广州市房地产业宏观环境分析.docx

1、广州市房地产业宏观环境分析广州市房地产业宏观环境分析一宏观环境分析1页始 二产业竞争性分析40页始 三广州房地产业发展概况57页始 四广州房地产市场分析65页始 五广州房地产市场竞争分析70页始 六行业发展趋势及企业发展战略研究75页始 广州市房地产业宏观环境分析 政治法律因素 国际经验表明，住房是特殊商品，政府必须积极干预住房市场。 从从哇哇哇哇坠坠地地的的那那一一日日起起，房房地地产产就就与与政政策策结结下下了了不不解解之之缘缘。就就22000044年政让年来来讲讲，政策策的的一一个个重重要要内内容容就就是是让让房房地地产产业业适适度度降降温温，让过过高高的的房房价价降降下下来来。目目前前

2、，全全国国商商品品房房供供销销两两旺旺，商商品品房房销销售售面面积积持持续续增增加加。在在全全国国范范围围内内实实现现了了住住房房福福利利制制）向向货货币币化化的的历历史史性性转转变变。价价格格是是房房地地产产最最敏敏感感的的话话题题） ，我我国国房房价价）经历历三三次次大大的的变变化化 ：A. 1991年未实行土地有偿出让制度之前，中国尚没有对私人消费供给的公开商品房市场，只能用计划指标购，19921993年房价高涨。 B. 房价的第二轮上升是在1998年23号文件停止住房福利实物分配之下产生的，基本都一种回归性上升，没有影响日益扩大的消费需求增长。 C. 房价的第三轮增速的原因是土地出让制

3、度政策的变化。02年开始实行的土地招标给平稳增长的房价烧了把急火，起到催生房价超高增长的助力作用。 美国商业规划专家何瑞杰作了精辟分析：中国房地产所存在的一系列问题，跟中国现行带有浓浓厚厚的的行行政政色色彩彩有极大的关系。 如果我们的建设部部长承诺，在他的任期内把全国平均房价拦腰一刀，打压到每平方米1000元左右，那么，他将成为中国的格林斯潘，无论谁当总理，他都是中国最优秀的、深得万民拥戴的建设部部长。 而这是件轻而易举的事。广东省财政厅已将消防车的云梯送到了他的窗口。 一一.最最新新的的房房贷贷利利率率 重点抑制”“房地产价格过快上涨”。 AA. 0055年年房房地地产产业业增增速速将将低低

4、0044年年预预计计约约为为2233%，从从22000055年年33月月1177日央根日起起，央行行将将取取消消商商业业银银行行对对于于个个人人住住房房贷贷款款的的利利率率优优惠惠，根据据，个个人人房房贷贷年年利利率率最最低低将将提提高高00.22个个百百分分点点。 BB. 同同时时，对对于于房房地地产产价价格格上上涨涨过过快快的的城城市市或或地地区区，个个人人房房贷贷的的最最低低首首期期，将将目目前前的的两两成成提提高高到到三三成成，具具体体调调整整方方式式将将各各个个城城市市的的银银行行自自己己决决定定，不不搞搞一一刀刀。 CC. 已已供供楼楼人人士士明明年年才才需需多多付付款款 据这再据

5、了了解解，这是是继继去去年年1100月月2299日日央央行行上上调调房房贷贷利利率率之之后后，再次次上上调调房房贷贷利利率率。去去年年1100月月底底，我我国国央央行行99年年来来首首次次加加息息，其其中中个个人人房房贷贷的的利供每利率率上上调调了了00.2277个个百百分分点点。供楼楼者者每每万万元元房房贷贷，每年年要要多多给给2277元元利利息息。这这次次加加息息曾曾引引起起了了一一阵阵提提前前还还贷贷的的风风潮潮。 D央并D. 在在不不到到半半年年的的昨昨日日，央行行再再次次上上调调房房贷贷利利率率，并从从今今天天开开始始实实施施。给于于这这也也是是央央行行首首次次在在房房贷贷利利率率中

6、中，给予予了了商商业业银银行行1100%的的调调整整空因不空间间，因此此，不同同商商业业银银行行可可能能会会对对其其房房贷贷利利率率采采取取不不同同的的加加幅幅，市市民民需需要要等等待待各各自自的的贷贷款款银银行行具具体体公公布布。频频频频加加息息是是为为遏遏止止炒炒楼楼套套利利，从从刚刚刚刚公公布布的的各各地地房房产产价价格格以以及及投投资资情情况况的的数数据据显显示示，去去年年至至少少有有660000亿亿元元的的国国际际热热钱钱进进入入了了内内地地，而而股股市市低低迷迷导导致致这这部部分分钱钱集集中中涌涌向向了了房房产产市市场场，加加上上内内地地不不少少房房产产投投机机者者的的加加入入，从

7、从而而造造成成了了上上海海、北北京京、杭杭州州等等地地房房产产价价格格的的虚虚高高，给给房房产产市市场场带带来来不不健健康康的的非非稳稳定定因因素素。 以以某某市市民民向向银银行行借借了了1100万万元元的的商商业业性性房房屋屋贷贷款款，分分1100年年还还清清的的个个案案计计算算，每每年年最最多多就就需需要要多多给给881100元元利利息息，最最少少也也需需要要多多给给220000元元的的利利息息，每每月月的的供供楼楼款款增增加加幅幅度度也也在在1166.66元元到到6677.55元元之之间间。 二二.优优惠惠利利率率新新政政策策 a各a) 自自33月月1177日日央央行行上上调调个个人人住

8、住房房贷贷款款利利率率以以来来，各家家银银行行都都在在紧紧急急制制定定最最新新房房贷贷利利率率执执行行政政策策。中中行行广广东东省省分分行行率率先先打打破破沉沉默默，称称将将对对购购买买第第一一套套住住房房的的申申请请人人分分档档执执行行下下浮浮1100%的的最最优优惠惠利利率率(通通过过了了该该行行信信用用审审核核，即即可可获获得得下下浮浮1100%的的最最优优惠惠房房贷贷利利率率。以以55年年以以上上贷贷款款为为例例，房房贷贷利利率率为为55.5511%)。如如果果不不是是第第一一套套住住房房按按揭揭，则则实实行行下下限限管管理理的的浮浮动动利利率率. bb) 招招商商银银行行广广州州分分

9、行行是是股股份份制制银银行行中中首首先先明明确确表表示示会会对对55年年以以上上住住房也记房按按揭揭执执行行最最优优惠惠利利率率的的银银行行。也有有少少数数银银行行例例外外。记者者了了解解到到，某某银银行行广广州州分分行行将将直直接接执执行行央央行行基基准准利利率率，除除对对少少数数优优质质客客户户有有优优惠惠考考虑虑外外，并并无无任任何何下下浮浮。 三三.中中介介费费新新规规定定 A.一一手手楼楼也也要要交交中中费费(标志着中介的服务价值得到体现) “终 争争议议多多时时的的“一一手手代代理理的的中中介介服服务务费费应应否否购购房房者者支支付付”终于于被被确收市市最确定定下下来来：收！市物物

10、价价局局、市房房管管局局已已通通过过此此项项中中介介收收费费新新规规定定，最快快可可能能在在55月月11日日实实施施(今今早早，广广州州几几家家最最大大的的一一手手代代理理行行“中中原原”、“合合富富”、“方方圆圆”、“经经纬纬”向向记记者者承承认认已已知知此此事事)。 一）。目目前前广广州州的的一一手手代代理理基基本本是是独独家家的的，市市物物价价局局也也曾曾明明确确“。以向“谁谁委委托托谁谁付付费费”。以前前曾曾有有楼楼盘盘销销售售代代理理公公司司在在签签署署认认购购书书时时，向购购房房者者收收取取2200000033000000元元的的综综合合服服务务费费用用，其其解解释释是是因因为为置

11、置业业者者买买房房时时他他们们提提供供了了相相应应的的各各项项服服务务，因因此此要要收收这这笔笔酬酬劳劳。但此“可但是是，此次次中中介介收收费费新新规规定定则则明明确确：“一一手手房房交交易易，可以以向向买买卖卖双。比买双方方各各收收不不超超过过房房价价11%的的中中介介佣佣金金”。比如如，买一一套套标标价价5500万万元元的的一一手手房房，以以前前购购房房者者只只需需“实实打打实实”给给足足5500万万元元就就可可以以了了，但但今今后后则则要要增增加加55000000元元的的中中介介费费。BB.二二手手中中介介费费将将降降低低）。今今后后的的二二手手楼楼交交易易，买买卖卖双双方方合合计计可可

12、收收0另“项比中0.55-22.55%的的佣佣金金，另对对一一些些”后后延延服服务务”项目目，比如如水水电电过过户户等等，中介介公公司司也也可可收收取取一一定定的的服服务务费费。 ?消应? 从从法法律律上上来来说说，消费费者者购购买买了了商商品品房房之之后后，应当当履履行行类类似似于于缴缴纳纳消消费可人费税税之之类类的的法法律律义义务务。可是是在在我我们们国国家家，人们们对对生生产产性性的的税税赋赋比比较较认而在辛认同同，而对对消消费费税税缺缺乏乏广广泛泛的的共共识识。在中中国国人人的的传传统统观观念念里里，辛苦苦一购自政一辈辈子子，购买买了了自自己己的的住住房房，自己己完完全全享享有有产产权

13、权，政府府不不应应该该再再征征收收房房地地产产税税。要要履履行行缴缴纳纳房房地地产产税税的的义义务务，消消费费者者是是否否愿愿意意配配合合?过过去去的的经经验验证证明明，如如果果政政府府机机关关工工作作人人员员面面临临庞庞大大的的消消费费个个体没说体，没有有找找出出切切实实可可行行的的谈谈判判方方法法，说服服每每个个个个体体自自觉觉履履行行法法定定的的义那制房义务务，那么么，制定定的的相相关关法法律律很很有有可可能能会会落落空空。房地地产产税税的的征征收收恰恰恰恰要要面面对对分分散散的的个个体体，而而且且还还要要建建立立完完善善的的房房地地产产价价格格评评估估机机构构，在政在公公民民尚尚未未认

14、认同同房房地地产产税税的的情情况况下下，政府府执执法法机机构构不不得得不不慎慎重重考考虑虑将将要要为为此此付付出出的的巨巨大大的的成成本本开开支支。 CC 困困难难三三：房房地地产产开开发发商商 房房地地产产开开发发商商是是当当今今中中国国暴暴利利阶阶层层。中中央央政政府府出出台台的的种种种种措措施施，其其矛矛头头都都针针对对房房地地产产开开发发商商。但全但是是令令人人遗遗憾憾的的是是，全国国的的房房地地产产开开发发商商在在房房地地产产市几“市场场不不透透明明的的情情况况下下，几乎乎都都采采用用了了“垫垫付付资资金金进进场的将虽场”的做做法法，将风风险险转转嫁嫁给给了了房房地地产产承承包包商商

15、。虽然然建甚最建设设部部等等有有关关部部门门三三令令五五申申，甚至至，最高高人人民民法法院院不不得得不不通通过过司司法法解解释释和和司司法法批批复复变变相相承承认认了了这这种种做并做法法的的合合法法性性，并且且要要求求各各地地司司法法机机关关保保护护承承包包商商的开反的权权益益。开发发商商这这种种公公然然转转嫁嫁风风险险的的做做法法，反而而有有愈那针愈演演愈愈烈烈之之势势。那么么，针对对房房地地产产开开发发市市场场中中出出现现的会的问问题题而而设设计计的的房房地地产产税税，会不不会会因因为为房房地地产产开开发发商商另另辟辟蹊蹊径径，转转移移风风险险，而而最最终终难难以以实实现现目目标标呢呢?

16、帖帖士士：11.事事实实上上，开开发发商商已已经经开开始始利利用用税税收收改改革革利利空空消消息息大大肆肆炒炒作作。工工薪薪阶阶层层中中的的一一些些人人士士于于不不了了解解房房地地产产税税的的性性质质，在在开开发发商商的的鼓鼓动动之之下下，也也参参与与了了房房地地产产炒炒作作。这这是是非非常常令令人人可可怕怕的的经经济济现现象象。22. 期期望望决决策策部部门门在在加加强强宣宣传传的的同同时时，应应该该提提升升房房地地产产税税的的立立法法层层次次，在在更更广广阔阔的的范范围围征征求求社社会会各各界界的的意意见见，并并且且及及时时出出台台其其他他税税收收改改革革配配套套措措施施，保保证证房房地地

17、产产税税不不会会走走形形。 九九.开开征征物物业业税税不不久久前前，广广东东省省财财政政厅厅在在全全省省财财政政工工作作会会议议上上透透露露，广广东东可可能能在在今今年年对对不不动动产产开开征征统统一一规规范范的的，在在全全国国第第一一个个吃吃螃螃蟹蟹。据据政政府府部部门门与与房房地地产产有有关关专专家家分分析析预预测测，一一旦旦开开征征物物业业税税，房房地地产产前前期期开开发发成成本本将将大大幅房准幅下下降降，房价价最最高高可可下下降降3399%，准入入门门槛槛大大大大降降低低。 背背景景：到到22000033年年，广广州州市市的的房房价价已已连连续续55年年下下跌跌，广广州州市市的的空空置

18、置房房面面积积已已超超过过了了2占2440000万万平平方方米米。占全全国国空空置置房房面面积积11/55强强。按按照照广广州州市市的的商商品品房房房房价价计计算算，至至少少积积压压了了11000000多多亿亿元元人人民民币币资资产产，如如此此之之大大的的一一笔笔不不良良资资产产，已已构构成成了了对对广广州州金金融融业业的的巨巨大大危危胁胁。正正是是迫迫于于这这样样的的压压力力，广广东东省省财财政“这 政厅厅才才想想出出了了“物物业业税税”这样样的的一一条条出出路路。 广广州州房房地地产产业业所所处处的的境境况况，并并不不是是中中国国房房地地产产业业中中的的很很差差的的情情况仅透广况，仅仅仅是

19、是广广州州房房地地产产业业所所处处的的舆舆论论环环境境，透明明的的程程度度较较高高而而已已。广州可州房房地地产产业业是是中中国国房房地地产产业业的的一一个个微微缩缩景景观观，可广广东东省省财财政政厅厅想想出出的的这你还这样样的的一一条条出出路路，你别别说说，还真真是是一一条条处处在在危危境境中中的的中中国国房房地地产产业业的的安安全全通通道道。然然而而，据据深深圳圳地地产产研研究究人人士士分分析析，于于地地价价和和相相关关税税费费分分7700年年交就在交，就意意味味着着占占住住宅宅成成本本5500%强强的的地地价价和和相相关关税税费费，在销销售售时时只只需需先先交其下交纳纳11/7700，其余

20、余在在剩剩余余的的6699年年中中分分别别交交纳纳，下降降(7700-11)/7700=9988.5577%。表表现现在在房房价价中中，成成本本就就下下降降了了5500%9988.5577%=4499.2299%。也也就就是是说说，目目前 前售售价价66000000元元/平平方方米米的的房房子子，届届时时33660000元元/平平方方米米即即可可盈盈利利销销售售。广广东东省省财财政政厅厅的的这这个个建建议议，仅仅仅仅是是在在收收取取此此项项税税费费上上与与国国际际接接轨轨而而已此也降已。此种种税税的的开开征征，也能能对对盘盘活活巨巨额额的的不不良良资资产产、降低低银银行行的的巨巨额额呆呆坏坏账

21、账中中得得到到收收益益。所所以以此此方方案案是是可可行行的的，有有很很强强的的可可操操作作性性。 十十.开开征征财财产产税税 目目前前国国内内所所购购的的住住宅宅，属属于于把把5500年年(商商业业用用房房)至至7700年年(民民用用住住它，而“它)的的财财产产税税(地地租租和和规规费费)一一次次性性交交齐齐”，而 “其其他他国国家家大大多多采采用用逐逐年。我我我年缴缴交交的的办办法法”。我22000055年年买买房房，我的的财财产产税税已已缴缴到到了了22007755年年，我有有活活到到22007744年年的的本本事事吗吗? 于于是是，美美国国一一个个中中产产阶阶层层的的工工薪薪家家庭庭，用

22、用二可可二到到三三年年的的家家庭庭收收入入，可以以买买到到一一座座660000平平方方米米的的别别墅墅，可中中国国一一个个中买需 中产产阶阶层层的的工工薪薪家家庭庭，买这这样样一一座座房房子子，需用用十十到到十十五五年年的的全全部部收收入入。 这一二 这种种如如此此霸霸道道的的税税费费收收取取的的方方法法，一害害百百姓姓，二害害国国家家。 让让我我们也此会们翻翻过过来来再再为为国国家家的的税税收收想想想想：也许许，此种种税税的的开开征征，会使使国国家家短短期期内内的的在在商商品品房房的的开开发发税税费费收收入入减减少少。 十十一一.建建住住房房保保障障体体系系 构构建建住住房房保保障障体体系系

23、的的系系统统思思考考： 一一、 解解决决中中低低收收入入家家庭庭的的住住房房问问题题 二二、 决决中中低低收收入入家家庭庭的的住住房房问问题题所所面面临临的的难难题题 三三、 构构建建住住房房保保障障体体系系的的对对策策思思考考,国国家家与与地地方方政政府府应应共共同同承承担担住住房房保保障障体体系系的的构构建建。 十十二二.优优化化结结构构持持续续发发展展 西集西方方发发达达国国家家大大城城市市的的发发展展一一般般经经历历了了四四个个时时期期：集中中的的城城市市化化发发展展阶阶段段郊郊区区城城市市化化发发展展阶阶段段逆逆城城市市化化发发展展阶阶段段城城市市中中心心区区复复兴兴再再开开发发阶阶

24、段段。我我国国大大城城市市目目前前处处于于城城区区和和郊郊区区并并重重的的发发展展时时期期，特特大大城城市市已已出出现现郊郊区区化化的的现现象象。 AA. 城城市市过过大大、过过分分集集中中会会带带来来“城城市市病病”，不不宜宜采采取取摊摊大大饼饼式式的的发发展展模模式式，应应发发展展卫卫星星城城。 B“对应B. 从从“SSAARRSS”对城城市市的的警警示示来来看看，应加加强强区区域域与与城城市市结结构构治治理理。考考虑虑城城市市的的发发展展，建建立立合合理理的的城城镇镇体体系系。 CC. 优优化化市市场场供供给给和和类类型型结结构构，使使居居者者有有其其屋屋。政政府府调调控控两两头头，市市

25、场场调调节节中中间间。采采取取逆逆向向思思维维，发发展展中中低低阶阶层层住住房房。 D. 优优化化住住宅宅社社区区功功能能结结构构，使使居居者者优优其其屋屋。 政策调整总结 政策调整总结 此此次次新新的的宏宏观观调调控控政政策策对对房房地地产产行行业业影影响响是是深深远远的的、实实质质性性的的。我媒土广我们们可可以以从从全全国国大大型型房房展展会会、媒体体座座谈谈会会、土地地拍拍卖卖会会、广告告宣宣传传活活动在动中中看看到到，在全全国国主主要要热热门门城城市市里里依依然然还还能能够够活活跃跃的的大大型型房房地地产产已已经经不不足足3300家家；能能够够受受到到银银行行继继续续信信贷贷关关照照的

26、的房房地地产产企企业业全全国国范范围围内内也也只只有有7700余余家家，情情况况说说明明，未未来来产产业业集集中中化化趋趋势势会会慢慢慢慢显显露露出出来来。 目“目前前银银行行的的房房地地产产投投资资的的信信贷贷政政策策使使得得房房地地产产供供给给只只能能是是“现现房房化，而“化”，而银银行行的的房房地地产产新新的的消消费费按按揭揭政政策策使使得得消消费费者者需需求求只只能能是是“非非投投资资化化”。 如而如果果政政策策在在房房地地产产投投资资上上有有所所放放松松和和期期房房销销售售有有所所变变化化，而消消费费信那价反将信贷贷政政策策没没有有变变化化，那么么供供将将大大于于需需，价格格天天平平

27、必必然然倾倾斜斜。反之之，将出房房出现现需需大大于于供供，房地地产产价价格格将将此此上上升升。房地地产产宏宏观观调调控控措措施施何何时时进进行着陆的以行调调整整将将取取决决于于宏宏观观经经济济整整体体是是否否能能够够达达到到软软着陆的目目标标，以及及达达到到软软着着陆陆目目标标后后的的新新的的经经济济增增长长观观念念的的产产生生。 除其除了了房房地地产产信信贷贷政政策策对对房房地地产产市市场场有有所所影影响响，其他他诸诸如如人人民民币币利利率人城以率、人民民币币汇汇率率、城市市拆拆迁迁政政策策和和数数量量，以及及土土地地拍拍卖卖政政策策和和供供应应量量也如也对对房房地地产产市市场场构构成成短短

28、期期或或中中期期的的正正面面和和负负面面的的影影响响和和风风险险。如果果说说2那2000044年年是是中中国国房房地地产产行行业业有有惊惊无无险险的的一一年年。那么么22000055年年政政策策带带来来的的震震惊惊还还没没有有完完全全到到位位。 蒸 也也许许这这一一情情况况对对于于相相当当多多已已经经习习惯惯于于近近年年来来轰轰轰轰烈烈烈烈、蒸蒸蒸日日上上的但的房房地地产产从从业业者者无无法法接接受受和和理理解解，但是是从从中中国国房房地地产产行行业业的的长长远远发发展展来目僵不不来看看，目前前房房地地产产市市场场短短时时的的平平衡衡、僵持持是是不不可可回回避避、不可可或或缺缺、不以以人人们们

29、意意识识和和愿愿望望为为转转移移的的必必然然阶阶段段。 经济因素 房在房地地产产业业作作为为国国民民经经济济的的支支柱柱产产业业，在扩扩大大内内需需和和促促进进消消费费方方面面发发挥挥了国控了巨巨大大的的作作用用，国家家统统计计局局专专家家在在分分析析当当前前经经济济形形势势时时指指出出，控制制固固定定资资产产投投资资过过快快增增长长，当当前前宏宏观观调调控控最最重重要要的的措措施施是是“管管紧紧土土地地，看看好好信信贷贷”，尤尤其其是是控控制制城城市市建建设设规规模模和和部部分分地地区区的的房房地地产产投投资资项项目目。 实现房地产业可持续发展有六大战略要点： 一是宏观手柄土地市场调控；二是

30、微观手柄银行利率调控； 三是步阶平衡投资消费联动；四是生命周期人居社会分析； 五是技术创新激发需求动力；六是生态建设人与自然协调。 一一.央央行行加加息息 央行作出9年以来的首次加息决定，将取消商业银行对于个人住房贷款的利率优惠。根据最新的房贷利率，个人房贷年利率最低将提高个百分点，这将极大抬高房地产企业的资金成本。 自03年起，央行就不遗余力地为房地产降温，公开市场操作、准备金率、窗口指导、再贷款、再贴现等等方式用了个遍，在去年的博鳌论坛上，央行副行长吴晓灵向金融机构发出警告，大家要同舟共济，不要和央行博弈。 内幕：固定资产投资增长快，很重要的因素是一些地方政府靠经营土地筹集了资金，大搞市政建设；一些企业用相对低的成本获得土地，又以土地去抵押贷款。于各地原先征收的土地和开发商手中的土地资源还不少，只要盘活土地存量，就不会影响经济发展。 事实上就像一季度各地高涨的投资增速一样，一些地方政府“并不情愿”抑制过高的房价，“即使国务院领导以及众多专家不断不点名警告某些地方政府”。 房房贷贷紧紧缩缩釜釜底底抽抽薪薪 如果说物业税只是触动了房地产行业的神经，那么近期部分城市收紧按揭贷款则可能很快就会让房地产开发商感受到切肤之痛。 晚晚买买不不如如早早买买 房贷加息后，市民每月的供楼款一再上升。