国内外综合体经典案例解读.docx

1、国内外综合体经典案例解读国内外综合体经典案例解读2013-10-22 13:19:47 绿维创景 字号：T|T综合体是一种聚集发展模式，是一个泛产业聚集区，也是一个经济系统，对于带动整个区域经济社会及新型城镇化等方面，都具有突出的重要作用。无论是对于我国还是世界上其他国家，综合体都成为了推动经济发展的主要形式之一。城市综合体、度假综合体、酒店综合体、主题公园综合体、温泉综合体、博彩综合体等各种综合体已经在世界各地遍地开花，形成了一些有借鉴意义的开发经验及模式。我们在本期杂志中对比较经典的3个国内综合体案例、5个国外综合体案例进行了分析，期望能够为我国旅游综合体的未来发展之路提供一些借鉴。案例1

2、：生态主题公园旅游综合体研究东部华侨城 案例2：温泉旅游综合体案例研究海泉湾 案例3：国内城市综合体研究华南mall 案例4：酒店综合体的典范棕榈岛亚特兰蒂斯度假酒店 案例5：世界第八奇迹迪拜棕榈岛 案例6：世界级综合度假胜地新加坡圣淘沙度假胜地 案例7：从赌场到博彩综合体的转变澳门博彩综合体研究 案例8：拉斯维加斯综合体生态主题公园旅游综合体研究-东部华侨城一、项目概况东部华侨城坐落于中国深圳大梅沙，占地近9平方公里，由华侨城集团斥资35亿元精心打造，是国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区。总平面图（一）区位交通条件东部华侨城距

3、深圳市中心12公里，仅20分钟车程，香港、澳门及珠三角各城市2小时车程范围内。（二）生态资源条件位于中国最美八大海岸之一的深圳大鹏湾畔，前拥深圳大梅沙黄金海岸，背依连绵梧桐山脉，坐拥大峡谷及原生态自然资源，生态自然环境十分优越。（三）功能布局1、大峡谷：生态游乐板块大峡谷生态乐园俯瞰深圳东部黄金海岸线，集山地郊野公园和都市主题公园于一体，体现生态动感旅游文化，实现了自然景观、生态理念与娱乐体验、科普教育的创新结合，主要包括水公园、海菲德小镇、峡湾森林、探险峡谷、云海高地等五大主题区。2、茶溪谷：休闲度假板块茶溪谷体现中西文化交融的休闲度假旅游文化，并兼有“茶、禅、花、竹”等主要元素，包括茵特拉

4、根、湿地花园、茶翁古镇和三洲茶园四个游览区，融合了西方山地小镇的风情、湿地花海的浪漫、茶禅文化的融合和岭南茶田的幽雅，占地约2平方公里。3、云海谷：户外运动板块以休闲健身、生态探险、时尚运动、休闲娱乐、奥运军体运动为主线，体现户外运动旅游文化。主要产品有高尔夫锦标赛场和练习场、户外奥林匹克运动训练基地及野外拓展训练基地，占地2.5平方公里。二、产品体系东部华侨城是华侨城从都市娱乐旅游向山地生态旅游的一次重要探索，是观光旅游向度假旅游转变的重大突破。在前期开发建设中，受云雾气候、水源保护线、生态控制线等问题的束缚，曾被形容为“戴着脚链跳舞”。设计师与建设者们在夹缝中寻求创新与突破。走出了一条“生

5、态与人文、东方与西方、现代与传统”相结合的发展道路，创造了一系列中国之最。在产品打造上，以优越的自然资源为依托，以两大主题公园为核心引擎，以特色小镇、酒店、体育运动、主题演艺、文化园区等一流的配套服务为保障，以高端地产为核心，打造了一套生态旅游产品综合体系。产品体系三、核心吸引力从游客角度来说，“全新的旅游体验”是东部华侨城的核心吸引力，体验的转变主要体现在以下四个方面：四、开发模式（一）开发实施周期（二）开发运营模式以生态旅游为引擎打造品牌，聚集人气，提升土地价值，利用高端地产快速回笼资金，促进旅游的深度开发。旅游与地产滚动推出，滚动发展，形成良好的可持续发展模式，获得丰厚的投资回报。 五、

6、案例总结（一）成功因素东部华侨城的成功开发，主要归功于以下四大因素：1、开发经验丰富：华侨城集团主题园区、酒店、艺术、地产等方面的操作经验丰富，旅游+地产运作模式娴熟；2、市场趋势显著：生态旅游与休闲度假旅游发展趋势显著，人们“逃离城市，回归自然”的欲望强烈；3、资源优势明显：区位优势显著，距离香港及珠三角城市均在2小时车程内；自然资源优良，依山傍海；4、政策支持力度大：包括税收优惠政策的支持，基础建设的大力推进，周边地段大梅沙片区的价值和形象提升。（二）综合效益“旅游+地产”的综合盈利模式，为旅游业务带来稳定的现金流，同时，实现旅游地产开发的丰厚收益。2007年对外试营业，接待游客超过80万

7、人次，实现门票收入1亿元。 2008年，门票收入毛利率为52.36%，旅游业务对总体利润贡献为1.71亿元。 配套地产开发是东部华侨城的主要来源，度假地产销售支撑区域的持续收益。（三）对生态旅游综合体开发的启示1、超前规划，成片开发利用旅游获得低廉的地产开发用地；同时，规划先行，利用高标准、高要求打造主题体验完整的旅游园区。2、环境引导，形象树立通过环境的营造、产品的创新体验，文化的演绎树立品牌形象，培育区域价值，打造多产业组合的商业模式，不仅创造多赢利点，而且获取了更高的盈利。3、主题突出，文化鲜明主题体验突出文化内涵鲜明是项目具有持续吸引力的重要因素。4、追求卓越，缔造中国之最从场地本身环

8、境资源出发，结合高新技术，开创独特的旅游产品，例如东部华侨城“打造9个中国之最”，从而引导旅游市场潮流；5、滚动开发，盈利持续利用旅游与地产相结合的模式，带动周边地价抬升，然后开发高端地产，最终实现公司利润快速增长，并实现持续性土地开发模式。温泉旅游综合体案例研究-海泉湾一、项目概况海泉湾是港中旅集团建设温泉旅游综合开发项目打造的品牌，现已开发的度假区有珠海海泉湾度假区、青岛海泉湾度假区及咸阳海泉湾度假区。（一）珠海海泉湾度假区项目位于珠海西部滨海，是国家旅游局授予的全国首家“国家旅游休闲度假示范区”，是香港中旅集团继开发深圳华侨城、世界之窗、锦绣中华之后又一力作。总占地5.1平方公里，首期开

9、发建设面积约1平方公里，投资25亿元人民币。主要产品有海洋温泉、海泉湾维景大酒店、神秘岛主题乐园、梦幻剧场、渔人码头、运动俱乐部（含高尔夫球场）、健康体检中心、拓展训练营8大主题产品。（二）青岛海泉湾度假区 项目位于青岛即墨鳌山湾滨海大道东侧，距青岛市中心40公里，距即墨市中心15公里，距青岛流亭国际机场30公里，交通便利，四通八达。总占地面积约2800亩，总建筑面积约100万平方米，总投资额约50亿元人民币，已于2011年11月30日对外试运营。项目延续了港中旅集团海泉湾品牌固有的旅游资源整合模式，度假区内云集了豪华五星级会议度假酒店、海洋温泉、奥特莱斯商业街、天创大剧院、海鲜大世界、高端地

10、产等旅游产品。（三）咸阳海泉湾度假区咸阳温泉度假城项目总投资8.55亿元，包括温泉世界、五星级酒店、房地产和城市广场，是集温泉开发、五星级酒店与高档时尚住宅等为一体的商居中心，力求打造中国中西部最高档次和品位的温泉休闲度假中心，使之成为西安、咸阳周边地标性建筑和区域。项目规划一期建设温泉世界5.3万平方米和城市广场1.7万平方米；二期建设五星级咸阳海泉湾国际大酒店2.7万平方米；三期建设12.6万平方米高档住宅。二、综合分析（一）海泉湾开发综合条件（二）海泉湾现有业态综合对比（三）海泉湾现有产品体系（四）现状综合评价开发模式：均以温泉旅游开发及辅助产品开发为先导，以高端地产为后期开发主导的开发

11、模式。地产占比：青岛海泉湾及咸阳海泉湾地产占比50%以上，珠海海泉湾二期地产资料不详。产品构成：以温泉产业为重点，以酒店、商业街、剧场、运动俱乐部等产品为补充，以高端休闲度假为核心打造的温泉旅游综合体。开发时序：珠海海泉湾一期以温泉、酒店、剧场、运动俱乐部等项目为主，商业与地产均未开发；青岛海泉湾一期主要以温泉、酒店、商业街、大剧院、高端餐饮等产品为主，同时开发部分高端地产；咸阳海泉湾一期建设温泉和城市广场，二期建设五星级国际大酒店；三期建设高档住宅。三、案例总结通过对海泉湾模式的初步分析，珠海海泉湾是海泉湾模式的代表之作，我们将进一步对其旅游综合体发展模式进行分析，从而得出对温泉旅游综合体的

12、几点思考。（一）珠海海泉湾现状及展望1、珠海海泉湾现状一期经营状况不佳，呈现出产品之间缺乏联系和互动，综合配套效益未能体现、文化内涵不足、客源区域化明显，缺乏多样性、客源还未走向高端，停留在观光休闲体验的初级档次、项目还限于休闲范畴，综合度假理念未能体现等不足之处。首期投资21个亿，营业收入仅3.6亿元，未能形成可持续的发展模式。分析其原因，主要有以下三点：（1）主题不明确，温泉产品特色不足，环境营造不足，致引爆动力不足；（2）开发步骤割裂旅游与度假，导致整体经济效益不景气；（3）会议客源开拓不足，导致大量设施闲置，不能得到很好的维护，从而进一步影响了项目的整体水准。2、珠海海泉湾展望据相关资

13、料显示，二期项目将围绕珠海市总体发展规划要求的“打造以海泉湾为中心、面积达30平方公里的温泉新城”的目标，开发建设综合性的体育公园、白金五星级酒店、商务会议中心、高端私密温泉SPA项目、湿地公园、游艇俱乐部等项目，同时配以中高档社区、商业配套等设施。珠海海泉湾的二期开发，在体验产品上，丰富了一期项目的不足，在商业上弥补了一期的空白，在中高端度假市场上，有望通过二期项目聚集人气，提升土地价值，从而实现温泉综合度假项目的强大引力，打造珠海温泉新城。（二）对温泉旅游综合体发展的几点思考从对海泉湾温泉旅游综合开发模式上来看，温泉旅游综合体开发主要注重以下几点：1、区位交通交通是否便捷，区位是否依托大都

14、市圈，享受都市圈的巨大的客源市场是项目成功的关键因素。2、项目定位项目定位准确，从战略定位、功能定位、目标定位、市场定位对项目都应该有一个准确的把控，避免概而全，缺乏针对性与独特性的定位，这样只会让项目埋没在竞争日益激烈的市场里。3、环境营造利用环境营造提升项目的吸引力，聚集人气，塑造品牌。注重主题环境的营造，同时，在大的主题框架下，强调细节设计与灰空间的利用，形成体验完整的空间环境，提升项目品质。4、产品体系针对项目的定位，应总体形成以温泉产品为引擎，以酒店、商务会议、运动休闲、商业配套、休闲娱乐、特色体验等产品为辅助，以中高端地产为重点的泛旅游产品体系，利用旅游综合开发的聚集效应实现旅游开

15、发的综合价值。5、主题体验围绕项目的主题定位，打造主题体验产品，与区域同质产品形成差异化发展；注重整体环境的营造，形成主题体验突出的区域品牌。6、文化内涵文化内涵的延伸与利用是差异化打造和个性化打造的重要手段，珠海海泉湾文化内涵不足亦是其致命的弱点。温泉旅游综合体的打造应充分挖掘场地文化与区域文化，衍生新我人文，注重文化的体验产品的打造，提升项目品牌。7、开发模式利用“原始土地-环境土地-人气土地-增值土地”的土地增值模式，强调旅游与度假的同步滚动开发；利用环境吸引人，提升土地价值，利用地产回笼资金，反哺旅游产品的深化，从而达到盈利的可持续性。8、政策支持政府政策的支持是旅游综合项目得以良性健

16、康发展的重要因素，可以从争取税收优惠政策、基础设施建设以及周边关联产业的引进形成集聚三个方面着手，为项目的可持续发展奠定基础。国内城市综合体研究-华南mall一、华南mall 中国首个超大型主题式购物公园（一）简介华南mall是集购物、娱乐、餐饮、旅游、商务、办公、休闲、运动、家居九大主题功能于一体的城市综合体，位于广东东莞市万江区，地处珠三角中心腹地，广深、港经济干线中段，地位得天独厚，商圈覆盖整个珠三角。华南mall总占地面积43万平方米，建筑面积119万平方米，其中商业面积40万平方米，总投资额超过25亿元人民币。自2005年营业以来，欢笑天地、万达国际电影城、英国BBC天线宝宝儿童乐园

17、、冰河世纪电玩城、魔方KTV、麦德龙、SPAR超市、尼罗河酒店、东莞城市候机楼、东莞羽毛球馆等一大批商家陆续入驻，形成了东莞具有旅游特色的华南MALL商圈。2013年华南MALL投入巨资进行升级改造，其中包括建造一座88米高的摩天轮，“立足万江，辐射东莞”，打造东莞特色商业的风向标。（二）功能布局在华南mall原规划方案中，地块由穿越其中的两条城市道路划分为三个板块：A、中心区西路以东，内环南路以北部分，主要有产品包括大型百货主力店、小商业店铺、大型超市、大型家具、儿童游乐城等，同时，在中心区域有一个大型表演观演台及水上游乐场；B、中心区西路以西、内环南路以北部分，其中包括酒店、娱乐、餐饮美食

18、、办公楼等功能；C、中心区西路以东，内环南路以南，为住宅区，局部底层商业。（三）内部交通华南mall内部交通主要有三种：无轨小火车、电瓶车、岗朵拉船。二、综合分析与经验借鉴（一）现状由于众多因素的影响，华南mall并没有实现它的宏伟目标，人气指数日益下降。2006年，华南mall由于经营状况不佳，进行资产重组，北大方正集团入驻华南mall。2007年9月19日，“华南mall”正式更名为“新华南mall?生活城”，华南mall虽然没能走向成功，但已经成为中国商业地产一个响当当的名字。（二）原因对于华南mall的陨落众说纷纭，通过对其定位于发展模式的综合分析主要有以下几点：（三）后期经营调整1、

19、主题调整华南mall的更名意味着理念的升华与经营的升级，由“中国首个超大型主题购物公园”升级为“国际化新都市主义生活城”，完成了从以“购物”为中心到以“生活”为中心的转变。2、业态调整增加更多娱乐、休闲、商务、临江高档住宅以及歌剧院等特色业态吸引人气，减少购物中心与百货业态的比例。3、功能调整购物将是“国际生活街区”里的一个功能，而不是核心功能，加大了购物与其他业态功能的复合，同时，加大了写字楼的比例，以消化商业面积过大的风险,同时与商业形成良好互动。4、消费调整在满足所有人的消费需求方面，“新华南mall生活城”采用的是消费分区模式。东边规划成大众消费区；西边则是高级消费群体区域，中间地带是

20、一个过渡区，面向中端消费群体。（四）案例总结通过对华南mall的综合分析主要有以下几点：1、规模适中规模并非越大越好，应根据自身发展条件、区位交通条件及市场需求，准确把握城市乃至区域宏观发展趋势，预测消费潜力，确定发展规模。2、合理定位对于城市综合体的定位，应找到准确的市场空白点与诉求点，突出自身优势与特色，形成核心吸引力，提升土地价值，获得可持续收益。3、功能协调对于大型的城市综合体，购物功能只是业态的一个部分，应平衡商务办公、生态度假、休闲娱乐、特色餐饮、运动之间的关系。4、文化提升城市综合体策划的模式尚不完善，各国家之间因文化、经济水平、消费心理与行为的差异相差甚远，国内城市综合体应注重

21、本土文化特征的打造。酒店综合体的典范-棕榈岛亚特兰蒂斯酒店关于亚特兰蒂斯最早的描述，出现在古希腊哲学家柏拉图的著作中。传说亚特兰蒂斯是一个拥有高度发达文明的史前帝国，由于万年前的自然灾害而沉入海底，人们因为他的神秘而世代传颂。科兹纳集团以酒店的形式，将这一古老、现代、未来交织成的海洋神话帝国呈现在世人面前。亚特兰蒂斯酒店似乎注定与大海联系在一起，无论在巴哈马的天堂岛，还是在迪拜的棕榈岛，亚特兰蒂斯必定选择与海最近的岛上，仿佛那才是最合适他的地方。亚特兰蒂斯酒店是奢华浪漫的代名词，酒店以神话与海洋为主题，参照亚特兰蒂斯帝国的地理环境和人文传说设计而成，为酒店增添了浓厚的神秘色彩。古波斯和古巴比伦

22、的建筑风格的亚特兰蒂斯建筑群被蓝色的海洋环绕，犹如跃出海面的波塞顿神庙。棕榈岛?亚特兰蒂斯度假酒店天堂岛?亚特兰蒂斯度假酒店一、空间布局亚特兰蒂斯度假酒店坐落于迪拜人工岛朱美拉棕榈岛新月路的中心位置，地理位置得天独厚，占地46公顷，是一个具有酒店住宿、娱乐休闲、餐饮美食、宴会会议、疗养购物等综合物业形态的庞大酒店建筑群体。旖旎海岸、奢华酒店、水上乐园、世界美食、养生水疗、精品店铺、商务会所、滨海栖所，共同构筑起这个柏拉图笔下的浪漫而又神秘的世界。地理位置平面图二、项目设置三、经营管理1、极尽奢华之事棕榈岛亚特兰蒂斯酒店耗资15亿美元建造，据称每晚的入住费最高可达到4万美元。酒店甚至还将南太平洋

23、的海豚“请”过来当动物形象大使。由于将豪华与奢侈进行到底，这座酒店已然成为海湾地区一大热门话题。2、对金融危机视而不见亚特兰蒂斯是科兹纳集团的旗舰品牌，在宣传推广上更是不余遗力。棕榈岛亚特兰蒂斯酒店开业于2008年，尽管遭遇金融危机，但是其开业典礼还是极尽奢华，酒店邀请了世界各地2000多位名流，设计了燃放规模比北京奥运会“大七倍”的烟火表演，提供4000只大龙虾的盛宴，共花费2000万美元，被各大媒体称为无视危机、十年来最盛大的派对。事实上，在2010年，单是亚特兰蒂斯酒店便让迪拜的酒店接待能力提高了3% ，现在亚特兰蒂斯酒店已经成为棕榈岛最重要的地标。四、启示古帝国的神话故事、丰富多样的水

24、主题娱乐设施、淡水与深海景观、露天海洋生物世界，是全球各地游客选择棕榈岛亚特兰蒂斯度假酒店的重要原因。对于旅游度假区域来说，如果与主题文化相结合，形成主题性酒店综合体，就可以引入主题游乐、主题娱乐、主题餐饮、主题购物街等，从而放大主题功能，提升酒店吸引力，最终有效延伸游乐滞留时间，扩大游客消费。巴哈马亚特兰蒂斯度假酒店在2010年的入住率平均为62%，加之2008年柯兹纳集团又花费15亿美元建造棕榈岛特兰蒂斯度假酒店，到了2011年年底，巨额的负债已严重制约了集团的发展。为了摆脱债务轻身前行，巴哈马天堂岛亚特兰蒂斯度假村，以及位于巴哈马和墨西哥的两家One&Only酒店的产权被转让给贷款者加拿

25、大Brookfield资产管理公司。绿维创景认为，亚特兰蒂斯度假酒店已经拥有了完美的酒店管理经验及酒店休闲设施，那么下一步必须延伸出可快速回收的销售物业，例如产权客房、酒店公寓、商务别墅等，以达到快速回收资本，才是良策。 世界第八奇迹-迪拜棕榈岛拥有世界上第一家七星级酒店、世界最高的摩天大楼、全球最大的购物中心、世界最大的室内滑雪场从上世纪60年代的一个默默无名的阿拉伯渔村，到现在享誉世界的国际化、现代化大都市，迪拜模式有太多需要我国商业地产和旅游地产学习和借鉴的地方。其中，被誉为“世界第八大奇迹”的迪拜棕榈岛，更是世界最具标志性的住宅及旅游地产项目。一、项目概况得益于政府从石油业转向服务业的

26、经营决策，迪拜经历了前所未有的发展。然而20世纪90年代，迪拜面临沙滩开发无后继旅游产品，出现旅游疲软的发展瓶颈。为此，迪拜大胆采用建造人工岛的计划棕榈岛由此诞生，这是一个极富挑战、魄力非凡、规模空前的伟大创举，一经提出立刻吸引了全世界的目光，据说别墅开盘三天便已预售一空。二、空间布局棕榈岛工程由朱美拉棕榈岛、阿里山棕榈岛、代拉棕榈岛和世界岛等4个岛屿群组成，计划建造1.2万栋私人住宅和1万多所公寓，还包括100多个豪华酒店以及港口、水主题公园、餐馆、购物中心和潜水场所等设施。此外，一个水下酒店、一栋世界上最高的摩天大楼，一处室内滑雪场、一个与迪拜城市大小相当的主题公园，也在计划之内。但是，由

27、于2007年年末的世界经济危机和迪拜债务危机，这项伟大的工程并没有彻底执行，仅有朱美拉棕榈岛于2010年建造完成，岛屿绵延12平方公里，伸入阿拉伯湾5.5公里，是世界上规模最大的陆地改造项目。棕榈岛工程布局图三、项目设置远远看去，棕榈岛像是一棵巨大的棕榈树，由一个主体的“树干”，17个成辐射状伸展的“树枝”及外围的“新月”围堤组成，岛上容纳大量的住宅、酒店和休闲娱乐设施。朱美拉棕榈岛鸟瞰实景图朱美拉棕榈岛鸟瞰实景图项目规划（来自：克而瑞咨询）公寓群分布在棕榈岛的主体“树干”上：Shoreline公寓位于主干道东面；Golden Mile公寓小区位于主干道西面；Oceana度假村式小区位于主干道

28、南面。装修高档，物业管理严格，儿童游乐场、健身房、泳池、餐厅等多种配套设施完善。主体“树干”上是鳞次栉比、建造豪华的高级公寓（二）别墅一万多幢造型各异、别具一格的私人别墅，八套户型别墅，统一配备全温控泳池、车位和私人花园，全智能化操控和严格的物业管理，享受180度的广阔海景视野和完全私密的生活空间，为人们提供一种新的居住环境。别墅和酒店排得密密麻麻，犹如一座巨大的海上别墅建筑展（三）酒店坐落在岛上的亚特兰蒂斯度假酒店号称是世界上最豪华的酒店，拥有客房1539间，以柏拉图著作中描绘的理想国“亚特兰帝斯”命名，是一个集旅游休闲、商务宴会、娱乐游玩、餐饮健身、名品购物、养生水疗于一体的综合型度假酒店

29、。占地113亩，耗资15亿美元兴建，于2008年11月20日开业，现在已经成为棕榈岛的地标建筑物之一。亚特兰蒂斯致力于打造成为一个以海洋为主题的家庭娱乐胜地，设有中东最大型的水上乐园和巨型水族馆，据悉世界一流的水世界冒险乐园Aquaventure水上乐园也已向游客开放。（具体情况详见酒店综合体的典范棕榈岛亚特兰蒂斯度假酒店）古波斯和古巴比伦风格的建筑，使亚特兰蒂斯看上去巍峨雄伟四、经营管理（一）勇做第一的经营理念主题是对市场需求、消费群体、竞争对手、地域人文环境、产品功能特色以及未来营销推广等一系列要素的统领，迪拜深谙此道。迪拜塔、Dubai Mall购物中心、帆船酒店、棕榈岛迪拜一项项创造世

30、界奇迹的同时，也使其本身成为“最大、最高、最奢华、最奇特”的代言人，吸引了全世界的目光，为迪拜带来了巨大财富。正如阿联酋迪拜酋长国的酋长谢赫穆罕默德所说“没人记得住第二，迪拜只能做第一“。棕榈岛这一极富挑战、魄力非凡、规模空前的伟大创举，又一次诠释了这一市场营销理念。（二）推广体验式消费传统的购物型消费在互联网购物的冲击下日渐萎缩，加之大众对于消费环境的诉求性、主体性、体验性和情趣化的追求，使传统型消费向体验型消费转化。以体验式消费为主，购物消费为辅的商业模式，是商业地产和旅游地产发展的新趋势。棕榈岛拥有独特的旅游资源，各类设施完备的度假酒店借助现代科技，融入时代创意元素，凸显商业行为的休闲化

31、、娱乐化，使休闲娱乐广泛地渗透到诸如购物、餐饮、养生、交通、娱乐、休闲等消费活动中，成为产品与服务竞争的关键，例如配备独特的水下餐厅、休闲购物中心、主题水乐园、水疗中心等等。最终，消费者在追求传统购物的同时，也在追逐其中的休闲娱乐成分；而休闲娱乐也从一种无意的设置，转变为有计划的建设。（三）提供新生活方式，塑造旅游度假胜地的品牌意识依靠迪拜强大的交通、旅游、购物及贸易地位，朱美拉棕榈岛的商业地位不容小觑。便捷畅行的交通条件、得天独厚的海洋环境、功能完善的基础设施、最佳的海景住宅设计，棕榈岛为业主提供了梦幻般的岛屿生活与私家领地。强大的休闲资产使这座岛屿富有积极性和活力，成为世界各地人们心目中旅游度假胜地。高架轻轨列车建设在棕榈岛的主体“树干”区域，载运游客在巨岛上穿梭五、开发启示迪拜的成功来自其强势推进旅游国际化战略和以打造旅游综合体为核心的大项目带动战略。绿维创景认为，任何一个成功的旅游综合体，在功能构架上无不是由“核心吸引中心、休闲聚集中心和延伸发展中心”三大部分构成，迪拜棕榈岛亦是如此。（一）建造豪华酒店，打造核心吸引中心，吸引全球游客旅游业是服务业的重要组成部分，而酒店业是旅游业的重要支柱之一。开放优惠的政策，使众多国际酒店集团争相抢滩迪拜市场。八星级酋长皇宫酒店、七星级