房地产市场营销策划研究报告.docx

1、武汉金地中心城项目营销策划报告学号： 班级： 姓名：目录第一篇环境分析1-1 市场分析1-2 区域房地产住宅市场状况1-3 项目介绍与分析第二篇SWOT 分析2-1项目优势2-2 项目缺点2-3 项目机会点2-4 项目策略2-5 价格策略第三篇项目定位3-1 客户定位3-2 项目定位3-3 定位支撑3-4 消费能力分析第四篇营销战略4-1 整体战略4-2 宣传策略及渠道4-3 促销策略第五篇营销推广策略5-1 推广渠道5-2 推广进度5-3 筹备期推广策略及工作安排5-4 开盘推广策略及手段5-5 现场开盘活动第一篇1-1.市场分析 宏观市场分析2009 年，武汉楼市绝地反弹。旺季高烧，淡季不

2、淡，不少开发商超额完成任务， 资金大幅回笼。“日子过得很惬意”某业内人士直言不讳的表示。抢市的开发商略显姿态，小幅让利；大牌开发商高枕无忧，盘算着来年的营销策略 2009 年， 武汉楼市将难见 08 年疯狂促销的列队格局。波澜不惊，武汉开发商高调收官。 区域市场分析光谷领衔大武昌强势外拓一、经济发展 光谷经济由民营股份制企业、三资企业、外资企业“三足鼎立”的三大企业群。 2004 年，湖北省武汉市审时度势，做出举全省之力建设“武汉中国光谷”的重大战略决策。05 年上半年，“光谷”在此前开工建设 16 个光电子信息产业项目基础上，又有 12 个光电子信息产业项目陆续启动建设，28 个项目总投资

3、31.5 亿元。长飞六期扩产、武汉邮科院 300 万公里光纤、华工科技激光产业基地等一批具有优势产业项目实现了快速扩张。2005 年 1 月至 6 月份，以光通信为主的光电子信息产业完成产值 45.9 亿元，增长 50.2%，约占东湖开发区规模以上工业企业总产值的 55%，拉动作用明显。2006 年底，世界一流高新技术园区武汉科技新城项目总体规划环评通过国家环保总局审查。按规划，武汉科技新城以东湖开发区为基础，西至二环线，东至中环线，北至东湖南岸，南至汤逊湖北岸。规划总面积 224 平方公里，预投资 600 亿元，人口将达 97 万人。二、光谷环境1、产业环境开发区内汇集了以武汉中国光谷光电子

4、信息产业为龙头，生物工程与新医药、环保、机电一体化、高科技农业等高新技术竞相发展的产业格局， 并以每年 30%以上的经济增长速度发展。2、人文环境东湖周围，是中国高素质人才最为密集的地区之一，这里学府比邻，人才云集：n 18 所全国知名高等院校n 教授级科研人员共 8000 余人n 在校大学生共 50 万人n 每年毕业大学生 50000 余人依托雄厚的科研力量，提供专项研发基金，培育并吸引领先研发中心， 力争成为中国重要的光电子、生物制药、环保、软件、现代农业等产业研发基地，拥有国内一流院校及完善的创新新孵化机制，推崇以人为本的现代生活及创业环境n 56 个国家、省部级科研机构n 12 个国家

5、重点实验室n 65 个国家重点学科n 7 个国家工程技术研究中心n 多名两院院士3、自然环境本区域气候属北亚热带湿润季风气候，四季分明，年平均气温 16.3，年日照总时数 1810 小时2100 小时，年平均可日照总时数 4450 小时，年降水1150mm1450mm.1-2. 光谷区域房地产住宅市场状况 .光谷房地产发展历程 2001 年，武汉市政府亮出了光谷牌的城市发展战略，从此打破了光谷房地产的沉寂。该地聚集了 18 所全国著名高等院校、56 所省部属科研院所以及 20 多万名各类专业科技人员。 2002 年后，万科、保利等大型地产大鳄的进驻，使得光谷地产更是一片灿烂。 2003 年是快

6、速发展的一年，众多的大型项目逐步推出，光谷的名声再次推至一个高点。 2004 年大面积开发依旧以关山外围为发展方向，关山一路部分楼盘的交房，使得当地居住人气在直线上升，更多的顾客也把目光放到了那里。 2005 年随着关山房地产迅猛的增长，不断有大型社区型楼盘相继推出， 加速了市场的竞争力，并催化了各楼盘的品质不断的提高。关山房地产市场最早源于当代物业对当代花园的开发。尽管受当时武汉整体房地产开发、消费水平较低的影响，但该项目仍然开发成功。紧追而上的华城新都、水蓝郡、学府家园等，成为关山从起步到火热的发展过程的见证，“高知人文住宅”是光谷楼盘的代表形象。随后，在光谷经济快速发展的影 响下，国内众

7、多知名开发商纷纷看好关山楼市开发前景，抢滩光顾，如保利、万科、恒大、卧龙等，诸多实力开发商的进驻抬升了区域楼盘的品质，同时 也使竞争更加激烈。二光谷部分在售楼盘一览表名称楼盘位置价格（元/平方米）建筑类型总套数建筑面积（万/平方米）绿化率/ 容积率丽岛漫城东湖高新开发区光谷大道西侧（国际企业中心旁）15000小高层（9 层、11 层）、高层（18 层）1216套1455% /1.5东湖广场华公馆东湖高新开发区珞瑜路关山口特一号6500高层205套3.038732% /4.4光谷国际广场东湖高新开发区珞瑜路东（光谷广场的西北角）7700高层 商铺350套2232% /4.50南益巴黎豪庭二期尚品

8、东湖高新开发区光谷珞瑜东路 2 号(华中科技大学对面)6600小高层（11 层）、高层（24 层）2362套33.72338% /2.4紫菘逸景华庭东湖高新技术开发区关山大道 289号6600高层(28 层）735套4.736.3% /2.498光谷坐标城三期东湖高新开发区关山大道 519 号7000小高层（7-11 层）、高层（12-18 层）669套8.541.14% /1.85剑桥汇东湖高新开发区珞瑜路叶麻店5200高层（25 层）556套335% /5.0世界城加州阳光东湖高新开发区珞瑜路光谷广场东6600高层（32 层）802套3042.5% /4.96南益巴黎豪庭三期枫丹白露东湖高

9、新开发区光谷珞瑜东路 2 号(华中科技大学对面)7400高层（24 层）500多套33.738% /2.40武汉恒大华府东湖高新开发区珞瑜东路森林公园南9000多层 、小高层（8 层11 层）、 约5004750% /1.45现代森林花园四期东湖高新开发区马鞍山森林公园对面6200多层、小高层90 套2145% /2.08葛洲坝世纪花园东湖高新开发区珞瑜东路 26 号（马鞍山森林公园南）5200高层（18 层）、多层（67 层）、小高层（11 层）、联排别墅1138套4640% /1.93森林小镇一期东湖高新开发区光谷大道 120 号5600高层501套3035.1% /1.61-3.武汉金地

10、中心城项目介绍与分析武汉“金地中心城”居住区位于武汉市武昌洪山区。基地大致呈不规则矩形，南北长约 300 米，东西向长约 280 米，总用地面积为 7.11 公顷。基地北临雄楚大街，东与经管大学相邻，基地中间有规划道路穿越。地块周围高校林立，毗邻光谷和东湖高新技术开发区；距基地南侧 800 米处有武汉著名景观水域之一的南湖，人文及景观资源得天独厚。基地内部地形高差较大，整体呈北高南低的形态，最高点与最低点高差达 10 米，形成独特少有的坡地景观。贯穿于整个规划中的核心元素就是中心绿化空间，它决定了建筑单体的规划布局，其他主要元素如人行林荫大道、散步道、广场休闲设施的设计均将建筑形式与自然景观有

11、机结合。住区以规划路为界，定位为东块的白领商住区以及西块的景观居住区。东地块迎合受众的需求开发以小户型为主的白领公寓以及苏荷酒店，建筑布局井然有序；东块地区则强调舒适自然的居住体验，住宅布局错落而有张力，同时尊重充分现有地貌，自北向南塑造高低错落、有山地建筑趣味的景观住区。地块核心组团设计中央景观绿地，起到“外观南湖，内拥园景”的效果。在设计中， 我们强调主要轴线对小区形态的控制作用。整个小区沿东西景观轴线展开，将建筑散布在其中，以道路、绿化、公建等把其余住宅有机地串联成一体。充分利用地形的规划设计使得小区内部步移景异，公共交往的空间更为丰富而有趣味。在住宅群体空间组合上，一方面以有利于创造丰

12、富的空间景观为原则，另一方面强调等值观念，办求将环境优势与每幢建筑相结合。将高层住宅组团布局， 形成小区环抱聚合的空间形态，符合风水学中的“聚气”概念；在加强空间围合的同时，注重日照、朝向的均好，以适应当地的气候持点。通用建筑的组合与空间的渗透，使小区平面构图富有节奏韵律美，开阖有序。项目是由湖北天地房地产开发与限公司和武汉金地房地产开发有限公司投资开发建设的，占地77283 平方米，建筑面积约 317966 平方米，绿化率为 35.24%，容积率为3.89。金地中心城由规划路分为东西两区，东区 4 栋，西区 10 栋，由 1 栋 32 层的酒店式公寓及 13 栋 30-33 层的高层住宅组成

13、，金地中心城推出地户型主要集中于 89120 平米的两室、三室，共计 300 多套。项目北可看见东湖,南可看见南湖,外部景观优越,项目内部景观充分利用原有的地形地貌，打造出具有高低错落的山地趣味园林景观。每一栋楼下面都园林组团,还有贯穿园区的 1000 米的韵律缓跑径将园林组团相连，使小区园林更具参与性。金地中心城步行到鲁巷广场只要十多分钟。门口就是公交车站，有十几条公交线路，可以方便到达武汉三镇。交通图：物业类别 住宅、公寓、商住楼 项目特色 配套商品房,教育地产建筑类别 高层 装修状况 毛坯物业地址金地中心城位于洪山区东湖高新技术开发区雄楚大街 908 号（武汉工程大学斜对面）交通状况金地

14、中心城572、811、907、715、590、723、586、581、529 华城新都站当前价格 均价 6800 元/平方米特色点评：在光谷，金地中心城顾名思义，“中心级”地段而建。几个月前的初露锋芒凸显出大家风范；而后勇夺年度住宅新地标引来了更多的关注。户型产品多元，对于光谷置业者们来说，他们的专业度更懂得分辨何处该出手。性价比星级：第二篇SWOT 分析2-1 、项目优势 项目临近的交通路网发达项目紧邻中环线，地铁二号线，光谷一路贯穿项目南北。珞瑜路，关山大道、鲁磨路、民族大道等城市主干道网织其间，并与进出武汉门户的城际高速相通。 项目所处环境的高校林立，是修身的理想居所地块周围高校林立，毗邻光谷和东湖高新技术开发区；距基地南侧 800米处有武汉著名景观水域之一的南湖，人文及景观资源得天独厚。基地内部地形高差较大，整体呈北高南低的形态，最高点与最低