房地产价格构成原理及其功能开发研究.docx

1、房地产价格构成原理及其功能开发研究房地产价格构成原理及其功能开发研究金小明 浙江东方职业技术学院温州325011摘 要：置业投资系数CIP=（0，4是购买力价格理论基础，由之证明了房地产均价等于人平月收入三倍的经验值是正确的，进而可将房价BP分解成三个BP/3的组成结构。其中BP/3用于补偿三农和农民土地出让以缩小工农城乡差距，另BP/3用于充实社保以缩小贫富差距，剩下的BP/3作为房屋造价和开发商利润。随着科技生产力的发展，土地产出率不断提高，GDP、房价都应增长。基于地球村由人类共有和科技生产力由人类创造，GDP增长人民收入也应增长。收入的增长会促使房价会进一步上涨。总之，根据GDP、工资

2、、房价三者同步增长关系，经过分解房价成三个BP/3的组成结构以开发房价的调控功能，在（0，4内的适度高房价有利于提高劳动者工资缩小收入差距，从而在改善民生克服经济危机中推动GDP平稳增长。由此可见，当房地产均价略等于人平月薪三倍时，可以认为房价正常。因而，房地产价格的真正问题是土地转让费和销售收入没有完全用于缩小“三大”差距。关键词：创新房价原理；开发房价功能；CIP=（0，4；BP/3；抑制“三大”差距；消除经济危机；改善民生；保持GDP增长 房地产价格理论和功能研发水平的综述高房价阻碍了居民消费；还影响了城市化进程（梁达，2009）。这个观点不对。房价高低是相对收入而言的。据物价齐步走规律

3、和房价与GDP/工资同步增长关系，房价一旦被炒高，应先稳住，然后将工资和其它物价调上来。购房安居实际上是关乎建设小康社会的大消费，且城市化进程以住房建设为龙头、路桥建设为纽带。以往的房地产价格研究围绕供需、资本、土地价格、政策制度、人口因素、信贷信用、城市地域、泡沫空置等因素进行，属调查社会表象的常规价格理论研究，虽有一定的道理但没有超出成本造价和价值说，没有触及到土地特殊性与科技生产力、人类共同体的渊源关系，更没搞清房价与工资、GDP的内在联系，对房价合理与否的评说是盲目的。纵观全球对房地产的研究状况，也不过是基于价值规律由市场确定房价的经典理论的翻版或延伸。据此，人们看不懂中国的现行房价，

4、从而老百姓埋怨房价高，政府摸索着（定性）调控房价，研究者理论观点莫衷一是。究其原因，就是人类并没有跳出房地产领域和经典价格理论范畴观察研究房价，致使房价（土地）在调整城乡差距平衡工农利益的自然地位和调控作用没有得到开发、应用，从调控房价入手调节GDP也不能进入人们的想象中。Barro（2000）和Sala-iMartin（2002）等人用人均GDP差异、基尼系数描述居民收入分配不均衡水平，国内学者用基尼系数衡量收入差距。使用泰尔指数描述收入差距的有罗楚亮（2006）等人。新古典理论认为，收入差距将随着各国或地区经济增长逐渐消失（Barro，R.J.，1998）。魏后凯（2009）表示：考虑可比

5、性因素，2008年城乡收入比大约在46。我国基尼系数2007年升至0.48。通常,收入差距的衡量指标有基尼系数、五分法和社会心态。他们这些衡量收入差距的理论方法只是对贫富状态的反映，没有解决贫富差距的有效功能。本项目提出置业投资系数CIP，既能从购买力分析贫富差距和房价与工资、GDP的不平衡状况，也可从房价入手缩小收入差距，同时解决房价问题与不公平分配问题。阿瑟刘易斯(1954)提出城乡“二元经济结构”，冈纳那缪达尔(1957)则发展了二元空间结构。本项目基于自动化优先适用于工商业、城乡土地产出率不同和倾向专利品牌的垄断性定价体系，分析工农和区域差距的产生。库茨涅茨(1955)提出收入分配差距

6、“倒U假说”。这个观点没有考虑政治与经济结合下的剥削、洗钱等情况和虚拟经济的种种效应。研究收入差距的扩大原因，有从体制上解释的（林毅夫，1998等），有从市场角度探讨的（邢成，2003等），也有从劳动者因素分析的（赵人伟，1999等），概之有：政策倾斜论、市场化、就业、法治、人力资本差异、机会不平等和统计方法等。本项目将“三大”差距形成归结于自然（房价）、政治经济结合、生产要素作用测不准三方面。房价收入比是个全球通用指标，然其合理范围没有严格界定。世界银行1998年统计显示，96个地区中最高30，最低0.8，平均8.4，中位数6.4。在发达国家，房价收入比超过6就视为泡沫区（杨红旭，2009）

7、。杨红旭未给出房价收入比合理与否的判断依据。置投系数CIP=（0，4表明，中国的房价收入（实际上是工资）比大于零不大于4。石宏利用协整等理论作实证分析，得出房价上涨乃导致市民收入差距扩大的原因，收入差距扩大不是房价上涨的原因。这个判断有误。本项目认为，房地产价格与“三大”差距的相互作用有三方面。经济增长，经济改革，发挥市场、政府调节作用和第三种力量等可缩小收入差距（陈云，2009）。这些缩小收入差距途径不构成有机体系。本项目从分析房价与“三大”差距的关系切入，创新房价理论开发宏调功能以缩小居民收入差距。 以上关于收入差距过大的现状、原因和解决途径等结论忽视了凭借武力权力财力发生的剥削作用和落实

8、按劳分配缺乏准确计量技术，也未涉及到按需按劳分配相结合和财产所有权使用权适当分离原则，更没有想到从稳定房地产价格入手解决收入差距过大问题全面创新房地产价格理论、开发房地产价格的宏调功能是本文基本内容。创新后的房地产价格理论俱备的功能是，基于CIP调控房价，应用房地产价格公式抑制“三大”差距，进而在改善民生建设和谐社会中保持GDP增长。当修正凯氏理论、提高产消信息市场信息测量水平后，经济危机就不会周期性发生。 问题的提出和处理原理综上可得房地产价格理论的现存问题是，何谓房地产价格？中国近年房地产价格是高还是低？房地产价格在国民经济中居何地位？居民收入（工资）差距过大，乃至“三农”问题、“三大”差

9、距、等同房地产价格间存在何种关系？通过创新房地产价格理论，开发房地产价格功能可否遏制经济危机改善民生建设和谐社会？等等。出于最有效地抑制“三大”差距，有必要重新审视房地产价格的本质，进而创新房地产价格理论，开发房地产价格功能。“三大”差距中主要是基于土地特性倾向城镇的专利品牌垄断定价体系引发的工农两大群体利益不平衡，其次是物流流域形成的区域差距，第三是基于人性之恶的分配不公和按劳分配计量技术落后造成的贫富差距。本文的主要目标是从平衡城乡工农群体利益推导出置业投资系数CIP=（0，4，一则由CIP推导出房价调控公式，二则由CIP=（0，4证明世界流行的房屋均价等于月平工资三倍的正确性。这样，我们

10、就得界定房地产价格的两种定义：一是某地房地产均价等于该地区全社会月平工资乘以置投系数CIP；二是房地产价格由三个组成，第一个为开发商造价与利润，第二个用于地价和补贴“三农”，第三个用于充实社保以缩小贫富差距。3从平衡工农两大群体利益推导置业投资系数CIP和房价调控公式 基于CIP=（0，4来源于平衡城乡工农两大群体利益和由三个组成以发挥缩小“三大”差距功能的原理，房地产价格构成由两种关联定义界定，由此两种定义可赋予房地产价格缩小“三大”差距的功能，其中城乡工农两大群体的差距是主体问题，涉及到绝对多数人的“三农”问题。因此，研究工农两大群体利益关系，推导置业投资系数和房价调控公式是的本文的基础。

11、31CIP=（0，4的证明CIP和BP的公式推导参见“试建立房价调控公式”一文1。据房价调控公式，CIP=24 yA，房价BP= CIPWa，式中CIP置投系数，y工作年限，A房屋交易面积，房贷首付成数，Wa人均月收入。由此二式得购买一套建设部规定的标准套房（90平方）总投资为：ABP= 90（平方）CIPWa =90 CIP Wa（元） 2008年前，银行按揭贷款购房首付最低为所购房款的30%，即90 CIP Wa 30%=27 CIP Wa （元） 设人生平均工作年限不少于30年，则参加工作较早者前5年的积累支付房款首期，而多数人由家族垫支或私募相当于5年的收入支付房款首期，余下30年恰是

12、按揭还贷最长期。则 5（年）12（月）Wa =60 Wa（元），联立后二式得27 CIP Wa = 60 Wa ，所以 CIP=6027=209=2.222 考量男女分工差异，不妨设妻收入为夫的0.8倍，则夫妻就业的投资置业系数为CIP =209(1.0+0.8)=2091.8=369=4。生存困难者为消除衣食不保的状况，从未停止过谋求现状的改变，那就会有力所能及的投资，故CIP下限不为0。综上得，CIP=（0，4，但不同国度不同的政策环境，CIP上限略有不同。32房价的精算公式房价调控精算公式为BP=24 yWa（1-R）A，式中R为恩格尔系数。 设商业银行贷款月利率r，房屋租金B r，则每

13、平方米房屋月租B r = BPr CIP和人均月收入是理论测算房价的两个因素，房租水平是反映房地产供求状况的市价因素。33房价速算公式由于3在CIP=（0，4内，根据房地产均价等于人平月工资三倍的流说法，不妨取CIP=3，则BP = 3Wa。4 房地产价格构成理论41房地产价格构成及功能定义置投系数CIP=（0，4是购买力价格理论基础，由CIP=（0，4的推导得到界定房地产价格的第一种内涵定义：BP = 3Wa。由于3居于CIP=（0，4区间，恰好证明房屋均价等于月平工资三倍的一般概算公式是正确的，进而将房价分解成三个BP/3的组成结构。这样，我们就可得到界定房地产价格的另一种功能定义：房地产

14、价格由三个3组成，第一个3为开发商造价与利润，第二个3用于地价补偿和补贴“三农” 以缩小工农差距，第三个3用于充实社保缩小贫富差距。但当今的现实是，多数地区的一手房均价高于地区人平月工资4倍以上，且房地产垄断利润没有合理地分配到“三农”方面，而是不断地创造一夜暴富人群，快速拉大贫富差距。4.2房价的两种界定及其联系由上可知，房地产价格实际上有两个定义，可分为CIP购买力理论与三个BP/3组成理论，即内涵定义和功能定义两种界定。这两个房地产价格界定的联系是，3在（0，4内，即某地区房屋均价略等于该地区全社会月均收入（实际上是工资，加上资本、资产等收入则构成四倍）的三倍遵守了CIP=（0，4规定的

15、范围。这表明房价理论超出了价值理论，比一般物价水平高出三分之二，这三分之二担负着宏调功能。这是因为房价不同于普通商品的价格，房地产是不动产，具投资性质。实际上，房屋均价估算为工资4倍或收入的3倍，因为收入通常包括资本、资产等收益在内，大于工资。43 房地产价格的模糊价值构成市场价是以成本价为基础的销售价，成交价通常在市场价范围内。CIP机理是购买力价，上限由富有群体购买力决定而下限由价值支持。所以说，房价理论超出了价值理论又遵循价值理论。房价是特殊商品，由土地稀缺性、土地产出率和房价宏调功能等决定了房价结构不仅不同于普通商品，而且相对高于普通商品。所以我们不能按照普通商品价格，也不能以单纯的价

16、值理论去分析房价。房产之成本价由土地价格和造价构成，房产均价与全社会居民月均工资相关，基于土地随科技生产力发展不断增值保值而始终为工资3倍左右，准确地说房屋均价由全社会平均购买力决定，同人平月工资比上限为4下限大于0。均价与造价之差等于土地增值、土地转让费和利润。土地增值部分用于补充社保基金和补贴“三农”， 土地转让费用于征地补偿。所以，房产均价、成本价和成交价因政府根据土地产出率变化调节土地增值费往往高于房屋造价，从而不能以房屋造价分析楼市价格的高低。房价调控公式BP = CIPWa的本质在于房屋均价依据购买力确定而高于房屋造价，进而有平衡城镇岗位工资与农村土地价关系的空间，实质是平衡工资/

17、GDP与土地收益/征地补偿间的比例，见图1。将土地增值加入建房成本而形成的均价仍然符合市场价随成本价波动的规律。4.4房价应随GDP增长而呈山体布局人是擅长发挥合作效应的智慧动物，因而是群居交流动物。合作与集会必然要聚集聚焦，聚焦就是有限中心的形成，而这种为数不多的中心就是调节人的心理精神生活体现人生价值的奋斗方向。这种被绝对多数人追求的稀少中心才能叫做黄金地段。因为中国人口众多，只要富有人群占1%，就是一个1多亿人口的富人国。根据事物布局总是呈金字塔式层级排布的规律，一个14亿的人口大国，城镇房屋，尤其是经济发达地区的城市房屋，远远不够富人群体购置。虽然风景优美的郊区别墅是富人的另一种追求，

18、但远距离聚焦中心和堵车成本远高于在黄金地段住宅区购置地下车库的支出。人少地多的国家不遵循黄金地段说，所以中国不同于一些地大人少的国家，房价呈山体布局。基于土地产出率同科技生产力同步发展关系，经济发达地区单位土地产出率高GDP就高，GDP高收入就高，收入高房价就高的规律表明，房价呈山体布局，山顶在市中心山脚在近邻郊区的农村。由于不同城市经济发展水平不一样，即城市价值有高有低，从而形成了大山小山、高山矮山。这些大大小小的山体由房价“洼地”乡村连接起来，就在全国形成了与地球表面神似的房市“江山”。指点房市“江山”的地段说是指本文创新开发的房价理论和功能。祖国山河为全民共有，现由政府代管和擅长增值保值

19、者代理，因而土地收益的三分之二应配给全民作基础消费，即赋予房价缩小“三大”差距的宏调功能，如配股（票）配（保）险予民增强社保体系等。45房价、工资成正比关系CIP作为置投系数，要求实际房屋均价与人平月收入成正比。但考虑房屋不是全部的投资，因而房屋均价与人平月工资成正比更接近真实，通常房屋均价应等于人平月工资的三倍，即BP(房价)=Wa(月均工资)CIP。衣食温饱解决后，住行小康就是经济建设面临的问题。住与房地产相关，行与汽车生产、路桥建设相关，再点缀于广场、花园和场馆建设就成了造城运动。造城运动中唯楼市是人人都得参与而不能回避的，故房地产问题是牵一而动全社会的热点难点，是经济发展龙头。也就是说

20、，房地产不仅是GDP的重要成分，而且是牵动造城运动创造GDP的绝对力量。这就证明房地产价格与GDP成正比。GDP是人类科技生力运行的后果，其成果当然应由掌控科技生产力的现代人分享，因而劳动者工资应随GDP增长而不断提高，相应要降低凭借资本分得GDP的份额。而现实并非如此，通过权力出租和资本获得的收益远远高于劳动收益。综上，房价、工资三者成正比关系。4.6物价齐步走律根据房价与GDP或工资应同步增长的关系，房价一旦失控领先上涨时，最好是先稳定房价，然后设法让其它物价跟上，同时GDP与工资同步跟上。然后进行细调，即按照房地产价格的两种定义调整好房地产价格与工资的比例关系，在提高劳动工资缩小“三大”

21、差距的基础上治理整个物价水平。不要盲目抱怨房价高，不要有急于要房价跌的心态。物价齐步走规律是说，随着科技生产力发展，在币符含金量不变条件下，房价应低开高走，只能稳定不能大跌。这关系到金融体系安全，GDP稳定增长，国民经济整体协调发展，遵循了社会经济随科技进步而进化的规律。事实上，2007年以来，原材料、农副产品和劳动密集型产品等都有不同程度的上涨，目前房价与同多数物价持平，只是房价投入规模大，对他项消费影响大，房价涨幅超出了CIP=（0，4，房价缩小“三大”差距的宏调功能没有得到落实，从而成为众人的口诛笔伐聚焦点。5 房地产价格功能的开发众所周知，价格的本来功能是基于商品价值的评估由供求关系达

22、成交易数据的一种标识。但从置投系数CIP=（0，4可知，房价相当于人均工资3倍的假设成立，即是说房价等于造价和土地价格，由房屋造价开发商利润、征地和补贴“三农”的费用、补充社保税费三部分组成。由于房价具有基于购买力价的三个BP/3结构，因而控制房价高于一般商品的剩余价格（两个BP/3）具有调节“三大”差距，进而建设和谐社会改善民生，预防经济危机的功能。这是因为置投系数CIP是基于平衡城镇居民与乡村农民间利益关系推导出来的。综上创新后的房地产价格理论可开发出如下具体功能：5.1房价与工资三倍关系的意义由CIP=（0，4，BP =CIPWa 可知，BP =3Wa和BP =BP/3BP/3BP/3=

23、3BP/3 =3Wa是正确的。3在（0，4内表明房屋均价略等于人均月收入的三倍是有道理的，也表明个人收入除了工资外，还有社会提供的福利即基础生存部分。基础生存部分由房地产价格功能反馈BP/3而来。适度高房价能够推动GDP高增长、以土地收益补偿农村农业农民和补充社保经费，进而缩小收入差距过大。GDP增长又为工资水平的提高奠定物质基础。5.2房地产价格的主要功能和基本功能由BP = 3BP/3知，房地产价格等于造价与开发商利润，加充实社保缩小贫富差距的税费，再加补贴“三农”补偿土地出让的费用。因此，依据CIP=（0，4使用BP=3BP/3可赋予房地产价格缩小“三大”差距的功能。事实上，CIP依据平

24、衡工农城乡两大群体利益推出，通过宏调使BP/3补贴“三农”补偿土地转让，BP/3充实社保缩小贫富差距。可见，消除工农城乡差距是房地产价格的主要功能，缩小“三大”差距是房地产价格的基本功能。从人类整体上理解人权，即科技生产力由人类共创，科技生产力产生的剩余价值应由人类共有共享，则政府应保证城镇居民以岗位为生，乡村农民以土地为生。虽然优先受惠科技发展经济的城镇、郊区的单位土地产出率较高，即科技发展了，城镇土地含金量也随之增高，随之土地上的建筑物价格及租金必然上涨。但整体而言，科技生产力发展标志着整个国家或地区平均土地产出率提高。基于土地不可再生不可分割全民共享的事实，科技生产力发展标志着整个国家或

25、地区单位土地产出率提高，因而随着科技发展人类进步单位土地产出率越来越高的特性，征用农村土地的补偿也应同步提高。基于人类科技进步带来的GDP高增长应由全民共享，本文考量如何消除城乡工农差距平衡两大群体利益。第一，城镇土地高产出率和工业品高定价产生的利润，应通过农副产品物价上调或者财政对乡村农民补贴发生转移；第二，城市化进程使得土地上的建筑物价格上涨后的利润经二次分配后应流入社会保险和农村农民腰包，即将房价三分之一用于征地补偿，即地价，又三分之一用于充实社保体系，缩小贫富贫富差距，剩下三分之一就是房屋造价（不包括地价）和开发商利润；第三，国家项目征地本身是公共基础消费，只须支付征地补偿。图1中BP

26、(房价)=Wa(月均工资)CIP公式恰好在城乡工农差距的鸿沟线上，本文就是要从CIP入手消除工农、城乡差距，即通过调节房价平衡图1中的“工资/GDP”与“土地收益/征地补偿”关系。总之，房价、工资应成正比，房价由房屋造价开发商利润、征地费用、补充社保税费三部分组成，因而控制房价具调节“三大”差距、预防贫富悬殊引发的经济危机功能。5.3遵循房价、/工资同步增长关系以稳定房价让更多人买房科技生产率提高了，GDP自然应增长，作为国民收入分配主要方式的工资也应增长。人民收入高了，社会购买力自然提高，作为衣食住行用的消费龙头：房价无疑要增长。但事实上，GDP增长房价上涨，工资不一定提高。中国近年工资上涨

27、主要由公务员工资改革和垄断行业管理层占有行为推动，民营企业在高物价高利润驱动下略有渐增。房价也不一定随GDP增长而增长，如2002年前的中国房价一直在2000元/平方上下徘徊；房价一旦增长又会超GDP增长而暴涨，如2006年后补涨基础上的垄断炒作。房价、GDP/工资同步增长关系没有得到体现正是我们不清楚房价本质和规律的情形下错误操作宏观经济形成的。在贫富悬殊状况下，即使占多数的劳动者工资低下，靠资本获取丰厚收入的富有人群仍能抬高人平收入，则根据BP(房价)=Wa(月均工资)CIP，房价仍可居高不下。所以现在的中国，一方面呼喊房价高，多数人工资低买不起房；另一方面，一夜暴富屡见不鲜，富人群体日益

28、扩展，人平收入快速拉高，房价飞涨。可见，CIP透示了贫富状况反映了购买力，揭示了房价是购买力价。购买力极高的富有人群能够支持其亲属或利益关系人通过购买行为垄断拥有黄金地段的房产。遵循房价、GDP、工资的正比关系，使三者同步增长，就必然要求政府根据科技生产力保持GDP增长水平，提高劳动工资同时降低资本收益；基于CIP区间抑制房价炒作控制房市“山顶”高度，从而扩大中低档房价供应面积，在房屋均价变化不大（稳定房价）情况下，让更多的人买得起城镇房产。这样，开发商利润降低了同时多数人买得起房，实现薄利多销而房价稳定的局面。54房价的基本功能会启动工资自提升机制当工资低房价高时，房地产价格发挥宏调功能，即

29、补贴“三农”改善农民生活，农民就会安心家乡谋划农业发展；而充实社保缩小贫富差距，劳动者就会以歇工行动要求增加工资。这时城镇企业就会出现招工难，于是用人单位就会被迫提高工资和福利吸引劳动者，接着减少开支降低成本，通过产业升级，最终走上科学管理的道路。降低资本收益提高劳动收益有利于扩大国民消费，以安居为主体和标志的规模消费才能大幅度改善民生。假如国民收入按大约5：3：2比例以消费金币符形式分配给劳动者、国家、企业家，并全部用于消费2，则可以实现抓消费促生产的效果，在人民生活水平改善、人才素质提高和产业升级的基础上保持GDP增长。55遵循物价齐步走律在稳定房价中调整物价结构根据物价齐步走规律，随着科

30、技生产力发展，在币符含金量不变（适度贬值保持资金流量足够大，有利于发挥资金的流动和使用功能，极大地释放人的能力欲望）情况下，只允许房价上涨和稳定，不允许大幅回落。因为人类社会进化发展过程就是人类能力欲望放大过程，表现为科技生产力发展，土地产出率不断提高，从而允许适度高房价提高本国资源价值。如果人的能力欲望是币符抽象物（称为阴流子），则充货（如人民币）适当膨胀，能够释放人民身上的更多能力欲望。这本身就是在建设和谐社会中改善民生。当然，中国的高房价要接受CIP=（0，4的限制。房价一旦大于工资的4倍，即超出了（0，4区间，也不要急于降低房价，而是要先稳定房价窄幅波动一段时间，在调整物价结构中调高物

31、价整体水平。这样既遵循了社会发展伴随着人类能力欲望放大、货币适度贬值、物价水平适度提高、科技生产力发展和土地产出率同步提高的规律，更能维持GDP随着科技生产力发展的正常增长，保护金融系统安全，在经济发展中提居民收入改善民生，在房价增长中缩小“三大”差距建设和谐社会。5.6房价的合理性判定方法由CIP建立的房价调控公式揭示了2007年前的房价飙升同GDP十多年高速增长累积相关，但2007年后超万元房价由垄断炒作形成。各地房价是否合理，由当地居民人平工资乘以3就可大体判断出。BP = CIPWa正是快速判定房价趋势的原理公式。561精算公式的建立应用房价调控精算公式为BP=24 yWa（1-R）A

32、。 其一，房价可预测吗？由房价调控公式可见房价有许多变量可以调控，自然就可预测。BP = CIPWa恰是判定房价趋势的速算公式。其二，国际上流行房价为工资三倍的经验公式有道理吗？在中国，万元一平方米的房价合理吗？置投系数CIP=（0，4的发现证明“3”恰好在CIP范围内，中国当前的房价是否合理，由当地居民人平工资乘以3就可大体判断出。其三， 2006年后中国房价为什么飙升？ 2003年前中国房价一直徘徊，随后启动涨势，至2007年飙升的主要动力是GDP连年增长，垄断收入行业增加、民营官商暴富、房改系列政策的落实使一部分人尤其是国家职工手上积攒了不少（住房）资金。这些使得全社会平均工资过快增长或越来越多人的实际收入快速积累。由BP=CIPWa可知，平均工资W a 提升，则房价BP必然上涨。其四，“安居”关系到民生大计不能完全市场化，鉴于房价可以测算应当调控，由BP、