建筑高度与建筑的成本关系.docx

1、建筑高度与建筑的成本关系建筑高度与建筑的成本关系建筑高度与建筑的成本关系100米以上的建筑上我们称之为超高层建筑 我国对于超高层建筑没有特别明确的规范要求 但审查非常严格，往往要有很多专家研究决定，需 要单独进行其结构、消防、施工等多方面的论证 尤其是消防上的问题屋顶停机平台，避难层要求都很严对开发商来说经济价值不高而且现在的消防云梯最高只能达到 100米，超 过100米的，在救火时云梯就不能第一时间到 达，会延长施救的时间，所以 100米以下的是 一种消防设防，100以上就是另一种更高要求的 设防，规定的设施更多，造价更高。从安全和成 本的角度来考虑，100以上的对于投资人来说就 不合算了。

2、建筑工程造价是随着层数增加而提高的。 但是当 建筑层数增加时，单位建筑面积所分摊的土地费 用及外部流通空间费用将有所降低，从而使建筑 物单位面积成本发生变化。其中多层住宅具有降 低工程成本和使用费用以及节约用地以合理利 用空间等优点。众所周知，在多层建筑中层数越 多越经济，即六层最经济。当住宅超过七层，就要增加电梯费用，需要较多 的交通空间（过道、走廊要加宽）和补充设备（供 水设备和供电设备等）。特别是高层住宅，要经 受较强的风力荷载，需要提高结构强度，改变结 构形式，从而使工程造价大幅度上升。对于地块 成本较高的项目，为了降低单位内土地费用，提 高建筑密度，中、高层住宅是比较经济的选择。建筑

3、物层数（高度）对造价的影响，因建筑类型、 形式和结构不同而不同。理论上如果增加一个楼层不影响建筑物的结构 形式，单位建筑面积的成本可能会降低。但是当 建筑物超过一定层数时，结构形式就要改变，单 位成本通常又会增加。建筑物越高，电梯及楼梯 的造价将有提高趋势，建筑物的维修费用也将增 加，但是采暖费建筑高度与建筑成本关系是什么用有可能下降。所以在项目总体规划允许高度范 围内，项目决策人掌握降低开发成本的临界点是 非常关健的。一、 从建筑消防要求上讲普通民宅层数的临界点为 6层、9层、12层、 18层；其高度的临界点为24米、32米、50米。6层以下的砖混结构（无商业网点）或高度 24 米以下（无商

4、业网点）的民宅没有特殊的消防要 求，不需要加设电梯和楼梯，所以在总体规划允 许高度范围内，尽量选择接近临界点高度的层 数。6层以下或高度24米以下的带商业网点的均有 消防要求，所以商业网点的层数取高舍低。7-9层或24米至32米的民宅消防标准为一个 档次；13-18层以上或32米至50米的民宅消 防标准为一个档次；以此类推标准依次提高，在 此范围内层数的确定应选择接近临界点高度的 层数。二、 从基础形式上讲 就桩基而论桩间距有个最低要求，其临界层数为7层、12层。7层以下桩间距为一个标准；7 至12层桩间距为一个标准，所以在同一标准范 围内应选择接近临界点高度的层数。三、从预算定额中建筑物超高

5、费及垂直运输费 用上讲其临界层数为6层、9层、12层、15层、18 层等，即6层及以下适用一个费用标准，7-9层 为一个费用标准，依此类推费用标准依次提高， 所以应选择接近临界点高度的层数。综合上述因素，在规划允许的高度范围内合理确 定建筑高度有利降低开发成本。在多个因素中找 出临界点的交叉点是必须的。建筑高度达到或超过100米的高层民用建筑要 到省里去报批，手续繁杂得多，不过事实不止这 些，关键问题是建筑成本将大幅度提升： 100米高楼的消防等级必须提高一个档次。 消防成本提高不止一点，高层民用建筑设计防火规范 (GB50045)修订后，高层住宅已突破100米的 限制，上限不再是30层。即使

6、如此，该防火规 范中以100米为分界点，对高楼消防提出了很 多不同等级的强制性要求。 比如说，100米以 内的高楼每，2-3层必须做防火墙，但是 100 米高楼必须每层都做防火墙；100米住宅高楼必 须像办公、商业高层建筑一样，配备消防卷盘； 建筑高度超过100米的高层建筑，除面积小于5 平方米的卫生间、厕所和不宜用水扑救的部位 外，均应设建筑高度与建筑成本关系是什么自动 喷水灭火系统、火灾自动报警系统等，规范不一 而足。一幢99米高楼与101米高楼的消防规 范，在很多细节要求上都出现了从无到有的质的 差别。另外，第一是安全问题，比如万一遭遇火 灾，高层逃生的可能性较小。第二是环境问题。 高空

7、强风可通过楼层引至地面，造成高楼附近局 部强风，影响行人的安全。此外，由于空调、照 明等设备均需较大的能量供应，产生的大量热能 会改变城市原有的热平衡一、我市超高层及高层建筑成本情况（一）超高层建筑成本情况。以宜昌某国际广场为例，其基本情 况为：框架筒体结构，建筑面积10.46万平米，占地面积14344平米, 地上36层，地下3层，檐高165米，2006年9月竣工，集五星级酒 店、中心剧院、购物中心、饮食天地、写字楼为一体，总投资 6.8亿元（其中建安工程造价（不含精装修、设备、室外工程） 2.79亿元，单方造价2667.30元/平方米）。造价分析如下：序号名称造价（亿元）单方造价（元/m2）

8、1建安工程造价2.792667.301.1土建工程1.881792.541.2安装工程0.70669.221.3消防工程0.12109.941.4弱电工程0.1095.602精装修工程2.932800.003设备工程0.40382.414室外工程0.1095.605其他费用0.58555.646总投资(1+2+3+4+5)6.806500.96（二）高层建筑成本情况。以我市某高层酒店写字楼（100米以 内）为例，其基本情况为：框架筒体结构，建筑面积 27.8万平米，2010年10月竣工，建安工程造价5.59亿元（不含精装修、消防、弱电及设备），单方造价为2009.77元/平方米。二、超高层建筑

9、增量成本分析（一）影响超高层建筑成本的主要因素1、 设置避难层（100米以上的建筑，一般每隔50米要设置一个 避难层）；2、 供电系统：双电源+白备电源；3、 进户门要求为甲级防火门；4、 消防电梯要在3台或以上；5、 电梯必须要分层设计；6、 由于高处的湿度和风力情况较为复杂，在外墙材料、铝合金窗、玻璃等建筑材料的选择会格外严格，会较大程度的增加建筑成本；7、 超高层建筑设计复杂，项目设计和管理水平要求也较高，设计、工程顾问及监理费用会增加；8、 超高层建筑的消防要求极为严格，凡超过 5平方米的房间均要设置火灾探测器；9、 超高层建筑的配套人防面积也较大。（二）主要影响因素对建安成本的影响1

10、、根据其他省市超高层数据统计资料，分摊到每平方米其建设增量成本总计约500元/平米序号主要影响因素增加造价（元/平方米）1钢筋含量增加40-602混凝土强度提高20-403消防设施40-604供水供电设施160-1805电梯设施增加40-606其他费用140-160合计440-5602、以上述我市典型工程项目数据为基础， 考虑到物价上涨因素，根据我市造价指数折算到目前建安工程造价（均不含精装修、室外附属工程、设备费）分别为：超高层建筑 2667.30*1.175=3134.08元/平方米，高层建筑（在典型工程基础上增加消防及弱电工程费用， 按200 元/ 平方米计算）2209.77*1.175

11、/1.084=2395.27 元/ 平方米。三、增量成本初步分析结论综合我市典型工程造价分析，结合其他省市统计资料，超高层建筑增量成本约为500750元/平方米，增幅约2030%超高层造价比较单饭元筑高度度区 靖构类型结构造价弹筑造价设备造价毓合谚JF米筒中筒混合靖您；核 心筒Y筋混凝土、型 钢混凝土，外筒框架一 圣诃温.姬上或也合型2500-320090 0-10001SOO-2DOO5400-62003。0米3000-4200900-11001800-200065CD-7300400米1000-L200LSOO-20007600-S400建风造价主要考虑至直运输和超商人H费的增加会有所区别=超高层造价比较单位：元nT筑高度（7变区） 结构类型结构造价诙筑造价设备造价综合造价200米罔中简（混合结构；核 心简一钢筋混瓣工、型 钢混凝土，外筒框槊一 型钥混凝土或组合型 钢）2800-3200800- 10001800-20005400-6200300米380042009001100180020006500730040。米4S005200100012001800200076008400洋筑造价士芝考点圭壬云斯和超为人二梃的埼加会有所匹别。