢2万平米为邦克商场（现为湘财证券昆明营业部租用）。邦克广场建成后已成为昆明市标志性建筑，2001年获得了国家建设部颁发的最高荣誉“鲁班奖”。邦克

3、集团现有经济实体：昆明邦克房地产开发有限X公司、昆明邦克物业管理X公司、昆明邦克饭店、云南邦克饭店管理有限X公司、云南邦克商务有限X公司、昆明邦克房屋经纪有限X公司、昆明邦克咨信评估X公司、昆明邦克房地产评估X公司，且且仍成立了昆明市金融物业管理协会、云南150职业鉴定所、邦克民航售票处，创办了现代物业杂志月刊。昆明邦克物业管理X公司是经云南省建设厅批准的物业管理三级资质企业，X公司现设有综合部、物管部、工程部、保安部、汇通物管部、圆通物管部等，员工近200人，X公司成立后，先后受中国工商银行云南省分行和分行营业部俩家业主委托签订十年期委托物业管理合同后，先后接管了邦克大厦、邦克商场（湘财证券

4、）邦克饭店、圆通支行(原圆通购物中心)、五壹路原省工行办公楼、汇通公寓、银通支行宿舍区、省工行富邦花园、大观商业城宿舍区、师范大学商学院等住宅区和校园的物业管理，物业管理面积达32万余平方米。X公司以“团结、奉献、高效、诚信、创新”为精神，以“业主至上，服务第壹，最大限度满足业主合理合法需求，为业主提供多项目、全方位的优质服务,做好用户的后勤部、总管家”为宗旨，以“内优管理，外树品牌，为业主提供实惠、高效、周到的优质服务，确保业主物业在X公司精心呵护下实现保值增值”为目的，按星级标准全面推行微笑服务、友情服务、跟踪服务、回访服务，探索适合业主需要的星级饭店式的物业管理模式。我X公司管理的邦克大

5、厦已成为昆明市的标志性建筑，成为省内外嘉宾和同行参观学习物业管理的优秀示范大厦。X公司被推选为中国物业管理协会会员单位、昆明市物业管理协会副会长单位和昆明市金融物业管理协会会长单位。昆明邦克饭店成立于1999年5月，经国家旅游局批准为国际五星级饭店，成立以来已接待海内外宾客30余万人次，饭店采用国际标准管理，走国际化道路，形成了国际壹体化的销售体系，销售额逐年增长，已成为了昆明市经济效益最好，知名度最高，服务质量最佳的高星级酒店。为了更好地运用邦克品牌管理更多的酒店，邦克集团X公司又于2001年12月成立了云南邦克饭店管理有限X公司，将饭店管理的业务推向省内外。第壹部分X公司概况壹、物管X公司

6、机构设置图总经理副总经理工会共青团工程部保安部物管部综合部第150职业鉴定所金融物业管理协会邦克“房屋银行”家具运营部装饰工程部汇通分部圆通分部邦克民航售票处二、X公司主要业绩1.当下管的物业管理项目（1）邦克大厦邦克大厦高169米，40层，属超高层建筑、全智能大厦，有着先进的设备，专业系统多达十二个，而且技术含量、维修养护技术要求极高，其主要设施有：15部美国奥迪斯进口电梯，12部迅达扶梯、8000KA双回路电源、全智能计算机和益讯网络系统、日本能美防火报警系统、自动喷淋消防报警系统、美国维康防盗监控报警系统、美国约克1500冷吨中央空调制冷系统、美国克雷登供暖系统、加拿大通广-北电通信系统

7、、24小时电视监控、24小时保安巡查等。主要服务对象为工商银行云南省分行、省分行营业部机关、省分行营业室及国外壹些大企业驻昆办事处，仍有三层地下停车场及户外停车场、125间各种会议厅、康体中心及绿化地带等，物业管理面积达6.8万平方米。（2）邦克商场（湘财证券）我X公司物业管理运营拓展的壹项重大工程之壹，是将邦克商场租赁给名列中国证券综合评比第六名的湖南湘财证券X公司，管理面积达2万余平方米，优美的环境、出色的物业管理为业主赢得了各证券投资者的赞誉，使每天进场交易的投资者都有壹个好的环境和心情，同时也使X公司获得了“科学管理、优质服务”的荣誉。（3）邦克饭店邦克饭店是获得国家旅游总局授牌的国际

8、五星级酒店，科学的管理优质的服务，每年迎送近10余万中外嘉宾，为云南、昆明的旅游事业做出了贡献。创造了我省涉外旅游饭店较好的品牌和形象，物业管理面积3.5万平方米。（4）五壹路原省工行办公楼该办公楼租赁给省政府五个厅局作为临时办公场地，即云南省劳动和社会保障厅、省卫生厅、省计生委等，物业管理受到了政府有关部门壹致好评，物业管理面积达2.5万平方米。（5）原圆通购物中心已改建成省工行圆通支行、省工行计算机中心、云南省房地产交易中心，圆通分部在X公司的指导下，管理和运营出色，获得了业主的称赞。物业管理面积达3万余平方米。（6）汇通公寓X公司在管理超高层的经验积累的基础上，尝试性地接受了省工行汇通支

9、行18层小高层的汇通公寓。得力于物业管理的前期进入，物业管理至今，壹切皆进展顺利。汇通分部获得业主的认同。物业管理面积达1.5万平方米。（7）富邦花园富邦花园位于金马碧鸡广场旁，园区内花木成荫，环境优美，在我X公司精心管理下，让入驻其中的省工行机关的职工享受到了壹种安全、舒适、优雅的生活环境。物业管理面积达5万平方米。（8）大观商业城省工行机关宿舍区出色的物业管理，使之和沃尔玛相得益彰，周围环境又衬托出宿舍区的整洁、优美，得到了业主的广泛称赞。物业管理面积达2万余平方米。(9)拓东路汇通宿舍区优质的物业管理为汇通支行职工及帅康等租户营造了壹个良好的住宿和营业环境,管理面积达8000余平方米。2

10、、物管的肯定X公司始终坚持“业主至上，服务第壹”的宗旨，以提升服务品质，创造美好环境，温馨万家业主，为业主提供整洁、安全、宁静、优美的工作环境和生活环境为X公司基本目标。通过X公司决策层、管理层、执行层的共同努力，X公司本部和各分部受到了业主（使用人）的好评。X公司先后获得中国工商银行云南省分行颁发的“安全保卫先进单位”、“物业管理先进单位”、“邦克大厦设备维护优秀奖”、省分行机关工会授予的“20002001年度工会工作先进单位”、邦克集团X公司授予的“物业管理综合效益优秀企业”、省政府机关事务管理局授予的“安全文明、优质服务”、盘龙区人民政府授予的“2000年度爱国卫生红旗单位”、2001年

11、授予的“昆明市卫生红旗单位”等荣誉称号，最近仍获得了盘龙公安分局南强派出所“警民合作、共创文明”的奖牌。附：1、营业执照（复印件）2、资质证书（复印件）3、业绩照片4、各类奖状5、现代物业杂志第二部份长城大厦施工综合管理方案我X公司根据多年对房地产的开发和管理和租赁经验，经过仔细研究分析，建议业主能对装修方案作必要的修改，以使长城大厦以最经济的投入来获得较高的回报，其具体修改方案如下：1、 壹层大堂、四层餐厅，五层会议厅可基本保持不变，沿用原装修风格。2、 八至二十三层的160套公寓及二十四层至二十七层的72套标准间在房型、面积、数量上均不利于今后的租赁，且装修成本也较高，需重新调整，我方的意

12、见大致如下，仅供参考，详见图纸：A、813层保留原公寓尺寸，但需将房内客卧隔断取消，且且不设置卫生间及厨房，房内进行地面、墙面、门窗等初装修，有利于让壹些规模较小的X公司进驻后，根据自己的风格完善装修。B、1424层将利用主体结构将每层分割为100180m2的较大房型，同样只进行初装修。该类房型为大厦的主推房型，经验和分析也告诉我们，该类房型也是市场需求最大的房型。C、2527层将不进行任何装修，为毛坯房，将由客户按自己的风格进行装修。3、写字楼中的会所壹般不如住宅会所重要，从降低建设成本和使用成本的角度出发，可简化会所功能，采取较为简单的设置即可。一、 装饰施工管理实施细则为把长城大厦装修工

13、程搞好，有壹个良好的工作环境，提高工作效率，确保安全，保证按质、按量、如期完成装修工程。现对该工程管理实施细则制定如下：（壹）现场施工制度1、各施工单位在进场三天之内提交本工程各部门负责人员名单及联系电话。2、现场管理人员和操作人员壹律佩戴由长城大厦建设指挥部统壹制作的工作证或施工证，无证者不得上岗工作。3、各施工单位场所必须保持场地整洁、通畅，不得在施工现场大小便，随意乱涂乱画。4、施工人员严禁赤脚、穿高跟鞋或拖鞋进入施工现场。5、严禁在管道进口、电梯进口倒垃圾，扔杂物，建筑垃圾各装修单位分别堆放，且及时运出现场。6、各施工单位负责人必须每天坚持在现场监督操作人员认真作业，把好质量关。7、每

14、月在5日前上报月进度计划，总结及完成工程量。8、在施工中绝不能偷工减料、以次充好，壹旦发现必须无条件返工。9、各单位保护好自己的成品或半成品，同时保护好其它专业的成品或半成品。（二）现场材料管理制度1、当材料进场时，必须提前12天上报长城大厦建设指挥部，材料入场时应请指挥部到场验收，且在申请上签字后由现场指挥部统壹安排，使用施工电梯。2、材料必须堆放整齐，仓库清洁，防灾防腐材料另设仓库，归类堆放，由专人管理。（三）施工现场安全管理制度1、进入施工现场必须戴安全帽，高空作业人员要穿软底鞋，系好安全带，否则不能施工。2、机械操作必须正确使用电动工具，不得穿宽大衣服或留长发。3、在危险地方，设置防护

15、栏，安好照明灯，用醒目的物品作标记。4、各装修单位应设专职安全员壹人，流动检查本单位装修范围内的安全工作，且积极配合指挥部安检员工作，确保“防火、防盗、防水”三防工作。5、未经允许不得擅自在他人施工场所走动。6、严禁在施工现场抽烟、生火。使用电饭煲、电炉，违者给予警告，严重罚款。7、施工队入场时应向指挥部提交用电申请，在指挥部指定处搭接电源，由电工进行敷设，必须架空，电线不得裸露，接头地方必须包好电胶布，防水胶布，否则以不规范施工处理。8、焊工和电工，必须持证上岗，在各层设灭火器和沙箱，烧焊过程要设挡板，且及时清理地面易燃物品。9、未干的油漆，严禁用太阳灯进行加热烘干，勿用香蕉水洗手，用后的油

16、漆桶不能乱丢乱放，壹旦发现给予罚款，追究责任处理。10、装修单位应加强施工人员的教育，严禁打架斗殴，赌博等。11、各装修单位应及时办理外来人口暂住证，消防施工许可证和外来施工许可证。（四）例会及报验制度1、每星期召开壹次协调会，各单位主要负责人参加，建设方和监理方解答或协调各方的问题，形成会议记要。2、若非协调会上提出的问题，必须以书面形式提出，任何电话或口头交涉都视为无效。3、各种原材料，半成品进入现场，必须出具出厂合格证，检验报告，由监理方验收后方能使用，否则后果由自己承担。未经监理和业主许可拉上去的不合格材料，往下吊时,应加倍收吊运费（每吊50元）。4、严格“三检”制度，每壹道工序完工后

17、，首先自检，填写自检表,壹式三份，报监理核查，合格后才能进行下壹道工序的施工。违者应服从业主或监理的处理。二、消防自动报警系统工程施工管理方案消防自动报警系统能对长城大厦的各楼层的各主要房间进行火灾监控，火灾发生时除能自动报警外，仍能启动相应的联动程序，对消火栓系统，喷淋灭火系统、防排烟系统，空调电源、非消防电源，防火卷帘门，消防电梯及各种和消防有关的风机、水泵等进行控制以及时对火灾进行扑救。仍应设有火灾事故广播系统，专用消防电话，火灾时能够有效地组织人员疏散和指挥灭火工作。壹旦发生火灾时能进行有效的联络。（壹）施工技术方案消防自动报警及联动系统的施工，是专业性、技术性极强的施工工程，必须精心

18、组织，精心施工，才能达到设计和规范的要求，保证系统长期运行可靠。工程须严格按照“火灾自动报警系统施工验收规范”（GB5016692）及“电气装置工程施工及验收规范”执行。1、布线工程（1）管内穿线应按以下规定：A、预埋铁管内穿线应在建筑抹灰和吊顶吊杆孔打完后进行。穿线前应将管内的积水及杂物清除干净。B、预埋铁管内穿线时，俩端管口应加上塑料套圈。穿线时要注意护圈磨损情况，绝不能将护圈带入管内。C、穿线前要检查导线有无接头，破损，严禁在管内接线，严禁导线扭结。（2）不同系统、不同电压等级、不同电流类别的线路不应穿在同壹管内或线槽的同壹槽孔内，不能把广播线和报警线穿在同壹管内或线槽的同壹槽孔内。（3

19、）沉降缝、伸缩缝俩侧管口，要将导线穿出壹端管口后，套上金属软管再穿进另壹侧管口，软管和铁管套接长度不少于5Cm，且用细铁丝牢固绑扎，外面再用高压胶布包好，软管和接线盒或联动接口应采用锁母固定。2、其它布线方法（1）沿建筑物垂直方向布线时，如果在管道内有弱电电缆桥架，报警线、联动线有条件时也要分开布设。消防电话线要和其它导线分开且离开壹定距离，消防广播线要在桥架外单独做管穿线。（2）火灾自动报警系统和电视监控系统、内部程控电话共用壹个弱电桥架时，消防电话可和程控电话线放在壹起。报警线、联动线要和监控系统线分开布设，且保持壹定距离。（3）报警线、联动线和其它弱电系统线实在无法分开穿管时，报警线、联

20、动线可采用屏蔽线，且将屏蔽层可靠接地。3、导线连接和导线的选用（1）导线接头只能在接线盒内焊接，或在接线端子箱内用端子压接，导线焊接必须用松香作助焊剂，严禁用焊油等腐蚀性的助焊剂，焊接后先用塑料胶带包好，外面再用黑胶布包扎。（2）报警回路用二总线的系统，报警线用铜芯双色双绞线。（3）联动回路用总线制系统，联动总线用铜芯双色双绞线，在干扰严重的场合用双芯屏蔽线。直流电源用单芯铜线，正极用红色，负极用黑色或蓝色。其它联动线用单芯铜线，颜色应和电源线相区别。（4）所有导线耐压等级不低于250V的等级。4、布线后检查（1）布线后应立即将各种用途的导线用万用表或对线仪进行对线，套上塑料异形套管，套管上先

21、要用油性笔写上导线编号，加热烘干后套在导线上，线头折弯以防套管脱落。控制电缆应挂上编号牌。（2）导线敷设完后，按各楼层和垂直向用500V兆欧表测量，对地绝缘电阻不少于20兆欧，线间绝缘电阻不少于10兆欧。联动系统导线对地绝缘电阻不少于5兆欧；用数字式万用表检查，报警系统各回路最大电阻不大于4欧姆。5、记录工作布线完毕且摇好绝缘后，应填写“配管及管内穿线分项工程质量检验评定表”，且按本处规定填写“消防系统布线检测记录”，且请你方代表签字认可。（二）火灾探测器（及其它报警、联动设备）的安装1、火灾探测器的安装应按照“火灾自动报警系统施工及验收规范”（以下简称施工规范）第二章第三节的规定进行。2、探

22、测器地座安装在矿棉板或石膏板上时，要在矿棉板或石膏板的背面垫壹块薄木板，将探测器地座固定在木板上，以保证牢固。3、有腐蚀性气体的场合，安装点式感温探测器时，要对探头地座进线孔和接线盒进行密封处理，探测器调试完后，在探头和地座间用硅橡胶作密封处理。4、报警线从吊顶引下穿过轻钢龙骨或铝合金龙骨时，要套上塑料套管或玻璃丝套管，再进入底座。5、探测器安装要和调试同步进行。6、其他报警、联动设备的安装应严格按照施工规范和參照报警器的安装要求进行。7、做好安装记录。（三）施工进度计划由于消防自动报警系统工程施工的特殊性，编制进度计划比较困难，只能做原则上安排。工程施工应密切配合二次装修的施工进程，穿插做好

23、各楼层平面布置的穿线和安装工作。且以楼层为单元进行。1、设备安装（1）水平穿线和设备安装在各楼层进行吊顶时开始穿线，探头线、吸顶音箱线即应到位，在天花抹灰、装修完成时，底座应安装完毕。（2）墙面装修完成时，手动报警器，楼层显示器，声光报警等垂直位置的设备穿线、安装均应到位。（3）电缆的垂直穿线在整栋大楼的二次装修完成三分之二时开始进行。（4）联动模块等设备的穿线安装在各楼层的报警设备完工后，紧接着施工。2、调试开通（1）报警部份调试开通（2）报警部分调试工作在消防中心，主机安装完成和部分楼层设备安装完成后即可进行，以报警总线、联动总线回路或楼层为单元逐步调试开通.（3）联动部分调试开通（4）应

24、在整个大楼的报警系统大部分开通后，在分楼层专业逐步调试开通.（5）消火栓系统调试（6）喷淋自动灭火系统调试（7）卷帘门调试（8）火灾事故广播系统调试（9）防排烟系统调试（10）空调系统防火阀调试（11）非消防电源强切调试（12）消防电梯迫降调试（13）消防电话调试联动调试工作由于相关专业太多，设备复杂，技术性强，所以应在相关专业的安装调试完成后进行，且应有相关专业的技术人员参加，以免产生不必要的矛盾，其进度安排，应为条件成熟壹个系统壹个楼层，即进行壹个系统或壹个楼层的调试。三、长城大厦水电安装施工管理（壹）施工管理编制的依据1、 国标、院标的标准图集、手册2、 国家现行的施工及验收规范 GBJ

25、23282电气安装工程施工及验收规范 GBJ30388建筑电气安装工程质量检验评定标准 GBJ14990电气装置安装工程母线装置施工及验收规范 GB5016892电气装置安装工程接地装置施工及验收规范 GB5017192电气装置安装工程盘柜及二次回路结线施工及验收规范 GB5015091电气装置安装工程电气设备交接试验标准 GBJ30288建筑采暖卫生和煤气工程质量检验评定标准 GB5026196自动喷水灭火系统施工及验收规范 JGJ4688施工现场临时用电安全技术规范（二）质量保证以往施工企业实行质量检验为主的传统质量管理方法，以严格把关为手段，以被动管理少数专业人员为主要控制力量，使得施工

26、企业长期存在着抢进度、抓工作量，但因质量控制不严，忽视相应的管理，从而导致质量问题多、通病多、工期拖延，虽年年制定提高质量水平的措施，但仍然处于原地踏步的状态。结合实际情况分析，我X公司将过去单纯以满足工程实体质量达到标准为原则，变为满足用户需求为更高原则，对各级管理人员进行广义质量教育，以保证工作质量来保证工程质量，且将以往的施工经验理论化、标准化。在管理方法上，由事后检验、质量把关，变为工序控制、事后检验，通过确保每壹道工序，每壹环节的质量来保证工程的最终质量。针对长城大厦工程情况，我X公司将委派俩名副主任和专职质检员、技术员全面负责本工程的质量管理和进度控制。在施工中，精心组织各施工单位

27、，认真落实项目部内各级人员的质量责任制，做到目标明确，职责分明，责权壹致，同时配合监理做好质量监督工作，以确保工程质量壹次达到优良。（三）工期控制和进度计划1、工期控制：熟悉图纸，做好各项准备工作，根据你方的要求编制出施工进度计划管理方案和具体的施工管理方案，按方案布置各分部分项工程的开工时间，施工方法和施工顺序，组织各工种平行流水作业，避免窝工现象，做到施工紧凑有序，以保证工程按期完成。2、施工进度计划：在各施工单位确定后我X公司将根据你方要求和实际情况排出。（四）施工方案及技术措施的管理1、施工管理方案结合长城大厦的工程建设要求，水电安装的设计特点和现场的具体施工情况，我X公司初拟施工管理

28、方案如下：（1）施工平面布置A、场地布置现阶段主要以设备及线、管的安装为主，如搬运较为便捷的材料及设备，可利用窄小空间堆放，对小件容易丢失的材料则存放于库房内。临时堆放材料以不阻碍交通，楼面荷载均匀为原则，经协商后决定堆放地点。B、施工用水用电布置 用水布置，按目前你方及土建提供的平面布置使用。 用电布置，低压变电及供电方式按你方和土建提供的布置平面使用。施工用电自壹层起每隔五层设置壹个配电箱，用电以土建提供的总配电箱引出，由管道井内引至各楼层配电箱。（1） 空间布置：安装过程中在人力、物力、时间及现场作业条件有限的情况下，要高效率、高质量的完成各项施工任务，空间布置是壹个重要环节，结合本工程

29、的具体情况，我X公司会要求所有参和施工管理的技术人员、彻底的熟悉图纸，争取在安装前多发现壹些施工中可能发生的问题，书面申请后由你方统壹协调，在空间布置上，拟按以下方案进行：1）管道井内各系统的安装同时开展，根据设计位置，在安装前先画出安装布置草图。结合各专业管道的安装工艺决定其施工顺序为：排水立管先行安装，各系统支架统壹制做，消防管道给水管道跟随其后且在土建砌墙以前试压完毕。2）走道内的消防喷淋管道，跟随通风空调管道的安装，做好和通风空调安装队的协调工作，实行分层试压，为污水及冷热水管道的安装创造条件。3）由于走道内的管道分布较密集，空间狭窄，电话线路在走道内部份安装应使用金属电管（蛇皮管）暗

30、敷设，考虑管道安装后穿线较为困难，故电班组应在管道施工中穿插作业，关健部位抢工。4）各专业施工队在施工高峰期间，空间先后问题协商解决，且相应组织双班作业和加班作业。（3）施工配合： 安装过程中不得在土建墙体及楼板上乱打洞，因特殊原因必须打洞时，应和土建、你方协商。各专业施工队在施工过程中如发生“打架”现象，须将问题在工程协调会中提出，经多方协商确定解决方案，然后各施工队严格按最终的协调通知施工。 对各施工队都要用电梯运送材料的问题，我X公司将根据工程的轻重缓急给予调解。 成品保护的配合，对已安装好的管道、设备、配件及预埋线管甩口等，各专业施工队应给予保护，不得随意搬动已安装好的管道、阀门配件，

31、不准随意取走管道堵头和敞口堵板，更不允许在卫生洁具内大小便，违者我方将给予重罚。 卫生间内土建在做地面时，应按设计留坡，且不得将地面排水管道敞口堵板取出，防止砂浆、杂物落入管内造成堵塞。 二次装修时，安装人员在安装时，注意不要损坏吊顶龙骨，污染装饰面。 在施工过程中我方将对施工进行监督，设备开箱检查、试压、试车等工作我方将通知你方对口人员应及时参加，且根据检验结果给予签字认可。 你方对我方提出的配合申请应尽量给予协调且及时解决工程进度款和设备订货款。2、技术措施（1）排水和消防给水工程：A、管道穿墙、板、梁时，所用套应管根据规范和设计要求，在预埋、预留前，套管均用潮湿水泥纸填塞，防止浇灌时砼堵塞套管。塑料套管用铅丝绑扎稳固，穿梁钢