建设项目规划审查规定.docx

1、建设项目规划审查规定长沙市规划管理局建设项目规划审查规定（讨论稿）二一年八月第一章 总则（）第二章 各类规划审查适用范围 （）第三章 建设项目规划编制内容及深度（）第四章 规划用地控制（）第五章 建筑及环境控制（）第六章 联合审查规定（）第七章 规划许可公示（）第八章 总平面规划经济技术指标和建筑面积计算规则（）第九章 附则 （）附件 ：名词解释（）附表一 总平面规划经济技术指标附表二 建（构）筑物汇总表附表三 项目防火设计责任书第一章 总则 第一条 为加强建设项目规划实施管理，规范规划审批，根据中华人民共和国城乡规划法、湖南省实施办法以及相关法规、规范、规章要求，结合本市规划管理的实际情况，

2、制定本规定。 第二条 在本市城市规划区范围内各项建设工程的规划审查适用本规定。临时建设、城乡个人居住用房修建及危房翻建不适用本规定。本市规划区范围外的区域可参照本规定执行。 第二章 各类规划审查适用范围第三条 方案须报局技术审查会的项目： （一）单体5千平方米以上的公共建筑、18层以上的居住建筑；（二）总建筑面积在10万平方米内的居住或商住项目；（三）特殊的公共建筑及风景名胜区周边的重要建筑；（四）总建设用地面积在15亩以内、带规划方案的控规咨询论证。提交局技术审查会的方案一般不得少于2个，局技术审查会原则同意后方可申报办理修建性详细规划（总平面图）及建筑方案的详细审查（进3阶段）。第四条 方

3、案须报专家评审会的项目：（一）用地面积45亩及以上的项目，单栋建筑面积2万平方米及以上或建筑高度50米以上的公共建筑，19层及以上的居住建筑；（二）总建筑面积在10万平方米以上的居住或商住建项目；（三）大型城市广场、公园绿地、重要市政公用设施、重要公共建筑周边区域的项目、重要公共建筑或建筑群；（四）规划设计条件通知单或局技术审查会要求报专家评审会的项目。提交专家评审会的方案一般不得少于3个，评审通过后方可申报办理修建性详细规划（总平面图）及建筑方案审查（进3阶段）。第五条 须编制竖向及管线综合规划的项目：（一）本规定第四条涉及的项目；（二）项目场地竖向或周边市政情况较复杂的。竖向及管线综合规划

4、须在发放建设工程规划许可证（副本）前报审。一般工业项目可不报审竖向及管线综合规划。第六条 须编制交通影响评价报告的项目：（一）重要公共建筑；（二）交通生成量大的交通类或混合类项目；（三）一类地区建筑面积2万平方米以上的公共建筑工程和5万平方米以上的居住建筑；（四）其他地区建筑面积5万平方米以上的公共建筑和10万平方米以上的居住建筑和商住建筑；（五）城市规划部门或公安交通部门认为属交通敏感或饱和地段的建设项目以及对城市交通产生重大影响的其他建设项目。交通影响评价报告一般须与修建性详细规划（总平面图）或建筑方案同时报审，规划部门认为重要的交通类项目，须在选址阶段与项目选址论证报告同时报审。第七条

5、须编制建筑环境景观设计的项目：（一） 位于城市重要节点的项目；（二） 新建的50米以上的高层公共建筑或19层及以上的居住建筑；（三） 重要公共建筑及用地面积45亩以上的居住区项目。建筑环境景观设计须在领取建设工程规划许可证（副本）前报审。第八条 须做建（构）筑物夜景亮化设计的项目：（一）城市标志性建（构）筑物及重要的公共建筑；（二）临宽度26米及以上城市道路的高层公共建筑或19层及以上的居住建筑；（三）城市广场、滨江、风景名胜区周边及景观街、商业街两厢的建（构）筑物；（四）其他指定须进行夜景亮化设计的建（构）筑物。建（构）筑物夜景亮化设计须与建筑环境设计同时报审。第三章 建设项目规划编制内容及

6、深度第九条 修建性详细规划（总平面图）编制应表达以下内容：（一）总平面图：1、拟建建筑物的定点坐标、用地红线坐标、项目用地周边50米范围内现状地形图中的所有内容；2、与用地红线、规划道路边线（绿地控制线）、轨道控制线、河道、绿地、高压线走廊、文物古迹保护范围等规划控制线的距离及建筑间距；3、公共绿地、市政公用设施以及教育、医疗等独立建设的公共服务设施用地范围。4、规划道路的宽度，转弯半径、控制点的坐标、高程，地面停车范围及车位布置方式，地下停车库等地下空间的范围、层数、出入口方位；5、按总图规划技术经济指标表（附表一）标明各项技术经济指标，各类不同性质的用地和建筑面积应分类计算；6、按建构筑物

7、汇总表（附表二）标明各建（构）筑物的栋位、名称、主要使用性质、层数、高度及面积。（二）文本附件：1、交通影响评价报告；2、须做日照分析的应提供日照分析等照时线图；3、消防及交通组织图；4、鸟瞰图、效果图；5、用地竖向规划图；6、其他文字说明。（三）修建性详细规划的编制须满足长沙市修建性详细规划编制标准（003-2005）深度要求。第十条 建筑方案设计文本应符合规划设计条件的要求，文本深度应符合国家建筑工程设计文件编制深度规定（2008版）并体现以下内容：（一）图纸部分：1、总平面图设计深度要求同第九条；2、建筑单体设计要求：主要平立剖面的尺寸及定位轴线（在机场或微波通道限高区范围内，要注明屋面

8、构筑物最高点的高度及绝对高程）；各房间的使用性质（按规定用语标明）；立面色彩和材质；公共配套设施的配置；建筑及夜景亮化效果图。（二）文字说明：1、项目概况和设计依据；2、构思说明；3、各相关专业设计说明（包括消防、节能设计）；4、其他。 第十一条 建筑报建图设计应符合以下要求：（一）建筑报建图应标注不少于3道的尺寸线，所有房间须按规定用语标明使用性质，空中花园、飘窗和空调板应提供大样图；（二）局部总平面定位图须注明建筑间距，建筑退让道路边线、用地红线的最小距离和拟建建筑物每栋不少于2个角点的坐标及其定位轴线编号；（三）须做日照分析的应提供多点分析图及户型日照情况统计表；第十二条 交通影响评价报

9、告应包含以下内容：（一）建设项目概况应包括建设项目主要规划设计条件、主要技术经济指标和业态、建设方案等内容。 （二）评价范围现状与规划情况应介绍评价范围内现状、规划的用地和交通发展情况。 （三）现状交通分析应包括下列内容： 1、应对评价范围内各种交通方式的交通流特征、交通设施、交通管理政策及措施进行说明。 2、应对评价范围内的现状道路、公共交通、停车、慢行等交通系统的管理措施、供需和运行状况进行分析，提出现状交通系统存在的主要问题。 3、交通需求预测应对各评价年限、各评价时段的背景交通和项目新生成交通进行预测，分析评价范围内交通系统的交通量分布和运行特征。 4、交通影响程度评价应包括下列内容：

10、 （1）评价范围内主要交通问题分析。根据交通系统供需分析和交通影响程度评价，提出评价范围内交通系统存在的主要交通问题。 （2）评价建设项目新生成交通需求对评价范围内交通系统运行的影响程度。评价对象应包括评价范围内的各种交通系统，包括机动车、公共交通、停车、慢行等。 5、交通系统改善措施与评价应包括下列内容： （1）改善出入口布局与组织，优化建设项目内部交通设施； （2）评价范围内的交通系统改善： 6、结论及建议应包括下列内容： （1）交通影响评价的结论及建议应包括：评价结论、必要性措施和建议性措施。 （2）评价结论应明确项目建成对评价范围内交通系统的影响程度，明确交通改善后建设项目交通影响是否

11、可接受，以及是否需要对建设项目的选址和（或）报审方案进行调整。（3）必要性措施是保证建设项目交通影响可接受的前提条件。建议性措施包括对建设项目内部或评价范围内交通系统推荐采取的措施与方法。对评价范围内交通系统影响为显著影响的建设项目，应明确必要性措施。第十三条 工程管线规划及管网综合应包括以下内容：（一）图纸部分：1、采用与修建性详细规划相同的比例尺；2、在地下管线较复杂的地区（环线以内地区及其它建成区），应提供工程设施及管线现状图；3、单项或综合工程管线规划图，应标明工程设施和构筑物（变配电站、电信局所、给水加压泵站、雨污水提升及处理设施、燃气输配设施等）的位置及用地界线或保护界线、各类管线

12、的平面位置、管径、控制点坐标和标高，管径、标高宜用引出线表示，排水规划图单列；4、修建性详细规划应编制管网综合图，应标明各种管线之间及管线与建（构）筑物、道路、行道树等之间的相对距离，管线较集中处应用横断面图表示；5、不同种类的管线应用不同的线型表示，且应用不同的颜色区分（见下表）。工程管线规划线型及颜色种类线型颜色供水蓝排水雨水赭污水赭电力紫电信绿热力红中水燃气（二）文字说明1、工程设施（变配电站、电信局所、给水加压泵站、雨污水提升及处理设施、燃气输配设施等）的配置（位置、规模、用地等）和管理要求；2、单独审批工程管线规划及管网综合时，应说明总用地面积、建筑面积、人口规模等与工程管线规划有关

13、的数据；3、水质、水压，用水量计算等；4、排水体制，雨污水量计算，污水处理方式；5、用电负荷计算，电力线路架（埋）设方式；6、电信需求量，电信管道敷设方式，经规划审批的微波站、卫星通信设施控制保护界线；7、燃气用量计算；8、热负荷计算，热力管道敷设方式；9、修建性详细规划还应增加工程造价等资料。工程管线指：给水、排水、电力、电信、中水、燃气、路灯等管线，有条件的地区还应考虑热力管道，特殊地段还应考虑人防、防洪工程。各种弱电管线（包括通讯、广播电视等）应同沟（槽）敷设。第十四条 建筑环境设计文本应包含以下内容：1、项目概况；2、规划原则及环境设计主题；3、景观规划总平面图（附技术经济指标一览表）

14、； 4、景观分析图（从城市整体景观效果和与周边建筑的协调角度分析景观节点、景观空间及景观轴线）； 5、建筑主立面效果图（应与环境设计方案融合，与建筑外墙色彩及材质选用的文字说明相符）。6、中心花园、屋顶花园、广场、小区入口、架空开放空间等主要景观节点效果图，围墙和挡土墙、护坡的艺术处理效果图，主要雕塑、小品效果图以及不能结合主体建筑设置的站厕、配电间等配套设施和地库天窗、排风口的隐蔽、美化处理效果图（附索引图，注明该景观节点名称、在总图中的位置以及效果图的投视方式和方向）；7、建筑夜景亮化效果图；8、竖向设计图（详细标明道路、铺装区、种植区、水景区的场地设计标高、坡向箭头等）； 9、景观布局图

15、（标明位置，可附园林小品一览表）和种植配置图（可按乔木和灌木分别出图，标明位置，可另附植物名录表，并标明名称、图例及规格等）； 10、须有相应资质的设计单位签章，如项目用地规模较大，可分区出图；11、主要外墙的小样。第四章 规划用地控制第十五条 需要出让和改变用途的国有土地，由土地使用权人向市(区)土地储备中心、市（区）城建投资有限公司、市（区）棚改公司等市（区）政府一级土地开发机构申请收储或收购，由市国土资源局发函申请规划设计条件。第十六条 需挂牌出让的村民生产、生活安置用地，原则上由各区政府指定本区城建投资有限公司或区级政府土地融资机构收回，由市国土资源局发函申请规划设计条件。第十七条 城

16、市建设应按规划成片实施，一般应以街坊为单位，以规划道路为界限，规划蓝线原则上应划至用地周边规划道路中心线。第十八条 无单独建设条件和规划部门认为不适合单独建设的，必须按规划要求整合周边用地。涉及企业改制零星用地必须单独划蓝线的，应明确仅供资产评估，不得单独建设。第十九条 项目的建设规模应依据地块容积率指标以及核准建设的建筑面积一并控制。用地范围内局部地块容积率、建筑密度、绿地率的调整，可在保证总用地内计算容积率总建筑面积及容积率、建筑密度、绿地率不变的前提下内部平衡。第二十条 居住用地面积达到30公顷以上的，可设置不超过计容建筑面积8%的商业；居住用地面积小于30公顷大于等于3公顷的，可设置不

17、超过计容建筑面积6%的商业；居住用地面积小于3公顷大于等于0.4公顷的，可设置不超过计容建筑面积4%的商业；用地面积小于0.4公顷且不临26米及以上城市道路的居住用地，不得设置商业。第二十一条 商住用地面积小于10公顷大于等于3公顷的，应设置不低于计容建筑面积20%的商业；用地面积3公顷以下的，应设置不低于计容建筑面积30%的商业。商住用地面积大于10公顷的，应按土地出让条件商住用地比例将商业与住宅分区设置，分别核算规划技术指标。第二十二条 同一项目中，不同性质的用地，其相应建设的建筑面积应按规划要求控制，不同性质的建筑面积指标不得相互转换，用地比例与土地出让合同不符的须相应修改出让合同。用地

18、界限的局部变化，在土地出让合同相应地块各类建筑面积不变的前提下，可进行调整。第二十三条 住宅或商住用地的容积率一般不得小于1.0，且其中低层及独立住宅的建筑面积一般不得超过该项目住宅总面积的10%。第二十四条 工业项目的建筑容积率原则上不得低于1.0，绿地率不高于15%，生活设施、后勤保障、办公服务等配套设施用地面积一般不得超过项目总用地的7%。 第五章 建筑及环境控制第二十五条 建筑间距类区范围内， 50米以上的高层公共建筑或19层及以上的居住建筑，临城市规划道路建筑主体直接落地（无裙房），退让城市道路的距离可按不小于12米控制，50米以下的高层公共建筑或19层以下的居住建筑按不小于10米控

19、制。第二十六条 非居住建筑（医院病房楼、休（疗）养院住宿楼以及幼儿园、托儿所生活用房和大、中、小学教学楼除外）位于居住建筑北向时，其建筑间距按该非居住建筑在居住建筑南向同型布置的建筑间距控制，其间距最小值低层不小于6米，多层不小于9米，同时须满足消防和各专业规范要求。第二十七条 高层建筑与相邻居住建筑为非平行布置时间距按下表控制： 间 间距方 距 类区位类地区类地区类地区a300按平行布置的居住建筑控制300a60007S08S09Sa60006S07S08S注：表中“S”为南北向布置时的标准间距值；表中“a”为相邻建筑的夹角。第二十八条 居住及商住用地内商业建筑原则上应集中设置。临12米以上

20、城市道路的商业建筑应设置宽度不小于2.4米的骑楼（大型集中商业可不设骑楼），且应配建为其服务的相对独立的停车场（库）。第二十九条 临路幅宽度26米及以上城市道路设置的商业其建筑总长度（含建筑底层商业部分）不应超过用地临城市道路边线总长度的30%；临路幅宽度26米以下城市道路设置的商业其建筑总长度（含建筑底层商业部分）不应超过用地临城市道路边线总长度的50%，主体建筑长度大于上述规定时，商业建筑不得超出主体建筑投影范围。当临街商业退让城市道路边线（或绿化带边线）大于等于20米时，该部分临街商业可不计入临街商业长度。第三十条 居住及商住用地内临街商业建筑造型不宜过于复杂，装饰构件宜简洁，外墙材料中

21、不宜采用大面积玻璃幕墙，建筑色彩应符合长沙市城市色彩规划及相关规定的要求，整体风格应与用地内其它建筑相协调。临街商业建筑外墙上设置的户外广告招牌应符合长沙市户外广告详细规划及有关规定要求，并按长沙市户外广告管理办法要求另行报审。第三十一条 独立外挑的空调外机搁板宽度不得大于0.9米。空中花园、空中庭院架空高度不得小于两个标准层层高。空中花园、空中庭院周边的交通空间要按相应规定计算建筑面积。第三十二条 居住建筑所有按半面积计算部分的正投影面积所占该户型总建筑面积的比例不得大于20，滨江等重要景观区域经确认后可适当放宽至25%。第三十三条 高层住宅设置电梯应满足如下要求：（一）12层以上（不包括1

22、1层复式住宅、开放性架空层不计入自然层数）独立单元的高层住宅电梯设置不得少于两台；（二）高层住宅每单元户数超过60户时，其电梯设置不得少于2台。且平均每台电梯的服务户数不宜超过75户。第三十四条 新建的50平方米/户以下住宅和公寓，按长沙市城市规划管理技术规定要求的间距控制，不作为客体建筑进行日照分析。第三十五条 新建高层建筑应尽可能避免对相邻现有住宅的日照产生影响，并适当考虑对邻近地块拟建住宅的影响，必要时按对等退让原则做模拟日照分析。在日照分析范围内对小于国家规定日照时或原有日照时不足并进一步减少的，建设单位应与受影响的住宅产权人签订补偿协议，并在建筑放线定位前提供相关证明材料（新建建设前

23、原日照时已不足但未进一步减少的住宅不需签协议），并告知其相应的听证权利。第三十六条 新建高层住宅应尽可能满足日照要求。对于少数日照不满足国家规范要求的住宅（原则上按一类地区总户数比例不大于10%，二类地区总户数比例不大于5%），建设方应主动向客户提供日照分析报告（商品房须在售楼部公示该报告），并在住宅销售合同中注明该住宅日照情况。日照分析报告作为建设工程规划许可证的附件，由市房产主管部门在住宅销售合同签订及产权办理时予以备案。第三十七条 建设项目用地红线范围内所有非保留的建、构筑物应全部拆除，方可申请办理放线定位。第三十八条 下列情况除应在现场公示外，还需相邻住宅产权人签署意见同意（同时需提供

24、住宅产权证、与之相对应的产权人的签字及身份证）：（一）新建建筑与相邻建筑总间距、对外日照满足要求，但不满足最小离界要求的；（二）新建建筑自身离界、对外日照满足要求，但总间距不满足要求的。第三十九条 建筑底层的架空开放空间作为永久性全天候的公共活动场地或实施绿化的，其架空开放空间不得封闭，不得改变使用性质。居住建筑底层的架空开放空间层高不应小于3.6米。 第四十条 住宅区内配套的道路、综合管线、绿化、停车场、垃圾站、公厕、配电间等，应与小区建设同步设计、同步报建、同步建设、同步验收。第四十一条 高层建筑、规划路幅宽度26m及以上、城市重要区域周边、滨江及风景名胜区内已建建筑需进行外装修改造的，需

25、报多方案审查。第四十二条 临宽度36米及以上城市道路的住宅，其临街面阳台应封闭。第四十三条 幼儿园及小学按1个/班、中学按1.5个/班的标准配设机动车停车位。 第六章 规划联合审查第四十四条 在划定的文物埋藏区内及用地面积20亩以上的项目，建设工程放线应前取得文物主管部门地下文物保护评审意见；涉及文物保护单位及其周边控制区范围内的建设项目，应在报建图审查时征文物主管部门意见。第四十五条 涉及公共绿地调整的，应在公共绿地规划调整前征市园林主管部门意见；城市公园周边的建设项目，应在总平面图或报建图审批时征市园林主管部门意见；建筑环境景观设计须报审的项目，报审前应征市园林主管部门意见。第四十六条 中

26、小学校及幼儿园建设，户数500户以上的住宅建设项目，应在总平面图及报建图阶段审批时征市教育主管部门意见（60平方米以下的小户型，户数按75%折算）。第四十七条 临宽度26米及以上的城市道路增设道口以及对城市交通产生较大影响的项目，应在总平面图或报建图审批时征市公安交通主管部门意见。第四十八条 在岳麓山风景名胜区内建设的项目，应在办理选址意见书时征岳麓山风景名胜区主管部门意见。风景名胜区外围保护区内建设的项目，不符合岳麓山风景名胜区总体规划的，应在总平面图或报建图审批时征岳麓山风景名胜区主管部门意见。第四十九条 超高层建筑、位于坚硬场地高度80米以上以及位于中软弱场地高度60米以上的建筑，应在申

27、报建设工程规划许可证（副本）前取得防震主管部门意见。第五十条 在气象监测控制区域内突破控规限高要求的项目，应在规划调整、总平面图或报建图审批时征气象主管部门意见。第五十一条 在机场净空控制区域内突破机场净空控制高度要求的项目，应在总平面图或报建图审批时征广州军区空军后勤部意见。第五十二条 消防设计审查（一）对消防管理规定的人员密集场所及特殊建设工程，建设单位在取得建设工程规划许可证后，须向公安消防机构申请消防设计文件审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安消防部门申请消防验收；（二）前项以外的建设项目，应按规定将消防设计文件报公安消防部门备案。（三）重大基础设施及其它特殊项目的选址

28、，在选址审批时应征公安消防部门意见。对项目的消防设计存在较大疑问时，规划部门可以工作联系函形式向公安消防部门进行批前咨询。（四）在报建图审批时，应提供设计单位出具的建筑防火设计责任书（附表三）。第五十三条 涉及水利防洪设施的项目，应在总平面图或报建图审批时征水利主管部门意见。涉及占用防洪规划保留区土地的项目，应在用地规划许可审定前征水利主管部门意见。第五十四条 有污染物产生及排放的项目应在选址、总平面图或报建图审批时征环保主管部门意见。第五十五条 涉及疾病防控、医疗卫生设施、食品加工的项目，应在选址或总平面图及报建图审批时征卫生主管部门意见。第五十六条 结合民用建筑修建防空地下室和地下室埋深超

29、过3米的建设项目，应在报建图审批时征人防主管部门意见第五十七条 涉及电力建设项目与建筑物安全距离的认定、高中压电力线路迁改的路径方案的选定、有关电力红线的调查，应在办理建设工程规划许可证前征电业主管部门意见。第五十八条 涉及微波通道的建设项目，由规划部门向建设单位书面告之微波通道的基本情况及控制要求，并致函无线电主管部门，由其协调并提出技术处理意见，不将此作为建设项目规划许可的前置条件。第五十九条 轨道交通控制（一）原则上不得在已建成和已办建设工程规划许可证的城市轨道交通特别保护区内新建、扩建地面地下工程项目及进行钻探作业；在轨道交通沿线建设控制范围内的地上、地下各类新建、改建、扩建工程项目，

30、应在总平面图或报建图审批时征求轨道管理部门意见。（二）1、2号轨道线沿线建设项目以及涉及3-8号轨道线关键控制点范围的项目，需征轨道管理部门意见。第六十条 社区用房配建要求（一） 社区办公用房的标准：旧城区建筑面积不小于300平方米，新城区建筑面积不小于500平方米，并应可单独出进。（二） 凡用地面积60亩以上，而所在社区没有办公用房或办公用房未达到标准的，在审批修建性详细规划时，应明确社区办公用房设置的栋号和面积。旧城区内新开发项目用地规模不足60亩，但所在社区办公用房未达标的，也需按规定设置社区办公用房。（三）凡要求设置社区办公用房的项目，总平面图及报建图中应注明社区办公用房的楼层及具体范围，在申报建设工程规划许可证前建设单位须与社区或办事处（社区未成立的）签订有关协议。（四） 建成区社区办公用房的设置，以市民政局名单为依据。由农村转为城市的新城区，凡用地规模60亩以上的一定范围内的首个新开发项目，不管社区是否成立，均应配套建设社区办公用房。第六十一条 新建开发项目应当按照不低于开发建设总建筑面积（包含地上和地下，其中地下车库按照50%比例计算）0.3%至0.5%的比例配置物业管理用房。（一）项目总建筑规模在20万平方米以下的，按照0