商贸城建设项目可行性研究报告.docx

1、商贸城建设项目可行性研究报告第一章基本概况一、 行政 地域 区位嘉祥位于济宁的西部。东经116061627，北纬35113538，北接水泊梁山、南临金乡、东靠任城、西与荷泽市毗邻。县境东西最大横距22公里，南北最大纵距47.5公里，地势自西北向东南倾斜。总面积971.6平方公里，平原95.31万亩，占总面积的65.4，山地9.91万亩，占总面积的6.8。辖区18个乡镇，711个行政村，总人口达78万人，以汉族为主，回、壮等23个少数民族约2000多人。2. 自然 资源 环境嘉祥属温带季风区大陆性气候，海拔高度一般在35米- 40米之间，春夏秋冬，四季分明，年平均气温13.9，降雨量661毫米，

2、无霜期21.6天。嘉祥是个自然资源丰富的地区，地下藏煤面积约200平方公里，储量25亿吨。境内有大小山头126座，石灰岩储量90亿吨，石质优良，质地细腻，成块性好，是重要的建材基地，同时也是中国石雕之乡。水资源也相当丰富，储量8.25亿立方米(其中地上6.35亿吨，地下1.9亿吨)，人均占有量约1579立方米，是全省人均水资源的 3 倍。3. 农牧 渔业 生产2004年全年完成农业总产值22.8亿元，比上年增长20.1。近年来嘉祥农业开始向优质、高产、高效型转变，成为了国家商品粮、优质棉生产基地；中国小尾寒羊保种基地；中国无花果之乡。形成了10万亩无公害蔬菜(紫皮大蒜、芦笋、山药等)；30万头

3、鲁西黄牛、50万只小尾寒羊、1000万只鹌鹑、5000亩无花果、10万亩速生丰产林等一批种养殖加工产业化基地。二00四年农产量为粮食38.08万吨；棉花2.34万吨；油料0.35万吨；蔬菜57.62万吨；水果1.62万吨；肉类5.03万吨；奶类0.41万吨；猪存栏2.27万头；羊存栏50.9万头；牛存栏5万头，渔业生产也有了较大的发展，为市场提供了丰富的农副、特产品资源。滔 滔 黄 河，悠 悠 历 史。2600年的苍桑孕育了嘉祥这片肥沃土地。深厚的文化底蕴，众多的名胜古迹，境内有国家一级重点文物保护单位武氏祠汉画像石刻，是世界文化遗产中的瑰宝；省级重点文化保护单位青山寺四季常青；自古被称为山色

4、霭霭的人间胜地和流水潺潺的世外洞天；曾子庙气势雄浑、巍峨庄严，是旅游佳境。4. 工业 交通 信息地下的水、煤炭；地上的山石、农贸、旅游；空中的航运、电力，构成了嘉祥立体型.多元化的资源空间，为嘉祥的工业发展奠定了良好的基础。2004年全县完成工业增加值26.37亿元，比上年增长42.5。全部国有及年销售收入500万元以上非国有工业企业由上年的52家发展到81家，完成工业增加值16.93亿元，增长46。现建成供电能力 2*3 万千瓦、1*180 万千瓦的电厂各一座,年发电量达到10321万千瓦小时。327国道、连接京沪与京九的铁路、高速公路、水路横穿其境，直航北京、上海等地的济宁航班机场在嘉祥开

5、通。交通运输业持续发展，2004年全县公路运输完成货运量598万吨，比上年增长17，货运周转量68490万吨公里，增长6.4；客运量401万人，比上年增长4.7；客运周转量14136万人公里，增长8.6。信息网络稳步发展，2004年末交换机总容量达到14.5万门，比上年增长17. 2。电话机总数己达到106339部，比上年增长11.3，共中城市2.3万部，增长17.4，农村8.3万部，增长9.4。无线移动信息覆盖整个区域。第二章 市场现状分析1. 城乡市场分布与剖析(1) 农村市场分布与经营我们对马集、仲山、纸坊、卧龙山、马村、大张楼、梁宝寺等贸易市场进行了实地考察，它们都是这些地区的人口密集

6、点，相对的集市贸易都是种自发的行为。发现大多都是以马路为集市贸易场所，市场沿路沿街而设。集市中心的店面房价大都在1000元 - 1300元/平方米之间。间二层30平方米店面，年租费在2500元左右。随着农村经济的不断发展以及农民生活水平的不断改善和提高，市场经营模式有了较大的改变，但是地摊、帐蓬的方式依然随处可见。市场效益虽然比较低，但是，与传统的农村产业相比，效益依然较为突出，是农村经济的组成部分。马集镇商业街纸坊镇市场(2) 县城市场分布与经营嘉祥城区人口约七万人，是政冶、经济、文化中心。市场布局大体可以分为四个层面：第一层面为“中心小商品市场” ：主要以布匹、服装及小商品为经营项目。由于

7、市场处于城市中心，人气指数很高，在市场中经营的店舖80户，摆摊子70户。但是，其经营环境较差，整个场地基本上用遮阳防雨布搭避。脏、乱、差现象随处可见，存在着严重的消防安全隐患。第二层面为“废旧钢铁市场”：主要以废旧钢铁、五金电器，小商品为经营项目。整个市场占地钢材部分约50多亩，注册经营62户，小商品部分占地约15亩，经营户中副食59户，小百货29户。现形成了輻射半径100公里的废钢铁金属集散中心。在区域内有一定的影响。但是，市场设施简陋，没有一个良好的经营环境，是一个完完全全的露天市场。第三层面为城郊的“二手汽车交易市场” ：主要经营由于煤、石产业而促发的交通运输二手汽车交易。市场占地约10

8、亩，每逢五天一市的传统赶集，各种大小二手货运车汇集于此，进行露天交易第四层为城郊的“嘉祥农贸批发市场” ：占地约30多亩，由村级自发组织，主要批发各种瓜果蔬菜和农贸产品，整个市场的交易形式都处于比较原始的状态，没有完善的基础设施，经营规模较小、效益较差。综上所述，嘉祥县的市场现状可以概括以下几点： 群众自发，规划无绪; 1 初具规模，管理缺乏； 档次欠高，亟待整合。(3) 周边地区市场现状；济宁：地级市，有一定规模的专业市场，但与规模化、专业化、规范化的市场运作尚有较大差距。梁山：属济宁管辖县，没用形成规模的专业市场，市场的构筑形式尚处于传统的交易格局。巨野：属荷泽管辖县，没有形成规模的专业市

9、场，主要依靠马路建市，交易方式传统。荷泽：地级市，政府重视，正在下大力度改造原有的传统市场，规范化、规模化、专业化的市场模式正在形成。2. 产业经济对市场的影响嘉祥2004年地区生产总值61.3亿元，比上年增长20.3 。(1)区域主要产业工业：水泥2169.5万吨；白酒3535千升；食用植物油156776吨；发电103万千瓦小时；造纸22294吨；石墨及炭素制品412.2吨；铜加工6196吨。农牧业：粮食380395吨；肉类5.03万吨；奶类0.41万吨；禽蛋3.66万吨；生猪存栏22.7万头；羊存栏50.9万只；水产品6952吨。农用拖拉机7298台；农用运输车20448辆；农用汽车727

10、辆。旅游业：嘉祥是曾子的故乡，历史文化底蕴深厚，旅游资源丰富，时待开发。第三产业：2004年增加值19.86亿元，增长10.6，三次产业结构比例为17.3：50.3：32.4。主要行业有：运输业、石工艺、商业流通、劳务服务等。(2) 城乡居民主要的经济来源；农业、工薪、经商、劳务。2004年全县民营经济发展到27203户，同比增长24.7。其中民营企业705户，个体工商户26498户，增长30.8。民营经济从业人员16.67万人，增长12.9，注册资金173450万元，增长19.1，上交税收1940万元，增长40.6。城乡居民的储蓄存款余额29.12亿元，比上年增长15.7。各项贷款余额21.

11、63亿元，比上年下降5.5。(3) 产业与市场之间的关系；市场繁荣与否是一个地区产业经济发展的集中表现, 产业与市场是一对双胞胎，辨证的统一。她们的关系表现为：一是市场带动产业，反过来产业推动市场;二是市场本身就是一个开发劳动力资源的最好产业；三是产业 - 市场 - 城市 - 观念 - 产业，这正是一条社会经济发展链。每一个城市的发展都是从市场开始的。现代市场不光是履行单一的商品交易，而是产业、信息、科技、大商业、大流通的综合。市场是社会进步的窗口。总之，从市场考查情况来看，嘉祥的产业尚处于全新的发展阶段，对专业市场的形成与发展有定的制约。但是从嘉祥周边地区的市场布局以及本身的市场基础；从嘉样

12、的交通地域优势；从嘉祥农牧渔业生产的特定条件；从嘉祥石、煤等资源的开发优势；从嘉祥政府对建市兴商的战略理念等一些积极的因素。建设具有一定规模、专业的市场，乃是天时、地利、人和。从市场调查来看，嘉祥已具备一定的市场元素。例如：山石资源 - 石雕产业 - 雕刻工艺市场；煤石产业 - 汽车运输 -汽车配件市场；农牧种养殖业 农畜产品深加工 - 农贸市场；劳动力剩余 - 开办商舖 - 小商品市场无花果 - 无花果的深加工 (药用、食品 ) - 市扬：鲁黄牛 - 鲁黄牛的深加工 (食品、制革 ) - 市场；小尾寒羊 - 小尾寒羊深加工 (食品、制革 ) - 市场；鹌 鹑 - 鹌鹑深加工 ( 食 品 )

13、- 市场；紫皮大蒜 - 紫皮大蒜深加工 ( 保健、食品、 药用 ) - 市场。市场的开发，实际上是人思想观念的更新、理念的创新。从嘉祥的钢铁金属废旧市场的形成与发展，说明成事在人。没有资源可以变为有资源，没有市场可以创建市场。嘉祥完全可以利用信息、交通、资源优势，做到人为我用，物为我用。与此同时，我们认为：只要注入沿海商人的理念；只要对现有市场进行整合；只要提高市场的建设档次；只要有政府政策，加以引导，加以规范，科学管理， 嘉祥的市场、产业肯定会深化发展。3. 传统市场与现代市场的关系；嘉祥的传统市场比较发育，从农村集镇到嘉祥县城，赶集是集市贸易的种主要商品交流方式。五天一集，农民从四面八方汇

14、聚块，成千上万人山人海，有人称之为“麻雀做市” 。市场交易物品玲瑯满目，这也呈现出嘉祥传统市场的兴隆景象。但是这种市场的交易时间非常短，交易方式也非常简单，物品的附加值为零。由于城市建设规模的不断扩大澎涨，经济运转速率不断提高，人们生活节奏的不断加快，传统市场已远远不能适应现代经济发展的需要。因而建设相当规模的专业市场，以替代散乱的传统市场，这对人们意识观念的改变、商品流通渠道的疏理、城市生活环境的静化、区域品牌经济的提升、完善产业之间发展的协和关系，都具有十分重要的意义。第三章规划目标1、规划背景：(1)、嘉祥周边地区尚未有此类专业大市场，给项目的实施与发展留有足够的空间。(2)、嘉祥现有市

15、场(如废旧钢铁市场等)在周边地区有一定的影响。(3)、嘉祥周边地区农民经商意识观念的转变，以及嘉祥经济发展在区间作用地位的不断突出。(4)、嘉祥交通优势的明显，铁路、高速、国道、航空、水运为市场提供信息、运输路网。(5)、嘉祥具备较为突出的农业资源、产业资源、文化旅游资源优势，为市场注入新的活力。(6)、嘉祥城市规划建设的快速发展，为市场创造良好的环境。艺术大道城区商业街(7)、嘉祥县委、县府领导的重视，给项目提供有力的保证。(8)、用浙商的理念，打造全新的市场。2、规划指导思想：坚持以人为本，注重环保意识；强调精品规划，创建商居环境；优化资源组合，发挥区域优势；突破市场空间，提升辐射能力。通

16、过市场的有机整合，做到合理布局，规范市场管理。用全新的手法表现市场建筑形态，以增强市场的动感力和亲和力, 使之成为嘉祥城市建设的崭新亮点。3、项目定位与名称：鉴于嘉祥目前市场现状，经济和发展方向，找出符合嘉祥市场建设与发展，个性鲜明的市场建设突破点。充分利用现有市场资源，挖掘深层的市场内涵，投入全新的市场理念，全方位规范市场管理，展示现代市场的建筑形态，全力打造鲁西南一流的，高度云集科技、信息、物流、商住、休闲、娱乐、生态于一体的高品位、多层次、亲自然的鲁西南商贸物流集散中心。为适应区域市场竞争，实施品牌战略，我们将整个项目定名为：- 嘉 祥 国 际 商 贸 城根据嘉祥现在市场布局的实际，可以

17、将其分为“嘉祥国际商贸城(五金建材大市场)”和“嘉祥国际商贸城(小商品大市场)”两大区。4. 综合技术经济指标：建筑密度；33积容率；1.5绿化率；25建筑间距；1：1.0H5、市场功能组织：(1). 汽车交易区：汽车、摩托车及配件；(2). 农特产交易区：鹌鹑、无花果、紫皮大蒜、粮棉等特产及其深加工产成品；(3). 钢材、建材交易区；包括建筑陶瓷洁具、居室装饰；(4). 小商品交易区：服饰鞋类、文化、体育用品，日用装饰品等小商品；(5). 五金电器工具交易区：(6). 住宅、休闲、餐饮、文化广场区。6. 规划目标：坚持近远期相结合，一次性规划，分期实施的规划原则(二个方案进行比较)。方案一：

18、首先，对原来废旧钢铁市场进行整合，在城西(属卧龙山镇地块)建设“嘉祥国际商贸城(五金建材大市场)”，包括废旧钢铁、汽车交易等内容。然后，在原有废钢铁市场处建设“嘉祥国际商贸城(小商品大市场)”。方案二：在艺术大道与呈祥大道北侧建设“嘉祥国际商贸城”。(1) 用地规模：项目总用地400亩，为便利地块征用、政策处理以沟渠为界，分南、北两地块各200亩。一期用地200亩；二期用地200亩。方案一：A 嘉祥国际商贸城(五金建材大市场)总用地800亩(首期200亩，二期300亩，三期300亩)。B 嘉祥国际商贸城(小商品大市场)总用地200亩(总体开发200亩)。方案二：嘉祥国际商贸城，总用地400亩(

19、首期200亩，二期200亩)。(2) 用地性质：商业综合用地。(3) 投资规模：方案一：A 嘉祥国际商贸城(五金建材大市场)4亿元；B 嘉祥国际商贸城(小商品大市场)1.70亿元。方案二：嘉祥国际商贸城(小商品大市场)3.0亿元。(4) 市场流量：方案一A 嘉祥国际商贸城(五金建材大市场)区间规划日人流量1万人；B 嘉祥国际商贸城(小商品大市场)区间规划日人流量1.5万人。方案二：区间规划日人流3.0 万人。(5) 功能区分：总体规划内容一览表：方案一：A 嘉祥国际商贸城(五金建材大市场)：a 汽车交易区(旧汽车交易、汽摩配)；b 废钢材交易区；c 五金交易区；d 建材、陶瓷交易区；e 商住、

20、绿化、餐饮、休闲区。B 嘉祥国际商贸城(小商品大市场)：a 服饰、床上用品交易区；b 手套、鞋类交易区；c 小商品综合交易区；d 农贸、山地贸、土特产交易区；e 音乐广场、休闲娱乐、餐饮区。方案二：嘉祥国际商贸城：a 服饰、床上用品交易区；b 手套、鞋类交易区c 家居、电器、五金交易区；d 小商品、文化用品交易区；e 农贸、山地贸、土特产交易区f 商住、休闲、餐饮、音乐文化广场区。四、 项目运作的方案比较方案一；基本符合嘉祥目前市场的现状，通过对老市场的有机整合，可以实现市场效益的最佳分配，是种比较理想的操作方法。但是，在实施这一方案的过程中，会涉及各个方方面面的经济利益问题，引发各种社会矛盾

21、，不利社会的协和发展，最终会减缓项目的建设进程。方案二：从嘉祥城市总体规划实施与发展的实际出发，由于国际贸商城的规划设计即与城市环境相协调，因此，建设一座云集科技、信息、贸易、物流、商居、休闲、娱乐、生态于一体的，高品位、亲自然、多功能的现代化市场，与城市建设浑然一体，成为城市新区建设的亮点。实施方案二，可以平衡城市经济的协和发展，可以减少诸多复杂的矛盾，政府可以通过政策的杠杆，实现市场资源的有机整合，进而更大发挥市场的社会效益和经济效益，因此我们建议采用方案二。五、项目实施的不利因素与对策1、不利因素：(1) 区域经济发展还不平衡；(2) 国民收入还不高；(3) 社会消费水平还很低；(4)

22、城市人规模偏小，商业网点主要于城市中心，人流过于聚集；(5) 城区居民的生活习惯；(6) 房价、商铺租费在城市的各个区块差距较大等等，这些因素都将直接影响市场的形成与发展。2、对策：(1) 政府制定相应的政策杠杆，有效地对现有的市场资源进行整合；(2) 城市总体规划必须明确今后市场的发展趋势；(3) 政府对市场建设应有相对度的扶持政策；(4) 市场的规划建设应有相当的规模与档次；(5) 市场策划应有全新的理念。六、运作与经营管理1、前期准备；(1) 市场考察；(2) 项目研究(论证、立项)；(3) 项目策划(招商、广告)；A. 广告策略：概念先行，大手笔造势a. 整体广告站在“大手笔、高起点”

23、的基础上，要清楚意识到在卖市场即是销售概念，准确的概念定位可以主导顾客潜在的投资行为。b. 构建品牌资产广告的核心功能不仅促销和传达信息，更重要的是构建本项目的长远品牌资产，通过强势传播，逐步渗透入客户群心里，并形成个性鲜明的品牌形象，本项目的品牌定位和品牌形象就是：- 鲁西南最大综合物流商贸城！c. 品牌内涵：拥有鲁西南的交通优势；强调市场与嘉祥远景规划的结合；.强调现有市场资源整合与模规化、专业化市场发展结合；以中高档品质，超低档价格入市；以现代典雅的建筑风格出现，强调高层次的品牌形象；推广概念将以“一体化”、“物流核心”、“综合性市场”为主要元素；产品结构相对低密度的结构进行开发，强调大

24、面积、大空间更适合经营，居住的建筑规划。d. 密集型广告投放.利用嘉祥以及相关区域的新闻媒体，进行密集型广告宣传，涵盖所有相关主流报纸，扩大版面，加大软文宣传。.调研目标客户群的阅读习惯，在省外进行报纸投放选择。.调研客户经常阅读的行业性、专业性报纸，进行策略性投放。.电视媒介的调研和分析深入到位。.其他楼书、宣传单页、会展布置。e. 文案要点.济宁版块交通优势；.嘉祥东大门的规划前景；.新市场物流优势；.新市场价格优势；.新市场功能一体化优势；.新市场配套设施优势；.开发商开发经营理念优势。f. 形象包装售楼布置、楼书、招商手册、电视专题片、电视广告片、建筑三维动画、客户通讯、DM（直邮）市

25、场小报、VI企业形象视觉识别系统。g.户外广告大型路牌、路灯、公路、铁路、车站、码头等一些公共场所。h. 新闻事件策划的运用可以与报社合作，通过大幅的片纸面，用新闻观察的方式，对本项目进行全景式的新闻报道。B. 招商策略a. 招商的前凑在项目的运转过程中，全面对项目进行包装推销，结合政府的大政策、宣传区域的大优势，因为市场是政府的市场，是百姓的市场，就应该让政府说话，让百姓说话。因此要求:.不同阶段地由政府组织一些恳谈会、洽谈会、推介会；.各种新闻媒体的介入；.组织一些公共活动（同乡会、联谊会、研讨会、演唱会）；.招商中心的环境布置，招商人员的培训；.市场考察与招商网点的建立；.招商计划的细化

26、。b. 对大客户的直接招商调查结果显示，一般经营户都表示，自己不会作为第一批投资者，其根本原因在于担心市场不能快速形成预热期。.在项目推广前期，对大经销商进行直接拜访，着重研究落实这些大客户的产品个性化的需求。.加强对浙江商人的招商。浙江是全国批发市场速度、数量和经营数量最高的省份，浙江商人在商业流通方面也积累了相当深度的经营理念和开发经验，同时又是主要的市场产业基地。因此加强对浙江商业和浙江商人的联系，对本项目开发的全过程都具有不可估量的促进作用。.对各省各地区的主要商品生产基地进行招商，在其建立招商办事处。.利用本地产业优势进行招商。.在市区内各大市场内进行招商。c. 提升专业服务质量房产

27、商的专业服务具有相当大的借鉴促进作用，本项目能够提供产品专业服务，具有超强势竞争优势，因此可以通过提出服务附加进行促销。d. 聘请有业内的“关系”人士，针对本项目的需求的特定客户进行直接的拜访，以人际传拌的方式促销。(4) 资金筹措：自筹、联建、信贷三位一体，滚动开发。2、项目设计；(1) 地质勘察设计；(2) 规划初步设计；(3) 规划详细设计；(4) 园林景观设计；(5) 筑建方案设计；(6) 建筑施工设计；(7) 建筑模型设计。3、工程施工；(1) 建筑市场的评估；(2) 工程预概算的编制；(3) 工程招投标的确定；(4) 施工组织的设计；(5) 项目实施的展开。4、市场管理。(1) 项

28、目公司：拟建“嘉祥国际商贸城有限公司” ，其性质为独立核算、自主经营、自负盈亏、承担责任的法人单位。(2) 经营管理机构：公司实行总经理负责制。下设副总经理、经理监事会、财务部、行政部、营销部、工程部、物管部。(3) 市场运作：开发主要以嘉祥市场资源整合为基调，实出浙商的理念，利用周边及沿海地区成熟的市场优势，短(建设周期短)、平(运作平稳)、快(快速形成市场)，重点招商，引领楷模，以“高标准、高起点、高投入、低效益”的原则，迅速培育市场。(4) 资金投放：计划明确，环节细化，重点突出，快速跟进。B .社会效益市场对社会影响效果嘉祥国际商贸城项目实施以后，周边地区迅速向大市场聚拢。3.5万人的

29、市场人气流量，20000人的居住条件为市场注入崭新的活力。全新的市场管理、产生高效的市场经济。与此同时，地域的优势迅速提升，物流、农贸以及其它市场的功能进一步发挥。产业结构发生的变化，城镇水平大大改善，社会效益无法估算。其具体表现在以下几个方面：(1)极大地提升了嘉祥商贸专业市场的地位。(2)从主体上改善了地区投资环境。(3)从侧面上改变了嘉祥城市形象。(4)汇聚强大的专业化商业流向，人气旺盛，带动相关行业的提升和发展。(5)可以解决近上万人的社会就业问题。(6)极大支持了城市环境的发展，促进城市区域综合实力的提升。C：经济效益谁投资谁受益，多种经济成份联营、联建的投资方式，通过联营联建收回部

30、分工程费用及其他投入成本。市场建成运作产生效益(1)自留营业房出租；(2)精品楼店铺出租；(3)展销大厅出租；(4)仓储出租；(5)广告管理收入；(6)物业管理收入；(7)市场管理收入。七、项目实施提案意见1、 土地问题：(1) 确定用地性质为商业综合或其他用地；(2) 将市场纳入城市总体规划；(3) 土地价格应有别于其他建设用地价格，因为市场是政府的项目，市场建设涉及社会的各个方方面面，市场建设为社会服务、为老百姓服务。要求：方案一：A 祥国际商贸城(五金建材大市场)，地价少于每亩4万元；B 祥国际商贸城(小商品大市场)，地价少于每亩5万元。方案二：嘉祥国际商贸城，地价少于每亩6.0万元。2、政府免收相关建设费：(1)教育附加费；(2)市政公用设施配套费；(3)新增墙改费；(5) 各种办证等相关费用。3、 为招商引资的重点工程项目：把该项目列为政府重点工程，同时成立由政府牵头的项目领导机构，以加强对项目的领导。4、协调处理项目在建设中碰到的问题；5、市场入住及税务政策：(1)实行税收优惠政策(地方财政收入部分)；(2)经营户入驻市场前三年免收，后三年按收缴部分的50%奖返经营户；(3)对进驻市场的经营户