物业投标方案.docx

1、物业投标方案*前期物业管理方案*物业管理有限责任公司二七年四月关于我们一、公司简介*物业管理有限责任公司成立于年月日，是一家承接房地产物业管理的专业化公司，具有物业管理企业三级资质，直属镇江市建设局。主要从事各种综合性楼宇的物业管理、广场管理、商务会所管理、保洁效劳、绿化养护、停车效劳，以及流动网点、门面房管理等。 公司目前主要负责*等业点的物业管理及专项效劳。优良的工作作风，踏实肯干的职工队伍，为公司精品化管理奠定坚实根底。管理中*大厦、明珠大厦成为客商投资热土，优质效劳赢得广泛赞誉。公司实行总经理负责制，下设办公室、财务科、物业管理部、市场经营部，为分清职责，加强管理，办公室下设督查科，物

2、业管理部下设物业效劳科、工程管理科，市场经营部下设市场营销科、资源管理科。公司现有员工近150名，其中大学本科17人，大专20人，具有中高级专业职称18人，具有全国物业管理从业人员岗位证书8人，专业门类齐全。公司重视人力资源的挖掘与培养，形成了知识结构合理与组织机构高效的管理层和员工层。凭着奋进、求实的敬业精神，公司将一步步实现宏伟开展蓝图。二、公司业绩20022004公司保洁员连续三年被市政府评为“百佳市民奖2003年*大厦被市消防支队评为“消防优秀单位2003年公司被市建设局评为“目标管理优秀单位2003年公司被大市口街道综治办评为“治安管理优秀单位2003年公司获得镇江市科技进步三等奖2

3、003年公司管理的大市口广场被评为镇江市“文明示范标志区2004年2005年公司保洁班组连续两年被市总工会评为“五一文明班组奖2004年大市口广场被市文明委授予“文明示范标志区2004年度被市建设局评为“目标管理优秀单位2005年度公司获得镇江市市级文明单位2005 年度*大厦被评为市级物业管理优秀大厦2006年度在*大厦成立了全市首家“*大厦楼宇工会联合会2006年度*大厦被江苏省建设厅评为省级物业管理优秀大厦2006年度公司保安陈春永获镇江市政府“百佳市民奖2006年度公司绿化班组被镇江市总工会评为“五一文明示范岗2006年度公司保洁班组被评为镇江市妇联授予“巾帼文明示范岗*物业管理整体设

4、想与筹划*共建有2幢高层和5幢多层住宅，户型面积主要以90为主，适当补充100左右的大户型和80左右的子母套型，整个小区布局合理、交通便捷、环境优美、具有鲜明个性的花园式生活空间。主要满足有一定经济实力的阶层需求及部份小型办公企业的需求，通过对“*的定位分析，结合我公司多年的物业管理经验，我们对“*的物业管理的整体设想如下：我们的管理思路：以适宜的收费价格，现代化的管理手段，营造高品位的居住办公环境，提供优质高效的效劳，创造商住楼小区的物业管理典范。一、管理机制在*的物业管理过程中，依托*物业公司本部规模、人才、经验、体制四大优势，根据*的特点在实行专业化的物业管理同时，积极倡导业主自治与自律

5、，启发业主参与意识，发挥业主的自治与自律功能和对物业管理公司的监督作用。二、适宜的收费价格、高标准的效劳根据*的物业管理价格定位分析，我们将以适宜的收费价格，配合建设单位“以人为本的思路，在科学技术、节能技术、智能技术大量运用的同时，结合公司现管工程管理的成功经验，为入驻的居民和企业提供高标准的效劳。三、换位思考，亲情效劳，个性化管理“想业主之所想是物业管理中效劳理念的基石。物业管理公司水平的上下，不仅取决于小区环境是否整洁，治安是否良好，还取决于物业公司是否赢得业主的心，“有为才有位。在对*进行物业管理时，我们的原那么是换位思考，我们所有的工作人员将会倾注真情，象对待自家亲人一样满足他们对效

6、劳及个性需求。*小区采取的管理模式一、业务流程计 划 阶 段前 期 管 理 阶 段常 规 管 理 阶 段获得信息现场勘察选中我们制定方案签订合同补充方案机构组建人员培训接管验收办理入住装修管理日常管理二、*物业管理整体动作机制信息中心3#楼居民2#楼居民1#楼居民单位4#楼居民5#楼居民单位*管理处主任、各部门6#楼居民单位7#楼居民单位三、*物业管理处内部快速反响动作机制信息中心园艺员保安员效劳中心公司本部居民及单位保洁员水电工电梯工四、组织机构图*物业管理处主任室保安班组保洁班组绿化班组水电班组综合办公室机构设置是根据*小区的规模、管理重点、要点、精干高效的原那么建立的。管理处是在公司本部

7、的领导下的主任负责制。设主任一名，直管综合办公室、保安班组、保洁班组、绿化班组、水电班组。其中财务由公司本部代管，*小区管理处不设财务部门。五、各班组职责综合办公室：主要负责配合管理处主任的工作，负责办理业主的入住，居民信息的收集，物业费用的收取，及其它事务。保洁班组：负责各楼宇的环境保洁，卫生消杀，环保监测和民民及入驻单位委托的保洁效劳工程。绿化班组：对小区内所有的绿化花木负责，对小区内绿化区域进行管理，定期对绿化进行浇水、修剪、施肥、杀虫养护。水电班组：负责小区内所有公共设施、设备的维修、保养及居民委托的维修效劳工程。保安班组：主要负责各楼宇的公共秩序的维护、道路畅通、车辆停放的管理、消防

8、平安管理、小区巡逻。*前期物业管理工作方案*的物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、业主入驻管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面，在实际操作中，我们将根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。一、早期介入的具体工作方案：1、检查配套设施是否完善，如保洁用效劳间、垃圾房、停车场、自行车库、开水炉间、吸烟区等效劳设施；另外如物管公司用房、库房、更衣室、工程部工作间、值班室等后勤设施；2、检查水电供给容量及能源费计量的设计。根据*的功能要求和考虑不同业主租户使用的设备及其开展需要审查水电特别是区域供电容量。3、检查平安

9、监控系统和消防系统设备的布局是否合理实用，是否留有死角。 4、检查机电设备的配置是否合理。5、收集整理合同文件和技术档案资料。6、起草物管委托合同并与开发商签署；7、与开发商协商制定管理维修公约并报市房地局核准备案；8、制定物业管理的岗位设置和人员编制，列出人员到位时间表；9、制定汇总各部门采购清单办公家具设备及用品、工程工具及材料、保洁机器及用品、工服及更衣柜、保安器械及用品、印刷品、指示牌等； 10、根据正式管理前人员到位方案、人员工资福利及办公费用以及采购清单编制开办费预算报开发商审批执行； 11、根据具体情况及业主租户的效劳需求预测编制物业管理费预算，确定每月每建筑平米的管理费金额；根

10、据设备情况及业主使用功能的要求，拟定能源费计量及分摊方案及原那么；确定效劳工程及各类收费标准； 12、与开发商办理交接楼手续包括平安消防责任的交接；交接内容要有以下几点： 产权产籍/业户名单/地址名牌及 图纸资料及设备使用操作手册 供货商/承建商的培训 政府及行业主管部门签发的许可证书或执照 钥匙 专用工具和备品备件 遗留问题确实认和解决时限 保修安排 联络单 电、水、气表的抄读确认 资产/材料/工具 问题 问题的原因 已造成或将造成的后果 解决方案建议时间、费用和相关影响；彻底解决、改善、管理措施弥补 时间限制要求 13、建立主要的制度和工作程序：公众制度、员工岗位职责、人事制度、财务制度及

11、重要对客效劳程序等； 14、相应文件及表格的设计、印刷和使用； 15、协助开展商办理业主的入伙手续；办理业主及租户的入住手续。二、前期主要效劳质量标准一、根本要求1、前期效劳与开发商双方签定标准的物业效劳合同，明确双方的权利和义务关系。2、承接工程时，对公用部位，公用设施进行认真查检，验收手续齐全。3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等健全制度。5、管理效劳人员佩戴标志，行为标准，效劳主动、热情。6、根据业主需求，提供物业效劳合同之外的特约效劳和代办效劳的，公示效劳工程与收费价目。7、按合同约定标准

12、使用房屋专项维修资金。二、房屋管理1、对房屋公用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修方案和房屋专项维修资金使用方案，向开发商提出报告与建议，根据建设方的决定，组织维修。3、每周巡查1次房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。4、按照装饰装修管理有关规定和业主公约要求，建立完善的装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主使用人的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和考前须知。每2日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房

13、屋结构平安及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告有关主管部门。5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。三、共用设施设备维修养护1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护依法应由专业部门负责的除外。2、公示24小时效劳 。急修30分钟内，到达现场，有报修、维修记录。3、建立共用设施设备档案设备台帐，设施设备的运行、检修等记录齐全。4、设施设备标志齐全、标准，责任人明确；操作维修人员严格执行设施设备操作规程及保养标准；设施设备运行正常。5、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造

14、的，及时编制维修、更新改造方案和房屋专项维修资金使用方案，向开发商提出报告与建议，根据建设方的决定，组织维修或者更新改造。6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通，设备房保持整洁。7、楼道灯完好率不低于85%，发现灯坏及时维修。8、将公共设施如公厕、配电房、路灯、排水排污管道、化粪池、马路、停车场、公共活动场所等管理好，不得改变其使用功能。9、对配电柜、空调待各类设备做好运行及维修保养记录台帐，定期检查。10、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象，排水系统畅通，汛期道路无积水。 四、公共秩序维护1、小区北出入口实行7：00-19：00门卫值班；高层出入口及南出入口实行保安24小时值班。2、

15、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。3、车辆停放有序。小区进出口通道畅通。对进出车辆指挥管理有序有礼，进出方便。4、对摩托车、自行车指定位置停放，停车秩序整齐有序。5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施。6、容易危及人身平安的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。7、全小区实行24小时机动巡逻，夜间实行电子巡更。五、保洁效劳 1、生活垃圾每日清运1次。2、公共场所每日清扫2次，出入口、楼道每日清扫1次，共用部位玻璃每月清洁1次，楼道灯每季清洁1次，电表箱、楼梯扶手、消防箱、信箱等设备，每周抹一次，确保

16、无卫生死角。3、小区内公共雨、污水管道每2年疏通1次，雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏2次，发现异常及时清掏。4、做到七净、六无。七净：路面净、路沿净、人行道净、雨污水井口净、树根净、路灯杆根净、墙根净；六无：无垃圾污物、无动物粪便、无砖瓦石块、无碎纸皮核、无明显浮土、无污水脏物。5、根据*实际情况定期进行消毒和灭虫除害。六、绿化效劳 1、对绿化区域每天定时浇水，定期进行翻土，栽种草皮植被，及时去除杂草，创造小区优美的环境。对小区内所有的绿化花木负责，成活率要达95以上。 2、保证小区所有绿化设施完好，对小区内绿化区域进行管理浇水、修枝整形及养护，

17、对一切破坏绿化的行为给予制止。 3、负责小区绿化区域内的清洁卫生及保洁工作，及时处理枯枝落叶。 4、2幢高层公共门厅常年布置绿色植物，定期对其进行浇水、修剪、施肥、杀虫养护。七、收发效劳1、报纸、杂志、信函发放准确及时。2、各种快递、挂号信函、重要文件等登记详细，发放准确及时，无错发，漏发。*物业人员配备、培训及管理一、人员配备*物业管理处人员配备是依据我公司多年的管理经验，结合*小区实际情况进行测算。各类人员共计27人，其中主任1名，管理员1名，保洁员7名，绿化工1名，水电工1名，保安员16名。管理处主任1名保安16名保洁7名绿化1名水电1名综合办公室职员1名二、人员培训高标准的效劳，需要高

18、标准的制度，高标准制度需要高素质人来执行。我公司建立了较好的管理人员培训机制。培训是员工能否圆满执行制度并到达目标的手段，也是*物业管理处能否实现管理目标的一个重要保证。1、政治思想素质培训。全体员工都应树立全心全意为业主和使用人效劳的思想，热爱物业管理工作，提倡“热忱、奉献的敬业精神。2、职业道德培训。教育员工树立“五爱思想：爱行业，爱用户、爱岗位、爱效劳、爱信誉。3、作风建设：根据员工工作性质，着统一服装，统一挂牌。在接待业主、使用人或宾客时，应做到态度和蔼可亲，举止端庄，谈吐文明，把“居民至上作为行动的最高信条。三、培训组织方式培训对象培训内容考核方式岗前培训新招员工1、*版“三全四保五

19、星级管理体系文件2、物业管理根底知识3、职业道德教育4、政治思想素质教育口试、笔试，实际操作在职培训在岗员工1、专业技能2、操作规程3、管理技巧4、管理艺术笔试，实际操作脱产培训新员工、在岗员工新知识、新技术获取合格证书再培训在岗员工新技术、新理论口试、笔试，实际操作四、*版“三全四保五星级管理体系标准1.引言1.1为更好实现公司各物业点“天天是精品的管理目标，依据公司“三全全方位、全时段、全覆盖、“四保保安、保洁、保绿、保设备的总体要求，制订本标准。1.2本标准规定了根底管理、房屋管理与维修养护、共用设备管理、共用设施管理、保安及车辆管理、环境卫生管理、绿化管理、精神文明建设和管理效益等方面

20、的要求。1.3本标准适用于公司参与管理的所有物业点。2.根底管理2.1接管验收手续齐备。2.2实施统一专业化管理。2.3与建设单位或业主委员会签订物业管理合同，双方责权利明确。2.4建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定。2.5房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善。2.6业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责。2.7各物业点制订争创五星规划和具体实施方案。2.8建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制订具体的落实措施和考核方法。2.9管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作标准，作风严谨。2.10应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，

21、提高管理效率。2.11在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定:至少每半年公开一次物业管理效劳费用收支情况。2.12房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。2.13建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便。2.14建立24小时值班制度，设立效劳 ，接受业主和使用人对物业管理效劳报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反响，并及时处理，有回访制度和记录。2.15定期向住用户和发放物业管理效劳工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95以上。2.16建立并落实维修效劳承诺制，零修急修及时率100、返修率不高于1，并有回访记录。3.房屋管

22、理与维修养护3.1广场、大厦、停车场等建筑物标志明显，效劳区内门厅布置合理并设立引路方向平面图和路标，大厦各单位名录标识在大堂内显著位署，并统一有序。3.2无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象。3.3建筑物外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。3.4室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无平安隐患或破损。3.5空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。3.6封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。3.7楼宇内

23、楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管理完好。3.8共用楼梯、天台、通道等处无堆放杂物及违章占用等，天台隔热层无破损。3.9房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构平安及拆改管线和损害他人利益的现象。3.10设施单位面积重量不超过楼板承重限度，无危及建筑结构的平安隐患。 4.共用设备管理 4.1综合要求 4.1.1制订设备平安运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。4.1.2设备及机房环境整洁，无杂物，灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。4.1.3配备所需专业技术人

24、员，严格执行操作规程。4.1.4设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。4.2供电系统 4.2.1保证正常供电，限电、停电有明确的审批手续并按规定时间通知住用户。4.2.2制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行。4.2.3备用应急电源可随时起用。4.3弱电系统 4.3.1按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。4.3.2监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存。4.4消防系统 4.4.1消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用 。4.4.2消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。4.4.3组织开展消防法

25、规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人。 4.4.4订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。4.4.5装修需报消防部门审批，对装修过程严格监管，装修完成后经消防部门验收合格前方可使用。4.4.6效劳区域内无火灾平安隐患，催促各用户与相关部门签订消防责任书。4.4.7各住用户消防、用电有严格的管理规定，室内电线、插座安装标准，无平安隐患。4.5电梯系统 4.5.1电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。4.5.2电梯按规定或约定时间运行，平安设施齐全，通风、照明及附属设施完好。4.5.3轿厢、井道、机房保持清洁。4.5.4电梯由专业队伍维修保

26、养，维修、保养人员持证上岗。4.5.5运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修。4.5.6运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。4.5.7货运电梯由专人管理操作，严禁超载，客梯严禁载货。4.6给排水系统4.6.1.建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水方案。4.6.2设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏。4.6.3按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、清毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染。4.6.4高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。4.6.5限水、停水按规定时间通知住用

27、户。4.6.6排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生。4.6.7遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。4.6.8制定事故应急处理方案。4.7空调系统4.7.1中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象。4.7.2中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修。4.7.3制订中央空调发生故障应急处理方案。4.8供暖供气系统4.8.1锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常。4.8.2管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患。4.8.3北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16。5.共用设施管理5.1

28、共用配套效劳设施完好，无随意改变用途。5.2共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。5.3道路、楼道、大堂等公共照明完好。5.4广场、大厦、停车场范围内的道路通畅，路面平坦。6.保安及车辆管理 6.1效劳区域内实行24小时值班及巡逻制度。6.2有专业保安队伍，保安人员熟悉效劳区域内的环境，文明值勤训练有素言语标准认真负责。6.3结合效劳区域内的特点，制订平安防范措施。6.4进出效劳区域内的各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。6.5停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐。6.6室内停车场管理严格，出入登记。6.7非机动车车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁

29、。6.8危及人身平安处设有明显标志和防范措施。7.环境卫生管理7.1环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。7.2清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁 。7.3垃极日产日清，定期进行卫生消毒灭杀、房屋共用部位共用设施设备无蚁害。7.4管理区域保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶拦、天台公共玻璃窗等保持洁净；广场、大厦地面无纸屑、烟头等废弃物。7.5广场、大厦商业网点管理有序，符合卫生标准；无摊点外溢、无乱贴、乱画现象。7.6无违反规定饲养宠物。7.7排烟、排污、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染。7.8对有毒、有害垃圾管理严格按规定分装

30、，不得与其它垃圾混杂。8.绿化管理8.1绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象。8.2花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃。8.3绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。8.4对广场、大厦等绿化有管理措施并落实。8.5农药使用要建有严格的领用、保管、使用制度。9.精神文明建设9.1全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守效劳区域内的各项管理规定。9.2相关效劳区域内设立宣传园地，宣传管理、卫生、治安、消防等方面的知识，开展健康向上的活动。9.3管理区域内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件。9.4相关区域内设立信息公告栏，符合条件的设有文化体育活动场所。9.5创造条件，积极配合，支持并参与社区文化建设。10.管理效益10.1物业管理效劳费用收缴率98以上。10.2提供便民有偿效劳，开展多种经营。10.3物业管