玉泉庄园项目营销策划方案.docx

1、玉泉庄园项目营销策划方案阜阳玉泉庄园项目营销筹谋方案阜阳宏泰房地产照料有限公司二OO五年四月前 言第一部分：项目及市场配景研究一、项目综述 二、阜阳市经济与都市生长三、区域项目影响 四、阜阳市房地产现状与可比性项目阐发五、项目SWOT阐发第二部分：营销推广计谋一、筹谋思路总则二、项目筹谋总思路三、准备事情及销售控制第三部分：公司简介 一、宏泰房产照料公司介绍二、具备优势三、事情理念四、对本案的态度五、附加办事互助方法结束语前 言本陈诉是为阜阳市玉泉庄园项目（以下简称本案）所作的项目营销筹谋方案，考虑到贵项目对销售筹谋进行互助的意义与目的，因此，本方案重点在营销推广方面进行了全面的筹谋，而对付项

2、目市场阐发及目标客户阐发等进行了扼要的阐发。本案主要由项目及市场配景研究、筹谋推广计谋及公司简介三部分组成，具体包罗项目表面、阜阳市经济与都市生长、区域项目影响、阜阳市房地产现状与可比性项目阐发、项目SWOT阐发、筹谋思路总则、项目筹谋总思路、公司简介及互助方法。本案仅仅是体现了我司对付贵项目在运作历程中的一些思路和操纵手法，并且也未与贵公司进行深入且具有针对性的讨论，难免有不敷和偏差之处，因此具体的一些执行方案还须经双方协商告竣一致意见后另行制定。本项目通过住宅前期销售来为项目营销造成口碑宣传效应，以此动员后期的销售，因为本项目不具备商品房生意业务步伐，也不具有比力奇特的项目特色，须通过营销

3、口碑宣传效应形成影响力，并推动项目的整体销售。另外，我方在对付本项目所具有的种种资源整合之后，将本方案的重点定位于住宅的现场推广。 阜阳宏泰房地产照料有限公司 筹谋署理部 2005年4月18日第一部分：项目及市场配景研究一、项目综述1、项目概述玉泉庄园，位于阜阳市清河东路北侧，雪地啤酒厂东侧，筹划七栋修建物，其中三栋六层住宅楼，四栋五层住宅楼。开发性质：纯住宅。户型及面积：二室二厅、三室二厅与复式住宅相结合，面积从85220不等。具体筹划指标不明。2、项目区域市场调研居民区：雪地公寓、新大陆、华源世家及自建居民楼居民区等。本区域属于阜阳市的新城区，市政设施较为完善，修建群相对较高，市政配套设施

4、较为成熟，居住人群主要以本地人为主。3、区域交通状况小区的南侧是清河路，交通便捷，16、26路公交车从小区旁经过。4、销售状况 本案约有170套住宅，目前销售了50套左右。销售率为29%。二、阜阳市经济与都市生长1、阜阳市根本情况介绍阜阳市位于安徽省西北部，地处黄淮平原南端，辖界首市和太和、临泉、阜南、颍上四县及颍州、颍泉、颍东三区。境内面积8775平方公里，耕地面积870万亩，阜阳市人口900多万人，其中阜阳城区人口约50万人，建成区面积50平方公里。阜阳市是国度重要的铁路枢纽。近年来阜阳市的百姓经济生长很快，人民生活水平迅速提高。阜阳铁路交通极为便利，现已形成阜九（龙）、合阜，徐（州）阜、

5、商（丘）阜、漯（河）阜五条铁路，五路交汇，八线引入，特别是阜阳作为京九线上最大的编组站，公路四通八达，通往外地的九条干线，与鲁、豫、苏、鄂等连接，同时与省内各地域的交通流通无阻。加之阜阳新机场国度二级民航机场建成通航，使阜阳已初具“水陆空”立体交通的雏形。阜阳市地理位置优越，处在新亚欧大陆桥经济带，京九经济带及华东经济圈三者交汇区域。阜阳作为苏、鲁、豫、皖四省接壤地域最大的商品集散地和贸易中心，市区商业网点主要会合沿人民路、颍上路、颍州路、颍河路两侧漫衍，并在颍州路与颍河路、颍州路与人民路交织口形成中心，老城区内部零星疏散一些近年新建的部分商业设施。随着经济收入的提高，生活情况的改进使民众不光

6、对玩乐购物兴趣浓厚，并且对适合自己消费要求的经济适用房也越来越体贴。阜阳是典范的农业大市，由于农村人口基数大，都市化进程较慢，城区居民人均住宅面积约21平方米。2002年以前几年，阜阳房地产投资根本停滞，市政设施得不到改进，房地产开发以“沿路剥皮式开发”和“零星开发”为主，住宅房地产代价一直在低水平代价上徘徊，处在不温不火状态。2002年以来，阜阳经济进入增恒久，皖西北中心都市建立步调加快，房地产投资升温，房价快速攀升，市场生意业务趋于火爆。2、阜阳市总体经济运行态势年阜阳市百姓经济平稳较快增长。预计阜阳市生产总值到达亿元，增长.；财务收入到达.亿元，增长.；全年城镇居民人均可支配收入元，农民

7、人均纯收入元，分别增长.和.，农民收入与城镇居民收入差距首次缩小。结构调解加快推进。全年范围以上产业企业完成产值.亿元，增长.，超额完玉成年任务；全年实现第三财产增加值亿元，增长。“”工程全面实施，成为阜阳市加大投入、增强经济生长后劲的主抓手。年阜阳市列入省“”行动筹划项目完成投资.亿元，占年度投资筹划的.；列入市“”工程项目完成投资.亿元，占年度投资筹划的.，占全年全社会牢固资产投资的.。预计全年可实现外贸进出口总额万美元，增长.。革新开放步调加快。全年引进市外境内项目个，利用市外资金亿元，其中省外资金.亿元；新批“三资”企业家，实际利用外资.万美元，首次实现“双超额”，外来投资已成为阜阳市

8、加大投入的重要支撑。社会事业全面进步。高新技能财产工贸总收入实现亿元；全年人口自然增长率控制在以内；全年新增就业岗亭.万个，下岗再就业.万人。 年阜阳市经济和社会生长的主要预期目标是：阜阳市生产总值确保增长，争取；财务收入确保增长，争取；全社会牢固资产投资增长以上；社会消费品零售总额增长左右；外贸进出口总额增长；全年引进市外资金确保亿元、争取亿元；实际利用外资万美元；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入均增长；人口自然增长率控制在以内。3、利用外资创新高2004年月，阜阳市共设立外商投资企业家，总投资万美元，条约外资万美元，全年实际到位外资2769.66万美元，同比增长，完成省下达阜阳市利用

9、外资目标任务的120，创阜阳市利用外资历史新高。2004年阜阳市利用外资结构有明显改进，外商直接投资占实际利用外资总额的。新办外商投资项目的投资领域全部会合在第二财产，反应出阜阳市二产项目已成为招商引资的重点和热点，并出现出较大的生长潜力。阜阳市外商投资的范围也不停扩大，大项目利用外资有新突破。新办外商投资项目条约外资超万美元的有个，其条约外资金额占全年条约外资总额的，阜阳华润电力有限公司年分两期到位外资万美元，占阜阳市实际利用外资总额的，发挥了重大利用外资项目在招商引资历程中的主导和牵行动用。 4、产业运行质量继承出现好转态势阜阳市产业运行质量继承出现好转态势。数字显示，月份阜阳市国有和年销

10、售收入500万元以上非国有产业完成产业总产值104360万元，比上月增长8.26，比去年同期增长.，创历史月产最好水平。市经贸委有关卖力人指出，在原料代价大幅上涨，煤、电、油、运等重要生产要素供需矛盾加剧的倒霉情况中，取得这一生产增长、效益好转的结果殊为难得。 据了解，月份，阜阳市范围产业累计完成产业总产值.亿元，比去年同期增长.，增幅较月份升高.个百分点，占年度筹划亿元的.，完玉成年任务胜利在望。其中，轻产业增长，重产业增长.；累计完成产业增加值.亿元，同比增长.；阜阳市六大主要生产系统全部实现增长，其中机器产业增长.、化学产业增长.、烟草产业增长.、纺织产业增长.；前个月，阜阳市产业销售再

11、创新高。累计完成产业销售总产值.亿元，同比增长.，产业产物销售率.，同比增长.个百分点，创今年最好水平；市重点调理的十种主要产物产量出现五增五降。其中，棉纱、棉布、啤酒、改装汽车、合成氨产物产量均出现较大增长比例；市重点监控的户重要主干企业前个月累计完成产值.亿元，同比增长.。 在生产上升的同时，产业经济效益继承好转。月份阜阳市范围产业累计完成销售收入.亿元，同比增长.，完成利税总额.亿元，同比增长.，其中实现利润.亿元，同比增长.。经济效益的增长快于生产的增长，说明通过近期的努力，企业扭亏增盈形势得到明显改进。5、县域经济竞相绽放异彩阜阳市县域经济与全省最大的差距在产业。为此，在制定总体生长

12、战略上，把加快县域产业生长放到十分突出的位置，引导各地走以劳动密集型、资源密集型为主，以农副产物深加工和为都市大产业、大企业配套为主，以私营中小企业为主的生长路子，找准生长定位和空间，通过营造局部竞争优势，生长和壮大产业，以此动员和提升整个县域的产业化水平。如临泉、阜南依据农产物资源富厚的优势，把农产物加产业和劳动力密集型财产作为县域经济生长的着力偏向，在临泉，涌现出了全国农业财产化龙头企业临泉山羊团体等一批农产物加工企业；太和县依托较好的产业底子和医药市场动员，突出生长医药加工和生物工程财产，哈尔滨医药团体、安徽乌苏里江制药、仁济药业等成为产业新亮点；界首市确定酿酒、塑料化工、机器等作为优势

13、行业重点生长，培育县域产业优势和强项。各地还以产业园区为载体，集聚特色财产，目前，各地产业园区全面启动，建成区总面积达平方公里，引进项目个，完成投资.亿元，特色产业开始向园区会合，并形成辐射效应。在太和产业园，目前已有哈尔滨医药团体、仁济药业、“生之素”生物医药、乌苏里江制药等一批医药企业入驻，开始形成颇具特色的“医药产业园”。在界首产业园区，天安团体的节水微滴浇灌等项目成为该市机器产业二次创业的范例。县域经济的活力在民营经济。凭据“谁投资、谁受益”的原则，勉励在农业、能源、水利、交通等底子设施领域吸引民营投资；勉励民营企业积极到场科研结果转化为商品的投资与经营；勉励民营资本投资农田水利、生态

14、情况、农村门路和小城镇建立。积极拓宽民营经济直接融资渠道，允许以资金、技能、设备等形式入股；允许接纳资产转让、出租等方法取得生产生长资金，并在税收、土地使用和对外贸易等方面与国有经济同等看待。宽松的政策促进了县域民营企业快速生长，各地民间资本纷纷涌入本地优势财产，掀起创业风潮。在这一配景下，太和、界首等县市民营经济生长速度明显加快。界首市个别工商户已生长到.万户，从业人员.万人，总注册资产达亿多元，营业额在万元以上的私营产业企业就有家，其中皮革、电器、塑化等行业的家企业被省政府命名为“明星企业”。临泉县宝鼎公司、白庙隆茂公司、迎仙水洗芝麻厂等一大批实力雄厚的农产物加工私营企业脱颍而出，目前该县

15、已拥有私营企业户，注册资金.亿元，私营企业中注册资金万元以上家，个私经济已成为全县经济生长的一支生力军。6、“”工程发动经济引擎“”工程：即重点建立六项底子工程，大力打造六个产业支柱，加快建立十个农产物基地，积极培育十个专业市场，是阜阳市全面建立小康社会打底子阶段的重点任务。阜阳市列入“”工程的项目已到达个，总投资近亿元，今年筹划完成投资近亿元，这其中，有个项目列入了省“”筹划。目前，已有个项目正在续建或新近已开工，今年上半年，在“”工程项目的动员下，阜阳市种种重点项目共完成投资近亿元，同比增长，在建重大项目如阜阳电厂、刘庄矿井等进展顺利，一批前期事情项目如阜阳电厂二期、新集团体万千瓦坑口电厂

16、等稳步推进。2004年以来，阜阳市“”工程进入全面实施阶段，建立事情结果喜人，在此底子上，报告会对下一步加快推进“”工程建立提出了一系列意见。通过建立培育一批大项目、大工程、大企业，“”工程将有力推动财产结构升级，提高经济竞争力，成为推进阜阳市经济快速增长的重要引擎。“”工程进入全面实施，并实现了良好开局。为进一步加快其实施步调，阜阳市接纳了一系列步伐，增强对此项事情的领导。 “”工程是阜阳全面建立小康社会打底子阶段的重点任务，是促进阜阳市经济结构战略性调解的重要抓手，要对峙突出重点、整体推进的原则，重点抓大项目、产业项目、底子项目，会合力量抓好一批潜力大、财产链长、动员力强的重大项目，以此动

17、员全面实施，整体推进。7、“六大产业支柱”借势起跳阜阳市农副产物加工、化学、医药、煤电、纺织打扮、机器电子六大门类产业生长迅速，2004年以来，这六大产业内的多个范围企业生产经营形势多数一片“涨”声。阜阳市“六个支柱产业”将实现快速起跳。有色金属冶炼及压延加产业、烟草制品、化学产业更是分别增长.、.、。布、丝织品产量分别同比增长.和.，发电量实现同比增长.。“六个支柱产业”拥有范围以上企业个，资产总额近亿元，实现销售收入近亿元，利税总额.亿元，分别占阜阳市范围以上产业企业的和。不但如此，去年阜阳市销售收入超万元的户企业，均属于六大财产。经过今年以来的生长，六大产业的支柱职位日趋明朗。 8、居民

18、收入、消费继承走高年，陪同着阜阳市提高人为、提高都市居民最低生活保障线等一系列政策的拉动，都市居民收入继承走高，消费欲望逐步增强。 在年，居民人均可支配收入达.元，同比增长.。从收入组成看，居民可支配收入的增长主要是受职工工薪收入和私营净收入增长的拉动。其中，工薪收入比去年增长.，这与去年阜阳市企业经济效益有所好转，以及构造事业单位增加人为密切相关。其次，年阜阳市个别私营经济活力增强，由此动员民营经济快速增长，居民人均经营性收入同比增长到达。别的，受利息收入和出租衡宇收入的动员，居民人均财产性收入同比增长。 阜阳市都市居民收入水平的上升为提高消费质量提供了有力保障。年阜阳市都市居民人均消费性支

19、出.元，同比增长约。这说明都市居民消费能力增强，对内需的拉动力增大。 从消费组成看，人们在食品、衣着、医疗保健、娱乐教诲文化、交通和通讯等方面均有差别水平的提高。受去年食品代价上涨的影响，年人均食品支出多元，同比增长。饮食方面，居民家庭在外饮食近几年出现“攀高”的现象，年人均支出同比增长到。别的，居民娱乐教诲文化和交通通讯支出增长也较为明显，到达和约。随着阜阳市社会保障制度的创建健全及都市居民参保意识增强，居民小我私家交纳的社会保障支出增长较快，平均支出元，同比增长。 9、都市生长未来阜阳向西南拓展凭据阜阳市都市总体筹划纲领(20042020)，未来15年内，阜阳将从现在“单中心”，生长成为拥

20、有颍西片区、颍东片区、泉北片区、颍南片区的“多中心”式现代都市，中远期，阜城拓展将会主要选择向西、南和东南。颍西路、一道河路沿线地域的开发建立势头强劲：瑶海大市场、阜阳农产物批发市场、汇鑫市场、港利绿园、中南现代城、蓝色雅典、大唐故里、静馨山庄、西苑小区、龙腾义耕新天地等一大批商业办事设施、居住小区相继建立，有力动员了都市向西、向南生长。 在总体筹划和分区筹划的指导下，泉北分区生长从零到有，从小到大。皖西北商贸城、生态园的建立，开端拉开了都市向北拓展的势头。 未来阜城：向南、向西最优，纵观阜阳都市建立史，都市空间拓展的一条重要特征为：以老城区为中心，向东、东南两条轴线跳跃式生长，向西、西北、西

21、南蔓延式扩展。然而，随着铁路、高速公路在东、北偏向的紧密结构，目前，向东跨京九铁路，在京九与商景高速公路之间，要地不大，不宜大拓展；向北、西北偏向跨越泉河、颍河，有漯阜铁路阻碍，但尚有继承跨越生长的可能性；东南阜阳经济技能开发区已经跨跃生长，范围有8平方公里，增长势头良好。近期都市空间拓展应是在现建或区四周具有较大生长潜力的区域，即以阜阳经济技能开发区、泉北物流园区、东北产业园区、周棚电厂产业区、城南新区向外拓展；远期，则选择向西、南和东南作为主要拓展偏向，远景以向西、向南生长为主。 在这一都市生长情况肌理阐发的底子上，纲领确定了“焦点聚引、两河辉映、三区联动、多中心组团式”的都市结构理念。

22、颍西片区仍将为都市焦点，是阜阳市的政治、文化、教诲、科研中心和都市生长的依托，筹划重点致力于完善都市中心功效，以提高都市中心的聚集和辐射效益。颍东片区则依托都市铁路交通枢纽，重点建立以周棚电厂为主体的产业园区。泉北片区重点建立泉北物流园。颍南片区依托阜阳经济技能开发区，以兴办高新技能企业和出口创汇企业为主，接纳成片开发，建立成综合性的都市新区。 凭据各个组团的差别特点，筹划纲领分别作出了用地筹划。产业用田主要漫衍在开发区和东北产业园区。都市主要功效中，商业金融业用地则以颍州路、阜王路、人民路、二道河路围绕的地域为中心，形成商业金融业主区；体育设施用地，筹划在一道河路西段路南兴建体育公园和大型体

23、育设施；教诲科研用地，筹划摆设会合部署在颍西组团西部，这都漫衍在现建成区的南、西偏向。 四大片区特色鲜明，都市的差别功效财产将在各自片区内抱团生长。多中心的形成，将构建2020年拥有建成区120平方公里、人口120万的大阜阳。三、阜阳市房地产现状与可比性项目阐发（一） 阜阳市房地产现状从2002年3月至今历时三年，阜阳的楼市却产生着巨大的变革。如果说2002年3月至2004年的阜阳楼市处于低谷攀升阶段，那么2004年以后的阜阳楼市则进入了开始快速生长的新阶段。具体的变革特点可以表面为以下几个方面：1、住宅代价上升幅度大，商业用房“温度”低从2003年5月份的9001500元/平方米左右，会合在

24、10001200元/平方米左右；但到了12月份已根本在1200元左右，个别楼盘项目已上扬到13001700元/平方米；2005元月，大部分楼盘均价在16002200元/平方米，某楼盘的好的位置单位，以拍卖方法售出最高成交单价为4300元/平方米！阜阳部分在售楼盘房价比拟表类型：普通住宅 单位：元/平方米观察时间蓝色雅典汇鑫水岸名苑西苑世纪名门港利绿园中南现代城2004年3月15801600138013802005年3月17002550180017801680代价涨幅970200400300但是，商铺的上浮幅度不大。这几年阜阳房产开发商大量、盲目开发商业用房，而阜阳市民消费水平有限，投资商业用房

25、的信心不敷，热情不敷，缺乏豪情，空置了大量的商业用房。2、户型面积与购房目的的变革当前，阜阳中高等住宅主流户型为100140平方米的三房二厅一厨二卫、90100平方米的二房二厅一厨一卫、130160平方米的四房二厅一厨二卫及160220平方米四房二厅一厨二卫的复式住宅，90平方米以下的房型开发商缺乏兴趣；若我们在户型设计方面多下点工夫，会收到更好的效果。以前的购房均是为了解决居住问题，如今，一批阜阳市民有了多余的钱，看到楼市的升温，投资房产的回报比投资其他行业要稳、要大，并且已形成了一批炒房步队，主要是构造企事业单位员工以及个别老板组成。3、商品房现状与市场需求阜阳市都市住宅建立速度加快，20

26、01年总开工住宅修建面积351.8万平方米，竣工面积279.5平方米，总投资14.6亿。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总修建面积还比力小。从阜阳市都市居民住房组成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。凭据有关市场观察资料，阜阳市目前有15%的市民住房是“单位借房”，约28%属“房改房”，38%是“私房”，只有19%的住房是居民“购置的商品房”。从以上现象可以看出，目前商品房在阜阳市市民住宅组成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。随着住房制度革新的进一步深入，住房分派钱币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源

27、。随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收入人群要求住房宽敞、舒适、功效齐备及居住情况典雅，每套住宅面积在100平方米以上住房户数将比现在有较大的提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。4、“精品住宅”的市场需求入生长“人与自然调和生长”是21世纪对都市新型住宅小区的召唤，也是今后对都市住宅小区开展建立的要求。随着阜阳市都市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不停提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功效、品质、科技含量等方面来，不但要求筹划公道，修建容积率低，并且要求绿地率高。凭据阜阳市都市经济社会生长，以及商品房今后生长趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，

28、并将逐步成为都市居民今后商品住房的重要选择条件。“精品住宅”的体现为：（1）、住宅市场趋向细分化随着福利分房制度的结束，小我私家购房将成为住宅消费市场的主流。在住宅市场日趋活泼，买方面临多种选择的今天，一个楼盘吸引消费者的前提应该是自己与众差别的本性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的生长趋势。如前两年，阜阳市某一开发商针对住宅市场一些消费群体，推出情况优美、品质高，房价公道的高尺度、多户型新型住宅，方才推出就卖掉60%以上，。对住宅从业人员的专业化水平要求也越来越高。市场对筹划、设计、营销治理、施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。（2）、商品房市场进入品牌比赛时代

29、随着住宅市场的不停发育和竞争的日趋猛烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对付商品房的存眷将越来越具体全面，不但要求住宅舒适、情况优美、配套齐全，还要考虑文化品位、今后改革余地以及升值潜力等等，这些都是促制品牌商品房出现的客观情况。同时，开发商也会逐渐认为到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。（3）、户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课题，它包罗型居室修建质料的运用以及居室内部智能化设施的摆设，智能住宅的优势不但在于其高科技和高智能使业主保持与时代同步，更在于其高

30、附加值性：一套性能良好、可更新换代的住宅智能系统会随着未来科技的生长不停增加新内容，使住宅自己的科技含量也不停更新。这方面的意义凌驾普通的实体建材所能实现的代价，提高了住宅档次、品牌和代价。（4）、消费者对住宅质量和物业治理的存眷消费者购房是小我私家的投资置业行为，因此质量是购房者首要存眷的问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。一是宁静性方面，主要是结构宁静和设备宁静。二是功效性方面，住宅应具有完备的居住功效，未来高代价的住宅应是最好的住宅。三是舒适性方面，包罗卫生、日照、通风、室外情况等。四是适用性方面，一个家庭在差别时期有着差别的家庭结构，对住宅消费也有差别的要求，因此会形成若干即期消费。所以，住宅设计要超前并考虑可改革。物业治理是消费者购房考虑的另一重要因素。对付购房者来说，包罗售后办事内容的物业治理与住宅自己的质量同样等重要。他们要求物业治理具有多种功效和高品位，收费公道，物有所值。（5）、住宅开发向范围化生长前几年，阜阳市都市住宅开发数量生长过快，但开发范围偏小