全椒商业步行街商业运营思路.docx

1、全椒商业步行街商业运营思路 Revised as of 23 November 2020安徽全椒奥康商业步行街商业运营思路安徽全椒奥康商业步行街商业运营思路前 言全椒奥康商业步行街作为全椒品牌影响力最强最大的商业地产项目，它的形象树立，品牌塑造，商业规划，商家引进，后期商业运营管理和商铺产权销售等，是项目运营接下来亟待思考解决，并认真执行的关键所在。南京润明有幸为项目商业运营提供一套商业运营策略，有责任，有义务通过市场调查分析，深入了解全椒整体商业环境及竞争对手的运营现状，并借鉴公司及其他项目成功的经验和案例，调动可利用的一切资源，为项目的整体商业运营，提供一套商业运营策略，供贵司参考。第一章

2、 项目合作的观点理念相通、思路一致、步调一致第一节 项目招商与销售招商先行，只有卖不了的铺子、没有租了且卖不了的铺子，“只要商铺能出租，再成功运营，它就具备了升值的空间，从而做到“进可攻，退可守”的理想境地。“进”就是可以“带租约销售”，“退”就是先持有，后寻机再售，这种情况下商业物业肯定会升值。如果一味推行只售不租或先售后招商，往往导致商业物业贬值，招商难度加大，开发商失去招商主导权，业主和入住商家无法得到期望的投资回报，从项目的直接回款和间接回款的角度考虑，建议商业在确定整体经营定位后实行租售并举的营销模式。 第二节 项目商业定位与销售对于商业地产项目而言，项目定位是以商业项目所在城市、区

3、域的商业发展态势为背景，结合项目自身的开发特点，依据项目所在城市、区域的消费市场情况、消费人群特点、消费习惯和消费需求，以商业市场自身的供应规模和供应特点为参照标准，来确定项目商业定位，商业经营业态定位将直接影响到项目的销售、招商、经营，商业存在的意义是建立商业供需关系，商业首要解决的是怎样满足供需客户的现有和未来的消费需求，才能最终实现整体营销的成功。第三节 项目商业运营与开发持续收益通过与贵司就项目商业规划通过初步探讨，了解到本项目为了吸引品牌主力店的进驻，部分的物业由开发商自行持有，那么项目的投资回报、形象树立，品牌塑造，需要通过项目良性经营才能实现多赢，从而实现预期投资开发的社会效益、

4、品牌效益、经济效益。第二章 项目销售思路先品牌效益、后经济效益、先求不败而后求全胜奥康商业步行街的销售前景是比较好的，因为不论是项目的建筑规模、所处区位、商业规划、商业定位、物业硬件配套、以及奥康的品牌价值，客户的认知度都比较高，目前的任务是项目做为城市的综合体商业、酒店、公寓都必须实现品牌效益和经济效益的共赢局面。根据项目的所处区域情况、结合目前项目实际情况、借鉴商业步行成功大盘经营，我司建议项目的第一街区销售以售后返祖的形式进行销售，如果是自营但必须建立在符合项目业态定位的基础上，因为纵观现国内很多商业项目失败的原因罪魁祸首是产权多化后经营权未统一，往往项目在前期为了有效的规避楼层弱势、区

5、位弱势、同业经营竞争弱势而进行的行之有效的业态规划会因为经营权不统一而成为泡影，根本无法起到弱化劣势的作用导致经营者盲目的跟从见什么好大家都来经营什么，也不论区域楼层是否具备，同业竞争有多大，运营商想遏制、想引导调整无奈是手中无权，眼睁睁看着从盲目的跟从到不计成本的打价格战火拼，到最后苦苦支撑无奈关门，最终造成人去楼空整体项目惨淡经营现象出现。为了避免这么好的项目因为上述因素而导致项目收益受损，建议项目销售按从点到面的次序稳步开展，先求不败而后求全胜，打好并巩固好项目的销售、招商、运营第一战，先建立品牌价值、后通过品牌价值的建立而获得更高的经济价值。第三章 项目招商思路满足需求、高瞻远瞩 、蓄

6、势待发 第一节 招商观点首先要组建商业管理公司，建立一个比较专业的招商、运营管理团队，在建立招商、运营管理团队后，以区域市场的供需关系为出发点先开始大量和细致的前期市场调研、分析工作，这对于项目后期整体运作起到决定性的作用。再凭借“奥康集团”品牌优势，以往的项目取得了良好的市场反响、品牌形象效益，依靠自身集聚的自营及投资客户。在本项目的招商过程中形成连贯的优势，继续的树立新的品牌形象和准确的市场定位，更好的延续和借用“奥康集团”已有的品牌效益，形成很好的“借势”作用。然后有针对性的制定项目整体营销策略、招商销售整合营销策略、招商推广策略，商家引入、准入策略、租金定价策略、招商执行策略，通过专业

7、系统的培训力求在最短的时间内保质保量的完成第一阶段招商工作。第二节 项目商业经营业态规划建议 一、业态规划的思路： 根据区域供需关系为出发点进行规划根据招商可执行性进行规划 根据项目本身的建筑形态集体量进行规划 根据业态之间的相互补充、影响的因果链进行业态优化 根据项目的地段及城市规划特点进行业态组合 按市场的规律以及市场调查结果进行业态的选择 依据商家的要求及消费者的消费习惯与意识为业态规划基础 根据项目的开发运营策略进行总体规划 根据全椒市场现有商家的经营情况以及项目的实际状况进行业态调整二、商业总体规划：三大主题街区、二大主题卖场、一大主题国际影城 三大主题街区 精品百货街:项目临街第一

8、栋1-3层（建议为三层局部四层）主要经营：“精品服装、精品鞋类、精品皮具箱包、美容美体、休闲健身、文教魅力时尚街：项目临街第二栋1-2层（建议为二层局部三层做造型屋顶可作露天空中休闲花园）主要经营：化妆品、饰品、美甲、时尚摄影、美容美发、等个性小店为主。美食娱乐街：项目临街第三栋1-3层（建议为三层局部四层）主要经营：中餐、西餐、休闲餐饮、茶社、全国/地方特色小吃、洗浴、KTV、电玩、网吧、音乐酒吧、演艺广场等。 二大主题卖场 国内品牌电器连锁主题卖场：项目西侧地下室主要经营：家用电器、电脑数码产品、通讯器材等电器国内品牌连锁主题生活商超卖场：项目东侧地下室主要经营：生活日用品 一大主题国际影

9、城 主题五星级梦幻影城：项目西侧独立物业第四章 项目的运营思路投资人满意、经营者满意、顾客满意、一切围绕经营商家的经济效益为目标第一节 项目商业运营的观点前面我们说道项目要通过良性的运营实现预期投资开发的社会效益、品牌效益、经济效益，那么实现预期投资开发的社会效益、品牌效益、经济效益，的实现的条件首先要以商业运营管理为核心，因为商业地产项目不是销售成功、招商成功、开业成功就全盘成功了，关键要看商业能否持续旺盛经营，所以说商业运营管理服务是商业房地产实现社会效益、品牌效益、经济效益的源泉。 鉴于本项目非传统的大型百货公司而是以mall的商业形态出现，mall的运营管理服务具有高度的社会分工和技能

10、专业化的特点，这种特点也有利于各自发挥优势，提高管理服务效率。mall的运营管理服务本质是统一管理服务和分散运营，统一管理服务是指管理公司对mall实行统一的集中运营管理服务，使整个mall的营业运行、市场推广宣传、业态业种的调改完善、安全秩序维护、环境卫生的清洁、公共设备设施维修保养等工作有组织、有计划地进行，并使所有的零售商、服务商和顾客能有效共享mall的丰富的资源，同时商业管理公司还需要整合多方资源运用“六位一体”mall运作模式既：开发商、商铺投资者、商铺经营者、商业运营商、终端消费者和政府六方共同参与，结为一体，实现各方利益平衡，达到多赢目的，不能统一运营管理的mall只能是“昙花

11、一现”并会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。分散运营则指各零售商、服务商在整个mall统一管理服务的条件下，各自为目标消费群服务而进行不同形式的进销存、营业推广、员工管理等各项工作。我司将积极地为本项目寻求最佳的赢利模式与商业运营实战策略，有针性展开营业运行、市场推广宣传、业态业种的调改完善、安全秩序维护、环境卫生的清洁、公共设备设施维修保养等工作，推行精细化管理策略，运用与众不同的实战战略与技巧，为项目寻求一条最佳出路，力争使本项目实现效益与品牌持久化与最大化。第二节 商业物业前期介入的重要性和必要性商业物业的前期介入的重要性和必要性已被越来越多的开

12、发商所认可和接受，特别是商业物业，因商业物业有别于写字楼、住宅楼、因为他们的使用功能相对单一、物业价值空间体现空间相对较小。商业就不一样了，一个小小的商铺如果经营好的话，他的价值空间将会成倍增长，这也是目前诸多房地产开发商最乐意投资的重要原因。管理公司在此过程中应如何定位，其扮演的是一个怎样的角色，如何当好开发商的助手，经营客商的管家，促使开发商、投资人，经营客商实现共赢。下面就我司多年的操盘经营提出几点建议希望可以借鉴使用。一、完善设计方案、优化设备选型、满足使用功能设计人员在设计阶段一般注重技术规范，但对于是否能够满足商业经营需求、是否能够降低管理成本和能源消耗等方面很少考虑，一旦设计成型

13、并付诸实施，如后期进行改动将负出较大的费用。二、促进房产销售/招商提前介入销售/招商，是管理公司介入前期重要环节之一，参与现场销售/招商，解答客户有关商业运营管理服务问题；打消客户对后期商业运营的顾虑，树立客户的投资信心促动销售/招商。 三、降低开发商的成本管理公司前期介入期间，从项目的商业建筑规划、土建、水电、消防安防、装修、建材选用、机电工程、景观设计、节能设计、给水系统、排水系统、电气设计、交通体系方面提出相关的建议，以避免后期的重复投入和整改，加大项目的建设成本提，正真使项目建成后能充分满足不同客户经营需求，为项目可持续发展奠定良好的基础，合理化的建议往往可使发展商节约数十万甚至上百万

14、的投资。四、共同提高工程质量开发商为了保证项目的工程质量，会选择信誉等级较高的承建单位，同时还会聘请监理公司实施专业监理，但是从实际效果来看，工程质量不理想已成为普遍现象。造成这一问题的关键是因为不管是建设者还是监理方都不是今后的管理者，他们没有参与过商业运营，且为保证工期只要能通过竣工验收，自身的利益就能得到保障，在某种程度上监理公司与施工单位就成了一家人，工程质量自然在一定程度上得不到保证特别是附属设施。而作为管理公司就完全不一样，作为今后物业的管理者，遗留的任何工程问题都要自己今后整改完善，从利益的角度来说，管理公司的介入人员对工程质量的监督是一丝不苟的，因为今天的疏忽必然会给后期运营管

15、理会产生不利影响激化经营客商与管理公司之间的矛盾，从根本上讲管理公司在提前遇见并划解矛盾，这对开发商是大有好处的。 五、提高维修质量由于现代物业智能化的不断发展，建筑物内的管线错综复杂，管理公司如在物业交付使用时接受物业，往往两眼一抹黑，虽有图纸，但图纸与实际情况差异较大，竣工图的可信度也是有限的，而且很多设施还可能没有图纸。客商一个报修电话打过来，维修工人在短时间内找不到故障点，何谈维修及时率和维修质量。而前期介入就解决了这一问题，管理人员从图纸设计开始到施工过程全程参与，对隐蔽工程、管线走向等一清二楚，维修及时率和维修质量就会充份得到保障，提升管理者在经营客商的良好的口碑，将直接提高管理服

16、务费用的收缴率。六、减轻经营客商资金投入着重在设施设备的能源损耗上，提出合理化建议，因为商业运营后，公共区域的水电费本着谁使用谁承担的原则，将由经营客商按各自商铺的建筑面积据实分摊。（据测算每平方米不会低与元）无形中经营客商每平方每月就会多投入元。七、确保物业可持续性增值以及利润实现客户买商铺买的是未来，投资人拿几十万甚至上上百万来购买商铺，不是指望拿几年的8%的收益，（可以算一下每年的投资收益为8%推算的话12-13年才会收回投资）商铺保值增值才是其最关心的事，一个商业项目的诞生、成长、提高、完善、繁荣需要多方共同协作，但如果这个商业项目的硬件及配套设施不完善，后期软件上投入是无法弥补硬件上

17、缺陷的。第三节 商业物业的运营管理服务随着中国“入世”后在商品贸易、税收等方面政策的放宽和我国扩大内需政策等因素影响，我国的商业出现了前所未有的发展局面，这对改变我国商业发展滞后局面，繁荣城市市场、改善购物环境、满足人民生活需要起了重要作用，而作为商业物业的运营管理者，如何去实施对商业物业的高效管理？将是我司所要陈述的主要内容。商业物业运营具有空间大、设备系统复杂、商户多、客流量大等特点，商业物业运营管理与服务的难度大、责任重、专业分工细。商业物业作为一种商业经营场所，其商业物业机构面对的服务对象是业主、租户和顾客三个方面。其中，租户和顾客不长期稳定的，而是相对流对的，不断变化的，且来源不同，

18、构成复杂，因此商业物业服务的好坏直接影响到商业物业的信誉。一旦运营机构在管理服务方面出现差错，导致租户或顾客不满，对商业物业美誉有极大的影响。若因此失去租户或顾客，就意味着会失去业主的信任，逐步丧失市场竞争能力，导致经济利益受损。因此，商业物业的运营机构为实现多方满意的服务为目标，就要不断调查研究市场情况，了解市场变化和不同租户、顾客对商业物业管理服务的不同要求与满意标准，以高于市场普遍水平的服务标准来满足多方需求，并赢得市场竞争。一、商业运营阶段性工作计划1、前期-项目商业运营策划项目商业建筑规划设计参与讨论从商业经营角度提出合理化建议；土建、水电、消防安防、装修、建材选用、机电工程、景观设

19、计、节能设计、给水系统、排水系统、电气设计、交通体系方面参与讨论从商业经营角度提出合理化建议；配合项目招商销售工作地开展，解答客户对后期商业运营提出的问题；本项目商业运营管理开办费用的测算；本项目商业运营管理服务费用的测算；本项目公共水电分摊费用的测算；项目运营模式的建立；项目管理服务类文件编制；物业管理开办准备工作；项目体系文件的建立2、中期-项目商业运营策划物业的接管、验收、移交、整改；业主物业交付方案制定及实施；设备设施的管理工作；安全护卫的管理与防范；交通道路车辆管理；消防安全工作管理；环保清洁卫生管理；绿化美化和养护；本项目及店面形象设计规划，导购指示系统设计规划；本项目商铺装饰装修

20、管理方案的制定及实施；本项目自营业主和承租经营客商进场装修前提供相关技术咨询，装修过程中负责现场管理监督，并进行竣工验收；本项目商品进场、商品陈列、营业人员的方案制定；3、后期-项目商业运营策划本项目商业运营管理方案的修定；本项目二次调改招商策略的制定；本项目商业动线的调整方案制订；本项目业态规划、品牌组合方案的调整策略的制订；本项目商业运营阶段推广计划策略的制订；本项目商业运营阶段节日促销、主题促销、事件促销、店庆方案的制订；本项目业主大会、经营商会或经营者大会成立方案的制定；本项目商业物业管理项目实现创优达标总体目标；实施1SO9001：2000国际质量体系认证。二、特殊性运营管理服务1、

21、项目商业运营形象的宣传推广商业物业管理的一项重要工作，就是要做好物业商业形象的宣传和推广，扩大商业物业的知名度，树立良好的商业形象和美誉度，以便吸引更多的消费者。这是整个商业物业统一管理的一项必不可少的工作。以下我司就商业物业的形象宣传作用，及如何建立维护商业物业的良好形象作如下阐述。 商业物业良好形象的作用商业物业良好的形象是商业特色的体现，也是未来潜在的销售额和一种无形的资产。商业物业必须具有自己鲜明的特色，才会对顾客有更多的吸引力。在各类项目不断涌现，各种产品层出不穷、花样繁多的今天，顾客去何处购物，选购哪家项目的商品，都会有一个比较、选择、决策的过程，也有一种从众心理和惯性。为此，商家

22、应树立与众不同、具有特色鲜明的形象，以形象昭示特色，以特色的商业标识、商品、服务和特殊的营销策略征服吸引顾客，在实际管理中不断突出这些特色，使顾客熟悉、认识这些特色，印入脑海，潜移默化，传递、追逐这些特色（一段时间后，顾客便会将物业的形象与特色联系起来）。这样才 能留住老顾客，吸引新顾客，有稳定、壮大的消费客群，所以物业楼宇的良好形象就是销售的先行指标。同时，商业物业的良好形象一旦形成，便是一种信誉、品牌和无声的广告，说到底也就是一种无形资产，当商业市场进入“印象时代”后，消费者过去买“品牌”，现在买“店牌”。可以说，在不同商店里，同样品牌的商品具有不同的价值与形象，商业物业的良好形象便具有提

23、升商品价值和形象的作用。（其确立过程如图示）商业物业形象确立示意图：商业物业特色形象印象时期吸引顾客熟悉认识传递追逐店 牌品牌时期商业形象确立2、项目商业运营促销宣传为了各个经营者的销售额提升、吸引客流、在与同业的竞争中取得优势，作为商业运营商应该在不同的时期进行统一的对外促销推广活动。提前制定促销主题和促销内容，由各个商家分别上报各自的促销活动和实施细则，然后由商业运营商进行统一的推广和执行，采用节日促销、主题促销、事件促销、店庆等形式根据经营需要不定期的有针对性开展促销企划活动。年度商业经营促销宣传三大原则活动龙头原则：以连续不断的系列大型艺术活动为龙头，带动新闻媒体和社会舆论；以新闻媒体

24、和社会舆论，带动业内人士及社会精英阶层的广泛参与；以其的广泛参与，带动大众的认识并参与；重点集中原则： “步行街”商业活动要集中在最重要的五个活动时间“店庆、黄金周、黄金周、元旦、春节”；市场炒作原则：媒体宣传的作用着重在于宣传和引导，由于“项目”在全椒还是新生性，所以初期主要通过当地主流新闻媒体（电视、报纸、电台）的软性宣传攻势、新闻报道对消费者进行强势、高密度的宣传，增加消费者对项目、对项目内经营产品的认知。3、二次经营调改承租客商的选择商业物业是一个商业机构群，其所有人主要是通过依靠经营商业店铺的出租而赢利，因而商业物业的管理者必须十分重视对客商的选择及其搭配。知名商户或连锁商户：国内知

25、名品牌商户的进驻能有效提升项目的品味、吸引消费人流和提供稳定的租金收入，越多知名品牌商户进驻，项目形象越佳，使“项目”迅速树立起知名度，可谓即开即红。知名商户的进驻，一方面对消费的核心消费者形成吸引力，另一方面，知名商户的形象也能使项目的形象更加深化。个性鲜明有特色商户：商户结构的组成对全体商户都是相辅相成的，不同的商户会带来不同消费群，商户个性鲜明、形象突出，容易给消费者留心深刻印象，丰富了项目整体的经营特色。能吸引人流量的商户：有一些商户不一定付得起很高的租金，但能吸引大规模的人流量，带动项目购物消费增长，必须对这些商户要实施重点引进，如：知名餐饮店、KTV、足浴城等，它们所带动的庞大人流

26、将对整个项目吸引人流量有重大贡献。同业差异、异业互补：同业差异就是市场不能盲目招同一品类的店进入，如果引进商户过于重叠，在经营上将造成竞争的激烈，也有损项目整体的经营特色。譬如餐饮业态的核心主力店招商，就不要同时找来两家基本上都是经营西式快餐的。核心品牌商户同质化无差异更是不能想像的。异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客身心体验变化，提高其消费兴趣与欲望。譬如洗浴中心同KTV因为经营特色有异，可以互补。三、常规商业运营管理服务1、对自营业主或承租商的管理统一产权下的商业物业，其经营者都是承租商，可以在承租合同中写进相应的管理服务条款，对承租户的经营行为进行规范管理，也可以以商业

27、经营管理公司的形式对他们进行管理引导。对于分散产权型的商业物业，一般宜采用管理公约的形式，明确业主、经营者与管理的责任、权利与义务，以此规范双方的行为，保证良好的经营秩序。也可以由工商部门、管理公司和业主、经营者代表共同组成管理委员会，由管理委员会制定管理条例，对每位经营者的经营行为进行约束，以保证良好的公共经营秩序。2、环境清洁管理商业物业环境清洁与否是衡量商业物业管理水平的重要标志，保洁工作对物业业主、租户及顾客的影响极大，越是高档的现代化商业物业，对清洁工作的要求就越高。商业物业的人流多且人员杂乱，产生垃圾的源头较多，加上可能部分租户居住在物业内部（如休闲餐饮娱乐），存在生活垃圾的处理问

28、题，保洁工作相对难以控制。除应有专业人员负责流动保洁、及时清运垃圾、随时保洁室内外卫生清洁之外，同时还应注重提高清洁工作的专业性，满足商业物业内部各种设施设备的保养需要，商业物业的保洁形式具有以下主要特点： 由于商业物业日常的保洁需求时间较长（营业时间长、且节假日照常营业），在保洁人员的工作安排上一般实现两班制，即将巡视和清洁分开，隐蔽部位（如消防通道内的设施）的保洁工作安排在白天巡视时完成，夜间主要对营业区域进行清洁，包括地面、卫生间、消防器具等公共设施。 商业物业的保洁重点在大堂及大门入口处。大堂、大门是人流出入口的必经之地，且位于最接近物业外部环境，只要注意大堂和大门出入口的卫生清洁保洁

29、，即可在很大程度上减轻物业其他楼层、部位的保洁压力，但需注意在顾客经过出入口放置防尘垫之后，仍会有部分灰尘散落地面，如逢雨天，应组织人员将污迹控制在大堂入口范围内。 商业物业保洁巡视的人员配备主要由物业自身素质及档次来决定，物业档次越高，巡视的内容越单一，需配置的保洁人员越少；物业档次越低，巡视工作所需的人员越多，巡视频度越大，特别是集市型的商业物业，清洁质量的高低取决于巡视保洁的质量，另外商业物业保洁还需注意对停车场、理货区及垃圾存放点的巡视保洁，为方便顾客，还应注意垃圾收集桶摆放的数量及位置是否合理。 商业物业对保洁人员的素质要求较高，包括及时发现问题的能力和正确处理清洁作业过程中的各种应

30、注意的能力。在人员管理方面还涉及到防盗等情况，商业物业管理机构还应合理安排保洁人员的作息时间、工作区域及作业方式，做到即要保证物业环境的清洁卫生，又要尽量避免因保洁作业对物业内部正常的商业经营活动产生不良影响。3、安全保卫管理商业物业面积广、商品多、客流量大，需要一支训练有素的安全保卫和消防队伍，并需要建立一套紧急情况下应急措施体系。安全管理工作的基本要求是保障物业安全，维持商业物业的经营管理秩序。对于商业物业的安全管理，应注意以下几点： 将商业物业管理的安全管理与商业经营中防损要求结合起来。商业物业内的人流构成复杂，几乎任何一家商业机构都要面对商品防损的难题，采取包括录像监控、便衣巡查等各种

31、安全防范措施力求杜绝商品流失。管理机构的安全人员应根据委托管理合同的要求，合理分工，明确责任。 将安全管理与客户服务工作相结合。消防安全是物业安全的重要环节，由于商业物业内人员密集、设备昂贵、财物（产）汇集，发生火灾所造成的生命、财务损失无法估量。因此，商业物业的管理机构的每一位安全人员都应同时是兼职（义务）消防安全管理员，并具备相应的消防知识与技能，及时发现并处理各种火灾隐患。 将安全管理与客户服务工作相结合。商业物业的运营服务对象较多，包括业主、租户及商业顾客，同其他类型物业的管理工作相比，由于物业的商业特性，商业物业的运营管理工作更加强调管理的服务性，安全管理人员在日常工作中，随时都可能

32、接到客户的各种服务要求，因此，必须将安全人员的日常工作纳入到客户服务工作中去，为顾客提供各种细致服务，尽可能保护业主、租户和顾客的利益。 紧急事故的应急处理。住宅小区的整体环境属于封闭型或半封闭型，而商业物业属于开放型环境。现代商业物业中的安全管理概念正在越来越复杂、严格化，已不仅仅局限于物业方面的安全保卫，还包括犯罪、意外事故、自然灾害及危险物等紧急事故造成的安全保护问题。对于高度密集型的商业物业，必须设计一套有效的紧急事故处理程序，该套程序必须为诸如火灾、电源失控、水管爆裂、犯罪活动、爆破威胁、电梯事故、严重伤病等紧急事项有所准备。所有安保人员必须与物业电气、机械、交通和控制设备人员及物业业主、租户紧密配合。任何一项安全计划都应有四个目标：预