澳门房地产市场分析.docx

1、澳门房地产市场分析一、城市环境分析（一）城市概况3、经济 人均GDP： 66311美元（2011年）。 2011年澳门经济增长的主要动力来自服务出口以及内部需求扩大，服务出口方面，博彩服务出口增长34.6%，旅客总消费上升7.2%。2、人口 澳门居民约有55.8万人，其中大部份居民住在澳门半岛，两个离岛人口较少。 澳门居民以华人为主，占总人口的94%，葡籍及其他国籍人士只占6%左右。1、地理 澳门位於中国广东省东南沿海的珠江三角洲，毗邻广东省，与香港相距60公里，距离广州145公里。 由澳门半岛、氹仔和路环两个离岛组成，由于填海造地，2011年底陆地总面积扩张至32.8平方公里。 澳门作为中国

2、特别行政区，属于经济发达区域。消费力较强，经济主要组成为旅游业、博彩业。区域辐射力较强。（二）城市经济1、人均GDP2、人均收入 澳门区域经济及本地人均收入均到达了一个很高的水平，其消费力、消费观念与内地居民有着相对明显的差异。（三）城市规划1、宏观规划（1）双核心澳门半岛核心：以堂区为基础的商住混合小社区；新填海区核心：以新经济活动为发展基础的新区。（2）两轴内向型南北轴：加强澳门内部经济发展的联系与合作；外向型东西轴：加强与珠三角、香港及国际的合作。（3）未来发展澳门半岛将成为未来的主要生活社区；氹仔成为内部枢纽，加强交通和配套的发展；新填海区着重发展旅游业和会展业；路环依托大面积绿色资源

3、成为体育及休闲区。2、填海规划2006年1月澳门政府公布了二十年城市发展计划，在澳门半岛和氹仔的沿岸海床提供2.98平方公里的填海土地，其中1.63平方公里的填海土地将会规划为住宅、商业和酒店用地。区域面积功能定位A区域1.05平方公里商业和住宅B区域0.13平方公里改善道路和景点C 区域0.56平方公里低密度住宅D区域1.30平方公里住宅、商业和酒店E区域0.94平方公里中密度住宅和酒店 本项目所在路氹城并非核心规划居住区域，而是新经济区域，在区域规划上无明显规划优势。（四）城市发展趋势1、博彩业未来5至10年内澳门博彩业将继续保持蓬勃发展的势头，提供对大众游客而言更具附加值的配套，以达到吸

4、引大众游客消费或尝试博彩的目的，从而扩大大众客户的数量并提高大众客户的人均收益贡献。2、旅游业07年大陆和香港游客占到来澳总游客数的85%，我们估计来自大陆的游客中近80%左右的游客来自广东省，广东游客将是今后支撑澳门游客数增长的主要来源。大陆其他省市区域的游客数量在近三年呈现井喷式增长，预计后期将成为澳门旅游业的主要支柱群体。二、房地产市场分析（一）房地产发展概述2004年，澳门房地产市场开始快速发展，楼价上涨。澳门特区政府兴建社会房屋，至2007年，澳门房地产市场发展到一个新的阶段，楼价快速上涨，从2004年的均价水平8249元/快速上涨至2007年的20729元/。澳门特区政府停止投资购

5、房居留政策。至2010年上涨至31016元/，2011年的41433元/。（以上价格为澳门元）。特区政府成立之后，在2000年将不动产投资居留政策投资下线调低至100万元，以吸引非澳门居民在澳门置业。直至2007年，澳门房地产市场开始兴旺，该政策已完成其历史使命，澳门特区政府宣布，将该政策无限期暂停。（二）居民住房构成1、整体居住性质比例类别自置物业租赁物业雇主提供比例73%23%4% 2、分区域居住性质比例澳门半岛氹仔路环自置物业74.20%70.60%59.90%租赁物业21.10%25.10%32.80%雇主提供4.70%4.30%7.30% 居住性质比例上看，澳门自有住房比例在73%，

6、自有住房比例相比内陆区域而言更低；而分区域的居住性质比例上看，澳门半岛由于是传统的老城区，自有住房比例最高；而路环由于定位在新经济区，打造澳门最繁华的博彩业、酒店业区域。职业人群较多，租赁物业的比例明显偏高。（三）公共房屋市场澳门的公共房屋、社会房屋均是廉租房性质，经济房屋即特区政府进行财政补贴后的经济适用房。公共房屋种类状态单位数社会房屋可供分配1187兴建中（2012年落成）2385小计3572经济房屋可供分配29兴建中（2012年落成）4443小计4472未分类公共房屋兴建中（2012年落成）10646总计18690从上图中可看到，从2004年澳门特区政府由于澳门楼市火热，楼价飞涨，为了

7、满足困难家庭的住房需求，澳门特区政府考虑兴建社会房屋。但实际推进的速度缓慢。澳门特区政府自2005年的最后一次经济房屋申请期之后，直到2010年，整整5年都未有经济房屋推出。而房价在2008年之后的三年间快速上涨，已对本地居民形成了巨大的置业压力之后，澳门政府在2011年推出新的公共房屋兴建计划，超过50%，合10646套公共房屋要在2012年落成。这也使得大量刚需本地居民的目光投向公共房屋，对商品房市场形成一定的分流作用。（四）土地市场分析1、土地性质分类（1）私家地 私家地又称私人业权土地。私家地的土地产权及其地上物的产权均归私人所有，可自由转让、买卖、按揭等，且改建地上物时无需办理改用途

8、、补地价手续，是产权最充分、受限制最小的土地。有的地块的土地所有人将土地出租给他人兴建楼宇，但并不将地权卖断，其土地所有权与楼宇所有权分属于不同业主。若发展商购入地权后，方可获得政府的批准。（2）政府租借地 政府租借地又称政府永久性批租地或永久批地。这类土地的使用期没有限制，却有用途限制。政府批出土地时，承租人需一次性缴纳使用权价款及溢价金。使用时，承租人需严格按照租地合约的要求进行开发，还需每年缴纳土地税。地上物开发、建设完成后，地上物的所有权归私人所有，经登记后可自由转让、买卖。地上物转让后，其所属地块的使用权随之自动转移。当土地承租人欲改变土地用途时，需向政府申请变更土地用途，经核准及补

9、交溢价金后，方可进行改建工作。（3）政府租赁地 政府租赁地又称期限性批租地，俗称期限性批地。这类土地既有使用年期限制又有用途限制。其使用年期一般不超过25年，期满后每次可续期10年。承租人需向政府一次性缴纳溢价金，并严格按照合约条文进行开发、建设。每年承租人还需向政府缴纳土地租金。目前，澳门政府多以这种有偿、有限期的租赁方式进行土地批租。（4）政府公共土地 公共土地指用于或拟用于公共道路、交通、市政、文化设施的土地，如街道、公园、广场等。政府公共用地的取得及使用有专门的法律制度进行管理。（5）临时性使用式占用地 临时性使用式占用地又称临时用地，是指政府以准照形式将地段批出作临时性使用的土地。该

10、地块的准照使用期限一般为1年，需每年办理续期手续并缴纳租金。地块需按指定用途使用，且只可建临时性建筑物，不得建任何永久性建筑物，也不得自由转让或用于按揭。政府只需提前60天通知承租人，即可收回土地，使用人无权索偿。2、澳门土地供应模式目前澳门可供开发的土地大多掌握在博彩公司、本地开发商和投资基金手中其中又以博彩公司占据的土地最多，成为产业链上游最大的资本家。其土地特点如下图所示：3、澳门土地市场特点 澳门土地市场特点表现为：（1）土地类型以私有土地、地区公产土地、地区私产土地为主要土地类型。本地区公产土地和本地区私产土地归政府所有。（2）土地供应稀缺，政府极少举行土地招标卖卖。对于非澳门本地企

11、业，获取土地进行投资的方式主要是直接购买土地或者收购已在开发的项目。（3）供应土地多为政府租赁土地，多以25、50年、70年租赁期用地。多属地区私产土地。（4）获得开发用地之后，仍需每年缴纳土地费用。（五）宏观市场分析1、统计区域标识2、宏观市场成交情况（1）年度成交年度全澳门澳门半岛氹仔路环销售套数成交价格（元/）销售套数成交价格（元/）销售套数成交价格（元/）销售套数成交价格（元/）2010年179892450313,528223893,5322332692948008 2011年171763273212,862312833,3173391999754503 2010年、2011年成交量差

12、异不大，成交价格涨幅明显，2011年相对2010年价格涨幅33.6%。成交区域以澳门半岛区域为主。澳门半岛也是目前澳门绝大多数居民的人居住地。路环供应量少，成交量少，但由于在售项目多在沿海或风景区，景观资源优势明显，且多为新房，价格明显高于澳门半岛及其他区域。（2）分季度成交成交套数情况时间成交套数澳门半岛氹仔路环合计2010年1季度3,106768103,8842010年2季度3,7428288025,3722010年3季度2,970626533,6492010年4季度3,7101,310645,0842011年1季度3,6127202224,5542011年2季度5,9031,670682

13、8,2552011年3季度1,765397322,1942011年4季度1,582530612,1732012年1季度1,7554861032,3442012年2季度3,8091,3603865,555成交价格情况时间销售价格（元/）全澳门澳门半岛氹仔路环整体海洋及小潭山区氹仔中心区2010年1季度21208 21072 21600 22035 21531 20365 2010年2季度25301 21806 22414 23390 22409 47012 2010年3季度23974 23318 23371 25192 22341 50629 2010年4季度26384 23435 31502

14、22781 32806 50874 2011年1季度30226 29356 26388 27731 25083 53312 2011年2季度34973 33414 33541 35894 30707 55377 2011年3季度28713 27979 30148 28937 29019 48895 2011年4季度32800 30990 35595 28531 35742 50610 2012年1季度35908 32600 38005 32642 35791 65707 2012年2季度43787 37494 52775 33583 45317 61776 分季度成交来看，澳门半岛及氹仔区域的

15、成交相对路环而言更为平稳。路环区域由于为新建设区域，成交套数受供应量及新推项目的影响，季度成交套数起伏明显，价格差异也较为明显。（六）房地产板块市场澳门半岛： 集中了目前澳门主要的购物中心 住宅整体楼龄老，交通比较拥挤 86%的澳门居民居住于此氹仔： 新兴娱乐中心地带，基础设计完备 赌场和酒店的国外员工居住地 13%的澳门居民居住于此路环： 自然资源丰富，被开发程度小 住宅多为九十年代项目，现逐渐开始高档住宅开发（七）房地产项目市场1、项目情况总表項目名稱概述產品开盘时间面積（）项目卖点報價（元/）备注：壹号湖畔占地面积： 18580平方米建筑面积：185800平方米共7座32-38层住宅大厦

16、规划796户住宅（其中服务式公寓80户）高层2009年60-280集购物、酒店、住宅、休闲设施与一体的高级楼宇；毗邻澳门赌场酒店一手：80000-100000项目2座住宅大厦分别被2家集团公司整栋购入导致其开盘1个月之内去化当前开盘量的80%房源；现房销售，属市中心位置，百利宝花园共3座28层住宅大厦规划286户住宅高层2005年111-190荡仔交通枢纽四周汇聚各类时尚服装、电器及各式中西美食、美容Spa等二手：29000（底楼）/凤凰台占地面积1545平米规划112户住宅高层2006年147-160毗邻大型酒店及赌场，人流鼎盛，交通便捷二手：40000-4200010年左右的房龄同区房价影

17、响，售价水涨船高曼克顿高层148-231二手：42000-45000/湖畔名門1栋29层住宅大厦规划443户高层2009年139-278前临南湾湖西湾湖，饱览湖景；紧靠永利酒店、星际酒店、中国银行二手：43000-55000楼层差价主要取决于湖景效果君悦湾总建筑面积达2322576平方米规划5座住宅2座酒店式公寓高层酒店式公寓2010年四房單位 203-227三房單位 144-164二房單位 112-113临近港珠大桥，景观楼盘；会所设计豪华；配套齐全二手：42000-6400060000元/以上为海景住宅价格环宇天下总建约1672254平方米规划5座住宅大厦1021户住宅高层2008年92-

18、1712房约占25%3房约占75%拥有占地15万平方尺的园林花园，内部设施超过40项二手：43000-50000项目属于赌城招标特色单位，大部分是3房或以上户型天钻占地面积2,916平方米建筑面积40,000平方米3-7层为酒店9-29层为住宅规划189户住宅高层2011年74-1855分钟直达港澳码头；10分钟直达澳门国际机场；独立6面玻璃外墙；南面规划海滨观光长廊70000-80000海景房，期房销售剩余套数不多，2014年交房，市中心位置金峰南岸占地：120773平方米规划4000户住宅80幢别墅高层预计2013年1-2房：55-1393房：148-1854房：223凯撒高尔夫球场、澳门

19、蛋、国际级娱乐中心、顶级会所内含70多项会所设施；提供6星级酒店式物业服务管理48000-51000期房项目，2016年交房，付款方式较为灵活，首付2年内分3次共付30%房款，余款70%在2016年交房时付清即可濠庭都会共9座高层住宅高层2006年2房：97-1243-4房：183-232位置优越、交通便利；全屋设备完善，附送欧美厨房设备、内有超过2万会所及园林平台花园二手：38000-50000项目景观面主要分为：街景、内园景观、中央公园景观大潭山壹号6栋高层规划856户住宅独栋、联排、高层2010年4房：180-2155房：272-2826房：483-497项目依山而建，翠绿环抱，金光大道景观净收眼底；豪华住客会所，休闲设施琳琅满目57000-60000项目尾盘销售中，剩20余套，由于是现房销售，价格较其他楼盘稍高一点2、氹仔、路环板块3、澳门半岛板块