租户二次装修管理手册范本.docx

1、租户二次装修管理手册范本附件租户二次装修管理手册 1. 二次装修管理流程图2. 签定装修管理协议办理动用明火电气焊作业许可证、油漆异味作业许可证（若有）发放施工许可证办理施工人员临时出入证填写施工人员登记表签定装修工程安全保证书物业管理处和或业主方审核装修工程申报资料（涉及消防设施设备的施工还须报消防局审核）二次装修管理流程租户入驻后准备装修装修公司出示装修资料 装修施工图及 装修方案营业执照、资质证书、施工人员身份证 租户填写装修申请表办理相关手续办理建筑垃圾搬运缴纳相关费用有违章行为，劝阻或处罚并发放整改通知书直至整改完毕物业管理处跟踪，监督装修情况装修完工，物业管理处检查验收3. 装修设

2、计须知4. 2.1 承建商的选择租户应聘请信誉良好，具有二级资质以上的装修公司作为承建商，并向物业管理处提供装修委托书。2.2 承建商的指定租户有权自行选择装修承建商，但为了保证大楼装修质量等级标准及设施设备系统的正常运转，对以下特殊工程，租户须聘请物业管理处指定的承建商且工程费用由租户承担。 消防喷淋、空调、给排水及相关设施的改建工程； 机电总系统的各项接驳工程； 天然气管道的接驳工程； 其他涉及共用部位或共用设施设备的有关工程。 2.3 主体结构装修设计不得对主体结构，包括墙、樑、柱等进行改动。未获得物业管理处和或业主方的书面批准，不得挖槽、切割、砍凿或雕刻柱、结构墙和相邻单元的共用隔墙、

3、管道井的隔墙。2.4 幕墙、吊顶、窗帘、地坪装修设计不得对幕墙、吊顶、地坪随意更改。不得在玻璃幕墙上钻孔或粘贴任何类型的设施和物件，一切装置不得触及到玻璃幕墙的结构组件或任何一部分。窗帘的制作(基于格调、颜色和材质的一致性)由物业管理处指定统一基色。因地坪底部埋设管线，未获得物业管理处和或业主方的书面批准，不得挖槽、切割、砍凿地坪。2.5 消防、空调系统装修设计不得对消防、空调系统随意更改。租户若必须对单元内消防、空调系统进行更改的，应事先获得物业管理处和或业主方的书面批准，对消防系统的更改还应获得消防局的批准。2.6 单元门及招牌 单元门不得伸展至公共区域或共用部位，包括走廊或电梯厅，不得安

4、装卷闸。单元门口公司名称标识或店名标识的设置请咨询物业管理处，并按照物业管理处和/或业主方指导意见设计和设置。2.7 间隔墙单元内间隔墙应考虑消防喷淋和空调回风或其他透气设施的功能不受影响，间隔墙或摆放的高柜不能阻挡消防喷淋、空调室内机及风口的使用和检修。间隔墙应使用重量轻和干式结构的材料，如轻钢龙骨石膏板。如果是木框架或板墙，必须要涂上防火涂料。间隔墙不能紧贴玻璃幕墙，也不得固定在玻璃幕墙上或玻璃窗支架上。2.8 机电设备租户不得对机电设备作重大改动，不得增加机电设备容量和减少机电设备功能。如必须改动单元内的机电设备，应向物业管理处提出申请，批准后方能动工。2.9 电力装置所有电力装置总用量

5、不得超过该单元的供电设计用量，同时租户有责任聘用合格的专业人员进行电器设备装置工程施工，并遵守供电部门的有关规定。2.10 通讯设备已经预留电话线至各单元周边，单元内通讯线路的布置及分配可由租户重新安排。如租户有其他通讯连网要求，可向物业管理处申请或咨询。2.11 公共水电接驳租户不得擅自接驳公共部位的水、电，如确有需要可向物业管理处申请，批准后方能动工。租户需负责从连接处到单元内干线的保养、维修、更换和拆除。2.12 预留检查口租户须预留设施设备检查口和维修空间，以确保物业管理处的检查、维修需求。5. 装修申请6. 3.1 装修申请程序说明 租户在完成租赁单元验收手续，领取租户装修管理手册及

6、了解有关装修规定后，可根据自身要求对该单元进行设计装修； 向物业管理处提交装修工程申报表（见附件1），并提供各类装修设计图纸、施工单位的营业执照和资质证明、保险单复印件等； 租户应在租赁期间购买足额的保险以确保租赁范围内的财产保险和第三者责任险（第三者责任险部分的投保金额最低为人民币1,000,000元）。如租户在装修期间把风险责任转移给施工单位的，施工单位需购买足额的建筑或工程一切险和第三者责任险； 装修设计图纸将由物业管理处和或业主方进行初审，初审通过的装修设计并不代表政府部门的批准，租户须自行将装修设计图纸提交消防局及有关政府部门批准； 提供已经获得消防局及有关政府部门受理的图纸及批文。

7、 3.2 装修图纸及设计说明书的审批租户须将下列设计图纸一式二份以及施工说明、材质说明各一份提供给物业管理处和或业主方审批： 详细计划说明书； 装修工程总设计图； 详细电力设备线路图； 消防设备图； 吊灯及照明位置图； 保险箱、文件柜、书架等重型设备的数量和重量及摆放位置图（考虑到楼板负荷因素）； 装修机械工具，装修材料明细表； 电力负载明细表； 详细给排水管道图； 物业管理处需要的其他资料。 物业管理处收齐上述全部文件后将于5个工作日内给予答复，对于不符合要求的资料，租户必须修改，然后重新递交审批。所有物业管理处和或业主方审核通过的资料均由物业管理处和或业主方书面确认。3.3 审批说明物业管

8、理处和或业主方的审批，并不代表对设计方案中的技术参数的认可，同时物业管理处和业主方也不保证设计方案中所选设备、材料、规格、性能及效果的最优。倘若由设备和材料而引致任何后果，均由租户自行负责。7. 动工申请8. 4.1 装修申请审核通过后，物业管理处将通知租户签订装修工程协议（见附件2）和装修工程安全责任书（见附件3）。4.2 租户缴纳装修期间的各项费用，所有费用需一次性交付（见附件4）。4.3 办理施工人员登记手续及临时出入证为施工人员办理临时出入证，办理时需提交临时出入证申请表（见附件5）和一寸报名照二张及身份证复印件，并交付证件制作费和押金。证件如有遗失，则押金没收，再次制作证件必须再次交

9、付制作费和押金。退场时凭出入证退还押金。4.4 其他提交文件 若需要动用明火或电气焊作业，须事先提交申请表（见附件6），得到物业管理处批准并领取许可证（见附件7）后方可作业。 若需要油漆异味作业，须事先提交申请表（见附件8），得到物业管理处批准并领取许可证（见附件9）后方可作业。 装修材料、工具运入或运出，须事先提交申请表（见附件10），得到物业管理处批准后实施。 4.5 装修保护装修施工前，应安排人员做好施工相邻区域的公共走道上的墙面、墙角、地面和天花吊顶以及相应区域的空调、烟感、温感等的保护，该工程完成后方可开始施工。4.6 批准动工物业管理处收齐相关文件并经过审核批准后将发给施工许可证（

10、见附件11），租户装修时必须将其张贴于单元大门上以便检查管理，无此证者不得动工。4.7 临电申请租户装修施工若需使用临时电源，应事先向物业管理处申请，填写临时用电申请表（见附件12），临时供电费用由租户承担。9. 装修竣工验收10. 5.1 中间验收 装修过程中的隐蔽工程应在最终封堵24小时前向物业管理处申请进行隐蔽工程的检查验收； 设厕所、茶水间等要用上水时，须做防水处理及24小时闭水试验，并将报告提交物业管理处； 必须由物业管理处对隐蔽工程检查验收合格后方可进行其它部分的装修； 物业管理处将不定期派人对施工质量、安全和规范性进行检查，如发现问题将发出整改通知，如未能在规定期限内完成整改，物

11、业管理处有权采取措施停止其继续施工。 5.2 消防部门验收如有对消防设施设备改动或对防火要求改动的单元在装修完工后，应自行向消防局申请验收，验收通过后，向物业管理处提供验收意见复印件。5.3 装修竣工验收申请 租户应提前3个工作日向物业管理处提交竣工验收申请书（见附件13），同时连同政府有关部门的批准文件及装修竣工图纸（包括所有平面、立面、土建、机电、给排水、消防和空调等图纸）一式二份交物业管理处申请竣工验收； 验收前应将剩余的建筑材料搬出，现场清洁完毕。 5.4 物业管理处竣工验收 物业管理处收到竣工验收申请书和相关文件后，将会同租户及施工单位对该单元进行验收，主要内容包括装修施工是否符合规

12、范、涉及到的共用机电系统是否正常安全运行，共用部位的设施是否完好无损，环境是否清洁等； 当验收发现问题时，应记录并实施整改，整改完毕后再组织复验，直至验收全部合格，方能批准入住办公开业； 竣工验收合格后30日内，物业管理处将凭收据无息退还装修押金。如由物业管理处恢复或处理施工问题所产生的费用将在押金中扣除，如有不足，租户还得承担不足部分的费用； 租户在未取得单元消防验收合格批文及物业管理处的竣工验收意见前，需保留部分工程款，可避免日后额外支出及发生不必要的纠纷。 11. 装修施工规定12. 6.1 在施工过程中，施工单位应服从物业管理处的严格管理和巡查，若对违规行为不听劝阻的，物业管理处有权停

13、止施工和采取断电、断水或其他必要措施。对不符合资质要求的施工单位，不允许进场。对某些特殊工种的操作，要求施工人员必须持有相应特殊工种（在有效期内）的专业技术上岗证和资格证书，凡无证或证件过期的不得实施操作。6.2 租户必须对选择的承建商及其雇佣的施工人员的行为负责并加以约束。6.3 装修施工应在不影响楼宇正常秩序和其他租户正常办公的前提下进行： 在每个工作日的8：3018：00之间进行的施工一般为无声、无味的小型工程； 有声响的或有较大灰尘的施工应在工作日的19：00次日6：00和休息日、节假日进行； 油漆等有气味的施工应向物业管理处申请并获得批准，在周五的19：00以后进行，在周日12:00

14、前结束； 也有可能根据政府或业主方要求，没有事先通知临时禁止施工。 6.4 装修场所应采取周全的安全措施，并配备足够数量的灭火器，一般为每50平方米配备2个灭火器。烟感报警器正式使用后，原则上只在施工作业时间内安装保护罩，在作业时间外应予以拆除，万一自动火灾报警设备被启动时，在查明原因前停止施工。6.5 单元应采用闭门装修施工方法，靠近走廊的玻璃墙、门（底层房间包括沿街的玻璃墙、门）应张贴广告贴纸，不得妨碍他人，不得有碍观瞻。6.6 装修施工期间应关闭空调（特别是中央空调），并对风口进行封闭保护。6.7 装修施工前应采取必要的防护措施，确保不会对共用设施设备、共用部位和公共区域造成任何污损，如

15、有污损，无论意外与否，将由物业管理处安排修理或清洁，费用由租户承担。6.8 装修所选用的材料应符合政府相关部门提出的环保标准和防火要求。6.9 所有材料、大型工具运输应到物业管理处填写运输申请单，由物业管理处签署确认后方能进出。6.10 运输装修材料、大型工具或废弃物只能使用货运电梯，需要搬运大量建筑材料，应提前一天向物业管理处申请，填写电梯使用申请表（见附件14）。6.11 集中装修期过后，凡工作日的8：00-9：30、11：30-13：30、16：30-18：30禁止使用货运电梯运输货物。所有物品的运输，需事先向物业管理处申请以便合理安排时间。6.12 运输建筑垃圾前应向物业管理处申请，建

16、筑垃圾必须袋装化并按指定时间、地点搬运和装车。运输完毕后，必须清理在运输途中散落的垃圾。6.13 运输物品或材料不得使用装有金属车轮的货运手推车。6.14 装修施工过程中，所有材料、工具和废弃物等在任何时候都必须放置在所属单元内，不得堆放在共用部位和公共区域，更不可阻挡消防通道、安全门、紧急出口灯、消防栓箱等。6.15 所有制作安装的家具、材料，有条件的都必须在楼宇外预制和上漆。6.16 装修施工而必须使用油漆等有异味材料的，应事先向物业管理处提出申请并获得批准。施工前应检查与公共区域或其他客户相邻的隔墙和周边空调及出风口是否留有空隙，有空隙的须填实或封闭后方可施工。在施工完成后应及时处理油漆

17、及其容器，装修现场严禁存放油漆、汽油、溶剂等危险品。6.17 装修施工而必须使用电、气焊作业的，应事先向物业管理处提出申请，获得批准并采取安全防护措施后方可由持有效上岗证的人员进行作业。6.18 装修施工而必须动用明火的，应事先向物业管理处提出申请，获得批准并采取安全防护措施后方可进行作业。6.19 装修施工中禁止乱拉临时电线，严禁使用不合格的接线板或保险装置。6.20 安装、拆除临时电箱，应向物业管理处申请，由物业管理处统一安排进行安装或拆除。擅自安装临时电箱的，按施工进场当日至发现违规之日，每只电箱每日收取150元，擅自拆除临时电箱的，每只电箱收取150元。6.21 装修施工中不得堵塞、切

18、割、更换共用排水、排污设施，严禁将泥、沙、石块、胶水、油漆等废料或垃圾投入厕所或下水管道中。6.22 租户在入住前，对租赁单元内二次装修时拆除的原配置物品和完好的设备、设施及材料应自行负责妥善保管，以便退租时恢复原样之用。若租户在装修或使用时遗失或损坏的，在复原时租户自行负责购置。6.23 施工人员必须凭出入证进入大楼，并遵守相关规定： 着装整齐，不得穿背心，不得赤足或穿拖鞋； 不得在非施工区域逗留，不得在施工区域留宿； 不得高空抛物，不得随地吐痰，不得乱吐口香糖； 不得吸烟，不得饮酒，不得煮食或加工食品； 不得高声喧哗，不得打闹，不得使用放声设备； 不得打牌或赌博； 不得使用客用电梯； 施工

19、期间佩戴安全帽、登高作业系带保险带，做好安全措施； 使用物业管理处指定的卫生间，不得将非卫生纸类物品丢入座便器内，不得在卫生间内沐浴、洗涤衣物及其他物品。 6.24 物业管理处将对施工单位的施工过程实施监督管理，如发现违约违规现象，物业管理处有权要求装修单位支付相应罚金，具体金额如下（包括但不限于对以下问题的处理）： 施工人员施工时不佩戴证件的，一次支付50元/人； 施工人员冒名顶替或佩戴他人证件的，一次支付50元/人； 施工人员未经批准进入非施工区域逗留的，一次支付50元/人； 施工人员留宿施工区域的，一次支付200元/人； 施工人员未经批准乘搭客用电梯或自动扶梯的，一次支付50元/人； 施

20、工人员随地吐痰、大小便的，一次支付100元/人； 施工人员在施工现场或公共场所吸烟的，一次支付100元/人； 施工人员在卫生间内沐浴、洗涤物品的，一次支付100元/人； 施工人员在现场饮酒或煮食、加工食品的。一次支付100元/人； 施工材料未按规定时间、路线运输的，一次支付200元（造成共用设施设备损坏的，则照价赔偿）； 建筑垃圾或施工材料乱堆乱放、堵塞共用部位或公共区域的，一次支付200元。 7. 退租复原规定及技术说明、验收标准 7.1 一般说明租户将租赁区域移交给物业管理处之前，按照合同条款必须恢复原状。以下内容可以协助租户进行复原工作。请注意，合同到期后，除非得到物业管理处的批准或合同

21、另有约定，租户区域必须完全恢复原状，然后移交物业管理处。7.2 复原规定及技术说明复原的定义，是按照接收时的条件退还（自然损耗除外），租户在收房时同物业一起按需要做好书面记录并留下相关影像资料供复原时参考。复原工程租户应做到以下要求：7.2.1 内部隔断 拆除所有分隔墙及设施； 清除墙体上的所有墙纸及表面涂料。根据需要修理或更换天花（如石膏板泛黄、 污渍等），并恢复平整的平面。 7.2.2主入口及结构 按照租赁前的平面图和标准，拆除墙、玻璃隔断及主入口大门； 填平所有内部楼梯开口（如有）。请注意，任何对于结构系统的修理，租户必须使用物业管理处指定的结构顾问或承包商。 7.2.3 吊顶及格栅 按

22、照租赁前的平面图和标准，恢复所有天花板和格栅； 按照租赁前的平面图和标准，修补幕墙系统的损坏。 7.2.4 地面 清除所有地面涂料、地毯胶水和锚钩等，根据需要更换架空地板； 拆除所有架空地板下的布线。 7.2.5 灯具及灯管 按照租赁前的平面图和标准，移位及更换所有灯具； 切断并拆除吊顶内的所有电线、管道、电缆等； 对于位于公共区域的、同时又在租户区域内的任何照明，切断并连接到楼宇供电的 电路； 按照租赁前的平面图和标准，移位及更换所有紧急或出口灯； 拆除所有加装的灯具，修复原来安装的部位。 7.2.6 消防系统（物业管理处指定承包商） 按照租赁前的平面图和标准及消防规定，移动喷淋头的位置；

23、拆除所有加装的消防设备，修复原来安装的部位； 拆除所有加装的喷淋头，修复原来安装的部位。切断的水管必须封堵，以便保证不漏水。 7.2.7 空调系统 按照租赁前的平面图和标准，移动空调风管、风口的位置； 按照租赁前的平面图和标准，移动空调内机的位置； 拆除所有加装的制热或制冷系统，修复原来安装的部位； 按照租赁前的平面图和标准，恢复温控器接线的长度和条件。 7.2.8 电力及语音/数据系统 拆除所有电力及语音/数据设备，包括管道、电线、电缆等，无论在租户区域内，还是在公共走廊、电表房、竖井等部位。 7.2.9 给排水 拆除所有给排水管道及装置。切断的水管必须封堵，以便保证不漏水； 修复结构楼板的

24、损坏（如穿楼板）。请注意，任何对于结构系统的修复，必须使用物业管理处指定的结构顾问或承包商。 7.3 复原验收标准7.3.1 建筑类 地面 架空地板平整、无破损、无穿线孔，踩踏无摇晃或声音； 地下清洁无杂物垃圾； 地面整洁。 吊顶 吊顶上所有设施，包括隔栅灯、风口、天花筋骨、消防喷淋等应在一个水平面上；并做到横平竖直； 天花颜色一致，没有缺口； 吊顶板与龙骨、龙骨与石膏板墙、主龙骨与次龙骨之间不能有空隙，应保证紧密联结。 涂料 涂料墙壁应进行腻子、两道底漆一道面漆的施工（注：应该是对损坏、脏污、起壳、起皮进行铲除、修补、砂平、然后粉刷。）； 涂料施工后的墙壁应保证表面平直，收边整齐； 颜色均匀

25、，表面光滑，不能有异物。 7.3.2 设备类 中央空调系统参照楼宇原设计要求； 各项目必须符合相应的施工规范要求； 必须符合楼宇物业相应的专业要求。 7.3.3 电气类严格按照上海地区低压用户电气规程验收，并对楼宇的特殊情况补充如下规定：照明灯具安装验收要求 格珊灯安装要整齐、牢固，做到横平竖直，与风口天花肋骨及消防喷淋做在一个水平面上，灯具的安装位置要按照图纸设计要求施工； 灯具的固定要用专用弹簧吊在搂顶下垂的涂锌铁皮上； 灯架与灯架之间要用喷漆铁板再连接； 日光灯安装时注意格珊拆装自如，以便以后方便调换灯管； 应急照明和正常照明电源线要严格分开，进开关接线盒时一定要分别穿管； 照明线用25

26、平方单根塑铜硬线，颜色选用正常照明为黑色，应急照明为其他色 格珊灯罩与灯管之间不能漏出电线和其他杂物； 灯开关的安装位置一定要整齐，高度要一致，走线一定要穿管子（有的特殊情况可以与物业管理处商量）； 安装完成后要擦干净，保持清洁。 地板下的系统盒强弱电安装要求 连接线要与原先一样。强电用4平方的三芯硬线电缆线连接，弱电网络线用5类线，电视线用专用阻抗电缆线。走线方式一定要参照设计图纸。网络线及TV线不得有接头； 缺少的走线槽要用符合原先设计的、有孔的、喷漆的线槽配置。具体规格按照设计标准配置； 强电电缆在系统盒外不得有接头； 系统盒内的插座配件缺少或损坏要按照原来的品牌和要求购买配置； 系统盒

27、内不能有垃圾。盒子要擦干净，保持清洁； 安装完成以后系统盒盖打开平放在边上，以便物业管理处检查和以后租楼时给新租户验收。 租户自装在吊顶内和地板下的线材处理租户自行安装在吊顶内和地板下的多余强电线和网络线一起拆除，包括桥架和多余的电气管子，注意不要把手机覆盖信号电缆线设备拆除，以免造成不必要的麻烦。7.3.4 消防类 消防恢复原样工程，必须严格按照国家和上海市有关消防法律、法规和技术规范标准进行施工，施工单位必须具备消防施工资质； 施工竣工后，必须对消防设施进行专业测试，并递交调试开通报告给物业管理处； 消防工程恢复原样时的隐蔽施工中间验收，喷淋水系统要进行严密性试压，火灾报警系统要进行CRT

28、数据编程更改。 7.3.5 窗帘拆除恢复原样的要求 窗帘拆除后不得损坏原吊顶和窗框结构； 若是电动控制窗帘的控制开关和控制电线必须全部拆除， 7.4 复原工程的隐蔽验收及中间验收要求隐蔽工程（如消防系统、空调系统、地下线缆等）需要在施工过程中随时进行验收，施工人员不得故意阻碍验收工作,对不符合要求的工程，应按照规定及时进行整改。7.5 复原工程中损坏赔偿要求施工单位在施工时损坏原有设备时，应照价赔偿，并根据后果的严重性进行不同程度的罚款。如设施部件损坏，需要购买时，由租户按照物业管理处要求进行购买，经物业管理处确认后再调换于原处。应急处理可以先用代用品，然后在适当的时机再调换正规的元件。7.6 复原工程竣工验收报告恢复原样工程竣工后，施工单位应提前以书面形式通知物业管理处进行验收，未及时通知而产生的后果，由租户承担。验收时，租户和施工单位必须在场。对验收不合格的工程项目需要返工，返工引起的费用及工期延误，应由租户承担。租户完成复原施工并经物业管理处验收合格以后，物业管理处签署验收合格报告并退还复原押金。附件1