商业项目定位及可行性分析报告.docx

1、商业项目定位及可行性分析报告第一章项目定位及可行性分析1.1项目名称中国（宜兴）国际环保产业城1.2项目建设单位项目及宜兴环保产业概况1.1项目名称1.2项目建设单位1.3项目拟建设区位、地点及地块概况1.4宜兴（高睦）环保产业概况开发商：佛山市南海海逸房地产开发有限公司法定代表人：潘志勇1.3项目拟建设区位、地点及地块概况项目拟建设区位：宜兴市高塍镇 本项目在宜兴市东北位置。宜兴拥有独特有利的区位条件，为苏、浙、皖三省交汇要塞。处在锡宜高速公路、宁杭高速公路、京航 运河、新长铁路等交通干线的交汇处， 与江阴长江大桥沟通苏南苏北， 是杭州与南京之间的重要节点城市和交通枢纽。 在宜兴版图上， 高

2、塍与宜兴城区仅一桥之隔，临近锡宜高速宜兴西出口（ 5 公里）和 104国道（ 6公里） 地块地址：该地块位于宜兴市高塍镇，东至镇中心路（环保配件一条街） 、南至镇远东路（规划中的北环路） 、西至镇远东路、北至村 镇农田。土地平整，拆迁量少。地块可建设用地面积： 252942 平方米。 地块现状及周边建筑概况：项目东面为高塍目前的环保一条街；南面为一些环保企业；西面与北面均为农田。于勿 ZtjYrtilnZlH*!JiungSuSliviig蓟海 YvTkw 、Nanjing，:江阴I Jiiir i t?张專港/Jwijf B NCJnng兴 YiXinjilllB人湖 TiHu L kc徽省

3、 AEiliidShLiii!：(ft场 Airporl港 I 1 klttrtMiur f高速公路 J公路 =_ J省-押舛 fV&dmii iLrwiitrm”宜兴拥有独特有利的区位条件，为苏、浙、皖三省交汇要塞地块北边农田及居民区地块西边土路地块东边中心路，环保配件一条街地块南边，规划中的北环路1.4宜兴（高塍）环保产业概况宜兴是我国最大的环保产业基地， 宜兴环保产业经过三十多年的努力，生产能力、技术开发能力和工程施工能力都有了较快的发展和提高，在环保设备制造、商品流通、信息服务、工程承包等方面已有了较强的物质和技术基础，在全国县市中是环保企业最多、环保专利 最多、环保工程最多、环保产值

4、最多的县市，拥有了我国唯一的“中国宜兴环保科技工业园”区。享有“中国环保产业之乡”的美誉， 已成为宜兴市国民经济中的支柱产业。目前，全市经工商登记注册的环保企事业单位 1500多家，其中环保工业企业500多家，环保营销单位和代理单位600多家，环保事业单位70多家，环保产业从业职工3万多人。据宜兴市专利事务所统计，全市拥有环保专利200多项,“九五”以来，开发环保新产品88种，在全国名列前茅。经过多年的不懈努力，环保业已成为宜兴的主要支柱产业， 2006年宜兴环保产业总产值突破 40 亿元宜兴环保产业最具代表性的是高塍环保产业，高塍是我国为数不多的环保产品较齐全的产业基地之一，高塍 80 年代

5、中期树起“环 保产业之乡”旗帜，已成为全国知名度最高、环保企业密集度最高、从业人员比例最高、环保产品门类最齐全、高新技术产品品种最多、 环保市场占有份额最大、环保产品原材料和配件最完备的乡镇环保产业基地。1.4.1宜兴（高塍）环保产业优势和机会（1）产业基础优势：高塍是我国为数不多的环保产品较齐全的产业基地之一，高塍 80 年代中期树起“环保产业之乡”旗帜，已成为全国知名度最高、环保企业密集度最高、从业人员比例最高、环保产品（水处理设备）门类最齐全、环保市场（水处理设备）占有份额最大、环保产品（水 处理设备）原材料和配件最完备的乡镇环保产业基地。（2）政府扶持优势：依据宜兴市政府十一五规划，政

6、府淘汰落后产业，扶持优势产业。 “十一五“期间宜兴市政府为了提高环保企业的竞争力，对环保 业提出了新的发展规划：加快结构调整，进一步增强实力；加强技术创新，提高环保技术和产品水平；加大资金投入，增强环保产业发 展后劲；适应市场需要，建立和完善服务体系；加强监督管理，规范环保产业市场。因此对于环保产业来说是利好。（3）市场需求快速增长机会：按照国务院节能减排综合性工作方案规定：“十一五”期间将按循环经济总量，淘汰落后产能，减少能源消耗和污染物的排放， 实现单位GDP能耗降低20%主要污染物总量减少10%勺目标，并且要保障经济增长保持 7.5%。国家环保总局科技司调研员姜宏透露，“十一五”时期，我

7、国环保产业预计年均增长率 15左右，到“十一五”末，我国环保产业年产值将达到 10000 亿元，其中资源综合利用产值 6600 亿元，环保装备产值 2200 亿元，环境服务产值 1000 亿元。1.4.2宜兴（高塍）环保产业劣势和威胁（1 ）环保产业结构单一，以水处理为主现有勺 300 多家环保企业中，大部分通过承接环保工程经营。而所承接环保工程基本上以水处理一种为主，水处理配件品种齐全， 其它类别环保配件涉及比较少，有少量勺垃圾焚烧之类勺企业，但数量不多。（2）环保交易市场分散、粗放经营，市场经营形式落后，无法形成更大勺集聚效应目前高塍的环保产品经营户分布的比较分散，还没有一个集中的环保交易

8、市场。主要分布在沿街的商铺中。因此没有形成专门类别 的市场，店面都是自建的农民房，形象差，呈零散分布状态。（3）现有企业规模偏小，缺乏技术创新，长远竞争力不足高塍现有的企业主要以通过承接环保工程方式经营，目前没有比较有影响力的设计院或大的科研机构。技术大部是通过一些工程人 员设计图纸，然后再在市场上采购零配件进行组装完成，其技术人员流动性大，大部分企业的技术人员可随时“组装” ，因此技术基本差 别不大，差别主要在于所使用的环保配件产品，技术方面没有太多的创新，没有核心竞争力的技术。（4）市场份额正不断的受到侵蚀虽然宜兴仍是我国最大的环保产业基地， 但宜兴的产销量占国内的总量锐减， 由原来的 1

9、/2 到现在的 1/4 。在全国市场比例在不断下 降，也意味着全国各地环保产业的竞争力在不断增强。近年国外环保企业大规模进入中国市场，因此也在瓜分中国环保市场，对于高塍的环保企业来说更强的竞争对手进入中国的强手会 更多，加入WT（五年后的中国环保市场也一样面临国际化的竞争。中国宜兴环保科技工业园成立时间早，但招商引资效果不佳，始终未能形成规模效应，反而高塍环保企业越来越集中，成为宜兴环保产业真正的“工业园”鹏鹞集团宜兴博大环保集团宜兴纯清水设备厂江苏江华集团、项目总体定位及依据2.1本项目总体定位的基本内容和分析方法2.2项目总体功能组合定位的基本依据：环保产业上下游各市场主体与本项目之间的组

10、织关系分析2.3项目各市场主体的需求分析2.4项目总体定位及功能分区组合2.5本项目产业定位及依据2.6本项目功能分区定位说明2.7市场辐射范围及预期交易额2.8社会效益和社会影响分析2.1本项目总体定位的基本内容和分析方法2.1.1基本分析方法：三位一体可行性研究分析2.1.1.1具有市场可行性以环保产业研究为基础，对环保产业上下游各市场主体之间的市场关系进行梳理，结合宜兴（高塍）环保产业的供求现状和发展趋势，为本项目的产业定位、 功能组合定位、 商圈辐射范围定位、 业态业种组合定位、 商户资质定位、 租售模式定位提供可行性依据2.1.1.2具有财务可行性通过对项目各功能板块的可实现价值分析

11、，进行项目静态投入产出分析，评价项目开发运营的财务可行性。2.1.1.3具有社会效益可行性 从政府和区域经济发展的角度，在满足市场可行性和财务可行性评价的前提下，能有较好的社会效益，由此可获取更多的政府资 源的支持。2.1.2 总体定位的基本内容2.1.2.1项目产业定位2.1.2.2 项目功能组合定位2.1.2.1商圈辐射范围定位2.1.2.1各功能板块定位：包括主力客户群定位、产品设计定位、赢利模式定位（租售模式及价格）等2.2项目总体功能组合定位的基本依据：环保产业上下游各市场主体与本项目之间的组织关系分析“市场促进产业，产业带动经济，经济繁荣市场” 。产业市场的完善将更好的为宜兴（高塍

12、）整合环保产业上下游的产业资源，优化 整个环保产业的产业结构，成为宜兴环保产业与国际环保产业有效对接的平台，促进宜兴环保产业的进一步发展；产业的发展将带动整 个城市经济的发展，为城市提供更多的就业岗位，带动相关服务业的发展，贡献更多的财政收入，为提高人民生活质量起到推动作用； 经济的发展将进一步促使市场朝繁荣的方向发展，从而形成良性循环。本项目各功能板块的设置，是基于满足环保产业上下游各市场主体进一步发展的需求。因此，分析各市场主体的有效需求和潜在需 求，是本项目进行功能组合定位的基本依据。我们研究的市场主体包括：市场（经营户） ；产业（环保技术类企业、环保配件及设备生产 企业、环保工程企业、

13、国际性环保企业） ；政策（政府）。三者与本项目的关系如下图：2.2项目各市场主体的需求分析2.2.1政府的需求分析表:需求主体需求特征现已满足部分未满足部分通过市场的兴旺带来国内外大量的技术流、 信息流、商品流和人才流，优化本地环保产业结构， 促进环保产业的进一步发展；产业加快升级，提升整带动了当地经济的发展， 环保产业成体竞争力通过市场将分散的经营户集中， 形成集约效应，降低供需为了当地的支柱产业。更多的就业机会。政府双方交易成本、提升企业技术含量和促进设备更新为政府贡献了一定的税收。进一步提高“环保之乡”的知名度，也便于镇区的未来规 戈V。解决了当地一部分村民的就业问题。贡献更多的财政收入

14、。城镇建设规划。带动相关行业的的发展，如：物流、餐饮、娱乐、仓储等， 促进当地经济的发展，从而提供更多的就业岗位，使社会更安定，并持续性的为政府贡献更多的财政收入对本项目功能定位关联性结论 1 :（1） 形成一个具有集聚效应的、规范化、现代化、国际化的环保（水处理）配件及设备交易平台，帮助政府整合宜兴（高塍）环 保产业上下游资源。（2） 在技术引进、信息交流、国际对接方面为宜兴（高塍）环保提供便利，促进宜兴（高塍）环保产业技术改进、产业升级，提 高综合竞争力。（3） 完善商务、会议展览、居住配套，提升高塍在吸引外来环保企业方面的“软环境” 。222环保企业的需求分析表:需求主体需求特征现已满足

15、部分未满足部分企 业环保技术 类企业有更多的环保企业购买企业技术，产生更多的米购需求。能与国际性技术企业零距离接触，有效的进行交流，提高企业的技术研发水 平，与国际接轨。能快速、有效的转化科技成果。有舒适的研究、办公环境，冋时又能近距离的接触到技术采购企业。 能有进行企业商务消费的各种场所，如：酒店、休闲娱乐、餐饮等场所。目前市场中未有为环 保技术类、国际性企 业提供的机构和场 所。形成了较集中的环保 交易一条街。有物流系统，但没有 形成一个全面的、系 统化的物流体系。有档次较低的酒店、 餐饮、娱乐场所。目前一定量的住宅出 售。有部分厂房出租。 有仓储出租。舒适、幽雅的办公 环境以及科技研发平

16、台。未有展览中心举行环保展览会。 无咼档酒店、餐 饮、休闲娱乐场所供企业进行商务 消费。对国际性企业，没 有产品和技术展 示的平台。全面、系统化的物 流交通体系。发达的客运系统。 无国内外企业进 行交流的平台。环保配件 及设备生 产企业能产生更多的采购需求。有国际上最先进的环保技术支持，提高企业在冋行业中的竞争力。既能节省时间又能节省费用的参加环保产业展览会，积累更多的客户资源。 大型配件及设备生产企业希望有独立的自主研发办公楼。有便利的物流系统，能快速、便捷的把产品送到客户手中。能有进行企业商务消费的各种场所，如：酒店、休闲娱乐、餐饮等场所。环保工程 类企业能把国内、国外最先进、最经济的环保

17、技术应用到产品中，使企业具备更强 的竞争力。有能方便进行产品组装的厂房出租。有便利的物流系统，能快速、便捷的把产品送到客户手中。 能有进行企业商务消费的各种场所，如：酒店、休闲娱乐、餐饮等场所。国际性环能近距离的接触到中国的环保需求企业，有展示企业产品的场所。保企业有能与中国环保企业交流的平台，从而把技术中国化。 有舒适、幽雅的居住环境。对本项目 功能定位关联性结论 :（1） 需要环保配件及设备“一站式”采购中心；（2） 需要技术、信息、人才等方面的“环保产业服务中心”；（3） 需要近距离、有品位、有档次的商务接待、消费休闲场所；（4） 需要近距离、高品质的居住社区。223经营户的需求分析表:

18、需求主体需求特征现已满足部分未满足部分经营户能有集约化的交易市场，吸引更多的采购商到此采购。 有经济、实用的交易、办公场所以及仓储。有更优惠的税收优惠政策。有适合自己的居住场所（外地经营户） 。有便利的物流系统，能快速、便捷的把产品送到客户 手中。能有进行企业商务消费的各种场所，如：酒店、休闲 娱乐、餐饮等场所。有便利的客运系统。有分散的经营场所。有物流系统，但没有形成全面 的、系统化的物流体系。周边有住宅可针对外地商户出 租集中的经营场地。市场就近有住宅区。便捷的物流系统。高档的酒店、餐饮、休闲娱 乐场所进行商务消费。便利的客运系统。优惠的税收政策。对本项目 功能定位关联性结论 :（1） 需

19、要一个具有集聚效应的、规范化、现代化、国际化的环保（水处理）配件及设备展示交易平台,（2） 需要便捷、低成本的物流运输服务体系；（3） 需要近距离、有品位、有档次的商务接待、消费休闲场所；（4）需要近距离、高品质的居住社区224采购商的需求分析表:需求主体需求特征现已满足部分未满足部分米购商有一个能实现“一站式”采购的大市场。 能采购到国内乃至国际上最先进的环保产品。 能在市场附近方便的找到酒店、餐饮等场所。 有便利的物流系统。有便利的客运系统。可以满足采购的需求，但较费 时间和精力。有档次较低的酒店和餐饮可满 足吃、住的需求。采购效率更咼、采购成本更 低的环保专业市场。便利的客运体系。便利的

20、物流体系。档次较咼的酒店、餐饮、休 闲娱乐场所。对本项目功能定位关联性结论 :（1） 需要环保配件及设备“一站式”采购中心，以降低采购时间成本;（2） 需要便捷、低成本的物流运输服务体系；（3） 需要近距离、便利的客运体系；（4） 需要近距离、质优价廉的酒店及餐饮休闲场所。2.3项目总体定位及功能分区组合2.3.1项目总体定位中国（宜兴）国际环保产业城30万平米. 全球环保产业物流商务港中国国际环保产业城，规划占地面积 25万余平米，拟建设建筑面积约 30 万平米，项目核心业态定位于为中国乃至全球环保产业 提供国际化产业服务及配套产品“一站式”国际博览采购中心，为中国环保产业升级换代提供一个国

21、际化的平台。本项目依托宜兴的环保产业、尤其是污水处理行业悠久的产业历史和雄厚的产业基础，以“市场促进产业，产业带动经济，经济 繁荣市场”为目标，集“国际技术展贸、产品交易、会议展览、物流配套、商务办公、产业服务、酒店餐饮、配套公寓、电子商务” 等八大功能于一体，将传统环保配件批发市场与现代展览、现代物流模式紧密结合，打造现代化新型物流商务港，建成后将成为中国 环保产业的综合性产业服务基地，成为宜兴市标志性商业建筑群，以“模式新、档次高、规模大、业态全”为特色，成为中国规模最 大、服务中国环保产业的技术交流、技术交易、产品交易等的“一站式”国际博览采购中心和产业服务平台。2.3.2项目定位推衍：

22、环保产业博览采购中心；环保企业品牌孵化基地；环保产业中小企业交流中心；环保产业国际会议展览中心；环保产业电子商务平台；环保产业企业金融平台；环保产业人才交流中心；环保技术转让中心；环保制造业科技研发、技术创新、专利申请与保护中心。2.3.3功能分区组合、经济技术指标：项目总建筑面积 30万平方米（计容积率部分约 30 万平方米），由八大功能组成：1） 产业服务平台（企业孵化中心 / 科技研发中心）：9000 平方米2)环保配件交易区： 85000 平方米3)钢材交易及物流配套区： 10000 平方米4)国际环保商务港(专家楼) ：15000 平方米5)国际会议展览中心： 4000 平方米6)酒

23、店及商务配套区： 12500 平方米7)风情商业街：约 20000 平方米8)商户配套公寓： 150000 平方米2.4本项目产业定位及依据2.4.1产业定位：以污水处理为核心的环保产业242主营产品定位：污水处理设备配套产品交易（生产工具、环保材料、环保设备配件）污水处理设备营销（曝气器、厌氧处理器、水下推流器等）环保技术开发环保技术服务环保工程设计施工 环保信息服务业态环保配件环保设备环保技术业种分类生产工 具类钳子、扳手、螺丝刀、锤子、喷漆 工具、其他钳工工具、工具箱、装 配电动工具、磨抛光电动工具、切 削电动工具、电烙铁曝气器、厌氧处理器、中空陶瓷超滤装置、 中空纤维超滤膜组件、膜生物

24、反应器、墨设 备、重金属离子去除装置、脱氮设备、消毒 设备、水下推流器、潜水排污泵、潜水搅拌 机、螺杆污泥泵、三相分离器、加药设备、 螺旋卷式电除盐器、高浊度净水器、除铁除 锰过滤器、加压生物活性碳污水处理装置、 含油废水处理装置、洗车废水循环处理器、 稀土磁盘分离净化废水处理、船泊生活污水 处理、海水淡化水蒸气压缩、旋转式滗水器、 生活污水组合处理装置、污泥脱水处理、环保技术开发、环保技术 服务、环保工程设计施 工、环保信息服务通用配件类弯头、PVC UPVC法兰、阀门、封 头、水泵、风机、减速机、压力传 感仪、液位仪、流量仪、自控设备环保专 用材料 类卵石、石英砂、活性炭、无烟煤、 水处理

25、药剂、反渗透膜、超滤膜、 微滤膜设置区域交易区交易区办公楼/专家楼243定位为“以污水处理为核心的环保产业”的主要依据:243.1宜兴（高塍）环保产业结构现有的300多家环保企业中，大部分通过承接环保工程经营。而所承接环保工程基本上以水处理一种为主，水处理配件品种齐全， 其它类别环保配件涉及比较少，有少量的垃圾焚烧之类的企业，但数量不多。高塍在全国所承接水处理环保工程约占 40%左右的市场分额。2.4.3.2其他环保产业分布及进入的障碍由于高塍的环保企业主要以水处理设备为主，高塍环保产品交易市场基本上以满足当地的环保企业采购为主要业务。 当地企业采购占整个市场销售额的80%左右。环保产业的各子

26、行业的独立性相当强，所需配件及设备采购商也不一样（如大气污染处理设备的采购商主要是煤电厂等），可以说，高塍没有环保产业其它子行业的产业基础。243.3污水处理市场容量高塍环保产品交易市场基本上以满足当地的环保企业采购为主要业务。当地企业采购占整个市场销售额的 80%左右，根据行业内人士透露，高塍现有的环保配件交易年营业额达 20亿左右。从销售收入来看，2005年污水处理行业所占比重最大的是华东地区，比重为 41.42%，其次是华北地区，比重为34.68%，这两个地区销售收入占全国总量的75%以上，其他几个地区的发展相对都比较慢，销售收入所占比重都比较低，尤其是西南和西北地区。2005年污水处理

27、行业各地区销售收入对比分析表地区全国华北东北华东中南西南西北销售收入（亿元）128.4044.506.0753.1820.042.212.36所占比重100.00%34.68%4.73%41.42%15.61%1.72%1.85%从上述数据表明目前中国的水处理市场已经具备足够大的体量，支撑一个百亿市场2.5本项目功能分区定位说明本项目紧扣“全球环保（水处理）产业物流商务港”的定位，以“市场促进产业，产业带动经济，经济繁荣市场”为目标，集“国际 技术展贸、产品交易、会议展览、物流配套、商务办公、产业服务、酒店餐饮、配套公寓”等八大功能于一体，将传统环保（水处理） 配件批发市场与现代展览、现代物流

28、模式紧密结合，打造现代化新型物流商务港，打造地标性商业群，成为中国环保（水处理）产业的 综合性产业服务基地。2.5.1产业服务平台（企业孵化中心/科技研发中心）科技研发中心一作为市场内重要组成部分，将设有工程设计、产品试验基地、检测中心、研究生基地、环保技术认证中心、环保产品 检测中心、多功能多媒体会议室（教室）等，依托市场强大的资金流和信息流，吸引知名企业、研发机构和办公机构入驻，有效利用资源, 加速技术提升，协助企业自主创新，转化科研成果，进而形成更稳固的竞争优势，推动具有高附加值的环保（水处理）产业蓬勃发展。孵化平台：一是孵化当地中小企业，使其迅速做大做强；二是转化环保（水处理）科技成果

29、，使环保（水处理）产业更具规模；三是 培育环保（水处理）科技人才，为环保（水处理）企业提供人力、智力资源支持服务平台：协助入驻环保（水处理）企业办理相关手续，提供政策咨询、项目包装、广告发布、广告设计、业务拓展等相关服务，安 排好外来科技人员的吃、住、行等，创造全方位优质服务的机制。2.5.2国际环保商务港（专家楼）专家楼为国内外企业总部或区域总部基地、产品展贸中心、住宅别墅三者合一结合体，是企业的中枢神经，将为国内外环保企业掌握 市场动态、研发高新技术、对接全球环保产业提供平台。同时，可以为当地居民提供高品质，低价位的别墅型住宅。2.5.3产品交易（产品交易区）打造为全球环保（水处理） 产业

30、物流商务港，不仅汇聚了全国各大环保（水处理） 产区的经销商， 更聚集了国内外重要环保 （水处理） 产品制造企业，提供环保（水处理）产品最新的需求信息，为环保（水处理）机械制造企业提供产品展示及配套服务，使其成为服务全 球的环保（水处理）机械、环保（水处理）配件、设备等配套产品“一站式”国际博览采购中心 , 塑造成中国乃至全球环保（水处理）产 品交易、流通平台，打造成为环保（水处理）产品交易的“联合国” 。2.5.4会议展览（国际会议展览中心）以市场为依托 , 在相关政府机构和行业协会扶持下， 定期承办行业专业展览、 行业交流会和贸易洽谈会 , 并与国内外国际性的专业展览 联姻,与环保（水处理）产区及各大企业建立广泛合作 ,加强行业内信息交流 , 为市场内企业、商家搭建一个充满无限商机和魅力的经济技 术交互平台，全面提升市场高度 , 从不同层次上推进先进制造业的技术创新。依据宜兴环保（水处理）产业经济特色，集合众多环保（水处理）型企业打造宜兴会展经济，让供需双方既交流了产品，又沟通了信 息，有利于促进产品的升级换代。既是环保（水处理）产业的推进器同时还能不断焕发新亮点。2.5.