自考资产评估历年大题.docx

1、自考资产评估历年大题1. 被评估的设备购建于2000年6月，账面原值为120万元，2002年6月对该设备进行技术改造，使用了某种新型技术，改造费用为 15万元，2004年6月对该设备进行评估。评估人员经调查分析得到如下数据资料：(1) 从2000年至2004年，该类设备的定基价格指数分别为 102%、105%、103%、106%、108%;(2) 由于使用了新型技术，该设备的月人工成本比社会普遍运用的同类设备节约 5000元；(3) 该设备所在企业的正常投资报酬率为 10%，规模经济效益指数为 0.7，该企业为正常纳税企业； 该设备在评估基准日前利用率仅为 60%，评估基准日后，预计利用率可达

2、 80%;(5)经检测该设备尚可使用 8年。要求：(1) 计算该设备的重置成本；(2) 计算该设备的加权投资年限与成新率(计算实体性贬值)；(3) 计算该设备的功能性贬值额；(4) 计算该设备的经济性贬值额；(5) 计算该设备的评估值。(以万元为计算单位，计算结果保留两位小数 )(2006 12分)【答】(1) 计算该设备的重置成本：重置成本=120 X( 108 %- 102 %)+ 15X( 108 %- 103%) = 142.787(万元)(2) 计算该设备的加权投资年限：加权投资年限=120 X (108%- (102 %) X 4+ 15X( 108 %- 103 %X 2) -

3、120 X (108 %-102%)+ 15X( 108%- 103%) = 539.6916 - 142.787 = 3.78 (年)为什么是4年，不是说尚可使用是 8年么是计已用的年数成新率=8 -( 3.78 X 60%+8 =77.91%(3) 计算该设备的功能性贬值额功能性贬值额 =5000X 12 X (1-33%) X (P/A , 10% 8) =5000 X 12X (1-33%) X 5.3349=21.45(万元)(4) 计算该设备的经济性贬值率经济性贬值率=1 ( 80%- 1) 0.7 X 100%= 14.46 % 为什么是80%不是60%实际生产能力/额定生产能力

4、经济性贬值额=(142.787 X 77.91%-21.45 )X 14.46%=12.98 (万元)(5) 计算该设备的评估值 =142.787 X 77.91%-21.45-12.98 = 76.82 (万元)2. 被评估成套设备 购建于1992年12月，账面价值100万元，1997年对设备进行技术 改造，追加投资 20万元，2002年12月对该设备进行评估。经评估人员调查分析得到如下 数据：（1 ）从1992年到1997年，每年该类设备价格上升率为 10%而从1997年至2002年设备价格维持不变；（2）该设备的月人工成本比其替代设备超支 2000元；（3）被估设备所在企业的正常投资报酬

5、率为 10%规模经济效益指数为 0.7，所得税率为33%（ 4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的 80%经技术检测该设备尚可使用 5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。要求：（1）计算被估设备的重置成本及各项损耗； （2）计算该设备的评估值 （以万元为单位，计算结果保留两位小数）。 （2005试题）【答】（1） 重置成本=100X（ 1 + 10% 5+20=181.051 （万元）（2） 加权投资年限 =（161.051 X 10+20 X 5） /181.051=9.45 （年）实际使用年限=9.45 X 80%=7.56 （年）成新率=5/ （7.56+5 ） =

6、39.8%功能性贬值额=0.2 X 12 X（ 1-33%）X（ P/A,10%,5 ） =6.096（万元）（3） 评估值=181.051 X 39.8%-6.096=72.058-6.096=65.96 （万元）3某型号压力机购置于1990年12月，账面原值为40万元，其中，压力机的购买价为 35万元，基础及安装费 4.5万元，运杂费0.5万元。评估基准日为 2000年12月20日。经 过调查得知，该类压力机的定基价格指数 1990年和2000年分别为130% 150%基础安装费10年间上涨了 100%评估基准日的运杂费为 1.1万元。该压力机前5年的利用率为120%后5年的利用率为95%

7、预计尚可以使用 3年。与同类设备相比，该设备的操作需要 5个工作人员，而同类设备需要3个工作人员，操 作人员的年工资及福利费用为 2万元/人。所得税税率为 33%折现率为12%要求：（1）计算该设备的重置成本。（2 ）计算该设备的实体性贬值额。（3 ）计算该设备的功能性贬值额。（4）计算该设备的评估价值。（2003试题）【答】（1）设备重置成本=35X（ 150沧130% + 4.5 X （1 + 100%）+1.1=50.48 万元（采用物价指数法）（2）实体性贬值：设备实际已使用年限=5X 120% 5X 95%=10.75年实体性损耗率=已使用年限10.75/（已使用年限10.75+尚可

8、使用年限3）=78.2%实体性贬值额=50.48 X 78.2%=39.48 万元（采用使用年限法） 功能性贬值=净超额运营成本（5- 3） X 2X （1 -33%） X年金现值系数1-1心+ 12%） 3- 12% =2.68 X 2.40=6.44 万元设备价值=重置成本50.48 实体性贬值 39.48 功能性贬值 6.44=4.56万元4. 被评估设备购建于1997年11月，账面原值为100万元，其中设备购置价 80万元，基 础及安装费用18万元，运杂费2万元。2000年11月对该设备进行评估，现收集到以下数 据资料：(1) 2000 年该类设备的购置价比 1997年上涨了 50%基

9、础及安装费的物价上涨了 30%该设备的运杂费用达到 3万元。(2) 由于开工不足，该设备的实际利用率仅为正常利用率的 60%尚可使用5年。(3) 与同类技术先进设备相比，该设备预计每月工人成本超支额为 1000元。(4) 该企业的正常投资报酬率为 10%所得税率为33%要求：(1)根据上述资料，分别计算机器设备的重置成本和各项贬值指标。(2) 计算被估设备的评估值。(2002年试题)【答】(1) 按物价指数法计算重置成本重置成本=80 X 150%+18 130%+3=146.4 (万元)(2) 按年限法计算实体性贬值率实体性贬值率=已使用年限/ (已使用年限+尚可使用年限)=(3X 60%

10、/ (3X 60%+5=26.47%实体性贬值额=146.4 X 26.47%=38.75 (万元)(3) 通过计算超额运营成本反映功能性贬值功能性贬值=0.1 X 12X (1-33%) X 3.7908=0.804 X 3.7908=3.05(万元)注：折现率为10%,5年的年金现值系数为 3.79082 3 4 53.7908=1/1.1 + 1/1.1 +1/1.1 +1/1.1 +1/1.1(4) 评估值=重置成本146.4-实体性贬值38.75-功能性贬值3.05=104.5(万元)5. 某肉食加工生产线 由两个部分构成，分别购建于1994年10月和1995年10月，账面 原值分别

11、为500万元、150万元，现评估其在 2000年10月的价值。调查分析得知，该类设 备定基价格指数在 1994年、1995年、2000年分别为110% 115% 140%该设备尚可使用 5 年，和当前市场上的同类设备相比，该设备运行所耗费电力能源较大，平均每年多耗电 3万度，每度电按 0.7元计算，所得税税率为 33%折现率为10%要求：(1) 计算该设备的重置成本。(2) 计算该设备的已使用年限。(3) 计算该设备的贬值额(4) 估算该设备的价值 (2001 试题)【答】(1) 该设备重置成本为：500 X( 140%/100%) +150X( 140%/115% =636.36+182.6

12、1=818.97 (万元)(2) 该设备的已使用年限 =(636.36 X 6+182.61 X 5) /818.97=5.78 (年)(3) 该设备的实体性贬值额 =818.97 X( 5.78/ ( 5.78+5 ) =439.13 (万元)该设备的功能性贬值 =3X 0.7 X( 1-33%) /10%X( 1-1/ (1 + 10% ) =5.33 (万元)(4) 该设备的评估值 =818.97-439.13-5.33=374.51 (万元)1. 有一待估宗地，剩余使用年限为 45年，土地还原利率为 7%,现收集到 A B C三个宗地交易实例，具体情况见下表：表中交易情况、区域因素和个

13、别因素都是参照物与待估宗地相比较， 以待估宗地为基准确定的数值，容积率每增加 0.1，宗地地价比容积率为 1.5时增加3%，该城市从2000年到2004年每年地价上升1 %，试根据上述条件评估待估宗地在 2004年1月的价格(计算结果以元为单位，取整数)。(2006年)(市场法)【答案】 根据所给资料，分别进行交易时间、交易情况、区域因素、个别因素、土地使用年限修订：(1 )交易时间修订：根据该城市从 2000年到2004年每年地价上升1 %，则：交易实例A交易时间修正系数=101/100=1.01交易实例B交易时间修正系数 =101/100=1.01交易实例C交易时间修正系数=102/100

14、=1.02(2 )交易情况修订：交易实例A交易情况修正系数=100/99=1.01交易实例B交易情况修正系数=100/100=1交易实例C交易情况修正系数=100/98=1.02(3) 容积率修订：容积率每增加 0.1，宗地地价比容积率为 1.5时增加3%，则：交易实例A容积率修正系数=100/97=1.03交易实例B容积率修正系数=100/103=0.97交易实例C容积率修正系数=100/97=1.03(4) 区域因素和个别因素修订：交易实例A修正系数=100/99=1.01交易实例B修正系数=100/102=0.98交易实例C修正系数=100/99=1.01(5) 土地使用年限修订：则：交

15、易实例A和C修正系数为：一 45 401 ( 1 + 7%) + 1 ( 1 + 7 %) = 1.02(6) 则修正后地价为:宀 宗成交交易时交易情容积率区域因个别因土地修正地价(元间修正况修正修正系素修正系素修正使用年限后地/M2)系数系数数数系数修正系数价A21501.011.011.0311.011.022327B24001.0110.970.98112304C21001.021.021.0311.011.022318(7)因得到的三个修正后地价比较接近，故采用算术平均法求出评估结果为:待估宗地评估单价=(2327+2304+2318) /3= 2316 (元)2. 某房地产的土地面积

16、 1000平方米，建筑面积 3500平方米。该房地产的土地部分于1998年12月1日通过出让方式取得，价格为每平方米 1100元，土地使用权年限为 50年；建筑物于2000年12月1日建成使用，每平方米的建筑造价为 700元，经济使用年限为 60年。现在要评估该房地产 2003年12月1日的价值。经过调查，2003年12月1日与该房地产所处区域、用途相同，且土地使用权年限为 50年的土地价格为每平方米 1200元；同类建筑的造价为每平方米 750元。假定建筑物的残值为零，土地资产的折现率为 8%试估算该房地产在2003年12月1日的价值。(以万元为单位，小数点后保留两位) (2005试题)(市

17、场法)【答案】(1) 确定土地年限修正系数 =(1-1/1.08 45)/ ( 1-1/1.08 50)=0.9898(2) 求土地价值=1000 X 0.12 X 0.9898=118.776 (万元)(3) 求建筑物的成新率= 57/ ( 3+57) =95%(4) 求建筑物价值= 3500X 0.075 X 95%=249.375 (万元)(5) 求房地产价值=118.776+249.375=368.15 (万元)3. 预计某房地产未来 5年的年净收益将保持在 400万元的水平，第5年末计划将该房地产出售，出售价格预计比现在增值 5%出售时需要对增值部分缴纳 30%勺税费。折现率为10%

18、试估算该房地产当前的价值 。(以万元为单位，小数点后保留两位) (2004试题)(收益法)【答案】(1 )求该房地产未来 5年收益的现值400 X 1-1心+10%) /10%=1516.32 (万兀)(2) 假定该房地产当前价值为 P,则该房地产第5年末出售收益的现值为5P X( 1+5% -P X 5%x 30%/ (1 + 10%) =0.6426P(3) 求该房地产当前的价值：P=0.6426P+1516.32P=4242.64(万元)4. 有一待估宗地 A,与待估宗地条件类似的宗地为甲，有关对比资料如下表所示：宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素交易时间地价指 数A200

19、0.1001.100108甲7801999.2+1%1.2-2%0102表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。 据调查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为 1时的地价增加5%（ 0.1:5%）要求：（1）计算参照物和待估宗地的容积率为与地价相关系数。（2） 计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系 数、个别因素修正系数、容积率修正系数。（3） 计算参照物修正后地价。（2002试题）（市场法）【答案】（1）A 宗地容积率地价指数为 105（即1为100%, 1.1为105%）,甲宗地的容积率地价指数为 110 （即 1 为 100%,

20、 1.2 为 110%100（2） 交易情况修正系数为 101或0.99108交易时间修正系数为102或1.06100区域因素修正系数为 98或1.02100个别因素修正系数为100或1105容积率修正系数为110或0.95100 108 100 100 1055.被评估资产是一块50年期土地使用权的空地,通过市场调查得到三个可比实例。（3） 参照物修正后地价=780X 101 x 102 x 98 x 100 x 110 =796.47中，实例A成交于1999年10月20日，市场分析近几年地价平均每月上涨 0.5%, A的交通 比被评估土地的交通便捷程度高 5%但其他基础设施完善程度是被评估

21、土地的 93% A在成交时的剩余土地使用年限为 60年，折现率为10% A的成交价格为500万元。评估基准日定为2001年5月22日。要求：（1） 计算各因素 修正系数（计算结果保留三位小数）。（2） 估算对实例A比较修正后的地价 （计算结果保留两位小数）（2001试题）（市场法） 【答案】（1）时间因素修正系数为： 1+0.5% x 19=1.095交通便捷程度修正系数为： 100/105=0.952基础设施完善程度修正系数为： 100/93=1.075. . 50 60土地使用年限修正系数为： 1-1/（1+0.1） /1-1/（1+0.1） =99.5/100=0.995（2）修正后地价

22、为： 500 x 1.095 x 0.952 x 1.075 x 0.995=557.51 （万元）1. A公司生产某产品，原产量为每年 10万件，每件价格100元，成本80元，现拟采用 某专利技术，该技术可以 提高产品质量，从而使价格上升到110元/件；并且可以扩大销量， 使年产销量达12万件；同时可以提高原材料利用率，使成本下降为 75元/件。该企业所得税率为33%。预计该专利的经济寿命为 5年，假定折现率为10%,请计算该专利技术的价 值。（以万元为单位，计算结果保留两位小数 ）（2006）（收益法）【答案】该专利技术的价值=12 X( 110-75 ) -10 X( 100-80 )

23、X( 1-33%)X( P/A, 10% 5)=220 X 0.67 X 3.7908=558.76 (万元)2某饮料生产企业拟购买某食品研究所的一项最新饮料添加剂 专利技术，该专利的经济寿命为5年，经过预测分析表明， 使用该添加剂专利技术后， 该饮料生产企业的产品年销售量将提高10%产品的销售价格将提高 5%生产及销售成本节约 2%该企业目前的产品年销售量为100万吨，每吨的销售价格为 2300元，每吨的生产及销售成本为 2000元。所得税税率为33%折现率为10%。试估算该专利技术的价值 。（以万元为单位，小数点后保留两 位数） （2005试题） （收益法） 答：（1）求使用该专利技术后的

24、年利润总额100X 1.1 X（ 2300X 1.05 -2000X 0.98 ） = 50050 （万元）（2）求使用该专利技术前的年利润总额100X（ 2300-2000 ）= 30000 （万元）（3） 求年追加利润总额50050-30000 = 20050 （万元）（4） 求该专利技术的价值520050X（ 1-33 %） /0.1 X （1 -1/1.1 ） =50923.71（ 万元），公式见 154 页3某企业转让浮法玻璃生产技术， 经搜集和初步测算已知如下资料： 该企业与技术购买方共同使用该生产技术， 双方的设计生产能力分别为 700万和300万标箱；该技术的开发研制成本为20

25、0万元，已经使用两年，尚可使用 6年，两年的通货膨胀率累计为 6%该技术使用权转让后，由于失去了现有和潜在的全部或部分产品销售市场即盈利机会， 而可能造成的年经济损失现值为 60万元。该技术转让时先收取最低收费额，以后再每年从买方的销 售收入中分成2%直到该技术的经济寿命到期。预计每标箱的价格为 200万元。折现率为10%所得税税率为33%试评估该技术的价值。（以万元为单位，小数点后保留两位数） （2004试题）（收益法）答：（1 ）浮法玻璃生产全套技术的重置成本净值为：200 X（ 1+6% X =159 （万元）2 6（2） 重置成本净值分摊率为： 型 30%700 300（3） 无形资产

26、转让的机会成本损失为 60万元。该资产转让的最低收费额 =159 X 30%+60=107.7 （万元）该资产的评估价值 =200 X 300 X 2%X（ 1-33%）X（ P/A, 10% 6） -107.7 =804 X 4.3553-107.7=3393.96 （万元）到此4某评估事务所对 A公司准备投入中外合资企业的一项 非专利技术 进行评估。评估人员经调查了解到，该项技术已使用 3年，产品比同类产品性能优越， 每件产品可带来新增利润10元，目前，该产品年实际销量为 2万件，评估人员预测，该技术产品的这种市场优势尚可保持5年，且每年的销量会以 10%勺速度递增。国库券利率为 4%风险

27、报酬率为8%,该企业所得税率为 33%根据上述资料，确定该非专利技术的评估值 。（2003试题）（收益法） 答：（1）确定各年新增长利润第一年：10X 2X( 1+10% =22 (万元) 第二年：22X( 1 + 10% =24.2 (万元)第三年：24.2 X( 1 + 10% =26.62 (万元) 第四年：26.62 X( 1+10% =29.28 (万元) 第五年：29.28 X( 1+10% =32.21 (万元)(3)评估值=22(1 12%)24.22(1 12%)26.623(1 12%)29.284(1 12%)32.235(1 12)(1 33%)(2 )折现率=4%+8

28、%=12%=(22 X 0.893+24.2 X 0.797+26.62 X 0.712+29.28 X 0.636+32.21 X 0.567 )X(1-33%)=63.5(万元)5某企业为了整体资产转让，需进行评估。现收集的有关资料如下：(1) 该企业多年来经营一直很好，在同行业中具有较强的竞争优势。(2) 经预测被评估企业未来 5年预期净利润分别为 100万元，110万元，120万元。140万元，150万元，从第六年起，每年收益处于稳定状态，保持在 150万元的水平上。3)该企业一直没有负债，用加和法估算的企业各项可确指资产评估值之和为 800万元。(4) 经调查，在评估基准日时，社会的

29、平均收益率为 9%无风险报酬率为 4%被评估企业所在行业的 3系数为2,资本化率为12%要求：(1)说明评估企业商誉的主要思路和方法。(2)评估该企业的商誉价值。 (2003试题)(收益法)答：(1)评估商誉的主要思路和方法评估商誉的主要思路和方法是用割差法。首先用收益法评估企业整体资产价值，然 后运用加和法计算出企业单项资产价值之和最后用企业整体价值减去企业单项资产评估值 之和即得出该企业的商誉价值。(2)评估商誉价值折现率=4%+( 9%-4% X 2=14%2 3 4未来 5 年收益现值=100/ (1+14% +110/ (1+14% +120/ (1 + 14% +140/ (1 +

30、 14% +150/5 (1 + 14%) =100X 0.877+110 X 0.769+120 X 0.675+140 X 0.592+150 X 0.519=414.02 (万元)未来永续收益资本化价值 =150/12%=1250 (万元)整体资产评估值 =414.02+1250 X 0.519=1062.77 (万元)商誉评估值=1062.77-800=262.77 (万元)6甲企业拥有一项 专利技术，重置成本为100万元，经测算，专利技术的成本利润率 为500%现拟向乙企业投资入股，以企业原资产经评估确定的重置成本为 3000万元，成本利润率为10%评估人员通过分析认为， 该专利技术的经济寿命为 5年，法律保护期还有10年，预计未来 5年该专利产品的净收益分别为 400万元、420万元、430万元、450万元和440万元，风险报酬率估测为 6%国库券利率为 4% (收益法)要求：(1) 分别计算专利技术和乙企业资产的约当投资量。(2) 计算专利技术的利润分成率。(3) 计算折现率。